la banca debe ajustar el valor de sus activos inmobiliarios, pero ¿cómo?

Publicado el 15-10-2009 , por Lorenzo Dávila

La imparable caída en la valoración de activos inmobiliarios que se está produciendo en nuestro país, de un 16,7% oficial en el último año, y teniendo en cuenta el peso tan importante que supone la deuda hipotecaria, que según el Banco de España sobrepasa el 100% del PIB, es lo que nos ha llevado a un conjunto de profesores del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB) a reflexionar sobre el impacto de esta depreciación de activos inmobiliarios sobre el sistema financiero y sobre la necesidad de que se revalúen los riesgos que afrontan las entidades de crédito por este motivo.

Hay que tener presente que según la circular 3/2008 del Banco de España, para aquellas entidades financieras que están bajo metodología estándar, con la que calculan sus requerimientos de capital la mayoría de las entidades financieras de nuestro país, la normativa obliga a ponderar con un 35% aquellas exposiciones garantizadas con inmuebles residenciales cuyo importe no supere el 80% del valor de tasación, pero en el momento en que el valor de la exposición supera ese umbral y se sitúa entre el 80% y el 95% del valor de tasación la ponderación por la cantidad que excede del 80% tiene que ser del 100%, y si supera el 95% la ponderación alcanza el 150%, por lo que una depreciación del activo subyacente nos llevaría a un incremento de capital mínimo, si realmente queremos una correcta adecuación a los riesgos, a unas entidades financieras muy castigadas ya por los requerimientos adicionales debido al empeoramiento de la calidad crediticia y a un incremento de la morosidad.

Dilema
Debemos tener en cuenta también, que aunque la circular 3/2008 del Banco de España sólo obliga a las instituciones financieras a valorar la garantía hipotecaria con una frecuencia trienal o anual dependiendo de si la garantía es un bien residencial o comercial, respectivamente, en una nota informativa que afecta a la circular 4/2004 (actualizada en la 6/2008), se especifica que el valor del subyacente, la propiedad inmobiliaria, tiene que ser lo más actualizado posible.

En definitiva, nos enfrentamos al dilema entre forzar a que las entidades financieras actualicen correctamente sus riesgos, es decir, poner en valor de mercado (mark-to-market) sus inversiones, para mayor estabilidad teórica del sistema, o seguir bajo la nebulosa poco clara de la normativa actual sobre la actualización de los inmuebles, habida cuenta que una revisión podría dar lugar a situaciones de insolvencia que llevadas a un extremo crearían situaciones de “bank-run” que se podrían extender a todo el sistema financiero, llevándonos a donde claramente no queremos.

Recordemos que la normativa obliga a las entidades financieras a valorar el inmueble por una entidad de tasación homologada al inicio de la operación, permitiéndose que la revisión posterior se haga mediante métodos estadísticos, AVMs (automated valuation models), los cuales, en primer lugar, no están muy desarrollados, y en segundo lugar, están sujetos a su aprobación por parte del Banco de España.

A falta un modelo aprobado por el Banco de España, que podríamos hacer, utilizar el índice general de precios o acudir a una nueva tasación, con el consiguiente coste que esto último supondría, además de que las tasaciones inmobiliarias tienen un fuerte componente procíclico, de forma que se producen sobrevaloraciones en época de expansión económica e infravaloraciones en época de recesión, agravando así el problema.

La vía del índice general de precios nos estaría llevando a una incorrecta valoración de los inmuebles, especialmente ahora que parece que se produce un cierto acuerdo “win-win” entre las entidades financieras y algunos promotores con el objetivo de facilitar la financiación de la finalización de obras sin terminar a cambio de que estos últimos acepten rebajas importantes en el precio de las viviendas nuevas y facilitar a su vez la financiación al comprador.

Ello debido a que dos años después de que comenzara la crisis del sector inmobiliario en España, las entidades financieras tienen el problema del préstamo promotor, que obliga a establecer dotaciones por morosidad que llegan hasta el 100%, con la consiguiente pérdida de liquidez, mientras que en el préstamo al comprador estas llegan hasta el 30%, por lo que las propias entidades están dispuestas a colaborar en la comercialización de los inmuebles con el consiguiente efecto dinamizador del mercado, provocando las caídas generalizadas de precios, que nos llevarían a la necesidad de unas revalorizaciones de las garantías de la cartera de préstamos hipotecarios muy a la baja, con el consiguiente efecto antes mencionado en términos de requerimientos de capital.

A este mismo efecto colabora el incremento que se ha producido del mecanismo de la dación en pago, a través del cual el propietario del inmueble se presenta en la entidad financiera con las llaves de su vivienda en la mano y le plantea a la entidad que se quede con la vivienda a cambio de cancelar su deuda. A este proceso lo califica el regulador de morosidad express y solicita a las entidades financieras que lo traten con el 100% de dotación por morosidad, incluso sin llegar a entrar en fase de incumplimiento la operación, lo que supone un nuevo reto a las entidades de cara a la valoración adecuada de estos inmuebles, que deben netear su valor teórico de mercado con el saldo pendiente del deudor, así como contabilizarlo en su activo inmovilizado y asumir la correspondiente dotación.

Controversia metodológica
No obstante, y al margen de la posible controversia metodológica, sobre quién y cómo se debe hacer esta revaloración, la verdadera cuestión se centra en las consecuencias de la exigibilidad o no del cumplimiento de la normativa del Banco de España, sobre todo si tenemos en cuenta que el efecto de la actualización del valor de las garantías también afectaría al consumo de recursos propios sobre las exposiciones sanas, al fin y al cabo, los préstamos hipotecarios en mora no suelen superar el 5% en casi ninguna entidad. Dicho de otra forma, teniendo en cuenta, tal y como se ha indicado, de que el principal problema está sobre el riesgo promotor, la iniciativa del Banco de España encaminada a crear un estímulo para que las promociones se terminen entendemos que es positiva, si bien existe un riesgo muy alto de que este mecanismo de intentar suavizar el aterrizaje forzoso se le pueda escapar de las manos.

Por otro lado, el Banco de España, también ha dejado puertas traseras de escapatoria permitiendo a las entidades financieras traspasar sus inmuebles a otra sociedad para que la depreciación de esos activos no afloren pérdidas en sus cuentas de resultados, creándose así una especie de “bancos malos” al que derivar todos los “activos tóxicos” en forma de inmuebles devaluados, lo cual no tiene por qué ser malo, siempre y cuando la transferencia del activo se haga a “precio de mercado”.

En definitiva, la patata caliente del sector inmobiliario sigue entre las manos saltando de una a otra, y la previsible lenta recuperación del sector no hace más que agravar la situación por lo que exige un tratamiento personalizado y con consecuencias imprevisibles por parte del regulador.

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