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revisión hipoteca: ¿pido que me apliquen el euribor actual?
Viernes, 6 Febrero de 2009 - 09:38 h / publicado por 
dmontero@idealista
las revisiones de las hipotecas están dejando buenas y malas sensaciones entre los hipotecados en los últimos meses dependiendo del mes de euribor que se les aplique. mientras los medios de comunicación narramos en rigusoso tiempo real los movimientos del euribor, éstos son aplicados en diferido por los bancos en sus créditos, lo que crea un sinsabor entre lo que se lee y la vida real. la estadística demuestra que no hay que obsesionarse con la revisión del euribor
los primero que hay que saber es que en las escrituras de la hipoteca figura qué euribor nos van a aplicar en cada revisión y siempre será el mismo, que suele ser uno o dos meses anterior al último que esté vigente. es decir, si a alguien le vienen aplicando siempre en marzo el euribor de enero, le seguirán aplicando ese euribor de por vida en su revisión anual. por ello, lo primero que hay que saber es qué euribor nos aplican
con el euribor en claro descenso desde verano de 2008, las revisiones están dejando a algunos hipotecados con un euribor de referencia cláramente más alto del que se aplica a los pocos meses después, lo que crea enfado y en algunos casos además suspicacias con el banco sobre si estará todo correcto. con esta calculadora de revisión de la hipoteca puedes calcular tú mismo la nueva cuota
también hay gente que se pregunta qué puede hacer para que le aplique ya el euribor actual y si es apropiado hacerlo. la respuesta a primera vista podría ser que sí, ya que cuanto antes me apliquen el euribor, antes me aprovecharé de las rebajas de la cuota. sin embargo, un estudio en detalle del euribor concluye que no conviene correr detrás del euribor y que a no ser que se esté ahogado, es mejor ser paciente y esperar a que nos llegue la rebaja de forma natural. si somos los primeros en disfrutar de la rebaja, seremos también los primeros en sufrir la subida y por el contrario, si somos los últimos en tener esa rebaja, seremos también los últimos en pagar más cuando el euribor suba, que lo hará tarde o temprano. esto ya ocurrió cuando el euribor empezó a subir en 2005 y entonces nadie corrió al banco a que le aplicasen el euribor actual porque le convenía el pasado. eso mismo pasará cuando el euribor suba
histórico del euribor y media según el mes de revisión de la hipoteca
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | media | |
| ene | 3,95 | 4,57 | 3,48 | 2,71 | 2,22 | 2,31 | 2,83 | 4,06 | 4,50 | 3,40 |
| feb | 4,11 | 4,59 | 3,59 | 2,50 | 2,16 | 2,31 | 2,91 | 4,09 | 4,35 | 3,40 |
| mar | 4,27 | 4,47 | 3,82 | 2,41 | 2,06 | 2,34 | 3,11 | 4,10 | 4,59 | 3,46 |
| abr | 4,37 | 4,48 | 3,86 | 2,45 | 2,16 | 2,27 | 3,22 | 4,25 | 4,82 | 3,54 |
| may | 4,85 | 4,52 | 3,96 | 2,25 | 2,30 | 2,19 | 3,31 | 4,37 | 4,99 | 3,64 |
| jun | 4,97 | 4,31 | 3,87 | 2,01 | 2,40 | 2,10 | 3,40 | 4,50 | 5,36 | 3,66 |
| jul | 5,11 | 4,31 | 3,65 | 2,08 | 2,36 | 2,17 | 3,54 | 4,56 | 5,39 | 3,68 |
| ago | 5,25 | 4,11 | 3,44 | 2,28 | 2,30 | 2,22 | 3,61 | 4,67 | 5,32 | 3,69 |
| sep | 5,22 | 3,77 | 3,24 | 2,26 | 2,38 | 2,22 | 3,71 | 4,72 | 5,38 | 3,65 |
| oct | 5,22 | 3,37 | 3,13 | 2,30 | 2,32 | 2,41 | 3,80 | 4,65 | 5,25 | 3,60 |
| nov | 5,19 | 3,20 | 3,02 | 2,41 | 2,33 | 2,68 | 3,86 | 4,61 | 4,35 | 3,52 |
| dic | 4,88 | 3,30 | 2,87 | 2,38 | 2,30 | 2,78 | 3,92 | 4,79 | 3,45 | 3,41 |
| datos en % |
a la vista del cuadro, se puede comprobar cómo sea cual sea el mes de revisión, el interés medio que ha pagado cada hipotecado que abriera una hipoteca en 2000 es prácticamente el mismo tras nueve años, alrededor de un 3,5%. la diferencia entre el caso más desfavorable (agosto) y el más favorable (enero) es de 29 centésimas, que trasladado a un crédito de 150.000 euros a 25 años es de apenas 24 euros al mes (807 euros frente a 783 euros si aplicamos un diferencial de 0,50 sobre el euribor). si bien es cierto que tras 30 años será dinero, la estadística demuestra que con el paso de los años ese diferencial se estrechará aún más
y es que los ciclos del euribor suelen ser largos y claros en sus movimientos y no intercalan subidas y bajadas desbocadas en pocos meses como la bolsa, lo que hace que a la larga todo el mundo pague un euribor parecido. lo mismo ocurre si se hace el cálculo de qué es más rentable si tener una hipoteca con revisión anual o semestral, ya que también nos salen datos parecidos y es que ambos han pagado una cuota de hipoteca semejante a lo largo de la vida del préstamo
aún así quiero que me apliquen el euribor actual ya
si no quieres esperar o estás ahogado con las finanzas personales y necesitas ya mismo un respiro aunque después tengas que pagar más, también hay alternativas. lo primero que puedes hacer es una novación de la hipoteca, esto quiere decir, que puedes cambiar las condiciones (mes de referencia, tipo de interés, diferencial...) de tu hipoteca si llegas a un acuerdo con el banco, que no siempre está por la labor ya que quizás salga perdiendo y no tiene obligación de hacerlo
una solución a esto es que le aprietes para que te renueve las condiciones de la hipoteca. la forma de apretarle es llevándole ofertas en firme de otra entidad y decirle que quieres cambiarte. ellos tienen derecho de igualar la oferta y quedarse con tu hipoteca, pero al menos habrás conseguido lo que buscabas. la comisión de novación de una hipoteca figura en las escrituras, pero suele ser baja, alrededor de un 0,1% por lo que aplicarla a un crédito de 200.000 euros puede costar apenas 200 euros
otra alternativa es subrrogar la hipoteca a otra entidad, es decir, llevárnosla a otro banco. aquí debemos ser muy cuidadosos con los cálculos, porque la subrogación de la hipoteca a otro banco es una operación es mucho más cara. a la comisión de subrrogación que nos aplicará nuestro banco (alrededor de un 0,25%) hay que sumarle los gastos de abrir esa hipoteca en otro banco (escrituras, registro, notaría...) lo que puede hacer que los gastos se disparen a unos 5.000 euros para una hipoteca de 200.000 euros
calculadora revisión hipoteca: calcula tú mismo tu nueva cuota hipotecaria
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40 comentarios por ahora
añadir tu comentarioes cierto, somos unos cagaprisas. además, si alguien pide q le apliquen el de enero y ve q en marzo está más abajo también se quejará
paciencia, que a todos nos llegará!!!
"puedes calcular tú misma la nueva cuota"
discriminación!!!! XD
el que rie el último rie mejor, jejeje
es el consuelo que nos queda a los pillados con el euribor de octubre o noviembre!
al menos, el euribor sigue cayendo y yo no paro de darle a la calculadora de idealista de revisión hipoteca para ver cuánto me ahorraré cuando me toque la revisión
200 euritos van ya...
Caso:
renovación de la hipoteca en Enero, euribor de Octubre: 5.25+ 0.5 = 5.75
Si cambio la hipoteca en Febrero de forma que el tipo inicial sea el de Enero (y hay entidades que el tipo inicial lo hacen así, con el último euribor publicado en el boe), el tipo queda: 2.66 + 0.5 = 3.1
La diferencia es de 2.65 puntos. En una hipoteca a 30 años de 150000€, supone 200€ de diferencia al mes (AL MES) durante 11 meses (2200€, supongamos que hay un mes que se ha pagado la hipoteca en el banco anterior). Al ahorro hay que restarle los gastos de surrogación, claro. Pero si al cambiar de entidad además logramos mejorar el diferencial, nos sale gratis el cambio. Y eso sin entrar en las entidades que corren con todos los gastos.
Eso sí, habrá que pagar un mes mas a euribor de 2.66 que si siguieras con la hipoteca anterior, pero ¿cuánto ha de subir en un mes el euribor para que compense esos 2200€ ahorrados? Tendría que subir en un mes lo que ha bajado en los últimos cuatro. Ese es el único riesgo.
Estadísticamente, vas a seguir teniendo la media de diferencial que si no te cambias, vale. Pero te has ahorrado 2200€. Hagan cuentas con cuidado, y no usen argumentos de banquero.
[...] Revisión de hipoteca: ¿pido que me apliquen el Euríbor actual?www.idealista.com/news/archivo/2009/02/06/047215-revision-hi
anonimo 12.24
sólo ves una hoja del libro y tiene dos. es cierto que te aprovecharás ahora de la bajada, pero después te perjudicará, pq te subirá un año antes la hipoteca
tienes más razón que un santo, pero cómo duele ver que por un mes tendré que pagar 200 euritos más... buaa buaaa
es cierto que dentro d un año pagaré menos y mantendré esa rebaja un año más allá, hasta casi 2011, pero claro, ahora veo lo que veo, el presente
es q los españoles no sabemos esperar...
te digo lo que te dicen otros, haces cuentas de mal inversor, sólo dices lo que ganas, pero no lo que pierdes
si ganas ahora, perderás después en comparación con otros
sólo hay que hacer números y mirar más allá del presente inmediato
voy a imprimir este artículo a ver si mi cuñado me deja de dar la coña todos los domingos en la comida, que no para de llorar de q le han revisado con el euribor de noviembre y demás
El problema es con quien renegociar la hipoteca.... hoy en día los bancos estarán muy agradecidos que otro se coma el marrón hipotecario y librarse de él... lo malo es que el nuevo banco no está tan contento ni tiene tantas ganas de teenr un nuevo cliente ni tiene ganas de cobrar E+0.5 y si quiere pone mínimos del 4.5%, etc etc... vamos que idilicamente esta muyb ien cambiar la hipoteca pero a saber si la puedes cambiar.
efectivamente, subrrogar ahora es muy complicado pq a no ser que te queden 10 años de hipoteca, los bancos es dificil que te ofrezcan unas condiciones interesantes respecto a las que ya tienes
y si te quedan 10 años de hipoteca, no creo que sea muy rentable una subrrogación
respecto a lo de revisar o no revisar, estoy de acuerdo con el autor del artículo, las prisas son malas consejeras y es mejor esperar. de hecho, te permite tener más visibilidad en tu economía pq si ahora te ha pillado el toro, sabes q hasta 2011 vas a estar con una hipoteca cómoda tras revisar a finales de 2009
Hola,
con la crisis que hay, los tipos bajos van a durar al menos 2/3 años. Para quien está apalancado, cuanto antes le revisen, en general, mejor. Lo suyo es aprovechar esta bonanza de tipos para reducir la hipoteca al máximo y cuando vuelva la subida (que llegará con total seguridad porque la inflación se va a salir de madre) haber reducido el endeudamiento todo lo posible. Y esperemos que la subida de tipos llegue con la economía mejor.
Yo creo que quien se haya endeudado razonablemente se puede ventilar en esos 2/3 años perfectamente cerca del 40% del capital pendiente (es decir, si su relación salario/endeudamiento es razonable).
El pago de la letra mensual no es más que el alquiler de dinero, a base de letras mensuales no se avanza nada en la hipoteca. Pero cuando se pone regularmente amortización de capital, se ve la hipoteca bajar rápido. En mi caso (y dirán algunos que es mentira) amortizo anticipadamente 2mil al mes.
Un saludo
Puede que, dentro de un año aproximadamente, lo interesante sea subrrogar a una hipoteca a tipo fijo, porque tambien fijo que van a subir las variables en dos o tres años como mucho. ¿Cómo lo veis?
Decir que los gastos pueden subir a 5.000 euros es una auténtica burrada. A lo sumo entre 2.000 y 3.000 euros.
TENGO ENTENDIDO, QUE CUANDO SE HACE UNA SUBROGACION POR LEY, LOS GASTOS DISMINUYEN CONSIDERABLEMENTE (ME REFIERO A LO QUE DICEN DE LOS 5000,00 EUROS)
ME PUEDEN CONTESTAR A ESTO O SER MÁS EXPLICITOS EN LOS 5.000,00 EUROS PARA UNA HIPOTECA DE 200.000,00 EUROS
Excelente artículo, pero no estoy del todo deacuerdo. Está claro que con movimientos convencionales del euribor al alza o a la baja, da igual, con movimientos de tipos lentos y con ciclos económicos largos, da igual, pero la reciente bajada de tipos y continua bajada de euribor es única. Buscar una subrogación ahora, supone firmar escrituras dentro de dos meses, con lo que el euribor a aplicar puede ser perfectametne el de febrero, ahñi hay mucha pasta, para tener una hipoteca igual.
me revisan la hipoteca en febrero, alguien me puede decir que euribor me tienen ue aplicar?
muchas gracias
Es increible que los bancos traten a la gente tan mal, una cosa es lo que dice zapatero y otra lo que dicen los bancos, voy a hipotecar a mediados de febrero con la caixa y resulta que las condiciones que tenía es euribor oficial + 0,45, pues bien resulta que el director dice, a pesar de haberse publicado el euribor de enero el día 3 de febrero en el boe, con el resultado de euribor de 2,622 para enero, que el euribor que me aplicable es el de diciembre que es el 3,45, que para aplicarme el 2,622 ten´dría que ser el 1º de Marzo, osea un robo. alguien es amigo de zapatero para tirarle de las orejas.
Marmol:
Un Euribor+0,45 no está nada mal para los tiempos que corren.
Por otro lado, la mayor parte de los créditos hipotecarios que se dan referidos al euribor, lo hacen sobre el valor de este dos meses anterior a la firma o la revisión, por lo que si firmas en febrero, te aplicarán el de diciembre. De todas formas, al final de la hipoteca, te habrá sido indiferente el mes de aplicación, ya que estadisticamente se compensan.
Lo que es importante, es que no te hayan marcado límite inferior, que ahora los bancos, a falta de aplicar el redondeo, aplican mínimos (generalmente un 4,5%) por lo que muchas de las posibles bajadas no te van a afectar.
Esto lo justifican con que tambien limitan las subidas (generalmente al 12,5%), pero es un camelo, si el euribor sube al 12% es porque tenemos una inflacción enorme y entonces, dará igual la subida del euribor.
saludos
Vale miembra! xD
Me han revisado la hipoteca en diciembre del 2008.tengo el euribor + 0,50 debo unos 172000 € ahora pago 1075 €. Mi pregunta es como es posible que me suba la cuota
Uff, que malos tiempos. Pues mi caso no sabria donde catalogarlo, tengo una hipoteca y desde que la firmamos pensabamos que la revisión sería cada 6 meses, tal y como lo hablamos con el director del banco, pues han pasado 2 años y sí, la revisión me la han hecho cada 6 meses, la última fue en Noviembre y tengo un 5,88% (una burrada), ahora yo pensaba y hacía cálculos para la revisión que me tocará en Mayo, PUES ME DICEN que NO, que en escrituras está pactado revisión anual y que la próxima revisión será en Noviembre. He comprobado escrituras y es cierto es anual ¿¿¿Cómo han podido haber revisado cada 6 meses durante 2 años??? ¡¡Porque les convenía, la última subida fue de 250 €. Ahora que me bajaría la cuota en unos 550 € me toca jderme.
Estoy esperando que me den una explicación, y llevo esperando 3 semanas, y me dicen que no lo han podido mirar... Pero a qué estan jugando.
No sé que hacer, por favor que alguien me diga alguna opción (aparte de la de aguantarme)
Gracias
con escrituras en mano, hecha bien las cuentas de lo que has pagado de más, y reclámalo, ve a por todas; si la explicación que has pedido ha sido verbalmente pidela por escrito y que te sellen tu copia.
Si lo que pretendes es que te revisen cada 6 meses teniendo en escrituras revisión anual, yo no sé si conseguirás algo, pero enterate, porque lo mismo el hecho de que durante dos años hayan estado haciendolo y teniendo tus recibos puedes hacer algo.
basta ya de estas estafas, yo por experiencia las reclamaciones, es cierto que con paciencia y a fuerza de insistir, al final, salen adelante.
yo no paso ni una, a nadie, ni cuando voy a comer por ahí, ni viajes, ni compras... vamos que voy con el hacha, de hecho ahora estoy con el banco por 4 euros, y no sé si lo conseguiré, pero te puedo decir, que ya se han gastado más en tiempo de aguantarme, y vergüenza que han pasado los empleados en el banco, pues tengo razón, y dos cartas que me han mandado que los 4 euros de porquería que me han birlado por que sí.
Paula, en todas las entidades bancarias tienen hojas de reclamaciones, están para estas situaciones y quizas así les puedas presionar un poco.
por si te puede servir paula
ayer, en contra de lo que se ve por ahí, me llamó la directora de una sucursal de banesto de madrid capital, por un tema de confirming de mi empresa, y además ¡¡¡ Trató de venderme que si tenía hipoteca la traspasara a su banco, en muchas mejores condiciones !!! y me ofreció un tipo muy competitivo de euribor + 0,45 ,tuve que decir que no porque estoy a la espera se bajen de la burra los del ladrillo, pero ahí estuvo su empeño.
Me quedé sorprendido pues si has leido los artículos de la chica de la hipoteca, parece que ningún banco está dispuesto a hacerlo y las condiciones que ponen son penosas.
Lo mismo es en una sucursal puntual y sólo a ciertos clientes pero púlsalo en alguna oficina de banesto, a ver que sacas.
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