el precio del suelo en españa se desploma el 19,7% en el tercer trimestre

#1
recordar que el precio del suelo supone entre un 40-60% del precio final de las viviendas.
sl2.

Discrepo de su opinión, bajo mi discreto punto de vista, el suelo se debe de comprar como maximo al 30% ( oscilar entre le 15% y max el 30%)sobre el valor de coste de la vivienda, no sobre el precio final de la vivienda. Con esta criterio, siempre te resultará rentable y vendible la promoción que llevas a cabo sobre el solar comprado.

El precio de la vivienda depende del mercado" oferta y demanda" y como aumente la oferta y baje la demanda como ahora, el que haya comprado suelo al 40-50-60% sobre el valor de vivienda con expentativas, no le resulta rentable, ni posible rebajar precios de venta, por ello hablan los promotores de ayudas, de que no pueden srebajar más del 10-20% como maximo y hay mucha obra parada, otra sin vender y devueltas a los bancos.

Lo más rentable ha sido vender suelo y más para los inútiles que han comprado a más de 30-35% del valor de venta razonable. Son inversores que han recogido mucha caja con liquidez y sin riesgo alguno. El promotor si arriesga, con el proyecto, licencia, normativa a cumplir, seguros de garnatía para 10 años, gastos directos, indirectos, generales.......lo dicho un promotor no puede o debe comprar a más del 30%.

El método a aplicar, para calcular el valor del suelo es el " método residual estático:

Vv = 1,40 ( vs + vc )

Ejemplo 1( ciudades hasta 70.000 habitantes)
Si el coste de la construcción es de 530 €/m2 x 1,15 = 609 €/m2 y el valor de venta de 1.200 €/m2 resulta:

1.200 = 1,40 ( Vs + 609); 1.200 = 1,40 Vs + 853 €; 1,40 Vs = 347 ;

Vs( valor del suelo por repercusión) = 347 / 1,40 =248 €/m2, es decir, 20% el valor de venta razonable.

Ejemplo 2:( Capitales de provincia que no sean ni madrid, barcelona, san sebastión..)
Si el coste de la construcción es de 650 €/m2 x 1,15 = 748 €/m2

1.600 = 1,40 ( Vs + 748); 1.600 = 1,40 Vs + 1.047 ; 1,40 vs = 553;

Vs ( valor del suelo por repercusión) = 553 / 1,40 = 395 €/m2. es decir, el 25% del valor de venta razonable.

***en el momento compras al 50% del valor de venta razonable( no el de expectativas, estilo años de booom = burbuja) resulta:

Valor de venta = 1,40 ( 800 €/m2 + 748 ) = 1868 €/m2, es decir has de vender por encima del 1.900 para obtener un beneficio del 15% y siempre que vendas el 100 % de la promoción, en el momento dejas de venderlo todo, se te descuadran todas las posibilidades. Hoy hay cientas o cientos de miles de promociones que sólo han vendido el 10-20-30-40% de la promoción y les queda más del 50% para vender. Si compraron el suelo caro, no hay manera de soportar este sobrepeso de no haber podido vender.

No se puede comprar el suelo a más del 30% del valor de venta razonable y no de expectativas inmobiliarias.

vamos a ver. para qué quiero yo comprar un 30% más barato en el quinto pino, sin los servicios adecuados, en una urbanización de esas que sales a la calle y ni los pájaros vuelan por allí y que para comprar el pan tienes que conducir 20 kms??????????? .........Para eso un pueblete con su plaza y su bar y su corte inglés y sus servicios y su todo a mano. a la naturaleza a pasear en el puente, pero para vivir se necesitan serviiiiiicios cerca y si se puede prescindir del coche mejoooorrrrr, hombre, por favor!

el coste de fabricación de la vivienda es la suma del precio del suelo, más el coste de la construcción, más los gastos necesarios que van desde los honorarios y costes de estudios, licencias, comercialización, etc., más los costes financieros desde que pones los dineros a lo largo del proceso hasta que los recuperas, más los beneficios que cubren tus gastos de empresa como promotor, y los beneficios proporcionales a los riesgos que se corren.

Quede por tanto claro que la formulita esa que segun dices es la panacera para calcular el "valor de un suelo por el método estático" tiene una validez relativa.

al final, de lo que se trata es de encajar los "costes" a los "valores de mercado". Cuando los mercados están dispuestos a pagar más y más, lo que aumentan no son los costes de construcción y los gastos, que son bastante rígidos; lo que absorbe esos incrementos irracionales son el suelo y los beneficios del promotor.

en estos años pasado, lo que iba aumentando y aumentando era el coste del suelo, que de ser un 25% o 30% del coste final, llegaron a ser el 50%-60% o más, según los casos.

En realidad, si miramos al suelo, también se compone del coste inicial del suelo bruto, más los costes de urbanización del mismo (calles, alumbrado, electricidad, agua, alcantarillado, gas, telefonía...), más las licencias y honorarios de plan ificación e ingenierías, licencias, y beneficios del promotor de suelo. nuevamente, lo que ha subido no han sido los costes más rígidos, sino los beneficios del promotor del suelo, y los costes básicos del "patatal" inicial.

por este motivo, los que compraban el suelo "licenciable" o "para meter las máquinas", es decir ya urbano y listo para edificar, ya pagaban el pato de toda la especulación y los beneficios acumulados de todo el proceso de la fabricación del suelo. los incrementos potenciales ya se los lleva el que vende el suelo, y el promotor de este tipo lo único que se lleva son unos beneficios bastante pelados, y las expectativas de subida durante el período de construcción.

estos son los que ahora están sufriendo más, y entre ellos están todas las cooperativas y autopromoción, que no pueden conprar el suelo hasta tener el dinero de cooperativistas que quieren la vivienda lo antes posible. veremos caer muchas, si no todas las que compraron el suelo a precio de antes.

el principal culpable de la burbuja, eso y la recaudacion de los impuestos muy mal
diversificada