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¿cuánto dinero suponen los gastos de la compraventa de una vivienda

los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:

  • escritura pública en la notaría
  • inscripción en el registro de la propiedad
  • impuestos
  • gestoría (si pedimos hipoteca)
  • plusvalía municipal

la ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal

cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma

los gastos en detalle son:

1. notaría

los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc

los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de españa cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles

importe compra * notaría
25.000 € 600 €
50.000 € 625 €
100.000 € 675 €
150.000 € 710 €
200.000 € 750 €
250.000 € 790 €
300.000 € 830 €
400.000 € 850 €
975.000 € 875 €

2. registro de la propiedad

son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el registro de la propiedad. también están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble

existen variaciones que modifican las reglas generales. así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias

importe compra * registro de la propiedad
25.000 € 395 €
50.000 € 420 €
100.000 € 445 €
150.000 € 470 €
200.000 € 510 €
250.000 € 550 €
300.000 € 590 €
400.000 € 630 €
975.000 € 650 €

3. impuestos

en este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda

  • impuestos por la compra una vivienda nueva
  • impuestos por la compra de vivienda de segunda mano

a) impuestos en la compra de vivienda nueva:

  • iva(impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el iva (actualmente en el 10%). se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma

    si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera "primera entrega", con lo que pagaría el iva. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes

    pueden pagar un iva del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades

    la compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el iva al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública

    los tipos impositivos establecidos actualmente son:

    • 10% con carácter general
    • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
  • iajd (impuesto sobre actos jurídicos documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa

    este impuesto habrá que sumarlo al iva, por lo que en vivienda nueva se paga el iva (10% o 4%) más iajd (0.5% - 1,5%)

b)impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

  • itp (impuesto de transmisiones patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al iva (igic en canarias) para el caso de viviendas de segunda mano

    su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). existen también tipos reducidos para algunos casos (vpo, familias numerosas, jóvenes...)

  • iajd (impuesto sobre actos jurídicos documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
  • gestoría:: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. el gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el registro de la propiedad

    la gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el registro de la propiedad

    al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el registro de la propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado

por último, existe lo que comúnmente se denomina "plusvalía municipal", que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral

se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. en caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento

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