informe tinsa agosto: la caída del precio de la vivienda se modera (gráficos)

Este titulo me hace pensar a una expresión que se utiliza en football hoy en día cuando un crack se inventa un gol: “ha sacado petróleo donde no había”

Si miramos el graficó y sobre todo la tabla, y que nos olvidemos de este dato puntual estadísticamente irrelevante (solo 0,3% de diferencia), nos damos cuenta que mas bien se a acelerado la bajada de precios de forma importante el ultimo año comparado al anterior.

Las variaciones de un mes al otro, visibles a ojo, tanto a la alza como a la baja, en todas las curvas demuestran que es totalmente imposible sacar una conclusión excepto la que de momento la tendencia bajista parece imparable…

Si se lee la nota de prensa que hay en la página de Tinsa se observa que en el mes de Agosto el indíce general usado por Tinsa ha bajado de 1983 puntos, valor que tenía en Julio, a 1964. Una bajada mensual de un 1 % no es mala bajada, indicando que la tendencia bajista no tiene pinta de cambiar

Mañana mismo empiezan a subir los pisos un 10% de forma interanual.
Ni con rebajas del 20% la mayoría de la población española, que son mileuristas, pueden comprar. A más de un vendedor se le pasará el arroz sino rebaja precios y vende con un 30-40% de descuento. Esperar más tiempo les supondrá acabar rebajando un 50-60%.

Hombre, no van a estar bajando toda la vida. personalmente creo que el precio se va a estancar durante una larga temporada

que no hombre, que no

en el foro hemos pasado del antiguo mantra nunkabajista "es metafisicamente imposible que los pisos bajen"

al nuevo mantra burbujista "es metafisicamente imposible que los pisos dejen de bajar, y bajar, y bajar...."

si es que dios los cria y ellos se juntan

"Hombre, no van a estar bajando toda la vida. personalmente creo que el precio se va a estancar durante una larga temporada"
Lo que no es normal es que suban un 10% anual. Luego llegan 2 años de leves bajadas y la gente se escandaliza y piensan y encima te dicen "no te van a regalar un piso". Rebajar un 50% desde máximos es comprar caro, ¿no lo sabías? Coge lapiz, papel y una calculadora y echa números.

En esos años hicimos unos chalet en un municipio de la periferia de madrid, en el que se habían construido unos 5.000 chalet de VPO entre los años 83-91, de los cuales nosotros construimos unos 600. En el desarrollo compramos una parcela muy bien ubicada y cuando se terminaron las obras de los 5.000 vpo, pensamos e hicimos 50 chalet de 275 m2, con el fundamento de que con 1% de los compradores quisieran una casa más grande, nosotros se la facilitariamos. Pues mire ud. nos equivocamos y nos llegó la crisis del 92 y no vendimos ni 10 viviendas. En ese proceso de valle de lagrimas, venía un Sr. con una vespa y si en aquel momento vendiamos por decirle algo a 30 millones, el nos ofrecia 25 con mucha chulería, sobre todo los meses de paga extra, llegó el momento en nos tocó la fibra y le dije, ud. si quiere una vivienda de esta pagará un 10% más que otros. Cada dos meses, por decirle algo, venía con su vespa dandose un paseo y le tentaba al vendedor con sus 25 millones y el vendedor me lo transmitía. Paso el tiempo y veía como lentamente se empezaban a vender y a ocupar las viviendas y me pidió una cita, a la que fuí muy gustoso, en la reunión insistió en su oferta a sabiendas que no había nada que sacar y acabó aceptando los 30 millones, cuando el me lo ofreció muy ofendido, yo le contesté que para él una vivienda valía 33 millones, obviamente se levantó, se fue y no le volvimos a ver, hasta pasado algún tiempo en el que nosotros ya habiamos subido el precio de las viviendas y compró uno de segunda mano obviamente más caro de los 30 millones que pagó el primer comprador.

ya, pero se te olvida el pequeño "detalle" de que los 25 millones de 1992 eran 27,5 de 1994 y 30 millones de 1996. igual al de la chulería se le podían haber sacado 26 o 27 kilos al principio, y habríais hecho mejor negocio.

llevar las emociones a los negocios sieeeeempre acaba saliendo caro. business is business.

El Big Bang español está cerca, todas las tasadoras está interesadas en mantener los valores altos para sus amos (los bancos), pero todas se están tratando de desprender de los activos hasta en un 50% menos.

Algún banco español ha actualizado los activos inmobilirios a "valor de mercado"?
ninguno.

Por supuesto que esta crisis no es la del 92, ni la deuda externa, ni las devoluciones de cheques, ni la tasa de deseempleo que vamos a alcanzar (ya hay provincias con más del 30%) se alcanzará una media nacional ponderada superior al 25%.

En las trastiendas de los bancos se habla bajito con la tasa de mora "por encima del 10%".

El presidente no acudió a sus clases de 2 tardes de economía y la crisis subprime made in spain esta cerca...

Si mañana un periódico de tirada nacional anunciara que el banco X está a punto de quebrar aún siendo mentira, todos los clientes del banco se lanzarían en manada a retirar sus fondos y, paradójicamente, se produciría la quiebra.
Este es el poder de los medios. Muchos ya lo dijimos: la bajada del precio de la vivienda llegaría cuando los medios de comunicación anunciaran que los pisos iban a bajar. Y ojo porque desde hace un par de semanas se está percibiendo un goteo de "buenas" noticias económicas o noticias como esta que están llegado a oídos de quienes están esperando para comprar, por lo que no descartaría un aumento de la demanda y que las bajadas se frenen todavía más. No quiero pensar que todo esto es una maniobra del gobierno o los partidos políticos de turno, pero está claro que sólo hay alguien más poderoso que los medios de comunicación...

La deuda familiar lastra la salida de la crisis
Los países que más invirtieron en pisos quedan rezagados.

estoy trabajando en una nueva teoría de la relatividad y tengo la hipótesis siguiente:

deuda = ladrillo x c^2

posiblemente sea la nueva ley de equivalencia deuda - ladrillo en comparación con energía - masa.
me falta afinar con la constante c , si es que es constante.

El 30% de las familias con hipoteca tienen problemas para pagar las cuotas
Más del 30% de las familias residentes en España que tienen contratada una hipoteca tienen "dificultades reales" para hacer frente a los pagos, es decir, casi una de cada tres, según los datos publicados hoy por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.
Según el informe, en el primer semestre del 2009 ha crecido más de un 120% el número de familias que se han visto obligadas a retrasar "en al menos una ocasión" el pago de su hipoteca. Esto se debe a que la reducción del coste hipotecario derivada de la caída del euríbor "no es suficiente por sí misma" para relajar la presión financiera de las familias, dado que tanto los créditos personales, los asociados al consumo o los aplazamientos de las tarjetas de crédito mantienen un peso relativo "demasiado alto" en la economía familiar, añade el informe.

### Razones por las cuales no se debe comprar pisos nuevos ni con ¿rebajas? del 30%:
- Existen 5 millones de parados que no podrán comprar, siendo el total de familias que no podrán comprar todavía mayor que esa cifra.
- Existe un alto porcentaje de gente amenazada directa o indirectamente con perder su trabajo. Expedientes de regulación, despidos improcedentes, contratos temporales que no se renovarán, contratos por obra ,etc etc. Comprarse un piso en este momento puede equivaler a un suicidio económico en toda regla.
- Mileuristas. En este mísero país el 63% de trabajadores cobran en torno a 1.100 euros/mes brutos, de momento, ya que la tendencia va a ser bajar todavía más los sueldos. Si contamos el caso de una hipoteca a compartir por dos mileuristas siendo de 150.000 euros pagando la recomendable cantidad del 35% de los ingresos a un promedio de euribor a 4% (optimista) supone ¡¡¡ 30 años !!!. O sea la esclavitud del siglo XXI. Si hay divorcios, defunciones, etc etc o el euribor tiene otro valor ... mejor no hablar del resultado. No podemos ni hablar de que solo afronte un único sueldo mileurista la hipoteca. Es inviable o no da ni para un zulo.
- Comprar porque ahora hora el euribor esté bajo supone que cuando vuelva a estar en valores altos, que lo estará, las pasarán canutas. Cada 7 a 10 años hay una crisis económica de algún tipo, con escaladas de índices de todo tipo. Comprar pensando en el día a día es de locos, a lo largo de la "típica" vida de una hipoteca de 20 - 30 años puede pasar muchas cosas.
- Un 3,47% es el euribor medio desde enero 2000 hasta junio 2009, lo que supone 9 años. Anterior al euribor estaba el índice mibor que puede dar una pista buena de lo ocurrido en 15 años. Un 4,63% es el mibor medio desde diciembre de 1993 hasta junio de 2009. Con lo cual, si redondeamos, un 3,5% (4,5% siendo realistas) es un buen número de tipo medio con el que hacer nuestros números. Ahora bien, considerando que el diferencial actual ahora anda en un +1% (+1,20 en ing), comprar ahora supone acabar pagando un 4,5% ó 5,5% de media como valor probable. Como problema añadido está el "suelo": es el interés aplicado en caso de que el índice euribor esté por debajo de dicho valor, con lo cual a partir de este momento el valor medio de las hipotecas con dicho suelo a lo largo del tiempo será mayor que en el pasado ya que no se beneficiarán de las bajadas del euribor. Comprar ahora que los precios de los pisos siguen bajando y los diferenciales de los bancos siguen subiendo supone la mayor equivocación que se puede cometer.
- Sólo el 2% de los españoles reconoce tener más de 75000 euros en cuenta. Si tan pocos ahorros se tienen, ¿cómo se pretende comprar unas casas tan caras? (Mientras se tenga la prudente medida de dar una entrada por el 20% del piso). Se deberá AHORRAR una temporadita.
- Existe mucha gente que ya no puede pagar sus hipotecas y otro tanto ocurre con los alquileres morosos. Si hubiese cifras oficiales y reales y no maquilladas alguno se daría cuenta de la magnitud del problema. Aún así hay 100.000 hipotecas que ya no son pagadas y se espera que facilmente se duplique esa cifra de aquí a final de año.
- En breve nos subirán los impuestos, nos freirán a multas, etc etc para pagar los desmanes de los distintos desgobiernos: estatales, comunidades autónomas y hayuntamientos.
- Ya se amenaza con bajar los sueldos ya que baja el IPC. Eso quiere decir que en los años siguientes no habrá subidas salariales, con lo cual habremos perdido poder adquisitivo.
- El precio de los pisos de segunda mano tiene mayores descuentos.
- Llegará un momento en el que la caída se estanque. Pero la subida no volverá a ser vertiginosa, será muy progresiva. La gente se habrá comido sus ahorros en estos años chungos, no se tendrán grandes ahorros para dar la entrada.
-"Un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas". Comprar ahora sería entrar en dicha situación. Para que te concedan una hipoteca tienes que poner un aval que respalde el valor pedido. Cuando tu piso se deprecia por debajo de lo que te queda de pagar de hipoteca encima debes poner nuevos avales.

### Razones para no comprar el millón de pisos nuevos con las ¿rebajas? del 20% o más que ofrecen y esperar a que se reanude la construcción en algunos años:
- El precio del suelo ha bajado. Con lo cual el valor repercutido a cada piso será inferior al aplicado en tiempos pasados.
- El valor de los materiales de construcción ha descendido muchísimo respecto al pico de 2006-2007.
- El valor aplicable de la mano de obra de los currantes que lo levanten será inferior, ya que serán nuevamente contratados por salarios más bajos. Adiós a la antigüedad que tenían y debido a la sobreoferta de trabajadores cualificados menores sueldos.
- Se debe pedir una hipoteca por la mínima cuantía posible. Razón: En caso de impagos y embargo los bancos sólo deben provisionar un 35% aprox. de la deuda (antes era el 100%), con lo cual a partir de ahora ya no les resultará tan doloroso quedarse pisos y convertirse en inmobiliarias. Hay que ahorrar o bajar precios, sino te puedes ver en la calle si echas mal los cálculos. El 32% de los españoles ha perdido capacidad de ahorro en los últimos seis meses, mientras que el 20% está haciendo un esfuerzo por ahorrar más. Queda demostrado que gran parte de la demanda latente no es solvente.
- El 33% de los jóvenes menores de 24 años no encuentran trabajo. Sino trabajan no ahorran y sin ahorros no hay piso. Aunque haya una nueva generación que potencialmente puedan comprar/alquilar pisos no pueden. El resto de jóvenes son además víctimas de una precariedad muy elevada, con lo cual sin trabajar constantemente no se podrán afrontar todas las letras de una hipoteca.
- En el primer trimestre de este año se realizaron 23.433 ejecuciones hipotecarias, casi tantas como en todo 2007. Para este año se estiman 114.958. Pero lo peor está por llegar ya que en 2010 el CGPJ prevé que se lleguen a las 181.030. Un escándalo en toda regla y esto es con el euribor bajo.

### Recuperación de EEUU:
Allí reventó su burbuja inmobiliaria antes que aquí y el pinchazo fue real. Su burbuja no era tan grande como aquí. Los precios en EEUU sí han caído a donde deberían, no aquí. La gente dice que en cuanto se reactive la economía de EEUU y compren casas debe hacerse lo mismo aquí, con los ahorros de solo 2 años, que ilusos. La economía y el paro de ambos países son diferentes, y los momentos de recuperación serán diferentes.

### ¿Cuando será el mejor momento para comprar vivenda?
Os expongo mi pensamiento: considerar la vivienda como la bolsa. ¿Comprarías acciones cuando estan bajando o esperarías a que esten en precios mínimos? ¿Como se puede saber cual es el precio mínimo? Pues cuando la tendencia a bajar se detiene, y o bien se estabiliza, o comienda una leve subida. Comprar hasta en ese momento de leve subida supone un gran ahorro. El euribor bajo supone ahorrarse algo de dinero puntualmente, un espejismo pasajero de una mentalidad cortoplacista. Yo espero a que la bajada de precios siga su curso y mientras siguo ahorrando, con lo cual tendré que pedir menos de hipoteca. Comprar una vivienda requiere una vista a largo tiempo, que no os engañen las conversaciones de los "expertos por un día" que hablan sin conocimiento porque la tele, el portero o la vecina han dicho tal o cual cosa. Abrir los ojos y crearos vuestra propio opinión.

me va a perdonar, pero según mi criterio, y llevo en esto más de 30 años, es que al que se le va a pasar el arroz es a Ud. y para confirmarlo le voy a contar una anecdota real que me ocurrio en la anterior crisis del 92.

y sigue el tío de la moto, etc.
ahora yo le voy a contar una anécdota que tiene mucha más solera que la suya.
verá: mi familia, y yo en parte hace muchos años, nos dedicábamos a un oficio que no era cosa de 30 años, sino de más de 4000 (sí, cuatro mil años), uno de los, por lo tanto, más viejos oficios del hombre.
en los años sesenta, y en el término de 5 años, ese oficio con 4000 años de solera (por lo menos) desapareció por completo, y para siempre.nunca más volverá , de esa podemos todos estar seguros.
esto viene a cuento de lo siguiente: durante todo el siglo XX la construcción ha sido el pilar económico de españa, igual que nuestro oficio lo fue para la humanidad durante miles de años, y por lo tanto acostumbró a los españoles (y no digamos ya si estaban metidos en el ajo de la construcción) a que su existencia, su importancia, y la elevación del valor de sus activos eran verdades prácticamente metafísicas.
pero no son verdades.
lo que ocurre es que no tenemos la suficiente perspectiva para ver las cosas.
el sector de la construcción puede perfectamente caer en una sima de la que no vuelva a levantarse nunca, y hacia esa idea apunta, por ejemplo, la próxima llegada del invierno demográfico.
¿nos imaginamos un país con un claro retroceso de la población durante este siglo?
¿quién comprará las viviendas? ¿los inmigrantes que, como es lógico, ya no van a venir?.
vamos a ver esto con perspectiva: por ejemplo los largos siglos de la decadencia española: durante los siglos XVII al XIX ¿era la construcción la gran inversión, algo en lo que todo el mundo tenía que meterse? ¿No, verdad?
entonces ¿por qué pensamos que la construcción no puede colapsar?
Durante muchos siglos, muchos, ¿cuál era la inversión, la propiedad por excelencia?
Exacto: la tierra, la tierra rústica, donde se obtenía el alimento.
¿invertimos hoy en suelo rústico?
¿qué pensaría un español del siglo XVII si le dijéramos que no tenemos ningún interés en comprar tierra, que confiamos en otras cosas para comer?
Puede perfectamente ocurrir que estemos asistiendo al colapso de un mundo y a la aparición de otro distinto, donde todo se transforme, y donde el valor no sean los ladrillos, sino la biotecnología, las energías renovables, la información etc.
Repito: 100 años de ladrillo no son nada, torres más antiguas han caído para no levantarse más.
Ah, claro, se me olvidaba el argumento de que siempre habrá que vivir en algún sitio; pero también hay que seguir comiendo, y sin embargo el valor de la tierra es bajísimo, son dos fenómenos que no tienen nada que ver.
Se agradecen argumentos.
Por favor, absténganse esta vez vendedores de crecepelo: intentemos analizar con profundidad.