vivir en una casa de ricos por un alquiler "barato"

Buenos días bulleinmo, como veo consideras como ratio de equilibrio "precio/renta alquiler anual" 15?.

Eso denota que eres un inmobiliario puro, de los de "compro si me da el 7% de rentabilidad inmobiliaria anual".

Yo creo que en épocas como estas con el tipo de interes libre de riesgo tan bajo y con deflacción nos conformamos con menos de un 7% es decir que creo que el equilibrio estaría en más de 180 alquileres.

Una vez más, aunque siempre solemos divergir, da gusto intercambiar opiniones con gente como tú.

Un saludo.

El truco es que el precio de alquiler en realidad si que se ajusta al valor de la propiedad, pero el precio de venta está disparado. No es que sean alquileres baratos, es que son precios de venta de locura.

estamos al borde de un crash en el precio de los pisos; con el cambio euro dólar los pisos son en españa un 60% más caros que en estados unidos.

hola quiero comprar un piso con un amigo , como se hace para comprar a nombre de 2, compartiremos casa y gastos,nos parece buena idea,gracias

votosMensaje votado. Responder al mensaje Escrito por: [micartera26] (20:07, 28/Oct)
¿Cuál es el precio justo de su piso?
Por Juan Ramón Rallo
Como sabe todo aquel que asistiera la semana pasada al Congreso sobre la Escuela de Salamanca organizado por el Instituto Juan de Mariana y el Mises Institute en el convento salmantino de San Estaban, puede que no sea del todo inteligente plantearse cuál es el precio justo de un inmueble. Al fin y al cabo, los escolásticos ya dejaron asentado que el precio justo era aquel que resultara de la libre negociación entre las partes.
Sin embargo, sí utilizaré un concepto análogo, el de precio razonable, para referirme al valor de los inmuebles. No porque crea –obviamente, no lo creo– que toda compraventa inmobiliaria deba efectuarse obligatoriamente a ese precio razonable, sino porque, como el adjetivo indica, sería prudente y sensato que el comprador lo tuviera en cuenta a la hora plantearse cualquier transacción.

Al fin y al cabo, toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por consiguiente, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Piénselo de este modo: si lo que quiere es sólo vivir 60 años en un piso, tanto le da comprárselo que vivir alquilado durante 60 años. Y, por consiguiente, podemos comparar el precio del piso con el precio de 60 años de alquiler.

Otra cuestión es que no sólo quiera vivir en el piso, sino adquirir su propiedad como mecanismo de inversión. Pero esta decisión no va exactamente de la mano con la anterior: si bien es lógico que todo el mundo quiera vivir en un inmueble, no todo el mundo tiene por qué invertir su dinero en un inmueble, sobre todo si existen inversiones alternativas más rentables. ¿Qué prefiere? ¿Vivir 60 años en un inmueble y al final de su vida ser el propietario de un piso valorado en 300.000 euros, o vivir 60 años alquilado en un inmueble y al final de sus días tener un patrimonio bursátil valorado en un millón de euros? Lo lógico es que elija lo segundo, ya que con ese millón de euros podrá comprarse un piso de 300.000 euros y, aparte, le sobrarán 700.000.

Por este motivo, la decisión entre vivir de alquiler o adquirir un inmueble no es baladí. En ocasiones es mucho más barato alquilar un piso que comprarlo, con lo cual será razonable que accedamos a nuestro servicio de vivienda en el mercado de alquiler y que la cuantía que nos ahorremos la destinemos a invertir en otros activos más rentables que un inmueble.

Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.

Sin embargo, el argumento de Kiyosaki se debilita en aquellas situaciones en las que caen los precios de las viviendas en propiedad hasta el punto de que los alquileres se vuelven relativamente más caros. En estos casos, comprar una vivienda en propiedad nos permite en realidad ahorrarnos dinero a la vez que estamos invirtiendo, y por tanto sí debe considerarse una inversión y no un gasto.

Hoy estamos claramente en esa situación. Los excesos de la burbuja inmobiliaria que provocaron los bancos centrales han inundado nuestras ciudades de viviendas vacías que tienen que liquidarse para que bancos y promotoras puedan saldar parcialmente sus ingentes deudas. El proceso está siendo más lento de lo deseable, pero parece imparable a largo plazo. Así pues, ¿cuándo y a qué precio comprar?

Tal y como lo hemos expuesto, es esencial que comparar el precio del alquiler con el de la vivienda. Esta relación, heredada del análisis bursátil, recibe el nombre de PER. Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros anuales, su PER será de 40. Esto significa que tardaríamos 40 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. O, dicho de otra manera, los servicios que esa vivienda presta (alquiler) son muy poco valorados en el mercado en relación con el precio desproporcionadamente elevado que estamos pagando. En cambio, una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.

La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Al concluir 2008 había caído a 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le preocupa no es pagar malos precios, sino pagar buenos precios, no compre a más de un PER 15.

¿Dónde estamos ahora? Bueno, ciñéndome a Madrid capital, el PER medio de los pisos –tomo los datos de idealista.com– es de 23, después de que el precio de las viviendas haya caído casi un 10% desde su pico en 2007. En general, pues, ya pueden adquirirse inmuebles a precios mucho más razonables que hace dos años. De hecho, en algunos barrios de la Villa y Corte, donde el ajuste de precios ha sido más drástico –por ejemplo, Vallecas o Villaverde–, el PER ya se encuentra en el rango de 19-20 (en Vallecas los precios han caído un 24%, y en Villaverde un 19%). Otros barrios, como Chamartín, Salamanca o Moncloa, siguen teniendo PER muy elevados –entre 27 y 28–, que permiten pronosticar que la caída de precios proseguirá. Es cierto que en estos tres barrios la presión para que el coste de los inmuebles caiga es menor que en otras zonas, esencialmente porque no se construyó demasiado durante el boom inmobiliario, por ello no hay legiones de bancos, promotores y pequeños propietarios endeudados que quieran deshacerse de sus viviendas. Pero el caso es que, a largo plazo, ratios PER de 27 y 28 siguen siendo insostenibles: sus propietarios están dejando de ganar mucho dinero por mantener su capital inmovilizado en el ladrillo en lugar de, por ejemplo, invertirlo en bolsa (donde los ratios PER suelen situarse en torno a 15).

Dado que parece poco probable que con la crisis económica los alquileres se encarezcan mucho, a medio plazo a los barrios ricos de cualquier ciudad no les quedará más remedio que ajustar precios. Aunque no haya pisos de nueva construcción, sí habrá un movimiento destinado a deshacerse de los mismos para rentabilizar el capital en otros lugares.

Así que ya sabe, en general conviene esperar un par de años a que los precios de la vivienda en propiedad sigan bajando y se pongan más en consonancia con la valoración que hacen los consumidores de los servicios que prestan (los alquileres). Obviamente, a día de hoy ya hay numerosos casos en que se pueden encontrar viviendas incluso por debajo de PER 10, pero de momento son más bien la excepción. No crea a los agoreros monclovitas que dicen que los precios ya han tocado fondo, porque el inmueble en propiedad sigue siendo mucho más caro que el alquiler. Otra cosa es que Zapatero se las arregle para encarecer artificialmente los precios de la vivienda quitando la deducción por compra, pero ni con esta medida cortoplacista se logrará detener la caída; más bien la agravará.

que nadie os engañe...bla bla bla y bla bla bla pero  mira en pocas palabras el que ha comprado a 10 no quiere ni verlo dejarlo en venta en 5 sabes  y obiamente el que a comprado hace muchos años..porque haya comprado bien no quiere venderlo mal y el que ha heredado idem de idem...porque haya heredado te tiene que dar UN chollo ? ¿ a que no ? de modo y manera bueno buscaros un bobo que os venda un chollete pero os va a costar porque el vendedor esta harto ya de medios de comunicación y de espabilados del cholloy que conste una cosa yo tengo varios pisos y ni de broma voy a poner nada en venta estoy satisfechisimo con mis pisos en propiedad y tengo familiares que lo han perdido todo con los sellos y otra inversiones ruinosas.... ¿ A QUE TE HE ACLARADO ALGO LAS IDEAS ?

Una persona que quisiera comprar esa propiedad, poniendo un 20% de deposito y una hipoteca a 50 años, pagaria una letra mensual superior a los 3000 euros al mes. Suponiendo que se destina 1/3 de los ingresos a pagar la hipoteca,el suelto neto requerido seria de 3000x3 = 9000 euros, que para un matrimonio con dos hijos equivale mas o menos a un sulto bruto de 14.000 euros al mes.

no volveran? ummm tienes mucha feee nooo.

Yo al ser un piso grande, el precio por m2 es proporcionalmente mas barato, y desde luego no me compensa comprar

pago ahora 10,58€ por m2 (construido). A la compra hace 2 años, este mismo piso valía un poco mas de 6000€/m2, estará ahora por 5000€. El precio a la compra sigue siendo desproporcionado!

Jueves, 29 octubre 15:05 anónimo respondió a bulleimmo

"no se si he leido bien...
¿pagas por un alquiler 17 euros/m2?
si fuera un pisito de 60 m2 pagas 1020 euros de alquiler?
no es que sea caro, es un robo
contento debe estar tu casero"

En región parisina los alquileres son más caros que en España respecto a los precios de compra. También ha habido una burbuja similar. Pero aquí no existen hipotecas a 40 años al 2%, sino a 25 al 4,5% como mucho. Por eso los alquileres son de un 4-5%, frente al 2-3% de Madrid. En los buenos barrios de París se alquila a 25-35€/m2.

Son ejemplos de lo barato (respecto a comprar) que están los alquileres madrileños. Y no porque los salarios los puedan pagar. Sino porque los precios de compra son surrealistas. Aún a 17€/m2 el alquiler es un 15% de nuestros ingresos netos. Yo estoy dispuesto a alquilar en París a 25€/m2, pero no a comprar algo equivalente por más de 4500€/m2. Algo decente por aquí está a 7000€/m2. Pero mi mujer quería estar cerca de la hermana, y la muy paleta sí compró en el 2008 a 4700€/m2 un zulito mediocre en el barrio, en vez de alquilar a 15€/m2.

Si te fijas las cifras que suelto de m2 de compra son parecidas a Madrid. En cambio los salarios y los alquileres no tienen punto de comparación. En Madrid por 15€/m2 alquilas lo que quieras donde quieras. Por eso es un suicidio comprar hoy en España. Lo mejor es esperar tranquilamente en alquiler hasta que los precios vuelvan tener mínimamente sentido para los sueldos que hay.

Muy bueno el comentario de "que nadie os engañe". Muchas gracias!!