la mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

todo es negociable y debemos aspirar a tener una buena hipoteca

una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar

a pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante

partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. el portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

*tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. la información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

el interés

como es obvio, cuanto más bajo mejor. si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%

en el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual

por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”. (leer cómo quitar la claúsula suelo de la hipoteca)

la tae

como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios

los productos vinculados (seguros)

la gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos!

hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad

domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial

en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio

las comisiones

cuantas menos, mejor. existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca

en ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales

en cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco. entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar

a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2) comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas

visitar portal de oferta hipotecarias HelpMyCash.com

temas relacionados: 

comisiones en la hipoteca de los bancos: cuáles son, cuánto cuestan y qué negociar

cómo quitar la claúsula suelo de la hipoteca

resuelve tus dudas sobre la hipoteca en nuestro consultorio