parche inmobiliario hasta 2011

domingo, 29 Noviembre 20:00 caribdis responde a km
Buenas tardes, km. Ayer quedé en escribir sobre la estadística trimestral del CSCAE (Consejo Superior de Colegios de Arquitectos). No sé por qué los ladrillistas no han utilizado aun esta información, pero creo que lo harán en los próximos días.

No han tardado mucho.
Los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de viviendas nuevas disminuyeron el 60,9 % en los nueve primeros meses del año, lo que confirma una moderación de la caída, según los datos del Ministerio de Fomento publicados hoy

lo que no entiendo es como el sueldo medio de la gente ha subido tan poco desde 1995 (inicio del boom) mientras que el precio de los pisos han disfrutado de subidas increíbles. más que os pese, es imposible mantener un nivel de precios así. no es bueno para nadie. piensa que si una pareja media con ingresos medios de 2000 euros mensuales, se tiene que gastar mil euros en la casa, no le queda dinero para tener hijos, comprar ropa o hacer algún viaje. el sistema es, a todas luces, insostenible.

es razonable que los bancos quieran perder el menor dinero posible, no hay que ser muy listo para entenderlo. intentarán que sus activos bajen lo menos posible. pero es que el problema es más de fondo, hay mucho paro, muchas casas hechas y poco dinero para comprarlas. realmente, se veía venir.

llevo tiempo comprar casa, pero no lo he hecho todavía porque me parece una locura. y seguiré esperando por el mero hecho de que no quiero gastarme todo el sueldo en una casa, ya que los ladrillos no alimentan. es lo que hay.

Las cuentas del banco de españa son las siguientes:

a) En españa tenemos 2.000.000 millones de viviendas construidas y/o en promoción (stock razonable calculado por ricardo verges).

b) La hipoteca media para vivienda nueva va a situarse a corto plazo en 100.000 €.

c) suponiendo que los promotores consigan colocar todo lo promocionado en pocos años (digamos entre 2 y 4 años), el sistema financiero subrogará 200.000 millones de euros de promotores a particulares.

d) la diferencia entre los 200.000 millones subrogables y los 324.000 millones de deuda total de los promotores ofrece un saldo de pérdidas de 124.000 millones para el sistema financiero.

parecen unas cuentas claras pero obvian todo lo demás:

a) el sistema financiero tiene otros 650.000 millones prestados a particulares para financiar su vivienda. muchos de estos particulares ya no son demanda y no volverán a serlo en bastante tiempo. con suerte y poniéndole ganas podríamos incluso hacer la ingenua hipótesis de que estos particulares no van a entrar en mora.

b) vamos a un ritmo de venta de obra nueva 250.000 viviendas anuales. con mucho optimismo podríamos conjeturar que este ritmo ya ha tocado fondo y no va a decaer.

c) el desempleo ya va por el 20% y subiendo.

francamente, con este panorama ¿alguien cree que las proyecciones del bde son creibles?

bajo mi muy modesto punto de vista la única salida que le queda al sistema financiero será refinanciar sine die al sector inmobiliario y exigir a la moncloa una política fiscal en materia de vivienda que favorezca el alquiler que al fin y al cabo és lo único que se puede hacer para sacarle algún partido al ladrillo sin comprador.

lucas2.

no hay conjuras. el sistema financiero toma el único camino que le queda para no ensuciar sus balances.

otro asunto bien distinto es saber si el precio de la vivienda tiene un suelo y si este se ha alcanzado ya, cuando todavía estamos muy por encima de la media histórica y también de la media de los paises de nuestro entorno.

nadie tiene la bola de cristal para ver el futuro, pero no es verosímil nada de lo que nos cuentan respecto al sector inmobiliario y el financiero. la coyuntura actual es la de ir aguantando como se pueda sin saber a dónde nos lleva este camino.

no sabría decir si la política de resistencia me parece bien o mal pero estoy firmemente convencido de que no se han tomado en consideración las víctimas que habrá de por medio: generaciones de ciudadanos endeudados a cambio de ... ¿de qué?

Buenos días.

sin ánimo de insultarle, yo creo que el que confunde la velocidad con el tocino es usted.
Usted está asumiendo que el coste de producción de las viviendas (incluidas la suyas) es un coste razonable y por ende el precio de las viviendas también es razonable. Creo que esta es la gran equivocación. El coste de producción de las viviendas de los ultimos años ha estado totalmente sobrevalorado. Claramemte alguien (muchos) han sido engañados o se han dejado engañar, construyendo a precios desorbitados, "porque todo se vende".

Ahora, ustedes le quieren transladar sus malas decisiones al resto de ciudadanos que lo único que queremos es comprar una casa como se hacía hace 10 años, ni mas ni menos. Es más, prefiero que vuelvan los tipos de interes al 8%, incluso al 10% que que se mantengan estos precios de la vivienda tan ridiculos, así seré yo el que decida pagarle mas al banco(en intereses me refiero) o decidiré esperar y ahorrar hasta que crea que es el momento oportuno de comprar. No se si me he explicado bien.

Un cordial saludo.

no soy economista así que doy por supuesto que no me explico con claridad.

Lo único que pretendo reflejar en mi post es la inverosimilitud de las proyecciones del bde. lo único que nos ofrecen es una foto fija de la coyuntura actual pero sostenida en el tiempo lo cual es del todo inverosímil porque si todo cambia la coyuntura actual no se va a mantener.

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Yo tampoco soy economista pero creo que el banco de españa es una entidad en la que se puede confiar.

La coyuntura actual ya ha cambiado mucho con respecto a la que origino la burbuja inmobiliaria y no creo que el banco de españa quiera que cambie mas, el ajuste ya se ha producido hemos dejado de invertir 200.000 millones anuales en ladrillos, hemos pasado de construir 800.000 viviendas ahora no se invierte ni un euro mas en ladrillo y se construyen menos casas de las que se venden, si se sigue asi en unos 5-10 años se habra reducido el stock y el endeudamiento a unos limites aceptables.

el ajuste, que efectivamente se está produciendo, no nos ha llevado a una situación sostenible ni siquiera a corto o medio plazo así que no hay otra que suponer que seguiremos viendo cambios.

por otra parte, si la compraventa de vivienda usada lleva cayendo tres años seguidos (-10%, -30%, -40%) ¿qué hace suponer que vaya a dejar de hacerlo?

si la reposición de vivienda sigue cayendo ¿por qué no va a hacerlo la obra nueva?

en definitiva: ¿qué ha cambiado para suponer que los cambios han terminado?

no se porque utilizaran esta informacion. en ella se dice que casi se han visado 200 mil viviendas..pero si son las que venden al año¡¡¡¡¡ poquisimo stock se quitan, si casi hace las misma que venden¡¡¡¡

va a quedar stock para diez añitos...bueno en fin, viendo la noticia del embutido endeudativo de los bancos y que se hacen casi las que se venden, debe ser tonto el que compre sin un descuento minimo y real..me reafirmo, minimo y real, del 50 por ciento....

MADRID, 30 (EUROPA PRESS)

El stock se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas por el despertar de la demanda, lo que ha llevado a Caixa Catalunya a incrementar entre un 3% y un 5% el precio en algunas de sus promociones de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente, según declaró el director de la división inmobiliaria de la entidad, Eduard Mendiluce.

Durante la presentación un informe de coyuntura sobre el mercado inmobiliario, que concreta que la absorción del stock ya es prácticamente inexistente en Cantabria (0,2% del parque de viviendas), País Vasco (0,5%), Asturias (0,8%) y La Rioja (0,9%), Mendiluce añadió que esta recuperación se observa también en el mercado de suelo, en el que la entidad también comienza a cerrar operaciones en las mismas regiones gracias a una "cierta reactivación de la demanda".

Además, Mendiluce se mostró convencido de que Caixa Catalunya no es el único agente que ha empezado a subir precios. "Están aumentando los ritmos de venta y estamos convencidos de que otros también lo están haciendo".

Así, después de que la entidad financiera aplicara descuentos de entre el 15% y el 20% en algunas de sus promociones, asegura que "los precios de la vivienda y suelo han tocado fondo en algunos casos". "El ajuste está muy cerca del final si es que no está en su final", asegura.

En cifras, el estudio elaborado por el director de estudios de la entidad, Josep Oliver, indica que el ajuste de la producción ha sido "muy rápido", con una estimación de 122.000 viviendas iniciadas en 2009, al igual que en el caso de la inversión en construcción residencial, que ha pasado del 8,1% del PIB al 5,9%.

En el caso de la ocupación en el sector, Oliver considera que "el proceso está prácticamente finalizado", tras la pérdida de en torno a un millón de empleos.

AÚN QUEDAN EXCESOS QUE DIGERIR

Sin embargo, la entidad financiera considera que aún quedan ciertos excesos que digerir. En primer lugar, pese a que el stock casi se ha absorbido en algunas regiones, en otras aún permanece sin vender. Así, existen aún entre 657.000 y 1.040.000 viviendas sin comprador --2,6%/4,1% del parque--, que se reducirán levemente hasta la horquilla de entre 639.000 y 1.073.000 viviendas en 2010 --2,5%/4,2%--.

Por el lado de la demanda, el informe estima que sumando nuevos hogares nativos e inmigrantes, viviendas de segunda residencia e inversión extranjera, existirán unos 220.000 potenciales compradores al año entre 2010 y 2015, casi la mitad que lo estimado por los promotores, que cifran esta demanda anual entre las 300.000 y las 450.000 viviendas.

Además, otro de los excesos es la elevada deuda acumulada por las familias y el sector. Concretamente, el estudio indica que la deuda de las familias supondrá el 131,4% de la renta de las familias en 2009, lejos de los porcentajes cercanos al 60% de mediados de los años noventa, a los que, según Oliver, no se volverá.

Según el economista, "la digestión de esta deuda será lenta". En un ejercicio teórico, para la vuelta a unas ratios del 116,3% habrá que esperar hasta 2020.

Otras cifras revelan que, situando el grado de exclusión del acceso de una vivienda en un esfuerzo financiero del 33% de la renta familiar, el 40% de las familias españolas no podrán comprar una vivienda en 2009, porcentaje que, con todo, es 20 puntos porcentuales inferior al de 2008, gracias, entre otras cuestiones, a los procesos de refinanciación.

Con estos datos sobre la mesa, Oliver fue claro: "La demanda potencial será efectiva si la accesibilidad vuelve a posiciones acordes con la capacidad de las familias".

LAS MEDIDAS DEL GOBIERNO SE QUEDAN CORTAS

Por otro lado, el director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya marcó cuáles serán los derroteros del sector inmobiliario al indicar que una parte del stock será absorbido a través del alquiler. No obstante, entre enero y octubre, la entidad ha vendido 1.000 viviendas y alquilado 2.000.

En este sentido, aunque consideró que las medidas relacionadas con el sector que se incluyen en el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, van "en la buena dirección", pidió un mayor impulso fiscal para el alquiler.

En el caso de la eliminación de la deducción por compra de vivienda, consideró que habría que elevar el límite de renta de 24.000 euros anuales, a partir del cual se deja de aplicar dicha de deducción.

lo que pasa es que no encuentro trabajo y si me caduca el año que vienen, aunque encuentre un trabajo, sera temporal y el banco no me dara hipoteca , asi que lo tengo dificil, tendre que devolver mucho a hacienda

Parece que al editar se borra lo anterior.
Devuelve el dinero desgravado y aunque encuentres trabajo no compres, espera a que bajen a precios razonables que no necesites hipoteca a 30 años, es una carga demasiado pesada y dormirás mejor si vuelves a estar en paro.

analizando los datos facilitados por el ministerio de algunas comunidades me he fijado en castilla la mancha: en sep de 2006 se visaron proyectos para 11.169 viviendas nuevas mientras que en sep 2009 se visaron para 356 viviendas. La bajada es de tal calibre que alucina: un pinchazo o mejor aún una explosión en toda regla que nuestras ministras de vivienda no supieron ni quisieron ver:
Mª Antonia Trujillo: “Los que hablan de burbuja pecan de irresponsabilidad. Habrá un aterrizaje suave que no mermará el patrimonio de las familias españolas que tienen vivienda en propiedad” (El Pais 23-06-2004).
Carmen Chacón: “Nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave” (El Pais 24-10-2007)