lacalle: "ha llegado el momento de comprar casa"

De lo que ha llegado el omento es de desinflar la burbuja de golpe.
Si mis padres se compraron un piso hace 25 años y lo financiaron en 10 años y vivimos sin apuros con un solo sueldo ¿Por que para comprar el mismo piso son necesarios 2 sueldos durante 40 años?

Vaya, ya me estaba preocupando. Habia pasado mas de una semana sin que nadie convocara una rueda de prensa para decir eso de "ha llegado el momento de comprar". La semana pasada fue la ministra. Y la semana proxima, ¿a quien le toca?

http://www.libertaddigital.com/economia/espana-registra-la-decima-mayor-... El precio de los pisos se va a desplomar un 60% puesto que nos vamos a los 6 millones de parados.

todo es mentira, ya lo verás....

Ya se estaba demorando mucho la "momia inmobiliaria" del mes de septiembre y por fin surge el "Sr. Lacalle" que,como sus predecesores de otros meses anteriores ha "oido voces" que le susurran que hay que empezar a comprar YA.

Pues,"Sr.Lacalle",va a ser que NO,NO y NO............No me fundire los ahorritos de 15 años el alegrarle a usted el dia,entre otras cosas porque de aqui a unos pocos meses, "Sr. Lacalle", puede que yo sea un "Sr. enLacalle" y como yo unos cuantos miles de honrados ahorradores españoles.

y pq digo pq quiero yo un piso en españa donde no hay trabajo y la vivienda es la mas cara del mundo ???? !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

¿PODRIA ALGUNO DE USTEDES INFORMARME SI LOS PRECIOS DE VENTA QUE SE ANUNCIAN EN ESTA WEB DE IDEALISTA INCLUYEN EL "I.V.A." ?

Para Martes, 22 septiembre 17:56 tened en cuenta dos aspectos antes de comprar dice
Con un ejemplo se ve más sencillo. Una hipoteca de 180.000 suscrita a euribor actual y un diferencial del 0,5 por ciento paga de intereses totales 36.129 euros. Esa misma hipoteca a un 1,2% de precio supone pagar 50.180 euros de intereses. Todo esto, a un euribor barato, claro. Y no hay que olvidar que se trata de un indicador dinámico (llegó a situarse en el 5,5% a finales de otoño de 2008). Si lo elevamos al 2,5%, y le sumamos ese diferencial, los intereses que pagaremos por el total de ese préstamo ascenderán a 105.608 euros.

Buena explicación, bien documentada y buena demostración de los efectos de los probables incrementos futuros de tipos de interés.

Ahora este razonamiento, muy correcto, y correspondiendo a un enfoque que llamaría “capacidad de endeudamiento” refleja parcialmente la realidad de los efectos de los tipos de interés sobre una inversión inmobiliaria.

Si nos olvidamos de la capacidad de endeudamiento y lo miramos como una inversión cualquiera que uno se pueda permitir, lo que cuenta no es el tipo de interés nominal, es el

Tipo de interés real = tipo nominal (euribor) + diferencial y gastos (bancario) – inflación = coste real.

Me explico, simplificando al máximo, y para demostrar la faceta real de los tipos de interés:

Durante el periodo 2002-2007, el interés real en España ha sido negativo, el tipo de interés nominal era alrededor del 2,5% con inflación del 3,5% y un diferencial bancario inferior al 0,5%
Lo que globalmente da un 3% de coste financiero nominal pero en realidad un coste financiero negativo real del -0,5%

Admitiendo que en vez de crear una burbuja, la vivienda hubiera solo subido de la inflación.
Si una vivienda vale 100,000€ en 2002, con inflación del 3,5%, acabo de 5 años, esta vivienda costaría 100,000€ * 1,035 * 1,035 * 1,035 * 1,035* 1,035 = 118.786€
Admitiendo que el inversor tiene un préstamo por el 100% con 5 años de carencia (para simplificar)
Al inversor le ha costado solo 3% al año, es decir 1,03 ^5= 15.930€
Es decir, si la vende, habrá ganado 18.786€ - 15.930€ = 2.856€

Mucha gente no ha entendido esto formalmente cuando estaban comprando pero si lo entendían de una forma intuitiva, es decir que no había coste financiero real porque estaba comido por la inflación. Había un coste de “tesorería” pero había realmente beneficio en la "cuenta de resultados". Esto provoca demanda que provoca subida de precio y ganancia patrimonial “cuenta de resultados” que se auto-alimenta etc.

Ahora estaremos para mucho tiempo con tipos de intereses reales positivos:

1) El euribor de la zona euro esta al 1,25% con inflación 0% (o negativa). Es decir un tipo real del 1,25 % como mínimo. Este diferencial subirá seguramente al 2,5% -3% al momento que se recupere Alemania y Francia. Es decir que si la inflación en estos países sube al 2% (objetivo BCE), lo mas probable es que el euribor estará al 4,5% - 5%.
¿La pregunta es donde estará la inflación española? No lo se, pero pienso que lo mas probable es que sea debajo del 2%
2) El diferencial bancario será superior seguramente al cobrado anteriormente.

Conclusión: A partir de ahora, habrá un coste financiero real alrededor del 3% mínimo.

Con el mismo ejemplo anterior y sin inflación para simplificar:
La vivienda de 100,000€ seguirá valiendo 100,000€ dentro de cinco años
El coste financiero real es 1,03^5 = 15,930€ y este coste de tesorería corresponde al 100% a una perdida en la "cuenta de resultados".

¿El sr. Lacalle habla en clave de humor ?

Martes, 22 septiembre 19:35 a.fr responde a tened en cuenta dos aspectos antes de comprar
Para Martes, 22 septiembre 17:56 tened en cuenta dos aspectos antes de comprar dice
Con un ejemplo se ve más sencillo. Una hipoteca de 180.000 suscrita a euribor actual y un diferencial del 0,5 por ciento paga de intereses totales 36.129 euros. Esa misma hipoteca a un 1,2% de precio supone pagar 50.180 euros de intereses. Todo esto, a un euribor barato, claro. Y no hay que olvidar que se trata de un indicador dinámico (llegó a situarse en el 5,5% a finales de otoño de 2008). Si lo elevamos al 2,5%, y le sumamos ese diferencial, los intereses que pagaremos por el total de ese préstamo ascenderán a 105.608 euros.

Buena explicación, bien documentada y buena demostración de los efectos de los probables incrementos futuros de tipos de interés.

Ahora este razonamiento, muy correcto, y correspondiendo a un enfoque que llamaría “capacidad de endeudamiento” refleja parcialmente la realidad de los efectos de los tipos de interés sobre una inversión inmobiliaria.

Si nos olvidamos de la capacidad de endeudamiento y lo miramos como una inversión cualquiera que uno se pueda permitir, lo que cuenta no es el tipo de interés nominal, es el

Tipo de interés real = tipo nominal (euribor) + diferencial y gastos (bancario) – inflación = coste real.

Me explico, simplificando al máximo, y para demostrar la faceta real de los tipos de interés:

Durante el periodo 2002-2007, el interés real en España ha sido negativo, el tipo de interés nominal era alrededor del 2,5% con inflación del 3,5% y un diferencial bancario inferior al 0,5%
Lo que globalmente da un 3% de coste financiero nominal pero en realidad un coste financiero negativo real del -0,5%

Admitiendo que en vez de crear una burbuja, la vivienda hubiera solo subido de la inflación.
Si una vivienda vale 100,000€ en 2002, con inflación del 3,5%, acabo de 5 años, esta vivienda costaría 100,000€ * 1,035 * 1,035 * 1,035 * 1,035* 1,035 = 118.786€
Admitiendo que el inversor tiene un préstamo por el 100% con 5 años de carencia (para simplificar)
Al inversor le ha costado solo 3% al año, es decir 1,03 ^5= 15.930€
Es decir, si la vende, habrá ganado 18.786€ - 15.930€ = 2.856€

Mucha gente no ha entendido esto formalmente cuando estaban comprando pero si lo entendían de una forma intuitiva, es decir que no había coste financiero real porque estaba comido por la inflación. Había un coste de “tesorería” pero había realmente beneficio en la "cuenta de resultados". Esto provoca demanda que provoca subida de precio y ganancia patrimonial “cuenta de resultados” que se auto-alimenta etc.

Ahora estaremos para mucho tiempo con tipos de intereses reales positivos:

1) El euribor de la zona euro esta al 1,25% con inflación 0% (o negativa). Es decir un tipo real del 1,25 % como mínimo. Este diferencial subirá seguramente al 2,5% -3% al momento que se recupere Alemania y Francia. Es decir que si la inflación en estos países sube al 2% (objetivo BCE), lo mas probable es que el euribor estará al 4,5% - 5%.
¿La pregunta es donde estará la inflación española? No lo se, pero pienso que lo mas probable es que sea debajo del 2%
2) El diferencial bancario será superior seguramente al cobrado anteriormente.

Conclusión: A partir de ahora, habrá un coste financiero real alrededor del 3% mínimo.

Con el mismo ejemplo anterior y sin inflación para simplificar:
La vivienda de 100,000€ seguirá valiendo 100,000€ dentro de cinco años
El coste financiero real es 1,03^5 = 15,930€ y este coste de tesorería corresponde al 100% a una perdida en la "cuenta de resultados".

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buen razonamiento.te felicito.un saludo.

Quién puede comprar si nadie tiene garantizado el empleo? (ni los funcionarios) Cuál es el precio de mercado de algo que nadie compra porque no puede y los pocos que tengan ahorros para hacerlo no quieren porque saben que van a bajar más? Pues eso, un jornal.

si, hay es momento de comprar pero en EEUU!!! Un piso que hace 2 años tenia un valor catastral de 370.000 U$S, me lo estan ofreciendo por 160.000 U$S, cuando esto se recupere, lo hara primero (como siempre) en USA. Y en España pensamos que con bajar un 10% la gente hara fila para comprar. Ingenuos!!