hipoteca de vendedor a comprador: vuelven productos de los '80 ante la falta de crédito

acuerdos de pagos entre particulares para esquivar la sequía de hipotecas

en estos días que tanto se habla de hipotecas a la americana, se ha conocido que en eeuu se está extendiendo el uso de otro tipo de préstamos hipotecarios ante la falta de créditos. se trata de hipotecas entre particulares, y más en concreto, hipotecas entre comprador y vendedor. en ellas, el propietario de la vivienda pacta un plan de pagos con el comprador, que pasa a vivir inmediatamente en la vivienda. el plan suele consistir en una entrada y unos pagos mensuales (que incluyen un tipo de interés como una hipoteca) hasta completar el importe de la vivienda, momento en el que la propiedad pasa al comprador

este tipo de hipotecas fue popular en los años 80, cuando lo tipos de interés en eeuu alcanzaron el 18%. ahora están volviendo en algunos puntos del país, especialmente en los que los embargos han golpeado con más fuerza y donde los bancos son más reticentes a prestar dinero a los compradores que hayan atravesado problemas y tengan un historial crediticio desfavorable. y es que en esta situación, para algunos es la única forma de cerrar un acuerdo

en eeuu este tipo de financiación suele denominarse "land contract" (contrato de propiedad) o "contract for deed" (contrato para escritura) y permite al comprador tomar posesión de la vivienda inmediatamente y al vendedor mantener la titularidad de su propiedad hasta que termina de pagarse la deuda. la entrada o pago inicial, los intereses y otros tipos de términos son negociados y pactados en el acuerdo. por ejemplo, suele haber entregas de dinero superiores a la mensualidad al cabo de 5 ó 10 años. si durante el periodo el comprador no cumple, puede llegar a peder la casa y el dinero abonado

en michigan, donde el paro alcanza el 10,3%, hay 1.600 viviendas que se anuncian en el portal trullia publicitando que aceptarían esta forma de pago. es el lugar de eeuu con mayor número de ofertas, seguido de california, wisconsin, minnesota y texas. y es que en el primer trimestre este tipo de contrato se utilizó en 319 ventas (2,4% del total), frente a las 252 ventas (1,2% del mismo periodo del pasado año) y un contrato en el primer trimestre de 2005, según los datos de realcomp ii

las cifras son modestas, pero crecen con el paso del tiempo. a nivel nacional, en 2010 se cerraron 52.991 compras de viviendas en las que se incluía algún tipo de financiación por parte del propietario de la vivienda, un 56% más que en 2008. según la firma realtors property resource. dichas ventas representaron el 1,5% del total de ventas

riesgo y oportunidad

la balanza de oportunidad en este tipo de acuerdos es clara: el propietario puede vender su vivienda sin necesidad de que el comprador consiga una hipoteca ahora que hay una importante sequía, mientras que el comprador puede comprar una casa pese a que el banco no le conceda una hipoteca. es un proceso en el que ambas partes aprovechan la debilidad del otro, pero eso mismo provoca que ambas partes adquieran riesgos significativos para aprovechar la oportunidad y pensando que todo va a salir como ellos piensan

por ejemplo, la vivienda puede estar hipotecada y ser reclamada por el banco si el vendedor no afronta los pagos. por ello, el comprador tiene poca protección si el vendedor atraviesa dificultades económicas y es embargado durante el proceso. para el vendedor el riesgo es que está dando una hipoteca a unos compradores a los que el banco no se la daría. por último, una caída adicional del precio de la vivienda perjudicaría a ambas partes

en cualquier caso, entre compradores y vendedores hay múltiples casuísticas que les hacen desembocar en estos acuerdos y que son fórmulas alternativas a la financiación tradicional en un momento en el que obtener una hipoteca es más difícil que años atrás