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una rebaja es la mejor estrategia de venta
Viernes, 7 Marzo de 2008 - 01:00 h / publicado por 
equipo@idealista
en los tiempos que corren no hay mejor campaña de marketing inmobiliario que el recorte de precios. pocas compañías lo hacen de forma más o menos descarada anunciando las rebajas en las vallas de las promociones. pero sean más o menos públicos, los descuentos funcionan. empezó metrovacesa ofreciendo rebajas del 20% en algunas de sus promociones. resultado: 81 viviendas vendidas en un solo día. pero también es una herramienta de los pequeños y medianos promotores que se han agrupado en la asociación corporativa de empresarios inmobiliarios (acdei): es tan sencilla como vender los pisos a precio de coste antes de comérselos. una herramienta de pura supervivencia (las rebajas alcanzan el 40%) que no se ha traducido en una pequeña crecida de ventas, sino que tienen lista de espera de compradores. además en el futuro internet será el canal más privilegiado. metrovacesa ya destina la mayoría de su gasto en marketing en la red. "el cambio más relevante de los últimos años ha sido volcar el 60% de nuestro presupuesto en internet. es crítico en el proceso de búsqueda de clientes", explica ignacio ramírez, director comercial de promoción
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" la deuda de las familias crece al menor nivel desde 1995 para comprar un piso "
las familias españolas debían a los bancos 646.000 millones de euros a finales de 2007, lo que supone un 13, 2% más que un año antes, el crecimiento más bajo registrado desde 1995, cuando el endeudamiento de los hogares ascendía a 76.557 millones de euros y crecía a un ritmo del 14, 6%, según el banco de españa. en este sentido, la institución monetaria recuerda que tan solo un año antes este crecimiento fue del 20, 4% y que en 2005 alcanzó el 24, 3% .
conclusión 1.- hace mas de un año que no se vende casi nada
conclusión 2.- si está pensando en vender, no tiene más opción que rebajar para poder vender
conclusión 3.- si está pensando en comprar, no tenga prisa en comprar, mientras no le rebajen el precio a un importe en euros que lo considere como justo, razonable y asequible para su bolsillo.
conclusión 4.- hasta el año 1998, se compraba con hipotecas maximas a 15 años, no se hipoteque por más años.
tal vez vengan las ganas y las prisas de vender todos de golpe, no sea el primero en comprar, se ha construido más del doble de lo que necesitamos, la demanda tiene el poder de fijar el precio de venta y no sólo la oferta como ha sucedido hasta el 2007.
feliz fin de semana para todos, reflexionen antes de comprar.
viernes 07 marzo 12:38, calculista en respuesta a foro, dijo
po que no baja metrovacesa ese 20% en todas sus viviendas y no solo en algunas promociones ? la noticia no se ajusta a la realidad de lo que se ve en su web. y lo de vender a precio de coste me imagino que es una broma. hasta cuando puede un empresa vender a precio de coste sin cerrar?
disculpe, ¿calculista de qué?
entre vender a precio de coste y no vender nada ¿que eliges?, de todas maneras con los márgenes que han viniendo aplicando hasta ahora tienen un colchón bastante grande como para aplicar unos rebajones importantes, lo que está claro es que se acabaron las vacas gordas y al sector inmobiliario le toca apretarse el cinturon como el resto de los mortales y competir en precio
El precio de coste incluye, entre otras cosas, el coste referente a los gastos generales de una empresa: mantenimineto de oficinas, teléfono, luz, salarios, incluidos los del director general, chapuzas varias como que el jardinero del director tenga nómina como vigilante de obras o algo así, etc.
Es decir, permite el mantenimineto de las actividades sin beneficios de empresa, aunque con todos los demás beneficios indirectos.
Por ejemplo, las cajas de ahorros, teoricamente no tienen beneficios, ya que estos se destinan a "obras sociales".
Por tanto, el vender a precio de "coste" no es ninguna ruina, además de lo que te han comentado otros foreros en cuanto a la materialización de los bienen inmuebles en efectivo.
tengo una escritura delante de compra-venta del año 1998, se compró por el sr. que vende hoy por 6.700.000 pesetas y lo vende "con rebaja" alrededor de 27.000.000 pesetas.
Por la zona hay más carteles de "se vende" y llamé a algunos de ellos y su precio oscilaba entre 28 y 32 millones.
conclusión1: el que está comprando hoy, está comprando entre un 200 y un 400% del precio que se compraba desde 1995-1999.
conclusión 2: no se puede comprar a los precios de la oferta no negociables de 2005, 2006, 2007.
conclusión 3: si quiere comprar, rebaje por lo menos entre un 30-60% como mínimo del precio que le oferten si es nuevo o seminuevo.
un buen consejo: no compre nunca, a precio elevado, lo viejo, lo de 4ª, 5ª, 6ª-10ª mano.
" un caso real "
así están las cosas desde hace algunos años:
EL OTRO DÍA UN AMIGO QUE VIVE ALQUILADO EN MINIPISO Y PAGA 400 EUROS MES mE DIJO QUE SU CASERO LE PIDIÓ POR FAVOR QUE SE FUESE, QUE QUERÍA VENDER LA VIVIENDA. ÉL, QUE YA CASI TENÍA TOMADA LA DECISIÓN DE IRSE A UNA VIVENDA DE 660 EUROS A COMPARTIR CON LA NOVIA, LE DIJO QUE SI, SIN PROBLEMA. LE PREGUNTÓ CUANTO PEDÍA POR ELLA: ¡200.000 EUROS! CALCULANDO: TENEMOS 400*12=4.800 EUROS AL AÑO QUE DEBERÍAN SER UN 6% DEL VALOR TEÓRICO QUE LO HACEN ATRACTIVO COMO INVERSIÓN SUSTITUTIVA DE LA RENTA FIJA, POR TANTO 4.800/0, 06=80.000 EUROS DE VALOR TEÓRICO: ESTE SEÑOR "SUEÑA DESPIERTO" PIDIENDO 200.000 EUROS POR UN PISO QUE "VALE COMO GENERADOR DE RENTA" 80.000 EUROS MÁXIMO. ¡LA GENTE NO SABE NI POR DÓNDE ANDA! NI MAS NI MENOS QUE UNA SOBREVALORACIÓN DE ENTRADA DEL (200.000-80.000= 120.000 120.000/80.000=1.5) 150% ! LA VIDA ES BELLA! Y LOS SUEÑOS, SUEÑOS SON.
pd.- apliquen el cálculo sencillo anterior a cualquier caso que tengan delante, antes de firmar la compraventa.
cuidado con lo que decis sobre sacyr y caja castilla la mancha, que el hacer burbucatastrofismo ahora esta penado por penas de carcel:
yo digo, en ejercicio de mi libertad de expresión, que la deuda de sacyr es de casi tres billones de pesetas, que dudo que pueda pagarla y que parece, desde fuera, que tendrá o tiene ya graves problemas, y que la posibilidad de concurso es muy real, salvo ayudas más o menos inconfesables de quien le deba favores tipo túnel de ave.
las empresas que cotizan en bolsa, que apechugen con la libre formación de criterio de los agentes del mercado. ¿o es que solo se puede hablar bien?
pues cuando del rivero dijo que había más ideas que dinero, ¿no era una confesión de estar tieso? yo así lo interpreto.
¿codigo penal? que me vengan a buscar.
Estoy de acuerdo en que preferible rebajar el precio a que se lo quede el banco, pero esa rebaja también debe ir en los gastos de publicidad por ejemplo anunciarse en idealista ha aumentado notablemente su tarifa para constructoras y promotoras. Si lo aconsejais, ¿por qué no empezais vosotros?
¿cual es el importe de deuda de las familias de ee.uu. a los bancos ?
yo creo que tienen más culpa los bancos por dejar el dinero alegremente. al pepito de turno si le dan un crédito de 300.000 eur pues tan contento y si se lo dan de 500.000 pues mejor, esta es la cultura de españa, ahora el problema será de los bancos y las cajas para cobrar y más de uno se va a pillar los deditos y alguna cosa más, y ya no te digo nada con el tema de los megaempresarios promotores inmobiliarios de palillo entre los dientes y carajillo de coñá, aprendices de portillos y poceros, con estos si que van a haber problemas, a ver si los bancos se prestan a "refinanciar la deuda" como con habitat por ejemplo
Crisis inmobiliaria. varios acreedores presentan una demanda por insolvencia contra Nozar. El Juzgado Mercantil número 2 de Madrid ha recibido una demanda de concurso necesario por insolvencia contra la inmobiliaria Nozar y su filial Lena Construcciones, según informan fuentes judiciales. Efe / MADRID (07-03-2008) La empresa Avalatransa interpuso la demanda por la que reclama a ambas sociedades la cantidad de 312.621, 9 euros en concepto de deudas. La constructora Nozar, presidida por Luis Nozaleda, está en pleno proceso de negociación para salir del accionariado de la inmobiliaria Colonial, de la que tiene un 12, 2% del capital.el futuro de otras tres grandes inmobiliarias españolas también está pendiente de que los actuales propietarios de Colonial, Luis Portillo y Luis Nozaleda, lleguen a un pleno acuerdo con los fondos estatales de Dubai, y que éste sea ratificado por la banca acreedora, que es quien ayer protagonizaba las negociaciones. Durante toda la tarde de ayer, las entidades financieras acreedoras de Colonial y de Portillo y Nozaleda estuvieron renegociando el acuerdo de bases al que, al parecer, a mediodía habían llegado «los Luises» con Dubai. Sin embargo, a última hora de la noche todavía no se había firmado ningún documento. El Gobierno siguió muy de cerca esas negociaciones pendiente de que se llegue a un acuerdo que evite la suspensión de pagos de esta inmobiliaria a tan sólo dos días de las elecciones generales. Pero el problema no sólo radica en Colonial, ya que el futuro de otras tres promotoras se encuentra también pendiente de ese acuerdo. Nozar, la inmobiliaria de Luis Nozaleda, le compró un 4% de Colonial a Reyal Urbis con un pagaré que vence el próximo mes de diciembre. En concreto, Reyal aparece en la lista de acreedores de Luis Nozaleda con un importe de 205 millones de euros. Si la operación Colonial-Dubai fracasa, Reyal tendrá un gran problema, ya que no podrá cobrar esa cantidad. Nozar era a su vez el segundo mayor accionista de Astroc, con un 24, 9% y, por tanto, lo es de la ahora llamada Afirma, tras fusionarse Astroc con Rayet y Landscape. De modo, que si Colonial quiebra, Nozar puede ir detrás y a su vez Afirma. De este modo, el panorama para el sector inmobiliario español es seriamente preocupante si el Gobierno y la banca no ponen remedio cuanto antes. Uno habilitando medidas que alivien al sector en estos momentos, y la banca abriendo el grifo de los créditos a las empresas solventes y renegociando la deuda cuyo vencimiento está próximo. Mientras tanto, Luis Portillo y Luis Nozaleda parece que finiquitaron ayer a la una de la tarde un acuerdo con los fondos estatales de Dubai para que éstos lancen una opa por la parte patrimonial de Colonial en una horquilla de entre 1, 20 y 1, 30 euros por acción. Sin embargo, el acuerdo se cerró a expensas de que la banca acreedora diera su visto bueno.
La segunda parte del acuerdo, como ayer informó ABC, supondría la escisión de Colonial en dos compañías.
me parece que esto se calienta Varios acreedores presentan una demanda por insolvencia contra Nozar
una rebaja es una muy buena estrategia pero lo que está claro es que nadie trabaja gratis, yo no voy a construir con todos los gastos y esfuerzo que eso acarrea para luego vender a precio de coste, no me lo creo, si se da el caso será algo puntual pero lo que yo veo que esta pasando realmente es que todo lo que se habia inflado el precio de los pisos es lo que se esta rebajando ahora, pero por lo demas seguir soñando, si pensais que los pisos los van a regalar! es de chiste! no comiamos antes chicles a peseta pues ahora valen 8 pesetas. si alguien sabe hacer una multiplicacion que cuente y verá que es correlativo y que la vida en si sube como la espuma. Nota: que rebajen también los chicles y la leche y los huevos y la hortalizas y que todo el mundo de todos los sectores se queden sin empleo, eso es lo que les gustaria a los tremendistas, currar es lo que hay que hacer!
¿COMPRAR UN PISO?JA, JA, JA. PA QUÉ, SI LOS VAN A SUBASTAR Avalatransa solicita el concurso de acreedores para inmobiliaria Nozar por impago de 300.000 euros
¿ande están los campeones del monopoly? "Los ánimos en el cuartel general de los Nozaleda, propietaria de Nozar, no atraviesan por su mejor momento. Pese a que no cotizan en bolsa, su política de inversiónes en renta variable les ha llevado a una situación extremedamente delicada. La estadística es desmoralizadora con su cartera de inversiónes en bolsa y registra un comportamiento endiablado desde los máximos de la burbuja inmobiliaria. Sólo en los últimos doce meses Aisa cae un 86%, Astroc, un 95%, y Colonial, un 75% ."
imposible calcularlo, ni todos los terrenos que tu desees estan disponibles, ni cuestan todos lo mismo, que esto no es el monopoli!
afilando la bayoneta, sin prisa, sin pausa Atención al Euribor: el interbancario vuelve a secarse y las titulizaciones se desploman
toma aterrizaje suave. Tormenta perfecta o dos años malos. entre 24 meses y al menos cinco años: no hay unanimidad sobre la profundidad de la crisis "El compromiso a largo plazo agrava la incertidumbre si se suma la precariedad laboral", según Barta. El alto endeudamiento dificulta también la capacidad de reacción a particulares y promotoras, que fijaban su inversión a seis o siete años y que se enfrentan a caídas en las ventas que, a su juicio, supera el 50% que se ha apuntado para rozar el 90% . Y tendrán que bajar más los precios."
eS TODO UNA MENTIRA.-LOS PRECIOS NI POR CASUALIDAD BAJARON EL 40% Y LAS VIVIENDAS NUEVAS SIGUEN EN LOS MISMOs PRECIOS QUE ESTABAN. lA EXCEPCION PODRÁ SER QUE UN PARTICULAR NECESITADO AJUSTE UN POCO EL PRECIO, SI QUIERE VENDER URGENTE, PERO TAMPOCO GRANDES DESCUENTOS. COMPRADORES HAY MUCHISIMOS PERO LOS BANCOS CERRARON LOS GRIFOS Y ESTAN MUY EXIGENTES. PERO YA EL BANCO DE ESPAÑA DIJO QUE ESTE AÑO APORTARA CAPITALES A LOS BANCOS PARA MEJORAR
LA SITUACION DE DESASELERACION DE LA VIVIENDA.- YO COMO PROPIETARIO SI TENGO QUE VENDER UNA PROPIEDAD ESPERARIA QUE PASE ESTA TORMENTAV DE VERANO Y SI TUVIESE QUE COMPRAR TRATARIA DE HACERLO YA. LA PROPIEDAD SIEMPRE DA SEGURIDAD Y TRANQUILIDAD A LA HORA DE INVERTIR, SINO PREGúNTENLE A LOS QUE SIN COMERLA NI BEBERLA COMPRARON ACCIONES Y PERDIERON UN 30% DE SU CAPITAL O A LOS QUE COMPRARON SELLOS.- ASI QUE SI QUEREMOS VIVIR TRANQUILOS LOS LADRILLON SIEMPRE
SERAN MIOS Y LOS VENDO, LOS ALQUILO O LOS USO CUANDO ME DA LA GANA.
son dos cosas diferentes, aunque una sea el resultado de la otra. que bajen los precios de un bien de primera necesidad como la vivienda, es en si mismo, muy bueno. que lástima que otros bienes necesarios no bajen de precio: alimentos o energía. la crisis, efectivamente, nos va a afectar a todos, a los que la han provocado, alos que han tratado de evitarla y a los observadores neutrales. no es motivo de alegría. por cierto, creo que la crisis puede ser mucho menor, si cuando se detectó, se hubiese regularizado el mercado inmobiliario con esas bajadas.
"si esa rebaja se diera, los compradores de estos últimos 4 años no pagarian ni una hipoteca, verdad, seria el crak financiero, estamos hablando de millones de hipotecas, lo dicho una autentica idiotez"
No, la deuda no te la puedes quitar de encima, aunque renuncies a la vivienda.
En los u.s.a. lo que parece que se está fraguando es una salida intermedia para los acreedores. El deudor paga y se libra del embargo a cambio de pérdida de derechos sobre el activo. Lea esto:
siempre habrá deudores que optarán por dejar de pagar el préstamo, al no temer en exceso quedar incluidos en los registros de morosos.
El banco acreedor, por su parte, tampoco tendrá excesivo interés en ejecutar la garantía hipotecaria, porque eso entrañará gastos y, además, en un mercado inmobiliario deprimido el precio del inmueble sufrirá, lo que perjudicará no sólo a ese préstamo, sino al conjunto de las carteras de préstamos hipotecarios de las entidades financieras.
La propuesta de la OTS es la siguiente: 1. El deudor hipotecario-propietario toma un nuevo préstamo (de la Federal Home Administration o de otra entidad) por una cuantía equivalente al del precio actual precio del inmueble y lo utiliza para reembolsar el préstamo antiguo. 2. El antiguo banco acreedor se da por satisfecho con ese pago y considera íntegramente reembolsado el antiguo préstamo (a pesar de que, por hipótesis, su saldo vivo era superior a la cantidad recibida) . A cambio, no obstante, recibe de su antiguo deudor un negative equity certificate que le dará derecho a recuperar la porción impagada del préstamo si, más adelante, el precio del inmueble vuelve a subir y la vivienda es vendida.
En suma, el banco acreedor acepta voluntariamente una "quita" en su préstamo, a cambio de un derecho a participar en la futura y eventual revalorización del inmueble. Ese derecho sería transmisible a terceros (de ahí la expresión "certificate") y tendrá cierto valor de mercado, que le permitirá al banco prestamista compensar parcialmente el deterioro contable (write off) sufrido por el antiguo préstamo.
No se pierda el comentario de pisitófilos creditófagos debajo, acerca de la versión hijpana de todo esto: los fondos mesías conectados a los presupuestos.
Dentro de unos meses, cuando sea evidentetodo esto, vendrá infiltrada y nos soltará aquello de "como yo ya les decía, ". Pues sí.
Yo siempre he defendido en este foro que habría socialización de deudas. No me gusta un pelo, pero es la única salida.
Estadística de elaboración propia.
Datos tomados de avisos de este portal inmobiliario: Ciudad Logroño, todos los tipos de vivivenda, superficie mayor de 120 m2.
Fecha de origen: 01-08-07
Fecha final: 07-03-08
Número total de avisos recibidos: 72
% de incremento en el número de avisos en 2008 respecto de 2007: 107%
% que baja el precio en el periodo (anualizado) : -27, 88%
Disminución diaria del precio del m2 -1, 9909
(pongo los datos a disposición de quien los solicite)
''si el petróleo baja demasiado el banco exige desapalancar (margin call) . el desapalancamiento funciona al revés. suelen usarse yenes porque tienen un tipo de interés bajo y porque a los gestores de fondos les gustan las emociones fuertes.
estos créditos son muy seguros para los bancos porque el colateral del crédito se negocia en mercados muy líquidos (pueden vender en segundos los futuros en caso de problemas) . es esta liquidez de los mercados lo que tienen en común todas las materias primas que están en plena burbuja, desde el platino hasta el aceite de soja.''
Ok, explicacion perfecta, pero, si el precio del activo baja, el valor de los futuros se desploma. ¿Como pueden servir como garantia del credito, llegado el caso de ejecutar la garantia?
vamos que deben estar tiesos como la mojama, en la caja fuerte sólo debe haber telarañas. hace poco podrían haber vendido el zulillo de la abuela que había mirlos blancos que soltaban los 50 kilos, hoy en día ya no hay. estos eran los que iban a aguantar no se cuantos años de meseta sin rebajar un duro aún sin vender según los nuncabajistas.
Lo más significativo de la situación actual es el envilecimiento de las principales monedas (euro y dólar), que es uno de los motivos fundamentales de la subida del precio de materias primas y metales preciosos.
ese envilecimiento que han provocado la banca privada y los bancos centrales nos ha hecho mas pobres a todos, excepto que se estuviese cubierto sobre activos realmente escasos (no como el dinero) .
el problema de apostar ahora por "el ladrillo" es:
(i) hay muchas más casas de las que realmente se necesitan (no hay más que ir a las nuevas construcciónes después de 2 años)
(ii) la vivienda conlleva unos costes iniciales en forma de impuestos, tasas y otros gastos que suponen un 10%
(i) las entidades financieras en general están restringiendo fuertemente el crédito
(iv) la percepción del inversor con experiencia es de que el mercado es bajista
(v) una casa supone o bien inmovilizar una cantidad inmensa de dinero o bien un endeudamiento excesivo
hablar ahora mismo de ladrillo como la mejor alternativa (excepto en nichos muy concretos) me parece un riesgo de difícil asunción frente a las tasas de rendimiento esperadas.