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¿cuánto mide la burbuja inmobiliaria en españa?
Miércoles, 27 Mayo de 2009 - 08:36 h / publicado por 
equipo@idealista
el debate queda en cómo se desinflará la burbuja
josé luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, señala que a la vista de los movimientos de las inmobiliarias, "las pocas operaciones de compra-venta cruzadas que se están haciendo llevan un descuento desde el máximo alcanzado en la burbuja del 30 al 40%". en su opinión, el futuro del mercado será un debilitamiento lento de precios que hará menos daño psicológicamente a los propietarios de casas, pero que les condenará a años sin plusvalías
el experto echa mano de un estudio del profesor Israel Sancho Portero, perteneciente al departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Murcia, para intentar medir el tamaño de la burbuja inmobiliaria
en su opinión, hay varios métodos para calcular el tamaño de la burbuja, es decir, cuanto tienen que bajar los pisos
1) Técnicas econométricas
analizando la renta de los españoles, la formación de hogares, los tipos de interés, la variación en el stock de viviendas y los costes de construcción, La diferencia entre el precio observado y el estimado por el modelo constituye lo que podemos llamar burbuja, aquella parte de los precios que no podemos explicar con ninguna de las variables que determinan los precios de los activos inmobiliarios
por este método, la burbuja actual es del 46%
2) ratio de alquiler
es el resultante de dividir el precio de venta entre el de alquiler. según el banco de españa, estamos en una rentabilidad bruta por alquiler del 3,3%, que llevados a una equivalencia bursátil nos dice que la vivienda está más cara que la bolsa cuando explotó la burbuja de las puntocom. la media histórica, empleando datos de EEUU, es del 5%, lo que, suponiendo que los alquileres no varían, supondría una caída de los precios del 34%
3) precio de la vivienda en función de los sueldos
es el cociente entre el precio y la renta de los hogares. antes de empezar la burbuja en españa era de 4 años, pero ahora está en 7. El proceso de vuelta a la media supondría una reducción de los precios del 43%, aunque también se puede disminuir si suben los sueldos o cualquier renta, algo que actualmente no parece probable a corto plazo. en eeuu, este ratio nunca supero el 5,5
4) endeudamiento
Cuando vamos a pedir un préstamo a un banco se supone que es pago de la hipoteca no debe superar el 30-35%. Según el Banco de España dicho esfuerzo se situó en el 51% en 2008, de modo que para que baje a ese 35% de la renta familiar los precios deberían reducirse un 30%
el debate, según cárpatos es cómo se curará esta enfermedad, ¿con una caída de los precios lenta y prolongada en el tiempo o de de forma rápida?. ¿su apuesta? "a no ser que nos salgamos de la unión monetaria (ue), aposto por un ajuste lento al estilo de Alemania Suiza o Japón", dice el responsable de serenitymarkets.com
artículo visto en serenitymarkets.com
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añadir tu comentarioLos bancos españoles se enfrentan ahora a un panorama muy sombrío. La tasa de paro supera el 17%, en la actualidad hay cuatro millones de parados y más de un millón de familias no tienen a una sola persona empleada.
España e Irlanda han sufrido la mayor burbuja inmobiliaria del mundo, y ahora España cuenta con el mayor número de viviendas sin vender".
"España se dirige hacia una larga y dolorosa deflación que se va a manifestar con niveles de desempleo espectacularmente altos, colapso del mercado inmobiliario e insolvencia bancaria generalizada", según un reciente informe de Variant Perception, equipo de análisis macroeconómico y financiero.
El informe recoge que "el valor del grueso de los préstamos a los promotores inmobiliarios ha pasado de 33.500 millones en el año 2000 hasta los 318.000 millones en 2008. Un crecimiento del 850% en ocho años. Si además se añaden las deudas del propio sector de la construcción, el valor total de la deuda -viva- alcanza los 470.000
millones, casi el 50% del PIB español". ¿Problema? "Muchos de esos préstamos terminarán siendo incobrables"
mi opinión sobre cómo saldremos de esta crisis inmobiliaria. hay dos clases de vendedores
1) los que han bajado precios 30-40% y consiguen vender. la mayoría son las promotoras
2) los que no han bajado el precio y no venden, ni lo harán por mucho tiempo hasta que bajen ese 30-40%
por lo tanto, ahora mismo hay dos precios de venta y lo que reflejan las estadísticas es la media de ambos
- por lo tanto, las estadísticas oficiales, de portales y demás seguirán diciendo durante tiempo que el precio de la vivienda baja, simplemente hasta que todo el mundo se posicione en ese 30-40% de rebaja respecto a los máximos
- sin embargo, las rebajas en algunos casos ya está hecha en su totalidad y ese 30-40% respecto a máximos, que descontando la inflación de algunos años será del 50% en términos reales
viendo el panorama y el esfuerzo conjunto de gobierno , bancos , promotores y demas caroña inmobiliaria vamos a ir en estilo a lá japones ....20 años de bajada de precios continua .....con algun repunte ( brote verde ) por el medio sin importancia ....
No podria estar mas de acuerdo con la nota, a ver si nos enteramos. Cuanto mas tarden en bajar, mas tardaremos en comprar. en mi caso el alquiler representa el 2,30% del precio que me piden por comprar.
Sres. Promotores,Sres. Constructores,Sres Politicos Corruptos : Ya sabemos que en este pais el mas tonto hace relojes,pero permitanme que les repita algo que ya habran oido mucho ultimamente........... : LA FIESTA HA TERMINADO......cambien de negocio o vayanse a arruinar a otro pais.
2013= 90% dto.
Cuanto antes entiendan los vendedores que la situación económica actual necesita una
respuesta coherente y adecuada, es decir bajadas REALES de los precios de entre el 40%-50%, la situación empeorará de forma acelerada. Es necesario que el dinero circule y para ello hay que asumir pérdidas como en cualquier otro "negocio".
Estas rebajas todavía no están reflejadas en los distintos portales de internet así como el agéncias inmobiliarias a pie de calle, ya que se muestras precios de burbuja pensando que algún "primo" todavía no se ha enterado de que va la película, ó pensando que esta situación en temporal y en breve mejorará.
no vamos a bajar un duro. Es lo que hay
Mi piso está valorado en 145000 euros actualmente y está situado en una avenida principal de un pueblo, lo puse a la venta hace más de un año en 100000 euros y hasta ahora no han empezado a hacerme ofertas y a ver el piso, pero lo cierto es que hay que ser realistas y aunque sea lamentable que hayamos perdido tanto dinero hay que vender ya a precio de mercado actual que es un 30% por debajo de la valoración actual, de esta forma se vende.
...pues no vamos a comprar ni uno... esto si que es lo que hay.
Pues amigo, lo que hay es que te vas a comer los ladrillos.
no vamos a bajar un duro. Es lo que hay
Vale, y a quien le importa. Puedo esperar todos los años que sea necesario, a ver quien aguanta más.
Cajamadrid deja de pagar un cupón en una de sus emisiones hipotecarias subprime por una mora del 16%
"Aquí viene lo fuerte, los impagos de mas de 90 días en las cuotas hipotecarias ya suponen el 16% del total. Es decir, auténtico subprime español ¡¡¡¡¡¡¡¡"
muchos pillados triunfadores, es lo que hay.
puesss mide aproximadamente...
http://www.idealista.com/news/gente/14447
no bajar tiene sentido cuando se espera una recuperacion. si se cree que no ha habido burbuja y que los pisos no estan para nada sobrevalorados es natural esperar (si se puede, que muchos no pueden) a que vuelva a subir. si es lo que cree alla usted pero yo no lo veo por ningun lado
de verdad cree que el precio de equilibrio (y aunque nos parezca que no existen) estan marcados a mas de 7 años de sueldo (en Madrid o Barcelona deberia decirse mejor 15-20) y con el actual stock? No entiendo que crea eso.
Es como hace un par de años que todo el mundo pensaba que estaba sobrevalorado pero que continuaria subiendo de precio. No era una forma de pensar racional por mucho que las circunstacias parecieran avalarlo.
Usted puede optar por seguir con su tipo de pensamiento irracional (es lo que hizo toda la sociedad española, gobierno y bancos incluidos) pero tarde o temprano te golpeas con el muro de la realidad.
Si lo natural es que los precios sean menos la mitad (que teniendo en cuenta como es nuestro pais podria ser aun menos) y lo han sido siempre (antes de la primera locura del 86-90 y la siguiente del 1998-2007) no parece natural pensar que la evolucion futura sera hacia una bajada? Si sabiendo eso sigue manteniendo sus posiciones solo le espera una dura caida. espero que no este hipotecado y lo unico que arriesgue en ello sea su propio dinero.
Al menos la gente que especula en bolsa sabe que puede perderlo todo pero parece que no se enteran que tambien tiene enormes riesgos el mercado inmobiliario pero prefieren cerrar los ojos y suicidarse financieramente.
casi todo el mundo puede retrasar sus necesidades de compra y es lo que estan haciendo. las espectativas sirvieron para subir los precios a alturas increibles y van a servir para bajar aun mas.
si en teoria somos una sociedad mas rica eso se demostraria no en un valor mas y mas alto de las casas sino mas bien en casas cada vez mas grandes (asi son las casas en eeuu y no son para nada mas caras que aqui). la evolucion del precio de la vivienda no tiene que ver con que seamos mas ricos sino a una cultura financiera que desde los 80 nos ha embarcado en un endeudamiento absurdo del que ya veremos como salimos (seguramente mucho mas pobres).
Ahora vuelve la economia real a imponerse y tendremos que aceptar que los precios caigan y los bancos sean mas duros.
el endeudarse a 40 años es tan absurdo que no merece ni rebatirlo. cualquier endeudamiento a mas de 15 es peligroso y deberia ser evitado.
Mi opinión es que se intentará aguantar los precios a corto plazo todo lo que se pueda, pero después caerán con brusquedad. ¿Por qué? Porque hay muchas inmobiliarias endeudadas hasta las trancas, muchas son S.A. (así que los dueños responden con su patrimonio personal) y que les deben mucho dinero a sus proveedores; empiezan las denuncias y los juicios y antes de que las embarguen hasta el tuétano, preferirán vender a los precios que sea para salvar todo lo que se pueda salvar.
En caso de que se nieguen a vender y a pagar a sus deudores, las embargarán y la autoridad competente venderá los bienes en subasta o en el mercado al precio que éste marque. Esto creará un movimiento y unos precios de referencia que tendrán que seguir las demás.
La cuestión es cuán rápido funcionará este proceso.
en las s.a no se responde con el patrimonio, a no ser que los socios hayan pedido préstamos avalando con el patrimonio personal
Esta burbuja mide por lo menos treinta años. Por que desde entonces como mínimo lleva el tema sin control, había sido tan fácil controlar esto como es haberlo sometido, igual que el resto de las cosas al IPC. (incremento del precio del consumo)
No sé de quien seria la brillante idea de no incluirla en tal baremo de control de los precios, pero se lucio, y gracias a él y a los mentecatos que le siguieron de distintos gobiernos, no han sido capaces de sujetar nunca este desacato, que nos esta arruinando en estos momentos.
Los inversores, por no llamarles ladrones especuladores, de nuestras viviendas que son nuestros refugios para vivir y protegernos, que necesitamos la mayoría de los seres humanos, y que no lo empleamos para lucrarse como si fuera otro medio de inversión más, como el que invierte en bolsa para especular; estos son los culpables junto a los que tienen en su mano el poder de cambiar las cosas.
Si hacemos cuentas de lo que hace treinta años costaba un piso con relación al precio de las demás cosas y de los sueldos, creo que el precio caería y debería caer en un 70% y en algunos casos mas, según que zonas y ciudades.
Solo tenemos que comparar también con otros países vecinos mas avanzados y veremos que a pesar de que ellos también han subido, con relación a nosotros y a su poder adquisitivo les hemos superado el precio hasta en el doble.
oros dos técnicos que se sacan los porcentajes de la manga,dicen el 30,40,47 como podrian decir el 27,44,52,se lian con los porcentajes de alquiler,dicen que antes se pagaban los pisos con el sueldo de 4 años y ahora 7, que los bancos daban hipotecas con un endeudamiento del 51 % y que lo dice el Banco de España, eso no se lo cree nadie,lo que si ponen es la pagina de internet de su empresa para hacerse propaganda, además hablan de bajadas de las viviendas durante 5 ó 6 años, estos lanzán estas informaciones porque esá de moda,son mas negativos y catastrofistas que Mariano antes de cambiar de chaqueta.
El que quiera comprar que compre que ahora negociando hay buenas oportunidades y si no vpo que ahora hay muchas sin vender ¿ o estamos esperando a que tambien bajen ?
sí, las vpo también van a bajar, es cuestión de tiempo.
si el nivel de vida de los españoles va a caer un 30 % mínimo en pocos años
las vpo también tendrán que bajar, si las quieren vender o alquilar
el que quiera comprar ahora deberia hacerselo mirar.
no es una cuestion de catastrofismos, se deberia superar el tema, aceptar que lo que creiamos que teniamos vale 100 y no 300 y partiendo de esto empezar a remontar.
mientras mas tiempo nos sintamos falsos ricos menos avanzaremos.
negarnos a tomar la medicina (bajar precios) solo supone alargar la enfermedad y nada mas. ciertamente seria mejor que los pisos bajaran todos de golpe en un solo año (lar purgas mejor rapidas) pero parece verosimil que con los bobos que son todos (sobre todo los bancos y las inmobiliarias, no solo los pobres propietarios) tardemos mas en salir del hoyo. Lastima pero las cosas son como son (no era lo que se decia cuando los precios subian como la espuma)
el final del camino es precios mas bajos y eso ya lo sabemos todos.
cuanto de bajos? ya veremos pero cualquier forero de mas de 45 años y que ha conocido otras situaciones en el mercado inmobiliario cree realmente que los precios se pareceran mas a los del 2007 que a los de 1997? bueno no hay mayor ciego que el que no quiere ver.
Quien logre vender ahora con un 30% de descuento deberia lanzarse como loco porque el descuento racionalmente tendria que ser mucho mayor.
en las s.a no se responde con el patrimonio, a no ser que los socios hayan pedido préstamos avalando con el patrimonio personal
Yo tengo entendido que son las S.L. en las que no se responde con el patrimonio personal, sino con el de la empresa; por eso se llaman sociedades de responsabilidad limitada.
Que yo sepa, en las S.A. se responde con el patrimonio personal de los dueños de la empresa, por eso hay muchos empresarios que lo ponen todo a nombre de sus familiares.
sí, las vpo también van a bajar, es cuestión de tiempo.
si el nivel de vida de los españoles va a caer un 30 % mínimo en pocos años
las vpo también tendrán que bajar, si las quieren vender o alquilar
Mira yo no se si las vpo que en la actualidad está el modulo a 1585 € m2 util y garaje y trastero 60 % de ese módulo pueden bajar el 30 % , hablamos de una vivienda de 70 m2 útiles por 80.000 €. si eso se pudiera hacer no dudes que la burbuja en vez de inmobiliaria sería la burbuja de trabajadores ya que recortarian tanto la mano de obra que la contratarian fuera.
yo creo que los precios de vpo en la actualidad son muy razonables.
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