"la vivienda debería bajar un 24% para acabar con los excesos de la burbuja" (gráfico)

Demoledor informe del IJM que advierte al Gobierno de que sus actuaciones no deben permitir "ayudar a mantener la burbuja" con el dinero público.

El informe señala que la burbuja inmobiliaria en españa se mantiene (o la mantienen) las entidades financieras y muy en particular las Cajas de Ahorros.

Advierte al Gobierno que la "recapitalizando las cajas, como ayer mismo volvió a anunciar, estas entidades no sentirán ninguna presión para liquidar su stock de viviendas y poner fin a esta dinámica. La ayuda pública, para aquellas cajas que sean incapaces de captar capital en los mercados, sólo retrasará la necesaria liquidación y el ajuste de precios".

"... En España, sin embargo, el ritmo de ajuste de los precios de la vivienda ha sido notablemente inferior, debido a que nuestros bancos y cajas se han dedicado a refinanciar a promotores y a retener su stock de viviendas a la espera de que el precio de los inmuebles aumente, cuando esto no sucederá mientras este ajuste previo no se complete. Por eso, es urgente que el Gobierno y el Banco Central Europeo dejen de sostener financieramente a las cajas de ahorro."

Ya solo nos faltaba esto:

1. que la crisis la provoque una burbuja
2. que la burbuja (y la crisis) la mantengan las instituciones financieras, sobre todo las cajas de ahorros.
3. Que si las cajas de ahorro después de 3 años no pueden seguir sujetando la burbuja el Gobierno les diera dinero del erario público para mantenerla.

... y que estemos viendo como a mas de 350.000 españoles arruinados por la crisis y la burbuja cuyas viviendas están pasando a las instituciones financieras no les ayuda nadie.

¡mal, muy mal asunto!

si los pisos nuevos no pueden bajar ...
si los bancos y cajas no pueden bajar ...

llegará una oleada cada vez mayor de vendedores de segunda mano que si quieren competir con los de antes tendrán que bajar de precio, si quieren vender. Por otro lado un piso de 20 años puede caer un 40% y aún así ganaría mucho dinero, pero claro, vivimos en la cultura del pelotazo inmobiliario.

Visto el panorama yo me espero, que es lo más rentable que he podido hacer en estos años: ahora puedo comprar al contado en torno al 30-40% de los pisos ofertados, pero como valoro mucho mi ahorro pasado y mi esfuerzo futuro me espero ...
espero ...
espero ...
¿qué prisa hay si cada vez aumentamás la oferta y esta baja más de precio?
espero ...
espero ...
que bonita palabra: esperar
que gran sinónimo de ahorro en estos tiempos, es la mejor inversión del momento: la espera

la falta de rigor informativo en este pais es algo asombroso, cualquiera hace un estudio incluso inventandose los datos, porque ya me diran de donde se ha sacado el tal instituto juan de mariana el dato de que el precio de la vivienda en españa es de 2476 €/m cuando el informe de idealista situa el precio medio en 2200€, (precio que piden los propietarios y que todo el mundo esta de acuerdo que esta por encima del precio real) y los datos oficiales lo situan en 1875€ aproximadamente.

Es dificil saber cual es el precio real, pero seguro que no esta por encima de lo que piden sus propietarios, y con el alquier me imagino que pasará algo similar.

como por definición cualquier analisis con datos erroneos es erroneo, este estudio como muchos otros no vale para nada.

<<........ los que alquilamos estamos ganando dinero a espuertas....... >>

( ya le gano 30 millones de pts al precio del pisazo que quiero comprar, es la rebaja que ya lleva en año y medio ).

aqui en Madrid : en zona centrica, piso grande ,con 22 años,4 habitaciones,soleado,centro comercial cerquita andando, vecinos gente agradable y educada...etc

el aquiler solo me sale por 1.700.000 pts año, comunidad incluida, calefaccion tambien...etc

( un acierto en toda regla bajan mas que me vale el alquiler...y asi hasta el 2015 por lo menos)
.................................

(ESCRITO EN 2008-PERO VALIDO)

(( Ahora que baja la vivienda, cual es el mejor momento para comprar... ?...o alquilar ))

http://www.ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-%C2%BFcual-e...

bajar un 24 % (que bajará seguro y posiblemente más) sería una medida adecuada si se tomase con prontitud pero, seamos realistas, ni siquiera con esa bajada quedaría resuelto el burbujazo... habrá más lágrimas y más dolor durante bastante tiempo, años.

Sigo diciendo que los pisos y casas estan todavia a precio de escandalo! muchos se han estado enriqueciendo a cuesta de otros y ahora quieren seguir con LA BURBUJA?, pues ya es hora que acabe todo esto y que los precios y casas vuelvan a un precio real de cuando teniamos pesetas no euros!, en realidad nunca se debiera haber cambiado la peseta por euro especialmente un pais como este que no tiene una solida economia.

este análisis es demasiado rudimentario para ser de alguna utilidad.

el "per" es una relación entre le valor de unos beneficios y el valor de una acción. solo tiene sentido si tanto los beneficios como las acciones tienen precios de mercado. en la vivienda, ni el precio de las viviendas ni el de los alquileres son precios de mercado. están afectados por los impuestos, por ejemplo. una desgravación fiscal para quienes compran vivienda hace aumentar el "per" mientras que que su supresión volvería a hacer crecer ese "per". una desgravación fiscal al alquiler, hace descender el "per" si la recibe el inquilino y hace aumentar el "per" si la recibe el casero. la edificación de vpo, que no puede alquilarse una vez comprada, hace descender el "per". todos estos cambios legales en el intervencionismo público son arbitrarios y cambian erráticamente según los vientos políticos y no se puede esperar que regresen a una media histórica.

otro problema clave con los "per" es que son nominales y se basan en la fantasía de que la rentabilidad de una inversión depende del número de pesetas o euros que produzca.

por ejemplo, el "per" que proporciona un lingote de oro enterrado en el jardín es infinito, a pesar de lo cuál, quien hace 10 años conservó el valor de su ahorro convirtiendo ese valor en una barra de oro ha sido menos saqueado por el estado que quien compró una vivienda, acciones de bolsa o deuda pública. puede ocurrir perfectamente, y de hecho es lo que normalmente ocurre, que la depreciación de la moneda sea mucho mayor que el beneficio de las empresas.

por ejemplo: un ahorrador que tiene 100 euros los convierte en una moneda de oro. otro ahorrador que tiene 100 euros los convierte en acciones de bolsa. al cabo de 3 años, el inversor en bolsa, entre los beneficios que ha recibido y lo que se ha revalorizado su acción tiene 140 euros, lo que es un "per" (total return) de 8 y pico. el "inversor" el oro, tres años después simplemente tiene la misma moneda que al principio y se ha limitado a conservar el valor de su ahorro. si trata de vender su moneda obtendrá, por ejemplo, 170 euros, lo que hace que extrañamente esa moneda guardada en un cajón haya generado unos beneficios de un 70% en tres años y un "per" de 5.

la moneda de oro no genera, por supuesto, ningún beneficio y su aumento de precio es debida a las ingentes pérdidas que provoca conservar el valor en euros, unas pérdidas contra las que protege el oro pero no las acciones.

para que el "per" sea útil debe ajustarse con la pérdida de valor de la moneda pero nadie sabe cuál es esa pérdida.

2015=gratis y con coche de regalo

el problema es que todo propietario, por razones psicológicas, tenderá de sobreestimar el valor de su propiedad. supongo que este postulado ser vería confirmado si finalmente los aquí "muertos de hambre" (a muchos propietarios de este foro debería aplicarseles un buen lavado de boca con jabón) acceden a una vivienda. parece ser un rasgo muy humano. pero ello no es óbice a que -tarde o temprano- el propietario que quiera vender tenga que tomar una decisión. Y parece que son víctimas del "bird in the bush". Os pongo una cita en original (inglés), lo cual no debe ser impedimento para su lectura y entendimiento, ya que tanto los compradores como los propietarios en este foro destactan por su magnífica educación. El paper se llama "A Bird in the Hand or Two in the Bush: Advantageous Decision Making in the Context of Simultaneously versus Sequentially Presented Options" y es de unos tíos de la Stanford university. dicen cosas interesantes, como

"Moreover, because individuals tend to nurture unrealistic optimism regarding future outcomes (Kruger and Burrus 2004; Weinstein and Klein 1996), we propose that sequential choosers will feel overly optimistic about those future, yet unavailable, options. As a consequence, in contrast to simultaneous choosers who remain focused on the options currently available, sequential choosers may overestimate the likelihood of encountering a better option later, thereby reducing their commitment to the option currently under consideration."

el problema de la mayoría de los vendedores/propietarios es que son sequential choosers.

suponer que el "per" de las inversiones retornará a la media histórica es asumir que los tipos de interés no cambian sistemáticamente según pasa el tiempo, que si históricamente los tipos han sido el promedio del 5% en el futuro serán también de 5% en promedio.

esta suposición es errónea en muchos casos y siempre para una economía ponzi keynesiana como la nuestra. la máquina de inflacionar keynesiana está obligada a ir reduciendo progresivamente los tipos en un intento inútil de contrarrestar su carácter de estafa piramidal insostenible. recuperar a la economía de la recesión a que conduce cada "ciclo económico" (esto es otro artefacto keynesiano, la economía no es cíclica) requiere que el clown que dirige el banco central presione más y más abajo los tipos en sus palos de ciego en medio del pánico.

esta sistemática tendencia de los tipos a caer hasta estrellarse contra el cero y luego más abajo en una economía de planificación central stalinista keynesiana como la nuestra, hace que no podamos contar con ese retorno a la media histórica de los per.

la disminución sistemática de los tipos conduce a un aumento sistemático de los "per", lo que en la vivienda significa viviendas más caras y/o alquileres más baratos.

la disminución sistemática de los tipos, a cardo del clown dictador central, que ocurre en las economías keynesianas, es un intento (fútil) de ralentizar el paso del tiempo. en el extremo, las ridículas estupideces que proponen en su ignorancia los economistas académicos para lograr unos tipos nominales negativos, son un intento, probablemente inconsciente, de invertir el paso del tiempo haciendo que el tiempo retroceda.

todo ello es consecuencia del carácter ponzi, piramidal de estas economías planificadas; están condenadas al colapso por su propio carácter insostenible (basado en el consumo o destrucción del capital) y cuando ese colapso termina por llegar, hay intentos pueriles por ralentizar o incluso revertir el paso del tiempo.

esta fase consistente en el intento pueril, por parte de los clowns, de detener el tiempo es lo que, a falta de otro nombre mejor, he llamado "congelación de la deuda" (no tiene nada que ver ni es una traducción torpe mía de "credit crunch")

y cada día algo nuevo....tiene narices la cosa...quizás se me acuse de simplista,pero la situación es casi transparente..por un lado :viviendas de bancos(éstos no están por la labor de adecuar los precios a la realidad,entre otras cosas porque nuestro querido banco central mira para otro lado),por otro lado:las viviendas adquiridas sólo con afán especulador(si pueden,deberian de sacarlas del mercado,y esperar mejores tiempos,caso contrario aceptar las pérdidas,tratando de minimizarlas),por otro:(el más preocupante)el que compró su casa para vivir y ahora tiene problemas para pagarla,Y lógicamente por ultimo las constructoras,que han actuado con total irresposabilidad y ciegas tras los "beneficios"...porque los bancos y su política en estos años realmente da pavor(¿ a quien se le ocurre dar una hipoteca de €300.000. a un ciudadano que llega a ganar €1.200.-mensuales??
bien,o los sueldos se duplican(utopia),o bien las viviendas bajan un50% (¿utopia?)
lo que está clarisimo es que cuanto más se tarde en tomar esta decisión ,peor será para nuestra economia...la de toooodosss. ya sé que hay infinidad de matices en la cuestión,pero apartando la paja del grano,veremos que la verdad se reduce a esto,por más vueltas que le demos y por más palabrejas extrañas con que nos desayunemos todos los días...hoy por hoy ,nadie en su sano juicio que no gane menos de €2.500.-mensuales se puede atrever a firmar una hipoteca,aunque sea una casa de banco y te tienten con el 100% de la financiación...y al que piense que la culpa es del que gana €1000.- tienen que pensar que cada vez es mas el espectro`poblacional que tiene que aceptar este sueldo ,o emigrar,y no es que se trate totalmente de gente que no esté preparada...estamos hablando incluso de gente con una carrera universitaria que ya querrian muchos para si..saludos y buena suerte .Ah! y mientras tanto nuestros "dirigentes" sonrien y se dan palmaditas en la espalda.... asco me dan.

para los más puristas, aclararé que el verbo "inflacionar", que he usado, no existe. "inflación" proviene, es la acción de "inflar" así que cuando unos falsificadores de moneda u otras organizaciones criminales como los bancos centrales, crean inflación, hacen crecer la oferta monetaria, lo que están haciendo es "inflar" no "inflacionar". sin embargo he empleado este verbo inexistente para que quede claro que lo que se infla es la oferta o masa monetaria (la cantidad de dinero contenida en la economía).

este error al desandar los pasos semánticos que conduce a no regresar correctamente al punto de partida es similar a lo que ocurre con el verbo inexistente "presupuestar". el viaje con esta palabra comienza por "suponer". cuando se supone con antelación lo que se hace es "presuponer" y esta suposición anticipada en el tiempo es un "presupuesto". elaborar un "presupuesto", construir una suposición con antelación es entonces de nuevo "presuponer" pero normalmente este paso atrás se da mal y elaborar un presupuesto se dice "presupuestar"

en mi cruzada contra el argumento de autoridad con base fraudulenta hoy atacaré a la real academia de la lengua. la real academia registra cómo el idioma esté siendo utilizado en el mundo real, cómo la gente real utiliza las palabras pero el que la academia haya registrado un uso no significa que ese uso sea correcto. la rea academia no puede decidir su un uso es correcto o no o cuál sea el significado de las palabras. "presupuestar" por ejemplo no existe en castellano aunque la academia acepta su existencia o "inadvertido" y "desapercibido" siempre tendrán significados que vienen a ser opuestos, por mucho que la real academia los acepte como sinónimos.