cláusulas abusivas: las prisas por comprar y los descuentos nos pueden engatusar

no conviene aceptar cláusulas abusivas aunque nos ofrezcan una rebaja en el precio

se acerca el final de año y con él los cambios fiscales asociados a la compra de vivienda. aumenta la presión entre los compradores, pero también entre los vendedores. en este entorno, puede parecer que todo vale para tratar de vender o comprar antes de que acabe el año, pero no debe ser así y se deben evitar las cláusulas abusivas a cambio de descuentos, algo que algunas firmas llegan a ofrecer

hace unos días un usuario del consultorio inmobiliario de idealista.com/news nos trasladó su duda ¿acepto hacerme cargo de los desperfectos del piso que compre a cambio de una rebaja en el precio?. una propuesta que, si bien sería calificada de 'abusiva' y declarada nula en caso de reclamación judicial, resulta desaconsejable aceptar

conviene que el comprador de una casa nueva revise el contrato cuidadosamente antes de firmarlo en busca de las denominadas “cláusulas abusivas”, aquellas que desequilibran los derechos y obligaciones de comprador y vendedor. si encuentra alguna de ellas, los expertos recomiendan no firmar, pese a que es posible solicitar con posterioridad a los tribunales de justicia su nulidad

las cláusulas abusivas que pueden aparecer en los contratos son, según la confederación de consumidores y usuarios (cecu), las siguientes:

- cláusulas que impongan los costes de titulación
se trata de gastos administrativos y de gestión imprescindibles para que la vivienda sea utilizada como tal, como por ejemplo los gastos de declaración de obra nueva, así como los costes de constitución de hipoteca y sus intereses, que han de ser pagados por el vendedor

- cláusulas que impongan la subrogación hipotecaria o sus gastos de cancelación
la subrogación del comprador en la hipoteca del promotor es un derecho de quien adquiere una casa, en ningún caso una obligación, por lo que quien compra un piso no está obligado a asumir el coste de cancelación de la hipoteca que tuviera la empresa promotora

- cláusulas que no fijen con precisión la fecha de entrega
la fecha de entrega de una vivienda ha de quedar expresada claramente en el contrato, sin que sea aceptable fijar una fecha meramente indicativa

- cláusulas que permitan al vendedor realizar cambios en una vivienda
puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, pero no se deben aceptar modificaciones no justificadas de las características de la vivienda comprada

- cláusulas que limiten el derecho del consumidor a elegir el notario
el comprador tiene la posibilidad de elegir la notaría que desee, siempre que guarde alguna relación con la operación, sin que la promotora pueda imponer ningún profesional en  concreto

- cláusulas que impongan al consumidor los gastos de los accesos a los suministros
es el vendedor quien ha de asumir los gastos de establecimiento a los accesos a los suministros generales de la vivienda, sin poder repercutirlos al comprador

- cláusulas que exoneren de responsabilidad por vicios en la construcción
la ley de ordenación de la edificación marca unos plazos claros de garantía de entre 1 y 10 años para poder reclamar los defectos detectados en la vivienda. cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, pudiendo el consumidor reclamar cualquier defecto que se manifieste dentro de dichos intervalos

la inclusión de cualquiera de estas cláusulas en el contrato de compra venta será considerada abusiva, según ricardo nogales, del área jurídica de cecu, aunque se quiera atribuir, en su caso, a una rebaja en el precio del inmueble. “lo cierto que suscribir un contrato en tales términos derivará, más que previsiblemente, en una fuente futura de conflictos que, por la importancia de los bienes en juego y su elevadísimo coste económico, hacen desaconsejable su aceptación. por el contrario y aunque no llegase a firmarse el contrato, lo procedente sería dar traslado de los hechos a la inspección de consumo al objeto de que se abriesen los correspondientes expedientes sancionadores”, explica el experto

iván lópez, abogado del despacho “de la llave y asociados”, apunta en esta misma línea. “la ley de ordenación de la edificación establece con claridad la responsabilidad del promotor y el resto de agentes intervinientes (constructor, arquitecto, aparejador) frente al comprador por los defectos constructivos que pudiese tener la vivienda. las cláusulas que conlleven la renuncia del comprador a cualquiera de estos derechos deberán ser consideradas nulas, ya que se opondrían a una norma imperativa como lo es la Ley de Ordenación de la Edificación”, asegura
a la pregunta planteada por nuestro usuario, sobre si debe aceptar esta cláusula a cambio de una rebaja en el precio de la casa, lópez advierte de que “aunque estas cláusulas no impidan una futura reclamación, no parece buena señal que desde un principio el vendedor quiera eximirse de sus responsabilidades, por lo tanto no considero recomendable renunciar a garantías a cambio de una rebaja en el precio, por más que posteriormente ante un tribunal el consumidor pueda hacer valer sus derechos”

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