los pisos bajarán alrededor de un 20% en 2009, dice tinsa

Ese es camino para salir de esta crisis,

yo coincido con tinsa en que estamos en plena corrección. este año va a ser el acabose y nos iremos pareciendo cada vez más al gráfico de eeuu (http://www.jesusencinar.com/2008/09/cada-del-precio.html)

es una evidencia que muchas personas creen que lo inmobiliario ha entrado en una larga deflación de final indefinido.  lo inmobiliario ya  no es una garantía suficiente para un préstamo hipotecario y en consecuencia (más del 85% de las ventas son con financiación ajena) las ventas van a caer todo lo que haga falta hasta que se hundan los precios.   para entonces habrá empezado la segunda vuelta de la crisis financiera en versión española:  insolvencia técnica de un sistema financiero enladrillado.

hay que ir pensando en una nueva porra:  ¿cuál va a ser la primera entidad financiera en hacer pública su situación de insolvencia técnica?  ¿lo harán todas a la vez para que no cunda el pánico? ¿qué harán con nosotros las empresas de rating? ¿cómo le irá la fiesta bursátil a nuestras entidades financieras cotizadas en bolsa?

No tengo prisa, en el 2013 estarán muchísimo más baratos.

Ese 20% mas el 10% del año pasado supone una correccion del 30% sobre los precios maximos de 2007. Me parece una cifra correcta aunque no estoy tan seguro que se produzca toda la bajada del 20%  en este año, el informe habla de bajadas entre un 1 y 1.4% mensual lo que supone una bajada anual del 14% el resto se puede producir en los proximos años via inflacción.

Tambien hay que tener en cuenta que estamos en la fase de desesperación total, donde todas las noticias son negativas, en bolsa esto suele ser un indicador de que se esta llegando a los suelos.

Muchos pensaran que esto solo es el comienzo y que se llegarán a bajadas generalizadas del 50-60%,  pero en los proximos meses apareceran dos factores que frenaran las bajadas.

1- La bajada fuerte del euribor hara que las cuotas bajen un 30% esto supone: una gran inyeccion de dinero para las familias que podran ahorrar o consumir mas, hará que aumente la demanda solvente cuyos ingresos superen el 35% de la cuota ya que esta se calcula con el euribor del momento y situará las cuotas cercanas al alquiler.

2- Si bajan mucho los precios en los pisos de segunda mano, muchos de los propietarios no podran vender porque la hipoteca es superior y otros esperaran para cambiar de casa ya que no quieren asumir tantas perdidas, esto hará que la oferta se pueda reducir casi tanto como la demanda.

En cualquier caso una bajada del 30% me parece una bajada mas que respetable y con la que casi nadie contaba hace un par de años

Estoy de acuerdo contigo en todo popi

creian que podían esclavizar a generación tras generación de jóvenes ( y no tan jóvenes ) en este pais, los cuales fueran como hormigas obreras, trabajar y trabajar para la reina ( el constructor y el banco ) durante 30 o 40 años dejándonos sólo unos pocos euros del sueldo para comer.

pero claro, la economia estalló porque nadie consumía ya que todo el dinero se lo llevó el ladrillo y era insostenible.

y ahora lloran porque no nos pueden seguir exprimiendo hasta la última gota de sangre.

Ah !!...por cierto...bienvenida tinsa al mundo de la realidad, esperemos ya no tase al alza como todos estos años.

Creo que estos foros deben serbir para dar opiniones cuando menos coherentes y razonadas para que la gente se pueda hacer una idea de la situacion y actuar en consecuencia.

Decir que los pisos en la proxima decada van a valer 0 o nada es (con todos mis respetos) una solemne tonteria, siempre va a haber demanda, acaso crees que sobran m2 de pisos en las ciudades, que todo el mundo que vive en pisos de menos de 60 m no querria un piso mas grande, lo cual sería muy facil como los pisos no valen nada me compro dos que estan pegados, los uno y tengo uno mas grande. Eso para rebatir la posibilidad de que exista un mayor numero de pisos que de personas que lo necesitan.

bajadas del 70% supondrian dejar el precio medio de la vivienda en 750€/m2  (ahora es de 2500) por debajo del conste de construccion  y situaria el precio de una vivienda de 60 m en 43.000 y  una de 150 m en 100.000. Con estos precio el alquier tendria que oscilar entre los 100 y los 300 € mensuales y eso como valores medios que en muchos sitios serian mucho mas bajos.

Como comprenderas por mucho invierno demografico, y cierre de credito es dificil que se llegue a esos precios medios, y la crisis estructural tendria que ser de tal calibre que nos dejaria a nivel de paises del tercer mundo.

Decir que no estoy pillado, vivo de alquiler  y que siempre he defendido que la vivienda tenia que bajar a valores mas razonables pero no estoy de acuerdo con los que dan valores y datos sin fundamento que pueden llegar a confundir a la gente.

¿dónde está el suelo de las tasaciones inmobiliarias?

¿-20%?

¿-50%?

¿-70%?

si el suelo está muy por debajo del -20% la insolvencia técnica del sistema financiero ibérico está garantizada.    alguien con más información que yo podría decirnos hasta qué punto el estado es capaz de mantener y/o garantizar indefinididamente la liquidez de los depósitos.  en cualquier caso todo va a ser muy muy lento de forma que será fácil que a uno no le pille el impacto de la crisis de lleno.  aunque pillarnos ya nos ha pillado a todos,  no es lo mismo estar dentro  que fuera del corralito.

por cierto,  mencionas a la presidenta de la argentina y aseguras sentir yuyu por un hipotético corralito  ¿dónde crees que están los felices inversores inmobiliarios que no supieron salirse a tiempo?

p.d.

el valor contable de lo inmobiliario sigue siendo sideral,  pero a día de hoy ¿puede convertirse ese patrimonio en euros?  eso es,  ni más ni menos, un corralito.

antiguo amigo.

si, son zombies.

evidentemente tú y yo sabiamos hace mucho lo que iba a pasar.

¿te acuerdas cuando parecia tan lejano el 2008?

la clave no es si los precios caerán o no un -70%, que lo harán. la clave, como dices, es el corralito inmobiliario.

ya nadie te va a dar euros por ladrillos. o, tu piso vale hoy mucho menos que ayer, pero mucho más que mañana, va a ser la realidad durante mucho tiempo.

afortunadamente, sabimos salirnos a tiempo ¿o no?

ahora si que si, que cada palo aguante su vela.

Mat, creo que haces un análisis sin ningun fundamento.

1. Un 10% en el año pasado mas un 20% en este año supone una bajada de un 28% en 2 años, nunca de un 30%. Ya que el 20% se hace una vez descendió el precio ese 10% del primer año.

2. "Si bajan muchos los precios ...... otros propietarios esperaran para cambiar de casa ya que no quieren asumir tantas perdidas".Esto no tiene sentido alguno. Si baja el precio de segundamano, baja tanto para los compradores como para los vendedores, ya que no todos los que se cambian de residencia van a hacerlo a una nueva. Suponiendo que te refieras a la gente que vende su vivienda de 2ª mano para comprar una nueva, vale. Esa parte de la demanda descenderá puesto que el descenso del precio en 2ª mano es menor que el de la nueva. Pero es que poniendonos a analizar casos específicos, también podemos decir que la gente que quería comprar una casa mayor decidirá hacerlo ahora, por que las diferencias de precios se reducen en términos absolutos al bajar el precio. O también aumentará la oferta de pisos debido a la gente que piensa que va a bajar bastanete en los próximos años y decida vender ahora que "puede" para irse a vivir de alquiler y comprar dentro de un tiempo cuando sea mas barata. O mil cosas.

Lo que quiero decir es que el efecto de la bajada de precios de los pisos sobre el número de pisos en venta, en todo caso puede ser ambiguo, pero decir que es negativo, porque también te olvidas de la gente que tenía la 2ª o 3ª vivienda para especular a C/P o M/P y la ha sacado al mercado para venderla cuanto antes y así perder lo menos posible.

3. Respecto a tu punto 1. Dices que el euribor afecta positivamente a la compra de vivienda. Hasta que no se prevea que esto esté tocando fondo no van a empezar a comprar los especuladores, así que la mayor parte de los compradores son gente sin vivienda... por lo que esta bajada del euribor no afecta tanto como dices al ahorro de los potenciales compradores de vivienda, ya que no tienen hipoteca, si acaso les afectará si sus préstamos personales están referenciados al euribor. Y además,  y como error mas grave, ¿como se te ocurre, tener en cuenta el euribor, para comparar cuota de hipoteca y alquiler? El euribor está bajo hoy, pero es que las hipotecas no se hacen a 1 año ni a 2 años, y suponemos que el horizonte temporal que toma la gente para decidir es el correcto. 

Por lo que, lo que si me puedes decir es: como ahora en términos relativos es mas barato comprar una casa ( por la bajada del precio de la vivienda no por el euribor ) respecto al precio de alquiler, mas gente decidirá comprar una casa que hace 2 años.  

En resumen, creo que no me he espresado de una forma ordenada, pero no tiene sentido nada de lo que dices. Ademas es muy dificil hacer una predicción, yo de momento no me atrevo a decir nada mas que visto lo visto este año y parte del siguiente esto descenderá ( no se a que ritmo) .

Ahora bien cada uno es libre de tener y expresar su opinión. Pero creo que para realizar un análisis de tal envergadura, no vale con tener en cuenta 2 factores y además coger solo determinados efectos de los muchos que provocan esos 2 factores.

¡ bah , no me creo nada de estos psicopatas hipertimicos!. bajar sólo un 20% mas de lo que ya ha bajado es, poco. en eeuu, ya ha bajado mas de un 50% en total y dicen que todavia  queda recorrido a la baja, un poco mas. con un millonazo y medio de stock, eso es poco. me recuerdan a martin "el vertiginoso bidigital". ahora sus activos valen 10 veces menos, caidas exponenciales. nada, a esperar 52 semanitas mas, excepto gente inteligente que no quiera seguir perdiendo mas los proximos 5-10 años.

amigos, os sigo leyendo, no estais solos