subrogar la hipoteca: todo lo que el banco no te cuenta

hay que conocer la estrategia de los bancos en las subrogaciones

ante la ausencia de nuevas hipotecas por la congelación del mercado de compraventa de pisos, los bancos y cajas han optado por "robar" las hipotecas de otras entidades. por ello, aunque es dificil conseguir una hipoteca nueva no lo es tanto conseguir que un banco te mejore las condiciones de tu hipoteca actual

los elevados diferenciales, las fechas de revisión y sobretodo, las cláusulas suelo han hecho que muchos hipotecados se lancen a cambiar la hipoteca de banco, una operación denonimada subrogación de hipoteca

el nuevo banco suele ofrecer una condiciones que hacen hincapié donde más aprieta el zapato a un hipotecado descontento. por ello, es común encontrar carteles que promocionan los bajos tipos de interés o la ausencia de suelo

sin embargo, hay que leer bien toda la oferta, ya que algunas entidades pueden incluir otros condicionantes que debemos estudiar. las claves son:

1) los bancos sólo quieren clientes solventes

2) hay que calcular bien los gastos asociados al cambio de hipoteca

3) hay que conocer perfectamente los productos que nos "obliga" a contratar la nueva hipoteca (planes de pensiones, seguros de vida...)

4) las tasaciones de nuestra casa para este tipo de operaciones suelen ser ajustadas a la baja

5) normalmente los bancos sólo aceptan subrogaciones de hipotecas cuyo importe no supere el 65% - 80% del precio de tasación actual, lo que deja fuera a muchos de los que compraron su casa recientemente

6) si las cifras están ajustadas suelen ofrecer poner otro inmueble como garantía o pedir avalistas

7) los gastos (tasación, notaría, registro, gestoría y cancelación o subrogación) de una hipoteca de 120.000 euros son de alrededor de 3.000 euros

8) algunos bancos pagan los gastos del cambio

9) muchos bancos exigen una antigüedad de la hipoteca de entre tres y cinco años

10) algunas entidades exigen rebajar el plazo de la hipoteca para que la edad del titular (o uno de los titulares) no supere los 75 años al final de la fecha teórica