¿Cuánto debe caer el precio de la vivienda?
Miércoles, 18 Mayo, 2011 - 10:43
publicado por 
equipo@idealista
esta noticia fue seleccionada para el resumen semanal del 20 de mayo de 2011
información elaborada por juan pérez ballester, técnico del ivie
todo parece indicar que la recuperación del mercado residencial va ligada, indudablemente, a una continuación del ajuste en el precio de la vivienda. Sin embargo, la recuperación de la demanda en este sector está amenazada por la elevada tasa de paro, el estancamiento de la renta de los hogares, su elevado endeudamiento y el endurecimiento de las condiciones monetarias. Ante esta situación es necesario hacerse varias preguntas: ¿qué intensidad va a tener el ajuste de precios?, ¿será más fácil comprar una vivienda en los próximos años?, ¿qué papel puede tener la tendencia alcista de los tipos de interés que parece adoptar el BCE?
Para dar respuesta a estas cuestiones podemos acudir al indicador de accesibilidad de la vivienda que calcula el Banco de España. Siguiendo su metodología (Martínez-Pagés, 2005) y estimando la evolución de la renta en base a la Encuesta Anual del Coste Laboral con las técnicas adecuadas, ¿cuántos años deben dedicar las familias la totalidad de su renta para pagar el precio de la vivienda?
Como refleja el gráfico 1, el ajuste del precio de la vivienda libre desde 2007 ha permitido que sea más accesible. En 2010, la compra de una vivienda libre en término medio implicaba un importe equivalente a la renta de 5,7 años frente a los 7 años necesarios en 2007. Pero, ¿qué puede suceder en los próximos años? Si el precio nominal de la vivienda cae fuertemente (caída del 7% anual como la que tuvo lugar entre 2008 y 2009, Escenario 1) o sigue cayendo al mismo ritmo que en 2010 (3% anual, Escenario 2), el acceso a la vivienda será cada vez más favorable. Pero si la caída de precios se estanca (Escenario 3), también lo hará la accesibilidad afectando negativamente a la absorción del stock de viviendas existentes
Ahora bien, no solo la evolución de los precios puede tener un papel importante en la recuperación del mercado residencial. Ante el mensaje lanzado por el BCE de endurecimiento de las condiciones monetarias para hacer frente a la inflación de la zona euro, el interrogante es qué impacto puede tener el alza del Euribor sobre el grado de accesibilidad de la vivienda
Para ello estimamos el esfuerzo inversor de los hogares para hacer frente al pago del importe bruto de las cuotas de un préstamo para la compra de una vivienda libre en relación a su renta (gráfico 2). Tal y como considera el Banco de España, se supone que la vivienda libre tiene una superficie de 93,75m², que el préstamo corresponde al 80% del valor de la vivienda, los plazos de amortización son fijos (10 años para el período 1995-1998 y 15 para el resto de años) y no se consideran deducciones fiscales. Desde 2007, la caída de precios de la vivienda libre y de los tipos de interés (el Euribor pasa del 4,4% en 2007 al 1,35% en 2010) ha contribuido a reducir considerablemente el esfuerzo inversor, alcanzando en 2010 el mismo nivel que en 1998: el 34%
Pero, ¿va a seguir cayendo el esfuerzo inversor para facilitar la compra de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario? Manteniendo los mismos supuestos de precios para cada uno de los escenarios, se añaden las distintas políticas que puede adoptar el Banco Central Europeo en los tipos de interés. El Escenario 1 (Euribor constante al 2,5% todo el período 2011-2013 y caída fuerte de precios) permitiría seguir reduciendo el esfuerzo inversor e incentivar la compra de viviendas. El Escenario 2 (reducción de precios del 3% anual junto a un Euribor que va desde el 2,5% en 2011 al 3,5% en 2013) estabilizará el esfuerzo manteniéndolo en el 36%. Sin embargo, el Escenario 3 (estabilización de precios y un Euribor que va del 2,5% al 4%) provocaría el cambio de tendencia del esfuerzo inversor, dificultando el acceso a la vivienda e impidiendo la recuperación inmobiliaria
según las estimaciones de algunos organismos oficiales todavía quedaría un 12% de ajuste de los precios de la vivienda. Pero suponiendo que el BCE siga manteniendo su política de aumentar los tipos de interés (del 2,5% al 3,5% entre 2011 y 2013), algo razonable ante la subida de precios en la zona euro y las presiones ejercidas por Alemania, ¿cuánto debería bajar el precio de la vivienda si queremos mantener el actual esfuerzo inversor de los hogares para la compra de viviendas fijado en un 34% de su renta? Ante estos supuestos, el precio de la vivienda, en términos nominales, debería bajar un 16% acumulado en los próximos tres años. Debe tenerse en cuenta que para poder absorber el elevado stock de viviendas sin vender, estimado entre 700.000 y 1,1 millones en el tercer trimestre de 2010 (Banco de España), puede ser necesario que el esfuerzo inversor siga reduciéndose. Considerando que continúa la reducción del esfuerzo inversor de forma progresiva (hasta el 31% en 2013) y el ya citado aumento del Euribor (hasta el 3,5% en 2013), sería necesario un ajuste aún más fuerte del precio de la vivienda.
En este escenario, y habiéndose cifrado en 350.000 las viviendas en manos de los bancos (SEOPAN), la estrategia que sigan las entidades bancarias será fundamental en la recuperación del mercado residencial. Pero, ¿los bancos y cajas van a estar dispuestos a asumir las pérdidas implícitas a este ajuste de precios? ¿Deberá el Banco de España seguir presionando a través de mayores dotaciones para que las entidades bajen sus precios? ¿Será necesario inyectar más capital público para que bancos y cajas puedan digerir estas pérdidas?
artículo extraído del blog de economía del instituto valenciano de investigaciones económicas (ivie) decigarrasyhormigas.com
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añadir tu comentario¿ Cómo ?, Que ustedes no hacen caso de los "expertos", ¡¡ Pero cómo se atreven !!, mira que no hacer caso de tan eminentes mentes, ¡¡ pero hombre !! si han acertado todas, que España iba a tener un crack financiero total, que las viviendas, ( esto dicho en 2009 ) caerían en dos años en un desplome del 80%, y por supuesto... Que nos podíamos dar por "rescatados", teniendo el mayor impago de todos los países de la U.E. temiendo ellos que ni siquiera la U.E. podría rescatarnos. Ahora hacen previsiones de cuanto más, ¿ han buscado ustedes vivienda buena ?, ¿ en una capital grande?, ¿ Han visto ustedes tal desplome?, ¿ a qué no?, ustedes creen que quien tiene un inmueble bueno lo va a tirar, ¿ para invertirlo en qué ?, ¿ en un bono ?, ¿ en acciones a la baja ?. Lo repito una vez más, las cosas buenas en buenos sitios no esperen verlas a precio de ganga, se ajustan, si, pero no se desploman. Eso son las ganas de algunos que andan buscando tesoros.
información elaborada por juan pérez ballester, técnico del ivie
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Que va a decir este "técnico del IVIE". por la foto es joven, eso indica que está buscando vivienda y, claro está, le interesa hablar de que la vivienda tiene que bajar.
muy interesante, enhorabuena por el trabajo.
me parecen lógicas las conclusiones del estudio. en mi opinión los ratios de esfuerzo siguen siendo altos teniendo en cuenta la inestabilidad laboral del pais y la perspectiva de subidas de tipos.
vaya nivel cultural/financiero el tuyo! que capacidad de razocinio! con esos argumentos nos has convencido a todos...
En serio, alucino con el bajo nivel cultural y espíritu tabernario de la mayoría de foreros en idealista. ¿pero no sois capaces de exponer una idea bien argumentada y apoyada con datos? la formación es la gran asignatura pendiente de este país
http://buscon.rae.es/draeI/SrvltGUIBusUsual?LEMA=raciocinio
raciocinio.
(Del lat. ratiocinĭum).
1. m. Facultad de raciocinar.
2. m. Acción y efecto de raciocinar.
3. m. Argumento o discurso.
lo veo bastante riguroso, si bien falta un dato esencial como es estancación de los salarios, lo que debería añadir algunas décimas a la bajada
yo en mi caso particular, cuando lo que hoy vale 500000 valga 400000 entonces me plantearé entrar, antes me parece como pagar 3€ por una lata de coca-cola
gracias por la corrección. efectivamente es "raciocinio".
hasta el infinito...y más allá!
mentira!! galindo dijo hace dos años que ya se había tocado suelo, es mas es metafisicamente imposible que bajen más.
interesante estudio. lástima que ni el comprador ni el vendedor de pisos español haya actuado nunca según criterios racionales. de modo que no sé si el estudio va a ser muy oportuno para preveer el futuro.
Porqué resulta que cuando mayor era el número de ventas ha coincidido precisamente cuando el nivel de esfuerzo ha sido superior. Y esto se explica porqué en ese periodo la gente percibió la vivienda como una forma de ahorro e inversión rentable y segura, convencidos de que el precio continuaría subiendo.
en cambio, ahora, con precios más baratos y, en algunos casos, con enormes facilidades de crédito (si compras pisos a los bancos), la gente no compra: porqué está convencida de que los precios continuarán bajando.
o sea, que tan importante como lo que demuestran las gráficas es lo que la gente cree que va a pasar. Y la gente ha demostrado ser poco racional, en españa
No solo es porque piensen que los precios van a bajar más, sino porque saben que lo que podrán pagar hoy, quizá no lo puedan pagar mañana con el euribor subiedo y el trabajo inestable.
También porque saben que lo que compren no lo podrán vender a corto-medio plazo sin perder mucho dinero y quizá haya que cojer las maletas tal y como están las cosas.
es otro "informe más" de otro supuesto "experto". a base de "informes" y "expertos profetas" el consumo en españa está retrasando y lastrando cualquier recuperación. es la pescadilla que se muerde la cola. más de lo mismo.
también porque saben que lo que compren no lo podrán vender a corto-medio plazo sin perder mucho dinero y quizá haya que cojer las maletas tal y como están las cosas.
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exactamente esto es lo que les digo a los vendedores cuando me dicen que mi oferta es muy baja: si dentro de un año tuviera que vender rápido por cualquier motivo (divorcio, muerte de familiar, pérdida o cambio de trabajo, etc....) a qué precio tendría que ponerlo para venderlo en 3 meses????
normalmente no contestan.... y siguen diciendo que mi oferta es muy baja..... y eso que yo estaría dispuesto a ofrecer un precio en el que la venta rápida me supusiera una pérdida de hasta un 10%
viven en la ilusión de que un día de estos volverá la "normalidad" y los pisos volverán a su "verdadero" precio
reformas a concurso, la cosa está mal para todos e inventan nuevas fórmulas:
¿Quieres la mejor oferta para la reforma de tu casa? Sácala a concurso
18/05/2011 06:00h
"Muchos nos probamos tres camisas antes de pagar 40 euros. Pocos contrastan veinte proyectos antes de realizar una obra". Esta es una de las premisas de las que parte Arquitectura a la carta para convencer a sus posibles clientes de que prueben sus servicios. ¿Alguna vez has querido sentirte un concejal de urbanismo y sacar la licencia de la reforma de tu casa para que varias empresas pujen por ella ofreciendo los mejores precios? Esta es precisamente la intención de este portal.
Arquitecturaalacarta.com ha lanzado en España una herramienta basada en el sistema de licitación público que, por primera vez, permitirá a los propietarios sacar a concurso la reforma o construcción de su vivienda. Según informa el portal, la gestión del proceso se lleva a cabo 'online' y permite que quien realiza una obra o reforma obtenga en un plazo breve, propuestas de empresas que optan -mediante concurso- a la consecución del encargo, aportando presupuestos, propuestas, plazos de ejecución y garantías de calidad.
Si un posible cliente está pensando en llevar a cabo una obra donde necesita un proyecto de arquitectura, decoración o reforma, en este portal se le ofrece más de 50 anteproyectos para contactar con los arquitectos y estudios que le ofrezcan las mejores soluciones y presupuestos. La intención es convertir un proyecto en una licitación en la que multitud de arquitectos ofrecen sus ideas y presupuestos. Los servicios son completamente gratuitos para los usuarios, no así para los arquitectos que optan a ser contratados, que pagan, en cambio, una cantidad por la oportunidad comercial que se les ofrece.
Fase de ideación gratuita
Todo proyecto en la arquitectura atraviesa tres fases: de ideación, de proyecto básico y de ejecución. En el portal se ofrece de forma gratuita proyectos en fase de ideación, aquella en la que se desarrolla la idea y la estética del proyecto. Es la parte creativa, donde sabremos cómo será el proyecto. La fase de proyecto básico es aquella en la que se definen con precisión las áreas, superficies, plantas, alzados y secciones. Por último, la fase de ejecución es aquella en la que se calculan aspectos técnicos como la estructura o las instalaciones.
Es importante recalcar que el cliente no está obligado a elegir uno de los proyectos presentados. Puede llevar a cabo un proyecto distinto desarrollado por otro arquitecto, pero no podrá utilizar los diseños que se le ofrecen, comprometiéndose a respetar los derechos de autor y diseños de los arquitectos que depositan su confianza en la plataforma
totalmente de acuerdo, pero es que además hay que tener en cuenta que el 9-10% de gastos de compra (IVA, notarios, etc) no los vas a recuperar en tu vida. cuando te compras una casa debes tener una seguridad de que no te vas a mover en 10 años. conozco gente que se compró casas demasiado pequeñas en 2005-2007 y ahora, que se han casado y empiezan a tener hijos, quieren venderlas... y no pueden, sin palmar un pastón claro (a eso se le llama pésima planificación). pues mucho me temo que van a perder pasta (mucha pasta)
interesante artículo que nos enseña el camino de por donde van los tiros... no hay un duro, ni para comprarse una lavadora a plazos,ni mucho menos para un piso.
El crédito al consumo no consigue reflotar: "hay una carencia de demanda solvente"
El crédito al consumo no logra alzar el vuelo. A pesar de que las caídas en el volumen total de las operaciones se han moderado -tal y como se mostró en el balance de 2010-, el sector continúa resintiéndose tras la crisis. Según cifras recogidas por la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ANSEF), las operaciones de crédito al consumo cedieron un 5,81% en los tres primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2010, mientras el crédito a la automoción se contrajo un 5,67%. El descenso está en línea con el año previo pero, tal y como advierte el presidente de la patronal, José María García, hay que tener en cuenta de que estamos hablando de "caídas sobre caídas" en un contexto en el que el crédito se ha recortado un 50% desde 2007.
Por su parte, el director de Servicios de Estudios del IEE, Gregorio Izquierdo, especificó que, "aunque es difícil de identificar, existe un mayor problema de demanda que de oferta". Ante la pregunta de si las entidades han cerrado el grifo de la financiación, Izquierdo asegura que el handicap está en que "existe una carencia de demanda solvente".
Según especificó Giraldo, las cuentas de los establecimientos financieros de crédito "continúan en números rojos", debido a la incidencia morosidad sobre las cuentas y al descenso experimentado por el volumen de negocio. El experto reiteró que "se precisa un reestablecimiento de las bases económicas que acelerar la recuperación, lo que implicará mejoras en el sector". Asimismo, remarcó que "la subida del IVA sigue pesando sobre el consumo" y señaló que "se precisa un aumento sostenible del empleo a corto plazo, que genere mayor renta disponible, con el fin de generar un mayor volumen 'bueno' de negocio que reactive el sistema". Por su parte, José María García incidió en que "la tasa de morosidad se ha reducido -fruto de un entorno más exigente para la concesión de crédito-, aunque continúa siendo muy elevada": pese al descenso, esta se sitúa todavía en el 14,21% para el crédito al consumo y en un 19,6% para el crédito a la automoción.
A pesar de ello, los tres especialistas coinciden en que "al crédito al consumo no se le puede achacar la responsabilidad del alto nivel de endeudamiento de la sociedad española" y señalan que se trata de un "sector injustamente maltratado". En este sentido, García señaló que los establecimientos financieros de crédito al consumo no representan un alto volumen de inversión en España, ya que son los créditos hipotecarios los que copan un número de operaciones más elevado y de mayor cuantía
porque idealista no se hace eco de las concentraciones populares y espontaneas de los últimos dias pidiendo un sistema mas democratico y cambio regulación sistema financiero?
si es verdad que son espontaneas, nos encontramos ante algo novedoso,nunca visto desde hace años y muy sorprendente en españa:
una movilización sin algun oscuro interés politico, utilizando a la clase aborregada como marionetas.
si no son manipuladas y continuan las protestas después del 22m, mucho me temo que algo relevante marcara el panorama.
Pero si es que no hace falta mirar muy lejos:
la venta de viviendas sufre un inédito desplome mensual tras el cambio fiscal (gráfico)
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/05/11/0322119-la-venta-de-viviendas-se-hunde-un-27-tras-el-cambio-de-las-desgravaciones-fiscales?xtor=EPR-75-[esta_pasando_20110511]-20110511-[notinmo_1_titular]-[]-[]
Esperad a final de año y veréis lo que van a bajar...
yo flipo de que aún se pueda defender que la vivienda no va a bajar. es algo conocido y asumido por toda la sociedad.
sí que es verdad que hubo una época de incertidumbre aún con precios burbujistas (2008), pero hoy en día,... por favor.
5 millones de parados que no compran
miles de jóvenes que cobran menos de mil euros que no compran.
otros cientos de miles no tan jóvenes que tampoco cobran mil euros, que no compran.
los tipos de interés con perspectiva de subir.
los bancos piden el 20% en metálico
los bancos piden que el 80% restante no suponga más del 33% de tus ingresos (descontando otras hipotecas o préstamos anteriores) o el 33% de las personas que firman.
y piden avales a no parar...
pero vamos a ver, si no está bajando en tu zona... lo hará y si no lo hace mañana, lo hará pasado mañana.
Por mi parte no leo comentarios de más de 10 lineas y creo que muchos de los que escriben aquí siguen más o menos el mismo criterio.
los de mas de 10 líneas "son largos de oraciones" y los que pegan otros artículos dentro de los comentarios, se convierten en epistolas.
A ver quien se lee eso, es una pena que queden invendibles, perdón, sin leer.
La realidad es que la economía española se ha acostumbrado a niveles de endeudamiento exageradamente altos, lo que es un problema gravísimo en la actualidad.
La deuda de familias, empresas [no financieras], estado, autonomías y municipios, supera el 270% del PIB.
Lo que debe hacer España unos cuantos años es que el saldo de los créditos que se conceden sea menor que el que se amortiza
AQUI LO ÚNICO ESPONTANEO ES LA FALTA DE ESCRUPULOS DE LA IZQUIERDA PACIFISTA, DÓNDE ESTA EL NO A LA GUERRA DE TOLEDO O ESQUE ESTAS GUERRAS COMO SON DEL PZOE NO SON GUERRAS?
me ha gustado el estudio. para mi desde luego tiene todo el sentido que el ratio de accesibilidad (precio/renta bruta hogar) se vaya a niveles de 4-4,5x (que, si no me equivoco, es el observado en otros países como EE.uu. o reino unido). de esta manera, todavía quedaría una caída del -20% nominal.
Muy interesante el estudio!, enhorabuena, muy bien argumentado. Solo señalar una cuestión; ante este escenario tan correctamente descrito en el estudio y tan precario en la realidad, sera posible que el ciudadano de a pie español admita mas ayudas con cargo a los fondos públicos para la banca en cualquiera de sus versiones? creo que por desgracia es precisamente la banca la que tiene la llave para iniciar el proceso de recuperación del consumo en este país con la apertura del crédito, pero el problema es que el único y exclusivo interés de la banca se centra es sus propios resultados a muy corto plazo sin ser consciente que para la salida de la actual situación es necesario un claro compromiso con la sociedad en todos los aspectos, por ese motivo precisamente es por el cual este país se encuentra en tan precaria situación.
Un saludo
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