publicidad
el precio de la vivienda usada apenas se mueve durante el primer trimestre
Viernes, 13 Abril de 2007 - 01:00 h / publicado por 
equipo@idealista
los precios de la vivienda usada en los dos principales mercados inmobiliarios españoles analizados por idealista.com [idealista.com es la empresa editora de este boletín], barcelona y madrid, apenas se movieron en los tres primeros meses del año, con incrementos del 0,5% y 0,8% respectivamente. valencia tuvo una importante subida trimestral del 2,9% que corrige las ligeras caídas que la capital valenciana había registrado en los últimos trimestres de 2006. el precio por metro cuadrado en barcelona está en 4.888 euros, mientras que en madrid se sitúa en 4.310 euros y en valencia en 2.827 euros. 4 de los 10 distritos barceloneses suben de precio, sants-montjuïc se estanca y los cinco distritos restantes registran variaciones negativas. los distritos más caros son los que más suben: sarrià-sant gervasi (1,9%) y l'eixample (0,9%). sólo un municipio registra una subida de dos dígitos: sant feliu de llobregat (11%) y once de los veintiun municipios analizados por idealista.com tienen subidas por debajo del 1% e incluso 8 municipios han registrado caídas, siendo la más significativa la de esplugues de llobregat, con un decremento del 5,2%
madrid también ha vivido una ralentización en sus precios y también los distritos más caros son los que mayores subidas registran durante los tres primeros meses del año: salamanca incrementó sus precios un 3,8% mientras centro y chamberí registraron alzas del 2,2% y 2% respectivamente. a pesar de que la media de la ciudad es positiva, en un tercio de los distritos madrileños (7 de 21) los precios han caído durante el primer trimestre y en otros ocho el precio ha crecido por debajo de la media. vicálvaro es el distrito en el que se ha producido la mayor caída de precio, un 2,5%. al igual que ha sucedido con la capital, los municipios que partían con los precios más elevados de la comunidad de madrid son también los que han registrado los mayores incrementos trimestrales: majadahonda creció un 4,1%; el escorial un 3,1% y pozuelo de alarcón un 2,8%. en algunas localidades madrileñas (9 de 32 analizadas) se empiezan a apreciar variaciones negativas en el precio: san fernando de henares fue la que más bajo, un -3,5%. valencia, por su parte, recupera el pulso del precio de la vivienda usada con un incremento del 2,9% en el primer trimestre de 2007, tras las bajadas experimentadas en el tercer y cuarto trimestre del año pasado
puedes descargarte el informe del tercer trimestre, completo y gratuito, desde este enlace
http://www.idealista.com/descarga.jsp?archivo=precios_q1_07.pdf&origen=060
compartir esta noticia 
¿de qué va esto?
los gestores de información son páginas web que permiten compartir, difundir, clasificar, valorar o guardar contenidos en internet
¿te ha parecido interesante?
-
suscribirse a las últimas noticias
las recibirás en tu lector de rss
-
guardar esta noticia en mi blog
podrás acceder a ella desde tu página
esta es la explosión que anunciaban. subidas por encima del ipc durante unos cuantos años, hasta que se produzca otro ciclo expansivo. no tiene sentido esperar. si a estas alturas no han bajado, ya es totalmente imposible que bajen.
Sería bueno tener en cuenta que, cuando se habla de medias, es importante tener en cuenta que en vivienda, se trata de información NO homogénea. Es decir, si en un barrio se venden 2 viviendas, una a 3.000/m² y otra a 5.000/m², se dirá que el precio medio es de 4.000/m², en el próximo estudio que se realize, si se ha vendido la cara, sólo habrá en oferta una vivienda a 3.000/m² y la conclusión de dicho estudio será que el precio de la vivienda ha bajado de 4.000/m² a 3.000/m², lo cual es mentira. No os dejeis llevar por el sensacionalismo de los datos.
un 0, 8% en período pre-electoral es una gran subida, ojo. que suele ser una temporada de espera y descenso de la demanda.
si en época pre-electoral no han bajado, ya os podéis olvidar de bajadas de ahora en adelante. es totalmente imposible.
si en época pre-electoral no han bajado, ya os podéis olvidar de bajadas de ahora en adelante. es totalmente imposible.
ja, clarísimo, los políticos son los que controlan los precios, ¿eso dices? je.je. ¿acaso para ellos no existe la ley de la oferta y la demanda? hum, los cimientos del capitalismo se desmoronan. nunca bajan salvo cuando bajan, ¿eh?
-por otra parte opino que la burbuja debe ser destruida-
a ver, centrate. primero dices que sube porque el informe lo dice, y luego que si aparecen bajadas, el informe no es de fiar.
esto son precios de salida de segunda mano: peticiones de amateur. las hipotecas, las compras, las tasaciones, la obra nueva, todo eso se hunde desde finales del 2006.
(y el euribor qué, otra vez campeón de europa, ¿no?)
salve vic, tal vez necesitemos componer una oda a la construcción antes de que surjan las llamas de la locura ladrillil.
El desempleo y no calcular la capacidad de endeudamiento, claves de la morosidad
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
la verdad, y pensándolo con calma, toda esa gente que se ha metido en hipoteca y a la que les cuentas que el yuri bohr no subira de x.x, te deben de mirar muy mal en estos tiempos, porque supongo que esas arengas las lanzas en muchos frentes. podrías pasarte por el foro de vogue, o el de novias para comprobar la reacción? puesto que la gente se está concienciando (aparte que el grifo crediticio se esta cerrando a marchas forzadas) y ya piensa por si misma y comenta que meterse en un piso de 50m2 por 50kilos es una locura en toda regla.
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
Tiene sentido que los precios se empiecen a estancar, estoy deacuerdo con lo de las campañas electorales que se comenta, aunque también pienso que se acercará al final del año al pib, de hecho los bancos no están preocupados con la posible morosidad que exista y aunque las vpo son el objetivo, los promotores seguirán haciendo el agosto, al final creo que es una cuestión de enfoques y coyunturas.
enlace
enlace
¿romanza? ¿club de inversión inmobiliaria? estos no van a decir toda la verdad. en cuanto el euribor suba medio punto más las hipotecas actuales, las contratadas a partir del 2002-2004, se vana aponer imposibles su la cuantía era grande. entonces ya verás como los "problemas en el pago de la hipoteca" (siguiendo el hilo de eufemismos) será más patente.
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
" el informe de idelista se basa en precios de Iniciales de salida de la oferta y no en precios reales una vez cerrada y firmada la compraventa.
luego, aunque se diga " el precio apenas se mueve en el 1º trimestre de 2007" es confuso, ya que normalmente se aplican rebajas de más del 10% como mínimo" otros consejos:
1) la vivienda usada está más sobrevalorada que la obra nueva
2) una vivienda usada debe depreciarse por su antigüedad, estado de conservación fuera del normal, bajo mantenimiento en general y sobre todo por su falta de funcionalidad en diseño, instalaciónes y acabados.
3) antes de comprar vivienda usada, compre vivienda nueva
4) revise la descripción registral de la finca y su titularidad en el registro de la propiedad y en el catastro, pues muchas viviendas viejas están sin inscribir y otras sin datos de titularidad correctas en el catastro, con muchos gastos de ibi pendientes, gastos de comunidad de vecinos así como otras cargas.
5) antes de comprar una vivienda usada en una inmobiliaria, vaya y negocie directamente con el propietario.
6) ante cualquier precio inicial de salida de la oferta de venta de piso usado, rebaje el 30% si es el propietario y el 50% si es una inmobiliaria.
si lleva meses o algún año queriendo vender y no se vende, rebaje y venda.
si está pensando en comprar, no compre vivienda usada de más de 20 años y menos de más de 40 años, aunque le parezca barata o razonable.
conclusión.- antes de comprar vivienda usada, exponga a quí el caso a mí (km) y le contestaré con buenos conceptos y factores a tomar en cuanta antes de decidirse a comprar.
Como bien ha señalado km. los precios de idealista son precios de salida, que no de venta. Conclusión: los propios vendedores ya reconocen que la fiesta ha terminado.
estamos perdiendo competitividad a pasos agigantados. esto se va a traducir en:
1. traslado de empresas a lugares en que el rendimiento sea el igual o mayor y los costes menores menores (léase polonia p.e.)
2. mayor flexibilidad de los contratos, temporalidad en auge.
3. falta de i+d+i en las empresas nacionales lo que llevará a muchos profesionales a emigrar a otros paises donde el poder adquisitivo sea mayor y se valoren sus conocimientos.
además,
a. los fondos de cohesión van a desaparecer paulatinamente, con lo que no hemos invertido en mejorar procesos de producción y mejora de productos, perderemos competitividad
b. no hemos creado nuevos mercados ni creado nuevas tecnologías de cara al futuro, que nos permitan quedarnos en el mercado europeo con productos viables. esto nos llevará directamente a comer barro cocido.
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
todo tu argumento me parece correcto, excepto el de hacer puente a las inmobiliarias, te parece eticamente correcto?
como dice un lector, las inmobiliarias se han estado riendo (bueno, reir no se, pero expoliar a los hipotecados, un rato largo) de nosotros hasta ayer mismo. los intermediarios solamente hacen crecer los precios.
puede ud. preguntárselo a los agricultores y ganaderos.
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
Euro/dólar: esto parece boxeo ¿no cree?
Tal como lo veo si se habla del dólar hay que hablar que la economía con respecto al dólar.
A modo de ejemplo, si a alguien mañana le diagnostican un cáncer lo primero que debería preguntar es de qué y nivel de grado de avance, no es lo mismo una metástasis con afección en órganos estratégicos que un cáncer por ejemplo de colon en fase inicial.
El problema del dólar es que ha creado una metástasis monetaria mundial, ya que la logística (virtual) de fondos tiene al dólar de referencia, es decir:
+las reservas mundiales son en dólares en su amplia mayoría: 67% .
+el eje productores de materias primas y países de producción deslocalizado sus operaciones van referenciadas al dólar
El problema del dólar es que tienen como garante a usa y usa mantiene el tinglado a duras penas, ya que empieza a tener los primeros problemas:
+internos: burbuja inmobiliaria y un déficit comercial alarmante.
+externos: china se está empezando a subir a las barbas y el euro coge fuerza.
Que baje o suba el dólar es importante para las operaciones de movimientos de capitales y de exportación e importación. Todo esto está muy bien, pero el problema del dólar es si se cae el tinglado al que va referenciado.
¿Qué es más grave?:
+que se tropiece un actor en una función y se caiga.
+que se caiga el decorado y el telón.
En el primer caso nos echamos unas risas, pero en el segundo se acabó la función.
En economía perfecta puedes hablar de que una moneda menos fuerte puede mejorar la posición competitiva exportadora. Pero con un tinglado en el que lo que se hace es importar referenciado a la misma moneda y que todo se basa en la ley del mas fuerte ¿Qué mas da?
Si queremos buscar una lógica no política, cuanto mas suba el euro con respecto al dólar perjudica nuestra posición exportadora y en teoría potencia la importadora, al final tiene que tener un reflejo en la balanza comercial, para minimizar el impacto, ya que no se puede hacer vía arancelaria, la única posibilidad del bce es jugar o con la moneda o los tipos, es decir, o se propone una subida de tipos para cortar el endeudamiento o se busca la devaluación de la moneda.
Lo lógico es que si tienes una moneda más fuerte sea más atractiva para que los países inviertan en reservas, pero no es el caso, ya que todo es político.
Un saludo
El Banco de España pide a los gobiernos que eviten su exceso de confianza porque hay riesgos
Aunque detrás de esta evolución se encuentra la percepción de mayor solidez que tienen los agentes de los fundamentos económicos, «no puede descartarse que estas valoraciones tan ajustadas obedezcan también a un mayor apetito por el riesgo en la búsqueda de mayores tasas de rentabilidad, en un contexto de bajos tipos de interés y, tal vez, de unas expectativas en exceso optimistas». En consecuencia, señala que en la medida en que los mercados hayan incurrido en sobrevaloraciones, éstas, tarde o temprano, «deberán corregirse».
-ironic mode on-
ya está! ya lo se! el ladrillo debería incluirse en
la cotización de materias primas!
así prodríamos saber cuanto vale exactamente una vivienda!
-ironic mode off-
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
a estas les va a pasar lo que a forum-afinsa.
las inmobiliarias valen un 14,5% más que sus activos
-ceterum censeo carthaginem esse delendam-
Joder, no podeis decir el histórico del porcentaje de subidas sin poner también cual fue la inflación en esos años, os recuerdo que una subida del 15% con inflación del 17% es una bajada.
al final hay poca gente que entienda cómo algo de 5 millones en el año 80 sea mas barato en 2007 por 20.
espero que seais manipuladores, porque de lo contrario sois unos borregazos.
Os detallo las tipicas dos grandes falsedades que suelo leer en este foro y la explicación:
1. algo que te costo 5 y lo vendes por 10 lo has vendido por el doble.
Es falso en general si se habla de pesetas o euros, pues se refiere a cifras nominales. es decir, te han dado el doble de billetes pero son billetes distintos, devaluados.
para que me entiendan: si un piso lo compras por 5 kg de oro cualquier año y lo vendes por 10kg de oro cualquier otro año entonces lo has vendido por el doble, pero resulta que las 100 pesetas del 87 no son las 100 pesetas del 2007.
2. si el ibex un año baja el 5% y al siguiente sube un 20% la rentabilidad media es del 15% .
esto es falso en general, se ve mejor con un ejemplo, partimos de una inversión de 100 unidades, el primer año baja el 20%, tenemos 80 unidades, el segundo año sube un 20%, tenemos 96 unidades, al tercer año baja un 20%, tenemos 76, 8 unidades, al siguiente año ha vuelto a subir 20%, tenemos 92, 6 unidades.
Es decir, con una "media" del 0% resulta que la rentabilidad ha sido del-7, 4%
- este es uno de los motivos por el que la vivienda tiende a ser más rentable como inversión, pues su pequeña volatilidad facilita el aprobechamiento de las subidas de precio -
Y ahora una pregunta: ¿qué es mas caro un piso de 8 millones de pesetas en 1978 o un piso de 180000 euros en 2007? ¿cuanto?
pueden consultar el ine para resolverla.
salu2
Solbes califica de malo el dato del IPC"
El ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, admite que el aumento de una décima de la inflación interanual de marzo, que se sitúa en el 2, 5%, "no es una buena cifra". Asimismo, reconoce que se trata de una tasa peor que la su departamento esperaba. "
vamos con esa subidita de tipos para junio al 4% .
tic, tac, tic, tac . . .
" Buenos días,
Creo que eres la persona que mas conocimiento tiene para resolver esta pregunta.
Supón que se promueve una construcción de 200 viviendas (todas de 80m2 útiles para poder sacar medias homogéneas) en cualquier parte del extrarradio de cualquier ciudad, en principio lo que esta claro es que el precio final de coste a falta de que el promotor aplique su margen no puede ser superior a los 1.000-1.200 /m2.
Con el ejercicio la idea sería demostrar que margen de maniobra pueden llegar a tener los promotores para llegar a acuerdos para dar salida a su stock, sacando además el coste de oportunidad de no hacerlo.
Para cuadrar las cifras, sería interesante que sacáramos:
+Precio de compra de la superficie para edificar las viviendas: x .
+% de los costes de compra del suelo que suele hacer el promotor al contado: x%
+Costes de licencias (administración) para la iniciar la obra: x
+% de los costes de licencias que suele hacer el promotor al contado: x%
+Total en Euros que puede obtener el promotor en entradas de la gente que compra sobre planos (entiendo que en la promoción hay clientes que han comprado sobre planos y otros no)
+Coste medio de materiales y mano de obra de oficios asignable a la obra: x
% de los costes de materiales sobre los que se suele apalancar: x%
+Otros costes para dar cerrada la obra: x
+% de esos costes para dar cerrada la obra que paga al contado: x"
a) Exposición de conceptos:
Vamos a estimar que estamos en una ciudad entre 50.000-150.000 habitantes (no es Madrid, ni barcelona ni pais vasco) y donde el módulo de vpo está alrededor de 1200 euros/m2 útil (es decir, 1.000 euros m2 construido) y donde la promoción de renta libre oscila entre 1.500 y 1.800 euros/m2 construido.
Vamos a considerar que estamos en promoción de renta libre y vendemos a 1.600 /m2 cosntruido (valor venta total = 20.000 m2 x 1.600 /m2 = 32.000.000 euros)
una promoción de 200 viviendas en extrarradio de cualquier ciudad de 80 m2 útiles .- 80 m2 utiles es igual a 92 m2 construidos y 100 m2 construidos con parte proporcional de elementos comunes (apróximadamente y para redondear) . Luego, 200 viviendas = 20.000 m2 construidos con p.p. el. Comunes.
demostrar el margen de maniobra .- umbral de rentabilidad o sea a partir que que cifra el promotor empieza a ganar algo
coste de oportunidad.- importe que deja de ganar el promotor.
el suelo se valora por repercusión (VRP) de parcela (solar) .- euros/m2 construido.
En Zaragoza, ya se ofertan minipisos de apenas 20 m2
"Urbanismo paraliza los de menos de 37 m2, pero muchos promotores no respetan el límite y hacen estudios mínimos que tienen gran demanda."
¿20 m2? madre mia.
tic, tac, tic, tac . . .
b) contestación a los parámetros expuestos por dr. Knife, para cuadrar cifras:
1) Precio de compra de la superficie a edificar las viviendas (x ) .- el valor del suelo es del 15% sobre el valor de venta en promociones de vpo y entre el 20-25% para promociones de renta libre. VRP = 300 euros/m2 construido, resultaría (20.000 m2 x 300 /m2 = 6.000.000 euros)
2)% de los costes de compra del suelo que suele hacer el promotor al contado.- los profesionales de años, normalmente pagan al contado. Los nuevos oportunistas de los últimos años (serán los que se quedarán por acabar y muchas sin vender), muchos de ellos tiene que comprar por financiación de las que los bancos ofrecen un máximo del 70% sobre el coste del solar y el 30% al contado (30% s/ 6.000.000 euros = 1.800.000 euros)
2bis) una vez comprado el solar, el promotor ya puede empezar a vender (hacer contratos de compraventa) y el banco para otorgarle financiación para la construcción, le requiere un 30% como mínimo en ventas (para financiar la ejecución de obra, tiene que tener firmados con los compradores por lo menos 60 viviendas)
3) Gastos generales de la promoción (gerencia, administración, oficinas, proyectos y gastos e impuestos como empresa) .- 16% sobre (valor del suelo + coste de contrata) = 2.800.000 euros
4) Coste de la licencia de obras.- 3, 3% sobre el presupuesto de ejecución material (cem) del proyecto de ejecución del arquitecto (inferior al coste real.- . 20.000 m2 x 350 euros/m2 = 7.000.000 euros) = 230.000 euros al contado más gastos de fianza que se depositan en el ayuntamiento y que le devuelven al promotor una vez finalizadas las obras.
5) Total en euros que puede obtener el promotor al contado.- como máximo el 20% sobre el valor de venta de las viviendas vendidas. Si estimamos que ha vendido el 70% de las viviendas y recibe el 20% al contado sería: 4.500.000 euros.
6) Coste medio de materiales y mano de obra de oficios asignables a la obra (x ) .- es decir, el coste de contrata, está alrededor de 550 /m2 construido (con el 15% de beneficio para la empresa constructora), que se desglosa apróximadamente 190 /m2 por materiales, 280 /m2 por mano de obra y 80 /m2 como beneficio del contratista, resultaría.- 20.000 m2 x 550 /m2 = 11.000.000 euros
7)% de los costes de materiales sobre los que se suele apalancar (x% ) .- la mano de obra se abona al contado y los materiales se abonan en 60-90 y 120 días según la garantía del contratista. Este concepto no puede incluir demasiado porcentaje, ya que va por contrata con contratista de obras (en caso de ejecutar el 100% de la obra a un precio coste de contrata cerrado para el promotor) y en los más competentes no hay contratista, sino sólo jefe de obra con subcontratación de todas y cada una de las unidades e obra. Conclusión.- no estimemos más del 10-15% el coste de contrata global, resultaría como mucho un importe de 1.000.000 euros (no sé para que quieres este dato, pues el apalancamiento lo toma el promotor con el banco, primero por el suelo y luego como máximo por el 80% del valor de venta que va entregándole el banco al promotor en función de las certificaciones de obra terminada por partidas de obra (movimientos de tierras, cimentación, saneamiento, estructura, cubierta, albañilería, solados y alicatados, instalaciónes etc .)
8) Otros costes apara dar cerrada la obra (x ) .- cédula de ocupación, certificado final de obra, cédula de habitabilidad, notaría, registro, seguro decenal, acometidas de agua, luz, alcantarillado etc .) 2% como mucho.- 250.000 euros.
Gracias por solicitar este tipo de estudios y análisis.
En caso de que te falte algún dato más, me lo solicitas y seguimos informando al foro.