de guindos: "la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos"

luis de guindos, director del centro de investigación pwc/ie

luis de guindos, ex secretario de estado de economía con el gobierno del partido popular (pp) y ex presidente de lehman brothers en españa, es actualmente director del centro de investigación financiera de pricewaterhousecoopers e ie business school. en una entrevista con idealista news en la que analiza la economía y el mercado inmobiliario español se alinea entre los expertos que piensa que al precio de la vivienda aún le queda recorrido bajista, al contrario de lo que anuncia últimamente el ministerio de vivienda

pregunta: ¿qué hemos hecho mal para estar inmersos en esta crisis?

respuesta: el problema fundamental ha sido el crecimiento del crédito en españa, que ha sido muy fuerte durante mucho tiempo y ha provocado una excesiva concentración de riesgo, especialmente en promotores. entre 2003 y 2007, prácticamente no ha habido ningún país del mundo donde el crédito haya crecido tanto como en españa y además mucho incremento de este crédito ha estado ligado a la exposición al sector inmobiliario

p: uno de los temas que más preocupa a los españoles son los pensiones, ¿es urgente una reforma?

r: en el sistema de pensiones hay dos elementos importantes, uno de medio a largo plazo que es la demografía y otro a corto plazo que es la evolución del empleo. en cuanto al tema demográfico, en españa la esperanza de vida ha crecido hasta los 80 años y la tasa de fertilidad es más reducida, con lo que la pirámide de la población en españa implica un envejecimiento. el sistema de pensiones se basa en un sistema de reparto, con lo que si cada vez los españoles vivimos más y el porcentaje de jóvenes es cada vez es más reducido se plantea un problema demográfico importante en el medio plazo, en el entorno de 20-25 años, que afecta a dicho sistema de reparto

por si fuera poco, corto plazo tenemos el problema de la destrucción de empleo, que tiene un impacto inmediato. en españa se han perdido cerca de 1,8 millones afiliados a la seguridad social y esto hace que las aportaciones con las que se pagan las pensiones baje y se reduzca el superávit que tenía la seguridad social. es importante hacer reformas prudentes y graduales en las pensiones pero, a corto plazo, lo fundamental es acabar con la hemorragia del paro

p:¿qué tipo de reformas?

r: las que se están proponiendo. el alargamiento de la base reguladora de la pensión y el retraso de la jubilación a 67 años. pero hay una cuestión y es que la edad de jubilación media es más baja que los 65 años, está en 63 años, contando con los que se prejubilan, entonces hay que intentar llevar los 63 años a los 65 años. y después hay que tener en cuenta que cuando se estableció la edad de los 65 años para jubilarse la esperanza de vida era de 75 años y ahora es de 80, con lo que evidentemente hay que retrasar la edad de jubilación

p: ¿qué cree que hay que hacer para que los ciudadanos recuperen la confianza sobre la economía?

r: el problema fundamental que tenemos es el elevado déficit público del 11,5% del pib. es como una especie de ratonera, ya que para reducir el déficit rápidamente de acuerdo con el programa de estabilidad vamos a aplicar una política fiscal restrictiva en un momento en el que la economía privada no se ha recuperado, por lo que podemos tener un efecto contrario. para que el ajuste presupuestario que se tiene que producir sea creíble y genere confianza es básico que vaya acompañado de reformas económicas importantes, como la reforma laboral; la reforma de las pensiones que generará credibilidad sobre la sostenibilidad del sistema; acelerar el proceso de reestructuración bancaria sobre todo en las cajas de ahorro, y reformas en los mercados de bienes y servicios. lo básico es generar confianza vía un programa de reformas que ponga de manifiesto que españa volverá a crecer

p: ¿y qué le parecen las propuestas del gobierno para intentar salir de la crisis?

r: en mi opinión, no se aborda la reforma laboral, ni la reforma bancaria. además, creo que sería importante retrasar la subida del iva prevista para mediados de año, pues va a tener un impacto negativo sobre la actividad económica y va a afectar al consumo. también sería fundamental centrarse en plantear un plan de ajuste de gasto público que sea creíble y transparente

p: acaba de ser nombrado director del centro pwc/ie del sector financiero, ¿cuáles serán sus retos?

r: analizaremos los retos que afronta el sector financiero español e internacional, el futuro de la regulación y supervisión del sector. en los próximos meses veremos una reestructuración entre bancos, una consolidación y capitalización de dichas entidades. además, nos centraremos en hacer informes y análisis del sector de manera independiente, pues éste es un centro independiente
mercado de la vivienda

p: cuando era presidente de lehman brothers para españa y portugal avisó de que el mercado de la vivienda necesitaba una “reconversión”, ¿cree que se está produciendo esta reconversión por parte del gobierno?

r: me refería al ajuste de precios. se ha producido un cierto ajuste de precios aunque todavía queda bastante. según el fmi entre 2001 y 2006 el país donde más subió el precio de la vivienda en términos reales fue españa y sin embargo ha sido de los que menos se ha ajustado a la baja desde que estalló la burbuja inmobiliaria. ahí queda pendiente un ajuste importante, no sé si entre un 20 ó 25% pero evidentemente cuanto antes se produzca mejor. el precio se ha retenido primero por las inmobiliarias y ahora son los bancos que tienen en sus balances gran número de inmuebles los que, de alguna forma, están reteniendo el precio de la vivienda

p: ¿qué pasará con los bancos si llega a entrar en vigor la medida del banco de españa de elevar hasta un 30% las provisiones por los pisos?

r: yo creo que es una buena medida pues forzará a los bancos a sacar al mercado las viviendas a precios razonables. que se ajusten los activos al precio de mercado es bueno, además, antes surgirá la demanda

p: ¿qué son para usted precios razonables?

r: el precio en el cual tú has eliminado la sobrevaloración de la vivienda. la vivienda, como todo activo, tiene unos fundamentos para la determinación de su valor, fundamentos que dependen de muchas variables como la situación de empleo, de los tipos de interés, de las expectativas de crecimiento de la economía, de la evolución demográfica, de la llegada o no de inmigrantes. en españa se vivió una serie de variables específicas que justificaron un aumento del precio de la vivienda. pero hubo un momento, a partir de 2004, donde la única justificación que había para los incrementos del precio era que se había producido incrementos parecidos en el pasado. cuando ya los fundamentos económicos no pueden justificar una subida del precio, te encuentras en una situación de burbuja que dura hasta finales de 2006. y esto es lo que hay que limpiar actualmente y lo antes posible porque además antes eliminarás el exceso de oferta y simultáneamente permitirás que el sector de la construcción vuelva a tener actividad

p: ¿qué pasará en el mercado de la vivienda cuando se suban los tipos de interés previsiblemente a finales de este año?

r: creo que hay dudas de cuándo se van a subir los tipos porque tengo dudas sobre la intensidad de la recuperación en europa. los tipos no van a bajar más. el euribor es imposible que esté por debajo del 1,20%, nivel al que está ahora. y también olvidamos que si tú te endeudas con una hipoteca a 20-25 años, a lo largo de ese tiempo los tipos seguro que suben, con lo que la gente no debe tomar por fijo los tipos que esta pagando hoy. dentro de dos años no estarán a estos niveles, sino más altos

p: ¿qué hubiera hecho para evitar la burbuja inmobiliaria?

r: la causa fundamental es una situación de tipos interés muy bajos. se podía haber controlado más por parte del supervisor bancario lo que es el crédito promotor en españa. hubiera controlado, limitado y restringido más la concesión de crédito promotor

p: ¿cómo cree que se podría reflotar el mercado residencial?

r: la medida fundamental es el ajuste de los precios a la realidad del mercado. cuando se produzca, empezará a eliminarse el exceso de oferta y la demanda no sólo estará enfocada en el stock de vivienda, sino en viviendas nuevas, con lo que se reactivará el sector de la construcción. y también es muy importante que las entidades comiencen a dar crédito. aunque sí están dando financiación pero para sus propios inmuebles

p: ¿cree que la actividad constructora volverá a los niveles que alcanzó durante el boom?

r: será muy difícil. lo de iniciar 600.000 viviendas al año es una pasada. todavía nos quedan cuatro o cinco años para eliminar el exceso de oferta y que se vuelvan a iniciar en españa entre 300.000 y 400.000 viviendas al año

p: ¿es buen momento para comprar casa?

r: el mercado de la vivienda es muy complejo, hay muchos segmentos y sub-segmentos. de forma genérica se tiene que producir más caída de precios pero creo que empieza a haber oportunidades y a haber precios que se van ajustando, razonables a medio y largo plazo. pero desde un punto de vista global todavía necesitan más ajustes, aunque no es lo mismo un piso en las afueras de madrid que un piso en la costa. y las estadísticas oficiales no son buenas. las estadísticas de empresas privadas, como idealista.com, te dan más información sobre la realidad de los precios. por ejemplo, los precios del ine son de escrituras de hace año y medio, son datos desfasados

p: muchos usuarios nos comentan que ponen en venta su casa a precio de mercado pero que aún así no la venden. ¿a qué precio deberían ponerla? ¿con qué ajuste?

r: entonces ese no es el precio de mercado. el precio del mercado es donde se se ponen de acuerdo la oferta y la demanda. si pones un precio aunque sea con ajuste y ese precio no encaja con la demanda entonces es que no es un precio de mercado, estará por debajo de lo que ellos creen que es el precio de mercado

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