"los precios de la vivienda en españa son estratosféricos en relación con la renta"

Duelo por el sector inmobiliario Lunes, 4 Abril, 2011

José García Montalvo. Catedrático de Economía de la UPF.

Hace más de tres años que dura el duelo por la debacle del sector inmobiliario español. Los datos del 2010 muestran la magnitud de la tragedia: la iniciación de viviendas ha caído al 10% del nivel del 2006. Por su parte los precios han caído oficialmente un 13%, aunque otras fuentes sitúan la caída en el 18%. En fin, un drama.

A finales del 2007 comparé el duelo de los asistentes al funeral inmobiliario (Gobierno, promotores y constructores, banqueros, etcétera) con el duelo por la pérdida de un familiar. Los psicólogos distinguen varias etapas bien definidas en el proceso del duelo. En primer lugar hay shock y negación. Luego aparece la ira y la culpa. Le sigue la depresión y la percepción disfuncional de la realidad. Y, finalmente, la fase de aceptación y la superación del duelo.

La fase de shock pilló al Gobierno hablando de que España tenía el mejor sector inmobiliario (Chacón dixit) y el mejor sector financiero del mundo (Zapatero dixit), a pesar de que todos los indicadores de peligro de la economía española estaban centelleando en rojo hacía mucho tiempo. Rápidamente, llegó la fase de negación (de la crisis), que duraría dos años. Los promotores y constructores también estaban inicialmente en shock: ¿cómo es posible que no haya compradores para una casa de 50 metros cuadrados si solo pedimos 600.000 euros?

Inmediatamente pasaron a la negación: “Que nadie espere que el precio de la vivienda baje”, “la demanda anual no bajará de 450.000 viviendas”, o “el precio de la vivienda se vaa disparar si no se construye más” se empeñaban en decir. El sector bancario, por su parte, negaba que fuera a tener ningún problema: tenía provisiones de sobra y una tasa de morosidad mínima. Y mientras, refinanciaba a promotores y constructores como si la cosa fuera a ser una tormenta de verano.

Casi simultáneamente aparece la ira, proyectada contra la prensa internacional. Querían hundir a España y desanimar la compra de vivienda de los inversores. Inmediatamente, comenzó la fase de culpa, pero de una manera especial. En un duelo normal la atribución de responsabilidad es interna: si un familiar muere en un accidente la persona en duelo cree que es su culpa. En el caso del Gobierno y los promotores funcionó al revés. El Gobierno rápidamente culpa a la crisis financiera internacional.

(continúa)

La fase de aceptación parece estar en marcha, aunque no para todos. Los promotores siguen en su propio mundo de ilusión y fantasía. Piden 72.000 millones de financiación bancaria. Dicen que los precios no pueden bajar más y que nunca bajaron en las mejoras zonas, en contra de la evidencia disponible. Piden medidas para agilizar la recalificación de terrenos con el enorme stock de viviendas sin vender que existe. Siguen pensando en construir 300.000 o 350.000 viviendas anuales a pesar de que el grupo de edad de primeros compradores se contraerá drásticamente en los próximos años como consecuencia de las mínimas tasas de natalidad de finales de los años ochenta. Siguen sin aceptar la diferencia entre demanda potencial (asociada a la demografía) y demanda efectiva (que también tiene en cuenta las tasas de desempleo y, sobre todo, la renta). Considerando la renta disponible de los hogares, los precios de la vivienda en España siguen siendo estratosféricos.

Y en todo esto, ¿dónde están los expertos y economistas del Inside job español? Aquellos que decían que la demanda justificaba construir 650.000 viviendas anuales, o cualquier cantidad que a la asociación de promotores que pagaba el informe de turno le pareciera oportuna. Aquellos que, desde su despacho en una entidad financiera, decían que el sistema financiero español no tenía ningún problema. Aquellos que decían que la crisis no llegaría a España mientras entraban en su oficina gubernamental. Aquellos que decían, ya en plena crisis, que la economía española necesitaba cuatro millones de inmigrantes más. Pues ahí siguen: ahora dándonos lecciones de cómo salir de la crisis. Quizás algún día habría que hablar también de ellos.

jejeje esta fase es graciosa "percepción disfuncional" o sea que es como si te hubieras tomado cuatro cubatas, lo ves todo "borroso"...

Un tiempo después llega la fase de percepción disfuncional de la realidad. El Gobierno en pocos días pasa de decir que no hay crisis a ver brotes verdes en todas partes. La recuperación llegará el siguiente trimestre dice cada trimestre. Los promotores pasan en pocos días de no aceptar que los precios de la vivienda puedan bajar a decir que ya habían bajado mucho, todo lo que podían bajar. Las ministras de Vivienda alientan a los ciudadanos: “Es el mejor momento para comprar una vivienda”. Y Zapatero zanja en Estados Unidos: los precios de la vivienda han tocado suelo. A los pocos días Tinsa dice que la caída del precio se acelera y la UE que los precios tienen que caer todavía un 17% en España. Por su parte, el sistema financiero sigue a lo suyo, con discreción. Y, mientras la crisis se acentúa, la iniciación de viviendas se sigue hundiendo, las viviendas terminadas no se venden y las tasas de morosidad de las entidades financieras se disparan.

dos frases:

españa tiene el mejor sector financiero del mundo (Zapatero )

"España tiene el mejor sector inmobiliario del mundo" ( carmen Chacón ) y “Es el mejor momento para comprar una vivienda”

y pensar que son el presidente actual del pais y la otra la futura presidenta, puesta a dedo por su marido y por su cadena de tv "la sexta".

da repelús.

hacen hincapié en que tiempo después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el gobierno comienza a aceptar, “a regañadientes”, la realidad. aun así, apuntan que teniendo en cuenta la renta disponible de los hogares españoles, los precios de la vivienda siguen siendo estratosféricos

yo creo que ahí esta el verdadero problema, nada de sesudos análisis, los pisos no se venden porque están muy lejos de los 3-4 salarios anuales que de media se pide por una vivienda en los paises de nuestro entorno, lo demás son pamplinas.

nuevo batallón de articulos anunciando bajadas y más bajadas de precio:

¿Por qué no se venden muchas viviendas?

>El precio es un factor muy importante a la hora de vender un inmueble, aunque no es el único. Los expertos recomiendan a quien pretende vender establecer un plan estratégico. "Es muy importante fijar el plazo con el que se dispone para vender el inmueble. No es lo mismo tener seis que doce meses e ir ajustando el precio en función de la demanda", explica Duque.

>"Cuando una persona pone a la venta su piso y no recibe llamadas debe plantearse que algo está fallando. Seguramente nadie llama porque el precio es muy alto. Cuando éste se baja y aumentan las llamadas pero no las vivistas hay que replantearse nuevo el precio. Quizás si el piso no tiene ascensor, o es muy viejo, los potenciales compradores siguen pensando que el precio sigue siendo muy elevado, por lo que habría que rebajarlo de nuevo", explica el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

La otra cuestión es que el motivo por el que se construyeron muchas viviendas no era que hubiera un mercado comprador para ellas. A los que hablan de chalets con salida a una autovía, se lo explico:

- Se forraron [menos] los propietarios originales del suelo y [más] los intermediarios del suelo.

- Se llevaron las oportunas comisiones bajo cuerda los concejales y alcaldes.

- Se forraron los promotores.

- Se forraron los constructores.

- Se forraron los Ayuntamientos con las licencias.

- Se forraron los notarios.

- Se forraron los BANCOS.

- Se forró la admón. autonómica con los impuestos respectivos.

- Se forraron las empresas instaladoras y las de suministro [agua, gas, electricidad...].

- Se volvieron a forrar los ayuntamientos con otros impuestos y tasas sobre la vivienda y locales [IBI, primera ocupación, licencias de actividad, etc.].

- Si además de esto, se vendieran todas, como en el chiste; eso ya sería la leche

cuando un esfuerzo está más alla de lo razonable, y es incluso imposible… para que se van a sacrificar los jóvenes? demósles las mismas oportunidades que tuvieron la generación 'triunfadora', y verá como cambia su actitud. le recuerdo que su ejemplar generación sacrificada tuvo acceso a alojamiento de alquiler a buen precio, y que entonces el inquilino no era un presunto delincuente. y que tras ahorrar unos años, podían acceder a una vivienda en propiedad, padaga en tiempo razónable – y en la mayoría de los casos, con un sólo sueldo. y que muchos de ellos, tras adquirir su primera vivienda, accedían a una segundo sin mayores problemas. y que los mas listos, han disfrutado de una jubilación dorada a costa del endeudamiento de por vida de miles de familias

Hay que rebajar mucho el precio de venta y de alquiler de la vivienda básica para que muchos españoles puedan asumir los grandes sacrificios que ya padecen.

Las cosas valen lo que alguien puede y está dispuesto a pagar. No hay pisos invendibles, sino precios fuera de mercado.
Este artículo abunda, sin más, en lo que todos ya sabemos. La vivienda tiene que bajar, porque no hay clientela. Un entorno con 5 millones de parados, lo único que hace es presionar los precios a la baja porque baja la demanda.

Esto es microeconomía de primero de carrera. Y pura lógica también. Parece increíble que tanta gente [los tenedores de grandes cantidades de pisos] y tan supuestamente cualificada, no lo quieran ver.

Dado como describen esos inmuebles más correcto sería llamarlos MURIENDAS: malas calidades y precios altísimos de estafa.
Está costando bajar el precio de los pisos en un país de gañanes y marujas propietarias

Hace mucho tiempo ya que el coste de construcción de una vivienda supera con creces los 60.000 €. Piensa Ud. que consume unos 2,6 salarios, algunos especializados, más un coste de materiales que está por el 50%. Sume Ud. el suelo, a precios moderados, no a los que se pretendió llegar, proyectos, direcciones, gastos de gestión e impuestos más dos años mínimo de financiación y verá lo equivocado que está.
Es por ello por lo que el deseo de que la vivienda no supere el 30% de la renta disponible no deja de ser eso, un buen indicador y un deseo, pero probablemente el mercado ha dejado fuera a una parte significativa de la población, que tendrá que optar por el alquiler.
Sin embargo, buena parte de esa población, significativamente los jóvenes, parece que tampoco están dispuestos a hacer los esfuerzos que hicieron las generaciones anteriores para conseguir sus objetivos, sino que mas bien aluden a derechos que nunca acaban de llegar, porque no son tales, como por ejemplo la vivienda en propiedad.