aliancia zero: “el precio razonable de los pisos nunca ha bajado, sino que ha desaparecido la plusvalía especulativa”
josé manuel albaladejo, consejero general de gerens hill e impulsor de aliancia zero
josé manuel albaladejo, director general de gerens hill e impulsor de aliancia zero, sociedad creada para dar salida a los inmuebles de bancos y cajas, asegura a idealista news en su primera entrevista desde su lanzamiento que no va a vender estos activos con descuentos, ya que su política es “limitar la pérdida de valor de los inmuebles a largo plazo”
aliancia cero es la competencia de ahorro corporación servicios inmobiliarios (acsi), la inmobiliaria de ahorro corporación. de hecho, algunas cajas de ahorro que mostraron en un principio interés en la iniciativa de acsi, terminaron abandonando este proyecto por desacuerdos en la valoración- a la baja-. y ahora participan en aliancia zero
pregunta.- ¿qué es aliancia?
respuesta.- aliancia es el nombre de un proyecto que tiene unos 1.000 millones de euros en activos. dentro de ella está aliancia zero, la primera sociedad del grupo en salir a la luz. el proyecto da respuesta al problema del sector financiero por su sobreexposición en el sector inmobiliario en el peor momento del ciclo. los inmuebles generan a las entidades tres problemas. uno contable debido a las provisiones que tienen que hacer por exigencia del banco de españa; otro de limitación al sector inmobiliario y otro de gestión por la sobreexposición no deseada
p.-¿cómo ha arrancado aliancia zero?
r.- lanzamos la sociedad a finales de febrero y recibimos expresiones de interés de unas 23 cajas de ahorros y bancos. posteriormente ha habido que pasar de las musas al teatro y las entidades han tenido que aportar los activos. sólo 7 entidades financieras participan en la sociedad, lo que no significa que haya caído el interés, simplemente hay entidades que pueden esperar a ver cómo funcionan todas las iniciativas que hay en el mercado y luego participar. además, entre febrero y ahora se han iniciado las negociaciones de fusiones y varias de las cajas que habían comprometido presentar activos están en proceso de fusión
p.- ¿cuáles son las condiciones para entrar en aliancia zero?
r.- esto no es ni un club de sólo chicas guapas, ni un club de sólo chicas feas. hay activos normales, sin patologías. aunque no habría inconveniente en crear una sociedad de activos con patologías o activos inmobiliarios incurables
p.- ¿cómo reaccionan las entidades financieras ante este tipo de iniciativas?
r.- tienen interés en desprenderse de sus activos inmobiliarios y en frenar su deterioro pero, sin embargo, les da cosa perder el control. es un sí quiero pero las reglas del juego que hemos puesto es que “usted pierde el control del activo para convertirse en socio de una bolsa de activos
p.- ¿hay cabida en el mercado para estas iniciativas que gestionan los activos de bancos y cajas?
r.- es tal el volumen de activos que tienen en su poder que requieren de gestión independiente en un mercado no favorable y da para que haya bastantes iniciativas. lo que cuesta es sacar la primera porque jurídica y fiscalmente es complejo. el propio mercado irá cribando estas iniciativas. de 100 ofertas del mercado quedarán la mitad
p.- ¿cómo lográis hacer que ganen valor los activos en plena caída de precios?
r.- el proyecto aliancia evita un deterioro con una buena gestión, con unos tiempos de ejecución a largo plazo y sin la urgencia de vender a corto plazo. en un periodo de cinco o siete años parece razonable que el mercado se estabilice aunque creo que ya estamos asistiendo a la estabilización. para cuando llegue ese momento estaremos en un momento normal y tendremos los activos bien gestionados, saneados después de invertir lo justo para que estén en buenas condiciones
p.- ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo?
r.- creo que la vivienda nunca ha bajado, lo que ha hecho es dejar de subir pero digo esto con matices. el precio razonable de la vivienda no ha bajado sensiblemente, lo que pasa es que no se venden viviendas. lo que se ha acabado es la plusvalía especulativa exponencial que se ha vivido en los últimos años. hay empresas o familias que tienen necesidad de vender y en este caso es una oportunidad porque se pueden comprar estas casas con rebajas
p.- ¿cuándo prevéis vender los activos inmobiliarios?
r.- según la simulación que hemos hecho, durante los dos primeros años no habrá prácticamente ventas y a partir del tercero puede haber alguna venta puntual. en un plazo de ocho años esperamos ver todo transformado, es decir, pisos en construcción terminados, que los pisos terminados estén vendidos y que los que no se hayan vendido estén en alquiler. pero esta sociedad también se plantea salir a bolsa, si hacemos las cosas bien y despacito seguramente que tengamos unas buenas opciones para salir a bolsa dentro de siete ú ocho años
p.- ¿vais a vender pisos con descuentos?
r.- nosotros no vamos a vender activos con descuentos, no es la política general, lo que no significa que haya un activo concreto que se tenga que vender con descuento pero trataremos de mantener el valor de tasación si es real y no especularemos, porque especular no está ni en nuestro adn ni en el de bancos y cajas
p.- ¿cómo han salido en términos generales las tasaciones?
r.- las tasaciones más recientes se han hecho hace seis meses por las tasadoras más importantes del país pero en general el valor no ha variado mucho. sí que ha habido algún ajuste puntual
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añadir tu comentarioA ver que me aclare. Resulta que la sociedad esta les recoge los pisitos a los bancos, se los "limpia" y pinta periódicamente, los mantiene, y se espera 8 años sin bajar el precio para luego venderlos. y todo esto cobrando claro.
pues vaya gracia. no, si pa montar un negocio sólo hay que creérselo.
muy bueno lo de "activos con patologías" o "activos incurables".
miree, llevo un piso sano sanísimo por 300.000. Ahora, si quiere, me quedan unos con gripe A en las paredes por 140000...
"el precio razonable de la vivienda no ha bajado sensiblemente, lo que pasa es que no se venden viviendas" " se ha acabado es la plusvalía especulativa exponencial que se ha vivido en los últimos años".
vaya comentarios! o sea que el precio no ha bajado ni va a bajar. y cuanto es esa plusvalia especulativa? un 20%, un 70%?
chico que forma de decir nada. lo que haceis es pedir a los bancos que os paguen por mantener la ficcion en espera que dentro de unos añitos la situacion revierta. pero eso no es un hecho, es un deseo, es una suposicion y bastante poco creible (invierno demografico, endeudamiento extremo, proximas subidas de intereses.....)
si los bancos, que no han demostrado por ahora mucha inteligencia, os hacen caso posiblemente se encontraran con mayores problemas en unos años (tarde o temprano tendran que pagar los prestamos que han pedido fuera o por lo menos cuando suba el precio del dinero sus beneficios se van a ir a la porra).
no creo que esto llegue a nada porque ni los bancos tienen dinero suficiente para parar la fuerza de la desilusion.
parece que se trata de una empresa que mantiene los inmuebles invendibles de las cajas, fuera de sus activos dudosos, para que el bde no les exija provisionar más. así durante 8 años en los que sólo pretenden mantenerlos, lavarles las cara y ver si pueden venderse, pero sin rebajas.
es una idea, pero está claro que tardarán bastante en vender todos esos inmuebles.
ha desaparecido la espaculación? jajaja si y también van a decir que existen los reyes magos, santa claus y el ratón pérez no?
TOdo esto son artimañas del capital para seguir oprimiendo al populacho via los precios de la vivienda. VIvienda derecho constitucional? como me rio....Aqui entre unos y otros (bancos y constructores) se ayudan para mantener los precios abusivos y perpetuar este regimen feudo-inmobiliario en el que nos encontramos. Yo a pagar mi hipoteca durante 40 años bebiendo agua del grifo y comiendo piedras y ellos a Javea a veranear al barco con los hijos que estan estudiando en inglaterra/EE.UU.
Esto es España,
No hago nada, espero a que se recupere solo, y mientras voy soltando dinerillo para mantener la situación.
UYy, esto me suena a la gestión que lleva a cabo algún presidente del gobierno... ( Lo mejor es la útlima de la vicepresidenta, que ve compatible el cobro del subsidio por desempleo con trabajos a jornadas no completas )
IT´s SPAIN !! YEAH !!
Si el sector inmobiliario espera a que se recupere la economía para que tire de él hacia arriba, y el que dirije la política económica espera a que se recupere el sector inmobiliario para que tire del país. MAL VAMos !!
Ahora en serio!!
Esto va a depender mucho de la honradez de las tasadoras, porque si consiguen llevar a cabo una buena explotación de los inmuebles mediante el alquiler, el plan es viable a menos que las tasadoras empiecen a reflejar el valor real de los inmuebles y a meter minusvalias abundantes en estas sociedades, que es lo que deberían hacer ( Valor razonable en las cuentas, que deben reflejar la realidad ).
Si es verdad que las tasadoras le están manteniendo el valor de tasación, como dice en la entrevista, es un proyecto que se puede llevar perfectamente a cabo. ¿quien les tasa?.
“el precio razonable de los pisos nunca ha bajado, sino que ha desaparecido la plusvalía especulativa”
y como se come esto ???? pq luego en la continuacion dice que no van a bajar los precios !!!!!( pues que quieren seguir especulando!!!!! ) este tio esta fuera de cobertura no se entero todavia lo que paso y esta pasando en este pais ..dieron una entrevista con este tio sin ningun sentido ..no ha dicho nada ..solamente un saco de patrañas....sera que no tiene nada que decir con sentido y por esto dice lo que lo viene a la lengua y que ha aprendio en los cursillos de buen vendedor ....
seguramente que tengamos unas buenas opciones para salir a bolsa dentro de siete ú ocho años
esto ya es de risa ..el tio pretende salir a la bolsa para tenera dinero y asi mantener los pisos mas tiempo en su poder (a ver si hay milagro y suben los precios ...ja jaj ajjja que risas )
este tio va a durar dos telediarios ...amen
creo que todos somos culpables de esa plusvalía especulativa, no hay que echarse las manos a la cabeza, todos los propietarios tanto de zonas altas como de barrios
obreros cometimos la imprudencia al cambiar de vivienda de hacer los números al revés. Es fácil sólo hace falta recordar cuanto nos costaron hace 30 años y en cuanto los hemos vendido.
Casi todos hemos participado en esa rueda
Entre estas tres entidades( banesto ,santander y caixa cataluña) han vendido 2.752 viviendas en lo que va de 2009, frente a las 2.594 comercializadas a través de cinco grandes inmobiliarias de España (Colonial, Metrovacesa, Martinsa-Fadesa, Realia y Afirma).( sacado de fotocasa )
que no se hagan daño ....5300 viviendas en lo que va del año hasta septiembre ... los mas grandes bancos del mercado aparte de las demas cajas y las imnmobiliarias mas grandes de españa .......esto va que chuta ....que risas
Nunca he leido un cometario tan razonable en este foro
Gracias
Otra perlita más, de veras que me entretengo más leyendo los comentarios (me parecen bastante más veraces y sobre todo lógicos) que lo que dice el bocachanclas del entrevistao, que espere sentao para vender los pisos pues va a tardar bastante tiempo y se puede cansar depie.
atentos a las declaraciones de este punto filipino:
creo que la vivienda nunca ha bajado, lo que ha hecho es dejar de subir pero digo esto con matices. el precio razonable de la vivienda no ha bajado sensiblemente, lo que pasa es que no se venden viviendas. lo que se ha acabado es la plusvalía especulativa exponencial que se ha vivido en los últimos años. hay empresas o familias que tienen necesidad de vender y en este caso es una oportunidad porque se pueden comprar estas casas con rebajas
podría haber dicho lo siguiente (por poner un ejemplo): "la valoración del fundamental del activo inmobiliario de proyección familiar no ha crecido negativamente, sino que es la componente valorativa de índole inversora no característica la que ha disminuido progresivamente durante el último período temporal" (por ejemplo, insisto)
o sea, que este tío es igual de gilipollas (merlín) que galindo pero con más labia.
¡¡mira que no aprendemos!!
Una de definiciones, el Sr. albadalejo y su cancamusa.
cancamusa.
1. f. coloq. Dicho o hecho con que se pretende desorientar a alguien para que no advierta el engaño de que va a ser objeto.
¡¡¡oztia¡¡¡¡, ezte tiene eztudioz¡¡¡, ya eztamoz zalbadoz menoz mal
no me haga reir sr. albadalejo, por muy serio que se ponga en la foto, vd. está engañando a esta sociedad con su titular " el precio r-a-z-o-n-a-b-l-e de pisos nunca ha bajado.........." de precio razonable nada, ha sido la d-i-c-t-a-d-u-r-a del precio de la oferta inmobiliaria, así como otorgar hipotecas con tasaciones predeterminadas por los directores de bancos y cajas, que han llegado desde el 100% hasta el 140% de un precio razonable del piso.
para que vaya aprendiendo un poco más le dejo la siguiente noticia:
midiendo la burbuja: la vivienda subió un 288%; el suelo un 762% y el stock un 448%
estos últimos 10 años, ha sido la mayor estafa piramidal de la historia inmobiliaria en españa, que como bien ha dicho en compañero caribdis, por donde ha pasado la mayoría de los promotores de españa han dejado " tierra quemada y por muchos años" no nos engañe don jose manuel albadalejo.
creo que la vivienda nunca ha bajado, lo que ha hecho es dejar de subir pero digo esto con matices. el precio razonable de la vivienda no ha bajado sensiblemente, lo que pasa es que no se venden viviendas. lo que se ha acabado es la plusvalía especulativa exponencial que se ha vivido en los últimos años.
nosotros no vamos a vender activos con descuentos, no es la política general, lo que no significa que haya un activo concreto que se tenga que vender con descuento pero trataremos de mantener el valor de tasación si es real y no especularemos, porque especular no está ni en nuestro adn ni en el de bancos y cajas
Primero reconoce que ha habido una plusvalía especulativa exponencial y luego que no piensan bajar el precio porque cree que el valor de tasaciónes el real. Otro que se contradice é solo. A lo mejor debería meterse a político.
Es lo mismo que dijo ayer Merkel: opel no va a costar ni un euro a los alemanes, casi toda la financiación la tendrá que hacer gm. si es casi toda, lo que queda para que sea todo lo tendrán que poner los alemanes digo yo.
Dicen que el precio razonable son 4 anualidades de sueldo, estaría hablando este señor de precios por debajo de los 100.000 euros para viviendas y sueldos medios, pregunto.
Con la que se le viene encima a la banca española en los próximos trimestres -aumento de la morosidad, pérdida de valor de sus ingentes activos inmobiliarios, reducción de márgenes, caída del volumen de negocio, fin de la barra libre de liquidez del BCE, etc.-, el único frente que parecía haberse resuelto era el de la financiación mayorista gracias a la mejora de los mercados y las emisiones con aval del Estado. Ahora bien, lo que han hecho las entidades no es resolver el problema, sino aplazarlo unos años. Porque, aunque tengan cubiertos los vencimientos de 2009 (unos 80.000 millones de euros), tendrán que afrontar la renovación de otros 240.000 millones en los próximos tres años.
http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/banca-vencimientos-deuda-moodys-20091111.html
A ver cuánto tiempo aguanta la banca guardando sus "activos"
Supongo que los posibles compradores de los pisos serán estos:
España comenzará el próximo año con una panorama "pésimo" en el mercado laboral. Según el último boletín de Analistas Financieros Internacionales (Afi) y la Asociación de Grandes Empresas de Trabajo temporal (Agett), tan sólo de diciembre a enero se perderá más volumen de empleo (unos 250.000 puestos de trabajo) que en todo el cuarto trimestre de 2009 (190.000), aunque serán 100.000 empleos menos que en enero de 2009
http://www.libertaddigital.com/economia/la-sangria-continua-2010-arrancara-destruyendo-250000-empleos-mas-1276375873/
Los principales analistas de riesgo alertan de que en los nueve primeros meses del año se han destruido 17.219 empresas en toda España y que una tercera parte de las 1.461.828 que quedan en activo, deben dinero a sus proveedores. Mientras, el grifo de crédito, sigue cerrado.
http://www.elconfidencialdigital.com/Articulo.aspx?IdObjeto=22744
Las Administraciones Públicas españolas son las que más tardan en pagar sus deudas en toda Europa. Caso aparte merecen los ayuntamientos, cuyos plazos de pago a proveedores se sitúan entre 140 días y dos años.
http://www.elconfidencialdigital.com/Articulo.aspx?IdObjeto=22721
Vamos que de seguir así, en 8 años como dice este señor, estaremos de pena, aunque estemos creciendo.
y digo yo aunque sere pesado ...pq quiero yo un piso de oro ..en este pais ..con las espectativas que hay para los proximos 10 años (nulas ) ????!!!!!!!!!!!!!!!!
La banca española, tan saludable como es, sin gripe A ni nada, pronto se venderá al mejor postor.
El gigante bancario alemán Deutsche Bank estudia salir de compras en España. "Estamos obligados a estudiar operaciones de adquisición", ha afirmado el presidente de la división, Antonio Rodríguez Pina.
http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/11/11/economia/1257938994.html
ya el BBVA se había desprendido de una buena parte de sus oficinas, pero permaneciendo de alquiler, parece ser que los alemanes no se conforman y vienen a por más.
El BBVA ha llegado a un acuerdo con un fondo inmobiliario de Deutsche Bank para venderle 950 oficinas por casi 1.200 millones de euros, lo que le supondrá unas plusvalías próximas a 900 millones
http://www.libertaddigital.com/economia/bbva-vende-950-oficinas-a-deutsche-bank-por-1200-millones-1276371479/
Buenas tardes. Te faltó lo más sorprendente: la rentabilidad de la operación para el fondo del Deutsche Bank. Menos mal que la contraparte es muy solvente.
Me gustaría saber qué opinan los asesores del sector inmobiliario no residencial, aunque lo mejor que pueden hacer en este caso es permanecer callados.
Deutsche Bank obtendrá una rentabilidad del 10% con los edificios comprados a BBVA
RREEF, el fondo inmobiliario de Deutsche Bank, obtendrá una rentabilidad real muy superior a la anunciada con la compra de la red de oficinas de BBVA cerrada el viernes pasado. Según fuentes conocedoras de la transacción, dicha rentabilidad se situará entre el 10% y el 12% gracias al fuerte apalancamiento (endeudamiento) con que ha financiado la compra y al largo plazo que mantendrá los inmuebles en cartera: hasta 45 años. Por otro lado, ambas entidades se han dado hasta el primer trimestre de 2010 para cerrar la venta del 25% de las oficinas que se ha quedado fuera de la operación.
Un saludo.
PD.- Y luego el propio BBVA nos vende como lo más natural del mundo un PER superior a 20.
la verdad es que este dato no lo sabía. Muy bueno. Gracias por la aportación.
Desde luego esto demuestra lo falto de dinero en efectivo que esta el bbva, luego claro, en sus balances les salía de beneficio más de 4000 millones (no recuerdo la cifra exacta).
Un saludo y gracias de nuevo.
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