¿comprar o alquilar? responder nunca fue tan difícil

¿comprar o alquilar? todo el mundo afronta este dilema tarde o temprano. aunque españa es un país de fuertes creencias de compra la respuesta no debería ser tanto una cuestión de creencias sino económica

en idealista news hemos realizado un análisis para ver qué es ahora más rentable, si comprar o alquilar

puntos de partida:

1) la muestra: hemos analizado todos los inmuebles que están actualmente y de forma simultánea a la venta y en alquiler (528) en nuestra base de datos. así comparamos inmuebles idénticos. Con esta base de datos hemos calculado cuánto costaría alquilar las viviendas que también están en venta y cuáles serían los intereses a abonar con la hipoteca media (euribor + 0,75%, a 25 años y por el 80% del valor de tasación)
 

2) comprar tiene de saque un punto en contra: hay que pagar el 20% del piso de entrada, el 7% de iva o impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) y aproximadamente un 3% para papeleos. es decir, hay que tener el 30% del precio de la vivienda en efectivo por lo que este punto quizás ya sea determinante para algunos y les haga decantarse por el alquiler. además, si se compra hay que pagar impuestos y seguros que mediante el alquiler nos los ahorramos
 

3) para hacer correctamente el estudio se debe diferenciar y analizar por separado los intereses de la hipoteca y la parte que va directamente a amortizar el préstamo (a pagar la casa). los intereses son lo más comparable al pago de un alquiler ya que se esfuma tras el paso del mes mientras que la amortización es como el dinero que se invierte en un fondo de inversión, se puede recuperar más adelante
 

a) intereses contra alquiler: mejor comprar
si cogemos una vivienda ubicada en la c/cine (madrid) cuyo precio de venta es 230.000 euros y su alquiler es de 750 euros vemos como su hipoteca con el euribor de enero (2,62%) queda en 908 euros (10.900 euros al año), de los que el 49% son intereses (unos 5.400 euros)

alquilar esa casa costaría 9.000 euros/año, por lo que los intereses son un 40% inferiores a su alquiler. hay que recordar siempre que antes de abrir esa hipoteca tendríamos que haber pagado en efectivo unos 69.000 euros
 

si realizamos esos cálculos para todos los inmuebles de idealista que están en alquiler y venta a la vez a día de hoy se concluye que:

i) actualmente es más barato comprar que alquilar en el 97% de los casos

ii) los intereses de una hipoteca son de media un 37% menor que el alquiler de esa misma casa. si a esto le añadimos que los precios actuales de compra que figuran en los anuncios suelen ser rebajados alrededor de un 20% en las negociaciones posteriores con el vendedor, sale claramente que comprar es mejor que alquilar

iii) cuanto mayor es el precio de un piso, más se reduce ese atractivo

a esta situación ha contribuido la rebaja del precio de los pisos y de forma determinante la caída del euribor. de hecho hace un año, cuando el euribor era de más del 5%, la situación era casi la inversa ya que en el 75% de las viviendas era mejor estar de alquiler que comprarla

en verano de 2008 los intereses eran un 16% superiores al precio de un alquiler en una muestra semejante, lo que hacía mucho más recomendable irse de alquiler y esperar a que el euribor y los precios de las casas bajaran como finalmente ha ocurrido

b) perspectivas de futuro: mejor alquilar
los resultados anteriores son los de una foto fija y si las variables no cambiaran nunca las conclusiones serían claras. sin embargo el proceso de comprar una casa no es algo que dure un día sino que suele durar años por lo que es imprescindible analizar el futuro y sus perspectivas

no tenemos la bola de cristal sobre lo que va a pasar dentro de 5, 10 o 20 años con el euribor y/o el precio de la vivienda pero sí podemos apoyarnos en previsiones a corto plazo. las mismas indican que dentro de un año el euribor estará más o menos igual pero que el precio de la vivienda será menor. la cuantía no la sabemos pero podemos trazar escenarios de bajadas, como por ejemplo del 10% o el 5%

si volvemos a nuestra vivienda vemos como los intereses abonados durante un año (5.400 euros) son 4.600 euros menores a los 9.000 euros que nos costaría su alquiler. sin embargo si esa vivienda cuyo precio de venta era 230.000 euros se deprecia un 10% habremos “perdido” 23.000 euros. si baja un 5%, 11.500 euros. su compra nos generaría pérdidas latentes muy superiores a lo que nos habríamos ahorrado frente al alquiler

conclusiones:

actualmente es más difícil que nunca responder a la pregunta de ¿alquilo o compro?. según qué analices nos sale un resultado u otro. además hay que estudiar la situación de cada uno ya que la fiscalidad y las ayudas (comprar desgrava en un 15% como regla general mientras que el alquiler tiene ayudas para los jóvenes) también puede hacer cambiar la balanza a algunos en función de situación personal, familiar, la posibilidad de invertir el dinero en algo más rentable o incluso, la edad

como regla general podría decirse que ahora mismo con la bajada de la vivienda y con los tipos de interés de nuevo por los suelos es más rentable comprar si encuentras la vivienda que quieres para vivir en ella muchos años y no quieres que se te escape

sin embargo, si no tenemos actualmente en mente comprar una casa para toda la vida o al menos para un largo periodo de tiempo es mejor irse de alquiler y esperar que la vivienda toque suelo porque si la compramos con vistas a venderla dentro de poco tiempo puede que nos encontremos con una casa que vale menos