caja madrid vende sus oficinas de las rozas (madrid) para convertirse en inquilino

"La rentabilidad del edificio está algo por debajo del 7%, pero el comprador se asegura una fuente de ingresos durante al menos 30 años de un inquilino solvente y con prestigio, un negocio redondo"

no, un inquilino solvente no paga un 7% por el capital. esa rentabilidad es propia de los bonos basura, lo que indica que los inversores ven en caja madrid una entidad con elevada probabilidad de quiebra. el que caja madrid recurra a esto, como antes santander, por ejemplo, certifica la desesperación por lograr liquidez a cualquier precio (literalmente)

no hay aquí ninguna venta ni ninguna compra. lo que hay es una simple emisión de bonos respaldados por un activo, que es ese edificio. el fondo alemán presta 108 millones al 7% a caja madrid, caja madrid avala ese préstamo con su edificio. después de esos 30 años habrá probablemente un pacto de recompra.

esta clase de emisiones son emisiones de último recurso, se recurre a ellas cuando la confianza en el emisor se ha perdido por completo. lo que respalda un bono normal el el valor conjunto del negocio. los inversores que compran esos bonos, que prestan su dinero, confían en que si quebrase el emisor, cuando el juez liquide los activos que queden podrá pagarles.

en el caso que vemos aquí, los inversores no se fían y exigen que el préstamo sea respaldado por un "activo fuera de balance". la propiedad del edificio que sirve de respaldo a la emisión de deuda es "puesto a nombre" del acreedor, y legalmente pasa a ser propiedad suya. si caja madrid quebrase, ese edificio al estar fuera del balance, al haber sido formalmente vendido, no sería liquidado y repartido entre los acreedores por el juez que liquidase la caja.

esta clase de bonos garantizados por un activo concreto y separado del balance de un negocio solían ser considerados muy seguros por parte de los inversores. como los inversores los consideraban prácticamente exentos de riesgo (si el emisor no devolvía el dinero se quedaban con el edificio) solían exigir intereses muy bajos por el dinero prestado, lo que permitía a las empresas obtener financiación, de último recurso, muy barata.

el señor obama acabó con esto. en el caso de general motors aplicó su totalitarismo y ordenó que se incumplieran los contratos firmados. los bonistas perdieron su dinero y además el edificio que respaldaba su préstamo. el resultado es que los inversores, una vez enterados de que los nuevos dictadores incumplen la ley cuando les place, han reevaluado el valor de esos bonos. el nuevo interés que exigen incluye una prima de riesgo frente a abusos de poder del dictador en el poder. la financiación de bajo costo es hoy, y para siempre, historia.