análisis: ¿vendo o alquilo mi piso?
26 de noviembre de 2007. todas aquellas personas que disponen de inmuebles y quieren rentabilizar sus propiedades se encuentran en este momento con un escenario completamente distinto al de hace sólo unos meses. parece claro que se ha experimentado un cambio en las expectativas inversionistas del mercado inmobiliario español motivado principalmente por la política de tipos de interés y constante subida del euribor, la crisis de las hipotecas basura en eeuu y el endurecimiento de los créditos
tanto los tipos de interés como el euribor, el principal índice utilizado para calcular las hipotecas de tipo variable, continúan desde hace dos años su carrera ascendente. en el mes de octubre y tras 25 meses consecutivos de subidas el euribor se fijó en 4,725%, lo que le acerca un poco más a su máximo histórico, fijado en 5,284% en agosto de 2000
por otra parte, las hipotecas de alto riesgo en eeuu concedidas desde el boom inmobiliario de 2001 llegaron a representar este verano el 20% del total de las hipotecas del país. a pesar de la confianza de los propietarios en poder vender la vivienda más cara o lograr una refinanciación para salir del apuro, el reventón del mercado de la vivienda y la escalada de los tipos de interés dispararon los impagos por encima del 20% provocando la quiebra o la crisis económica de varias decenas de entidades hipotecarias
el miedo a que en españa pudiera suceder lo mismo que en eeuu ha provocado un endurecimiento de los créditos a los grandes grupos inmobiliarios. con el objetivo de paliar esta falta de liquidez los bancos centrales se han visto obligados a hacer inyecciones económicas tanto en eeuu como en europa
este endurecimiento crediticio también se ha reflejado en la concesión de créditos hipotecarios. la diferencia entre los altos precios alcanzados por la vivienda y la capacidad adquisitiva del español medio ha provocado que gran parte de la demanda se quede fuera del mercado. esta situación ha generado un gran stock de viviendas a la venta que se verá incrementada en los próximos meses
para el propietario, intentar sacar el máximo provecho económico también puede acabar siendo perjudicial. ser realista y entender los riesgos que se está dispuesto a asumir parece la mejor garantía de éxito en un momento como el actual
si prefieres vender debes saber…
que el primer reflejo será siempre vender la vivienda, aún a riesgo de no ganar dinero. la venta supone deshacer la inversión procurando generar beneficios o, en su defecto, las menores pérdidas posibles
no es lo mismo vender una propiedad adquirida en el diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes
tomando como ejemplo una vivienda de madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia. para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad que según el informe del segundo trimestre de 2007 de idealista.com está en 4.277 euros/m2, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros/m2, un precio que estaría al nivel del registrado en la ciudad en el tercer trimestre de 2003
en general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en un breve espacio de tiempo y aún podrían generar beneficios económicos a sus propietarios. si el inmueble se adquirió con posterioridad a esta fecha el vendedor debería asumir la posibilidad de afrontar pérdidas
el propietario que decide decantarse por la venta elimina cualquier responsabilidad adquirida sobre el inmueble, de modo que las derramas u otros compromisos adquiridos con la comunidad desaparecen
sin embargo el vendedor tiene que tener claro que se debe hacer cargo del pago del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido popularmente como plusvalía. la cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio. para conocer la cantidad a pagar, lo mejor es acudir a las calculadoras que casi todos los ayuntamientos ofrecen en sus webs
gracias a la venta se cuenta de nuevo con liquidez que se puede utilizar para reinvertirla de nuevo en el sector inmobiliario (todavía quedan productos inmobiliarios que tienen posibilidades de generar negocio, como la inversión en plazas de garaje en localidades en la periferia de las grandes ciudades o determinados locales comerciales en estas mismas zonas), en el producto financiero que elija (el clima de subida de tipos hace que cada vez sean más atractivos los depósitos a tipo fijo) o simplemente guardarlo
nos desharemos también de una deuda que con el escenario de tipos actual parece que irá creciendo año tras año. esta escalada de tipos (se han incrementado en 2 puntos porcentuales en dos años hasta el 4% actual y las previsiones indican que todavía no han tocado techo) favorece el ahorro frente a la deuda
quien quiera vender una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. los datos del último informe de precios de idealista.com ya reflejaban caídas en barcelona, madrid y valencia (-0,5%, -0,9% y -0,7% respectivamente). el ministerio de vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. instituciones internacionales como el fmi o la ocde llevan años avisando de que los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo
el vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido a el constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles para ella
debemos ser conscientes de que competimos contra muchos vendedores (sólo en idealista.com hay más de 170.000 viviendas en venta, y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios) y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo
poner precio a la vivienda es algo complicado, y existen profesionales dedicados a la tasación y valoración de inmuebles. de todas maneras, conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el 100% del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles) dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos año a lo sumo. pero el parón vivido en los precios ha provocado que el mercado no haya podido llegar hasta ese nivel de precios
los portales de internet, como idealista.com, son el mejor escaparate para conocer el precio de las viviendas similares en los alrededores y para saber qué hacen nuestros competidores. los informes trimestrales que desde el año 2000 viene publicando idealista se han convertido en el mejor termómetro, utilizado por medios de comunicación e instituciones públicas y privadas españolas e internacionales
si nos decantamos por la opción de la venta debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. los datos de idealista.com indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. de todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno a un 6% del mismo
resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta. las viviendas más económicas (con un precio inferior a 200.000 euros) han visto como el tiempo de permanencia en el portal se reducía un 4,5% hasta los 138 días. las más caras (más de un millón de euros) han registrado un incremento en su permanencia del 0,7% hasta los 229 días
si prefieres alquilar debes saber…
que al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. durante el primer semestre de 2007 el alquiler subió en madrid y barcelona por encima del ipc (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). las dos ciudades más pobladas de españa suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades
en cuanto al tiempo de espera, según datos de idealista.com el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda frente a los más de 180 que se tardan en venderla
mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. además, mientras se conserve la propiedad se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios
es importante recordar que al mantener la titularidad el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. a estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el ibi
el nuevo plan de apoyo a la emancipación y fomento del alquiler, presentado por el gobierno el pasado mes de septiembre y en vigor desde el próximo 1 de enero de 2008, presenta una serie de ventajas y ayudas tanto para inquilinos como para propietarios. el pago de seis meses de aval por parte del gobierno en los contratos de renta de alquiler para jóvenes favorece la seguridad del propietario. además el arrendador se beneficiará del 100% de exención fiscal para los ingresos derivados de contratos con jóvenes menores de 35 años que se suma al 50% de exención para el resto de los casos. también son deducibles todos los gastos ocasionados por la obtención de la renta, los ocasionados por la formalización del contrato, los de conservación y reparación y las cantidades destinadas a suministros
otras de las medidas del gobierno contempladas en este plan son la ayuda directa de 6.000 euros sin ninguna condición a los propietarios que pongan en alquiler pisos vacíos, con independencia de la superficie del piso, la renta del dueño o el importe del alquiler, así como la creación de juzgados específicos para agilizar el desahucio de morosos de los pisos de alquiler
en caso de que el propietario prefiera simplificar el proceso de alquiler y mantener un alto grado de seguridad jurídica, existen entidades públicas (como la sociedad pública de alquiler, las bolsas de vivienda o las agencias de alquiler de las comunidades autónomas) que se encargan de todo el proceso de alquiler y gestión del mismo a cambio de una parte de la renta. la principal ventaja es que a través de estos instrumentos el propietario se asegura el cobro de alquiler en caso de impago y la devolución de la vivienda en el mismo estado en el que fue entregada, liberándole de todas las preocupaciones generadas al alquilar la vivienda
es importante que la relación entre inquilino y propietario sea lo más cordial posible ya que la ley fija los contratos de arrendamiento en un mínimo de cinco años siempre que así lo decida el arrendatario. si existe desconfianza en cualquiera de las dos partes, el mejor inquilino puede convertirse en la peor pesadilla