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¿qué indicadores anticipan cambios en el ciclo inmobiliario? (gráfico)
Jueves, 15 Octubre de 2009 - 07:38 h / publicado por 
pmartinez-almeida@idealista
la consultora jiménez de laiglesia en su informe “los ciclos inmobiliarios” analiza cuáles son los indicadores adelantados del cambio de ciclo de la vivienda: euribor, visados, precios de la vivienda y el suelo, esfuerzo familiar, morosidad y paro
la consultora afirma que el sector inmobiliario es intrínsecamente cíclico y dependiente del sistema financiero. como se refleja en el gráfico que se adjunta a la noticia, las oscilaciones del euribor, tanto al alza como a la baja, son el principal indicador adelantado de los cambios de tendencia de ciclo
la solicitud de visados, que reflejan la evolución de las preventas, son el segundo indicador del cambio de tendencia del ciclo. además los visados anticipan datos como la morosidad, el desempleo y los precios de vivienda
el precio del metro cuadrado (de la vivienda, del suelo urbano y del suelo urbanizable) no es un indicador, sino un certificado del cambio de ciclo. “cuando bajan es tarde para salir y cuando suben ya se han perdido las buenas oportunidades”, señala el informe. las variaciones del precio de suelo urbanizable son mucho más acusadas que las del suelo urbano y las de la vivienda terminada, tanto al alza como a la baja
el esfuerzo familiar es otro indicador del cambio de ciclo aunque se conoce con cierto retraso. la consultora segura que es bueno conocer esta variable para poder liquidar activos cuando el esfuerzo sobrepasa lo normal y para comprar activos inmobiliarios cuando desciende el esfuerzo. esta variable es una ecuación del precio del dinero, del precio del metro cuadrado y la renta disponible por hogar
jiménez de laiglesia advierte de que en el mercado inmobiliario sólo gana quien liquida a tiempo, no el que acumula a lo largo del tiempo y de que en españa el ajuste de la vivienda puede durar dos o tres año más hasta llegar a la fase de equilibrio
“en periodos de desajuste y ajuste del mercado los gestores económicos se dejan influir más por los estados emocionales de euforia o depresión que por el análisis racional de los datos objetivos”, explica la consultora
por último, la consultora estima que cuando el ciclo del sector inmobiliario vuelva a estar en fase de desajuste, dentro de unos 7 u 8 años, “nadie se acordará de lo que hemos hablado aquí, ni querrá saber nada al respecto”, sentencia
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añadir tu comentariopues siguiendo este gráfico y sabiendo que magna no cede en echar a menos de 1.350 personas de opel figueruelas, y diciendo que "no os preocupéis , que volvemos a hablar en 2.013" (lo que huele que apesta a un "hasta luego lucas"), que los tipos no tienen pintas de bajar, sino todo lo contrario, aunque poco , de momento, va a tener razon el tasador (¿me oyes, merlin?) con lo de que espera caidas los proximos 3 años. no vamos en el sentido de recuperacion , no.
y que nos quedamos sin pensiones y sin sanidad, dice europa.
se han dejado de representar el esquema de una espiral diabolica: todo a peor y que se retroalimenta. y la deflacion sigue desbocada.
Pues según el gráfico, al bajar el euribor el paro debería de bajar, y los precios subir. Creo que España es la excepción que confirma la regla.
Vaya,vaya................parece que los "titulares" estan lesionados y han salido al campo los "suplentes".
En otro orden de cosas,he de decir que me ha parecido un articulo muy instructivo.
Japon estuvo 10 años sin reactivacion immobiliaria. Nadie sabe cuanto tiempo estará España. De momento tampoco se ve que el gobierno esté por la labor.
los de ustedes seguro que no, porque son más falsos que una peseta de madera....
martinez almeida, interesante pero un indicador básico es la renta del que compra:
zona: media-baja en gran ciudad
quiénes compran?: 2 mileuristas
capacidad de ahorro: 800 euros/mes (máximo)
qué compran: piso 2-3 dormitorios
tienen ahorrados: 5 años = 40.000 euros.
hipoteca: 100.000 euros (4%, 30 años)
precio del piso: 140-150.000 euros.
¿cuánto vale a día de hoy un piso de este tipo? ahí tenemos el indicador.
es curioso que ahora hay esperanza de recuperacion en el sector inmobiliario.....y digo lo que la gente a pie de calle comenta. Ayer mismo me decian compañeros que andaban buscando piso que a partir de enero volvian a subir.....que ya habiamos llegado a la rebaja maxima. Y yo les preguntaba...." vale, suben...¿ y quien va a comprarlos?..¿ y a que precio?..." en fin....seguimos con ideas dogmaticas, y aun la gente no se ha enterado que la vivienda ha dejado de ser una inversion. Siguen sin creerse realmente que con los precios que se han pagado estos años han timado a todos los compradores, y siguen pensando que es normal pagar 300.000 € por un chalet adosado a las afueras de un pueblo, y que es normal hipotecarse 35 años.
Y digo yo...que no es tan dificil hacer un ejercicio de logica muy sencilla que es simplemente pensar que la vvienda ahora no va a subir porque NO HAY COMPRADORES, y si no los hay ahora no los habra en enero, ni febrero....
Yo creo que hay bastante gente interesada en comprar piso, la suficiente cómo para estabilizar el mercado, pero efectivamente no hay quién pueda comprarse un piso ahora, pués además de la crisis económica ahora se está destruyendo empleo de una forma más preocupante, a mi que núnca me ha faltado trabajo, ahora llevo ya casi tres meses sin cobrar.
Nuestro ciclo economico va a tras pie de Francia y Alemania, así que en breve en cuanto suban los tipos (BCE suba precido del dinero y detras viene el euribor) nos van a joder pero bien, y esto se acumula a la tétrica estela de 3.800.000 para segun INEM (mentirosos profesionales con el CORBACHO a la cabeza), según Eurostat en torno a 4.500.000 de parados, 3'5 millones de parados, otro tanto de pensionistas ... etc en fin un caos económico ¿quien podrá comprar a 40 / 50 millonazos pts un pisito de mierda? Ademas aunque queramos (que visto lo visto España esta llena de tontos que se han puesto la soga al cueyo) el banco te va a mandar a tomar por .... en cuanto te hagan un estudio económico.
Así que a esperar, que el mercado inmobiliario solo ha hecho empezar a caer, le queda muuuuuuuuuuuuucho recorrido. Desgraciadamente para ello hemos tenido que entrar en una recesión económica del copón (esperad a noviembre que empiecen a salir datos economicos de paro, indice sintético de actividad, ipc ... etc) que va a producir mucho sufrimiento humano entre la población española (que es donde vivo y lo que me importa).
Saludos
señores, si leemos el gráfico adecuadamente el resultado correctamente el panorama es desolador.
aqui se ha dado la parte derecha del gráfico pero con un euribor a 1%, sin lugar a mas bajadas. Cuando esté empiece a subir por los brotes verdes alemanes, nuestra situación va a ser insostenible y los precios se van a desplomar (junto con las arcas publicas y el resto de la economia).
" EN EL MERCADO INMOBILIARIO SOLO GANA QUIEN LIQUIDA A TIEMPO Y NO EL QUE ACUMULA " ESTE SEÑOR Ó NO TIENE UN JODIDO PISO Ó MIENTE MAS QUE ZPARO ( Y YA HAY QUE SER MENTIROSO ) YO LE REMITIRIA A ESTE SEÑOR A LA IGLESIA ¿ PORQUE LA IGLESIA TIENE EL MAYOR PATRIMONIO NUNCA VISTO ? EVIDENTEMENTE PORQUE HA ACUMULADO PROPIEDADES INMOBILIARIAS ENTRE OTRAS, ATRAVES DE LOS SIGLOS
Las inmobiliarias medianas tampoco levantan cabeza: caen las ventas hasta un 50%
Publicado el 15-10-2009 , por R.Ruiz
Hercesa, Chamartín, Restaura y Nozar sobrellevan la caída del inmobiliario con un perfil público bajo, descensos de hasta el 50% en las ventas, política de desinversiones y reducción de plantilla
http://www.expansion.com/2009/10/14/empresas/inmobiliario/1255553740.html
ESTE SR JIMENEZ POR LO VISTO ES UN ESPECULADOR PORQUE SEGÚN DICE HAY QUE LIQUIDAR A TIEMPO UN PISO ANTERIORMENTE COMPRADO, OSEA HAY QUE ESPECULAR SEGÚN EL , ESTA EQUIVOCADO PORQUE GENERALMENTE EL QUE COMPRA UN PISO ES PARA VIVIR Ó DISFRUTARLO EN UN SITIO DE OCIO..ESPECULADORES EN LA VIVIENDA LO HAY PERO ME TEMO QUE PARA ESPECULAR LA BOLSA ES MUCHO MAS IDONEA QUE UNA VIVIENDA
mean dicho los ke hentienden de heconomia porque llo soi de letras y de numeros no hentiendo,que a pesar de lo que dice mariano y montoro parece hesto se hesta harreglando y que los vrotes berdes hestán apareciendo,handa que como zp harregle hesto como dijo uno ace dias se juvila en la moncloa.
cuando hablan de mercado inmobiliario para ganar, se refieren a utilizarlo como un bien de inversión (comprar barato y vender alto, una y otra vez)
El común de los mortales, solamente aspira a tener un sitio donde vivir, y es este mercado el que es sostenible.
Si los que quieren comprar un piso para vivir no pueden hacerlo, bien porque los precios sean inalcanzables o porque sus ingresos no son seguros, el mercado se hunde, y ahora pasan las dos cosas aunque los precios van bajando.
Solo cuando los precios se hagan alcanzables y la gente tenga un horizonte estable a nivel económico se podrán plantear comprarlos en un periodo máximo de 20 años, y volverá el agua a su cauce.
Todo lo que se diga antes en favor de la compra son simples intentos de captar a quien ya tiene la pasta o para pardillos que sin tenerla, se se dejen embaucar por cantidades mensuales a un euroibor en mínimos y muy probablemente esa decisión hará que muchos vayan a la ruina.
es curioso que ahora hay esperanza de recuperacion en el sector inmobiliario.....y digo lo que la gente a pie de calle comenta, Ayer mismo me decian compañeros que andaban buscando piso que a partir de enero volvian a subir.....que ya habiamos llegado a la rebaja maxima. Y yo les preguntaba...." vale, suben...¿ y quien va a comprarlos?..¿ y a que precio?..." en fin....seguimos con ideas dogmaticas, y aun la gente no se ha enterado que la vivienda ha dejado de ser una inversion
Buenos días compañera,
Es curioso también, que los empresarios promotores, constructores y servicios de la promoción inmobiliaria, saben de sobra que no se vende un piso y no se puede vender, incian ferias y salones inmobiliarios sin parar en este 2009, con tal de que caigan unos cuantos más, porque el año 2010 será el inicio de la crisis brutal.
Estimada fuera pero libre, nosotros gracias al haber conocido este foro, tenemos menos deudas que nunca, no pensamos comprar una segunda residencia, más ahorros y sólo compramos lo necesario, aparentamos lo mínimo y cada vez más silencio, más paciencia y a seguir informándonos para estar preparados para el futuro.
Saludos cordiales
Pd.- Lo tendrás, pero hay que repetir de vez en cuando:
En 2010 empezará la crisis de verdad y será brutal, terrible"
ahora que empiezan algunos paises a subir tipos (australia) , que parece ( no estoy yo muy convencido, pero eso dicen ) que las bolsas siguen al alza , que trichet y bernanke insinúan que habrá que sibir el año que viene los tipos de interes en europa y eeuu ( no sé, no sé), nosotros en deflacion y con gravísimos problemas. parecemos un coche en una autopista pero en sentido contrario. todos al revés. nos la vamos a dar.
Lo que la consultora jiménez de la iglesia informa, es la famosa teoría de Dow, sobre el análisis técnico. Es decir, es cíclico pero basándose en tres principios:
1.- El precio lo descuenta todo.
2.- El comportamiento del precio no es aleatorio.
3.- Hay que preguntar "qué" en vez de "para qué".
Aquí ha habido una serie de inversores, promotores, etc, que se han movido más por impulsos (avaricia, egoismo, afán de dinero, etc) que para tratar de resurgir el mercado inmobiliario.
Una de las principales medidas que debieran haber adoptado y que todo buen economista conoce, es que no se puede fundamentar dicha economía de un pais sobre un solo pilar como hicieron nuestros políticos. No es que fuera mala política, al contrario, pero no se debe construir una casa sobre un solo cimiento. Luego sucede lo que está sucediendo, que cuando se tambalea el cimiento o fundamento político del ladrillo, se viene abajo todo el conglomerado financiero.
Para poder obtener una visión de conjunto, no solo hace falta el análisis técnico de la consultora anteriormente citada, pues conocemos ya el ciclo, pero lo que no sabemos es qué tendencia tendrá ahora dicho ciclo. Por eso lo ideal sería, en estos momentos de crisis, empezar a pensar en un análisis fundamental e ir mirando los cuadros macroeconómicos de paises que, aunque estén en situación de crisis, no están ni la mitad de endeudados que nosotros.
Siempre se ha dicho que para el corto plazo es mejor el análisis técnico, aparte de que es menos complejo que el fundamental, pues éste tiene demasiado estudio para tratar de comprender el comportamiento del mercado. Pero no debemos ser extremistas. Creo que una mezcla de ambos análisis, podrían hacernos ver e intuir las tendencias futuras respecto a dicho mercado.
Los extremos no son buenos casi siempre. Entre los extremos de cobardía y valentía está la sensatez.
Pero mucho me temo, que en nuestra clase política esa palabra es totalmente desconocida.
Saludos
Rafael Mora
Gracias por el link!...
lo que no comprendo es porqué los promotores de urbanizaciones vacias no han hecho una gran bajada antes de que esto explote más....y vender lo maximo antes de 2010. Me he paseado por algunas, y es que los precios ¡¡¡siguen casi iguales!!! en casas que llevan vacias mas de dos años y que estan en Urbanizaciones ocupadas no mas del 50 %.
en fin ellos veran, pero yo me lo pensaria mucho antes de irme a una urbanizacion donde la mayoria de casas siguen vacias, envejeciendo y estropeandose.
saludos!!!!!
yo tambien conozco una promocion que tiene precios claramente fuera de mercado desde un principio y que tienen el precio grabado en una placa de fundición (por lo inamovible). intentan alquilar con derecho a compra, pero sabiendo que todos los de alrededor están bajando, no lo comprendo.
lo que no comprendo es porqué los promotores de urbanizaciones vacias no han hecho una gran bajada antes de que esto explote más....y vender lo maximo antes de 2010. Me he paseado por algunas, y es que los precios ¡¡¡siguen casi iguales!!! en casas que llevan vacias mas de dos años y que estan en Urbanizaciones ocupadas no mas del 50 %.
Con el suelo comprado como rústico ( no urbanizable), despues algunos(los amigos de...) saben que se va a modificarse el Plan General de Ordenación Urbana en una determinada zona, presentan su "plna parcial" y una vez "recalificados los terrenos rústicos a suelo urbanizable" , ya se puede seguir el procedimiento de gestión por medio de "planes de actuación integrada" ( P.a.i.) y empezar a urbanizar, previa venta de una buena parte del suelo recalificado, ganando verdaderas fortunas, un ejemplo medio sobre la compra de 200.000 m2 de suelo rústico:
1.- se compra suelo rústico a los propietarios por un precio de 6 €/m2, con información filtrada para unos cuantos de que se puede recalificar.- 200.000 x 6 = 1.200.000 euros
2.- se aprueba como suelo urbanizable por la comunidad autónoma, desde ese momento ya lo puedo vender( y mucho más desde año 2000 hasta el 2007) a 60 €/m2.- 200.000 x 60€/m2 = 12.000.000 euros
3.- Antes de empezar vendo el 50% de lo comprado un avez recalificado.- 100.000 m2 x 60 €/m2 = 6.000.000 euros (ya he ganado 1.000 milones de pesetas)
4.- Empiezo las obras de urbanización y por sectores( no los 200.000 de golpe) primero 50.000 m2 y me cuestan 80 €/m2 de suelo bruto = 4.000.000 euros y desde ese momento tengo aprox. el 50% con aprovechamiento urbanístico para poder edificar, con suelo reparcelado en solares con servicios de aceras, agua, luz, alcantarillado.....
5.- de los 25.000 m2 de suelo en suelo urbano = condición de solar, ya puedo empezar a vender suelo entre 200-400 €/m2 de suelo y a promover y vender con uso residencial en la mayoría de los casos y los dotacionales para el final, así se ha quedado seseña, con 10.000 pisos y sin servicios dotacionales......
ha sido una cadena de ganar verdaderas fortunas, para el que ha empezado y seguido el proceso de comprar rústico-recalificar-urbanizar-vender suelo y promover viviendas por otro.
Luego hay otros tantos n u e v o s empresarios, que subieron al tren a partir del 2003, que compraron el suelo caro, pensando en el pelotazo ( incrementos del 17% de los precios anualmente) donde todos compraban para invertir, que les ha cogido la parada desde octubre de 2006, que luego explotó en septiembre de 2007, se tapó en 2008, en 2009 se descubre bastante, pero en 2010-----------caos total para todos los que no compraron y promovieron cuando se puede y debe comprar y promover.
Luego, estimada "fuera pero libre", los que no bajan precios y se quedan las urbanizaciones vacías al 50%, es por los que tienen buen riñón de liquidez o por los que llegaron tarde al tren y se lo piensan devolver al banco antes que rebajar.
Se puede mejorar, pero creo que se puede perfilar el sistema de pelotazo inmobiliario en españa, en lo que he descrito por encima anteriormente.
Saludos
vamos a ver. yo no puedo pensar en comprar si no tengo trabajo. es algo logico. mucha gente piensa, que como ha visto un piso rebajado, dice, ahora puede ser el momento. pero eso no quiere decir nada. hay gente que dice que ahora es buen momento para comprar oro pero no lo hacen ni lo haran...
cualquiera ignorante, eso si, puede pensar que es el momento. cualquier persona que lea un poco de informacion economica sabe que nada de nada, que es de gilipollas meterse en comprar algo que pierde interes dia a dia
Ya estamos metidos de llenos en el cambio, aunque ahora la burbuja se desplaza al sector financiero
Si todos estamos de acuerdo en que las "burbujas" son para la "economía de los paises" como el "cancer" para las "personas" y que deben ser conocidas y enseñadas en las escuelas y medios de comunicación para que "las personas y la sociedad las detecte a tiempo" con publicaciones y videos que los propios niños puedan entender, las sabias palabras de Mikel Echevarren, consejero delegado de Irea en el articulo "La deuda de las inmobiliarias se refinancia en condiciones dramáticas” publicado en invertia aporta mas luz al estado de nuestra burbuja en su evolución y explosión:
"... La banca española tendrá que sudar tinta para salir con daños menores del sector inmobiliario. Con la mayoría de las firmas españolas asfixiadas por el pinchazo del ladrillo, y sin capacidad alguna de invertir y generar valor, a las entidades financieras no les queda otra que apretar las tuercas en unas negociaciones que se están haciendo “casi al borde de la muerte”.
"... La deuda de las inmobiliarias se está reestructurando en condiciones dramáticas. Tanto es así que, dentro de dos o tres años, cuando venzan los aplazamientos de deuda de las empresas que ya se han quedado sin activos, los bancos, en el mejor de los casos, van a tener que meterse en rondas de tercera refinanciación. Y es que, si segundas partes nunca fueran buenas, las terceras apuntan ya hacia del desastre".
"... Así, las únicas posibilidades de conseguir algo de liquidez se reducirán a la inercia que tengan las actuales promociones en curso, dado que del suelo no se podrá sacar nada, porque -será un activo ilíquido durante muchos años-".
" ... Pero la “gasolina que mueve realmente todo” son las "tasaciones" –elaboradas en su mayoría por firmas que pertenecen a los bancos- que previsiblemente evolucionarán a la baja en los próximos años".
Este último párrafo es tremendo pues hasta ahora y mientras se inflaba e inflaba la burbuja todos los españoles que comprobaban y vendian viviendas creíamos que las tasaciones las hacian firmas independientes y ahora resulta según se comenta en el arículos que no (este tema es muy delicado pues un -tasador- debe de ser tan independiente o mas que un -auditor- y a todos se nos viene a la cabeza el recuerdo del Caso ENRON en EE.UU. que acabó en los tribunales por la via penal y sus directivos siguen en la carcel)
Lo que si parece claro es que tras la "pinza promotor-banco" que comentaba el diario -abc- en su artículo "la complicada situación de los propietarios de viviendas y suelo retrasa el ajuste del sector" y el artículo de expansión "Las inmobiliarias medianas tampoco levantan cabeza" nos dan a entender que como si fuera una gran tormenta, la burbuja, va trasladándose y situándose por encima del "sector financiero".
¿Cuando la tormenta estará en su máxima intensidad? ¿Que consecuencias tendrá?
economistas de prestigio como Santiago Niño Becerra nos acongojan con sus presagios "En 2010 empezará la crisis de verdad y será brutal, terrible" y mas aún si además dicen ¡Que no se puede hacer nada!, lo cual, con todos los respetos, se parece al chiste "¡Si hay que ir se va! ¡Pero ir pa na!
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