¿cómo saber si el precio de una vivienda es adecuado?
Martes, 3 Noviembre, 2009 - 07:58
publicado por 
dmontero@idealista
esta noticia fue seleccionada para el resumen semanal del 6 de Nov de 2009
conoce cómo saber si la casa es cara o barata
mucha gente opina que el precio de tal casa es alto o bajo o que aquella casa es cara o barata. sin embargo, para opinar con criterio y razones objetivas bastaría con seguir unos simples razonamientos aceptados de forma unánime por los analistas de otras inversiones: como el per (price earnings ratio o relación entre el beneficio y el precio)
este cálculo es muy utilizado en análisis bursátil para saber si una empresa cotiza a un precio atractivo o no. para ello, simplemente se divide la capitalización de la empresa entre sus beneficios. por ejemplo, si telefónica tiene una capitalización de 90.000 millones y gana 7.500 millones de euros al año, se dice que su per es 12 veces (resultado de dividir ambas cifras)
otra forma de ver ese dato es que necesitaríamos 12 años de beneficios para obtener el precio pagado por una empresa o inversión. en general, un per menor de 15 es atractivo y uno de más de 20 es elevado. no obstante, aquí ya entra el criterio de cada uno, ya que para unos una inversión que genere un 5% bruto anual es poco y para otros será suficiente
en el caso de una vivienda se puede hacer el mismo cálculo poniendo sobre la mesa el precio de venta y lo que podría obtenerse por la vía del alquiler. así, si tenemos una vivienda con un precio de venta de 300.000 euros que se puede alquilar por 600 euros al mes (7.200 euros al año), calculamos que su per es 42 veces. a priori, el piso sería caro. el mismo cálculo sirve para los vendedores, que podrán saber si venden o no a buen precio su vivienda viendo el per al que están vendiendo
en el pico de la burbuja el per máximo fue de 33 (muy caro comprar), pero actualmente encontramos datos más modestos. En concreto, en idealista.com hay 633 viviendas que se venden y se alquilan a la vez. la media es de 28 veces, aunque dentro de esa media hay casas con per cercano a 80 y otras con un ratio cercano a 10 veces. en general, españa tiene uno de los per más altos del mundo siendo para madrid capital y barcelona capital de 27 veces
otra forma de ver el mismo dato es la rentabilidad que alguien que comprara esa casa obtendría por alquilar esa vivienda. con los datos anteriores (7.200 euros de alquiler al año y 300.000 euros de venta) tendríamos una rentabilidad anual del 2,5%, inferior a la de muchos depósitos bancarios o bonos del estado. este indicador también nos indica que la vivienda es cara (o el alquiler barato, según se mire). madrid y barcelona, con per de 27 veces, estarían ofreciendo una rentabilidad bruta anual del 3,7%
| país/ciudad | per | rentabilidad anual |
| egipto, el cairo | 8 veces | 12,0% |
| perú, lima | 10 veces | 10,1% |
| argentina, buenos aires | 11 veces | 8,9% |
| holanda, amsterdam | 15 veces | 6,6% |
| japón, tokio | 18 veces | 5,7% |
| brasil, san paolo | 15 veces | 6,6% |
| canadá, toronto | 15 veces | 6,5% |
| alemania, berlín | 20 veces | 5,1% |
| italia, roma | 20 veces | 5,0% |
| francia, parís | 26 veces | 3,9% |
| eeuu, new york | 27 veces | 3,8% |
| españa, barcelona | 27 veces | 3,7% |
| españa, madrid | 27 veces | 3,7% |
| reino unido, londres | 29 veces | 3,5% |
| mónaco, mónaco | 68 veces | 1,5% |
fuente: global propety guide y elaboración propia
artículo visto en libertad digital
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añadir tu comentarioMuy sencillo: si está en España, el precio no es adecuado
esto me parace una bobada. Ni el per ni el por. Para mi 120 de pecho es ideal. Para otros no.
efectivamente, mucha gente sigue el critero de chuparse el dedo y ver por donde viene el aire para decir que algo es barato o caro
la casa presta un servicio: vivir en ella, ya sea de alquiler o compra y ese servicio se puede medir
a per 27 sólo cotizan las empresas con alguna espectativa de fuerte crecimiento de beneficios a corto-medio plazo y no parece que ese sea el entorno de la vivienda...
Esta claro que es una buena formula para conocer si una INVERSIÓN es interesante, pero en el caso de una vivienda en que la primera idea de la gente es cubrir una necesidad y esta necesidad se ve condicionada por las facilidades de financiamiento que las entidades financieras puedan conceder a cada uno, por el poder adquisitivo que dan las nóminas y el ahorro acumulado que se tiene para poder plantaer la compra de una vivienda.
Cuando se formulan estos condicionantes con el precio de vivienda y todos ellos permiten el acceso (aunque existan diferencias por zonas), obtenemos la formula correcta para saber si el precio de la vivienda es caro o barato.
Nada, que no espabilamos, se sigue midiendo la compra de una vivienda con parámetros económicos de beneficios/pérdidas. Se supone que la compra de una casa debe realizarse para vivir en ella, mal vamos si seguimos con el rollo vivienda=inversión, porque eso termina por ser otra vez vivienda=especulación y no salimos de la rueda nunca.
como diría mi amigo Merlín, sí pero en las buenas zonas la vivienda no baja.
Eso saldra en madrid por que en valladolid es mas desorvitado un chalet lo compras por 300.000€ o mas por que no se rebaja ni uno, y luego te las ves fatal para alquilarlo por 500 vamos que no te sale a pagar al inquilino de quiripa.
Un saludo
a mi me parece un buen método
sea para vivir o sea para alquilar el precio que pagues puede ser alto o bajo, es independiente y el precio siempre hay que medirlo
asi nos va en españa. las viviendas hay que comprarlas para vivir no para invertir. si la compras para vivir estas dispuesto a pagar por ella lo que tu consideres oportuno y punto. Ni PER ni demás análisis de valores.
yo recomiendo que ka rentabilidad de una inversión en vivienda debe ser aproximadamente la de la deuda publica a 10 años. por tanto coja lo que se paga por el alquiler anual de un piso igual al suyo y multiplique por 24. así si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso.
Martes, 3 noviembre 10:35 anónimo dice
asi nos va en españa. las viviendas hay que comprarlas para vivir no para invertir. si la compras para vivir estas dispuesto a pagar por ella lo que tu consideres oportuno y punto. Ni PER ni demás análisis de valores.
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¡ahí le tienen!, con dos c0j0nes: ni per ni cristo que lo fundó. pá qué
(este pollo . . .¿lo hará todo igual?)
yo recomiendo que ka rentabilidad de una inversión en vivienda debe ser aproximadamente la de la deuda publica a 10 años. por tanto coja lo que se paga por el alquiler anual de un piso igual al suyo y multiplique por 24. así si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso.
Veo algunos problemas con su método. El alquiler siempre lleva implicito los gastos de expensas. Un inmueble tambien se deprecia y hay que hacerle derramas. Yo lo ajustaria reduciendole al número final un 10-15%.
estamos todo el día con las mismas tonterias marenado la perdiz .......y por qué,???? por que estamos esperando el regalo, como ya ha dicho plumero el que pueda que compre ,ahora hay piso de renta libre más baratos que los de vpo .
2011 = el que no haya comprado que envie un c.v al que compre la casa al lado de obama que según dicen está en venta a ver si lo cogen de jardinero con derecho a vivienda,ya que en españa los precios ya no estarán a su alcance.
si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso
estoy de acuerdo con sus cálculos, el precio de un piso no debería pasar de un valor entre 23 a 25 veces la anualidad del alquiler medio.
Bueno, lo cierto es que el sector es muy complejo, yo creo que el problema es generalizar. Este método es muy interesante y válido en algunos casos, y en otros no. Pero está muy bien conocer de forma sencilla cosas así, por lo que se agradece el artículo, a muchos les puede ser de utilidad.
No le deis muchas vueltas, esto no es la solución mágica para todos los casos, y para todos los que venden y para todos los que necesitan comprar. Ni para los que están en Alpedrete, y para los que están en Logroño. Me temo que no hay solución mágica de hecho...
Gracias, me ha informado bastante de lo que es el per en relación a la vivienda.
2011, el que compre antes se arrepentira par muchos años de su vida. Hombre siempre puede venderle el piso a plumero. lo comprara con gusto porque seguro que vales más.
como el per de andalucía o el nacional de los 420 euros. Al final con tanto per nos vamos a liar.
viendo la tabla, en Egipto alquilar seguro que es tirar el dinero y en Madrid ó Londre puede ser muy rentable.
También la gente es más reacia a bajar el precio de venta, mientras el del alquiler les importa menos bajarlo. Esto es a tener en cuenta.
Por ver la vivienda como inversion estamos donde estamos, mientras no abandonemos esa mentalidad vamos de culo.
primero se tendrá que ajustar el precio de la vivienda, no?
que si, que si, que no falte de nada!!! A seguir soñando que es gratis.
Pues claro Plumero: En el 2011, tasa de paro en españa al 8%, euribor al 1% y bancos ofreciendo de nuevo financiación al 120%. Show must go on!
Hablando de cv, recibo ya muchos directamente o traves de linkedin. Y no son precisamente de albañiles ecuatorianos. cada vez mas ejecutivos al paro, es acojonante
que si, que si, que no falte de nada!!! A seguir soñando que es gratis.
Pues claro Plumero: En el 2011, tasa de paro en españa al 8%, euribor al 1% y bancos ofreciendo de nuevo financiación al 120%. Show must go on!
Hablando de cv, recibo ya muchos directamente o traves de linkedin. Y no son precisamente de albañiles ecuatorianos. cada vez mas ejecutivos al paro, es acojonante
Estamos en 2009 y el 2010 peor:
El “horribilis” 2010 de la banca española
Es cierto que ni bancos ni cajas quieren convertirse en inmobiliarias, porque su negocio es otro, pero su negativa a aceptar la dura realidad de que es imposible vender esos pisos al precio de adjudicación, es en gran parte responsable de que España no salga de la crisis hasta que la vivienda no baje de forma contundente. Standard & Poor's ha sido la última agencia en afirmar que, por esta razón, la crisis se prolongará en España como mínimo hasta 2012, aunque harán falta entre seis y siete años para absorber el stock de viviendas no vendidas.
Los ejemplos son abundantes, y van desde la laxitud en las tasaciones de los inmuebles que se han apuntado las entidades, hasta el cambio en la normativa de provisiones –julio pasado- que permitió no apuntarse como pérdida el 100% de un crédito moroso sino sólo el 30%, pasando por la tolerancia con las refinanciaciones de empresas inviables, o el tuneo de las cuentas para no tener que provisionar el deterioro real de los activos.
Los frutos de un crecimiento basado en el ladrillo
En el horizonte del horribilis 2010 se yerguen nuevas amenazas para el sector, tal que las posibles pérdidas derivadas de las carteras de deuda pública que almacenan las entidades, ello en cuanto el mercado empiece a anticipar una subida de tipos (el sector se ha dedicado con fruición al llamado carry trade, arte consistente en tomar prestado dinero al 1% en el BCE -aprovechando la barra libre de liquidez- para invertirlo en deuda pública al 4%). A ello se sumarán las provocadas por la segunda -y más grande- oleada de morosidad, la caída en picado de los márgenes, el aumento de las exigencias de capital y la presencia amenazadora de esos balances repletos de activos inmobiliarios sobrevalorados.
Nada preocupa tanto ahora mismo como el riesgo inmobiliario embalsado en los balances. Asistimos a la recogida de los frutos de una disparatada política de crecimiento especulativo basado en el ladrillo, que no hubiera sido posible sin el concurso necesario del sistema crediticio a través de prácticas cada vez más agresivas en la concesión de préstamos hipotecarios. Cajas y bancos coadyuvaron al impulso de la demanda no solo con la bajada de los tipos de interés de los préstamos, sino con una política de generosidad en las tasaciones y en las condiciones de importe y duración de esos préstamos. Mientras la burbuja crecía sin cesar, los poderes públicos miraban hacia otro lado, encantados de haber encontrado por fin un inextinguible maná del crecimiento gracias al ladrillo.
A pesar de las proclamas en contrario de un insolvente como Rodríguez Zapatero, la crisis terminó por hacerse presente en forma de ruina colectiva: camino de los 5 millones de parados, con el urbanismo convertido en la imagen más lacerante de la corrupción política, y con nuestro sistema crediticio seriamente tocado.
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no hagan cálculos, no compren, de momento alquilen con negociación previa, es mucho más barato alquilar que comprar. LO que se debe alquilar por 2.500 euros/mes según el precio de venta, se puede alquilar por 1000 euros.
Hoy se puede alquilar y disfrutar de unos años de lujo, ocupando-usando la vivienda que habías soñado.
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