respuesta de hacienda a las 16 preguntas más frecuentes sobre la rebaja del iva a vivienda

la agencia tributaria resuelve las dudas más frecuentes de los ciudadanos sobre el iva a la vivienda

la entrada en vigor del iva superreducido del 4% ha suscitado dudas y preguntas especialmente sobre qué tipo de vivienda está sujeta a este impuesto y quién debe pagarlo. la agencia tributaria contesta a las 16 preguntas más frecuentes sobre la rebaja del iva a la compra de vivienda nueva

1. ¿cuáles  son  los  requisitos  para  que  las  entregas  de  inmuebles  a  particulares destinados a viviendas se beneficien de  la  tributación al  tipo superreducido del 4% previsto en el real decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%?

- la  entrega  de  la  vivienda  debe  efectuarse  por  un  empresario  o  profesional,  en caso  contrario  tributará  por  el  impuesto  de  transmisiones  patrimoniales  (concepto transmisiones onerosas) (itp)

- debe  tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor). en el caso de  la segunda o ulteriores  transmisiones  (viviendas usadas) es de aplicación  la exención,  tributando por el  impuesto de transmisiones patrimoniales (concepto transmisiones onerosas) (itp)

- es necesario que  los edificios o partes de  los mismos que se  transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente

      - no  tendrán  la  consideración  de  anexos  a  viviendas  los  locales  de  negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas

      - no  se  consideran  edificios  aptos  para  su  utilización  como  viviendas  las edificaciones destinadas a su demolición

- la entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011

2.  ¿es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el real decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas usadas?

únicamente  si  el  vendedor  renuncia  a  la  exención,  para  lo  cual  se  requiere  que  el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción  total del impuesto soportado  en  la  operación.  en  el  caso  de  viviendas  adquiridas  por  particulares  no  es aplicable

3.  ¿las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores se consideran siempre primera entrega?

no.  no  tiene  la  consideración  de  primera  entrega  a  efectos  del  iva  la  realizada  por  el promotor  después  de  la  utilización  ininterrumpida  del  inmueble  por  un  plazo  igual  o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo. en  estos  casos  la  venta  tendrá  la  consideración  de  segunda  entrega,  exenta  del  iva  y tributará por el impuesto de transmisiones patrimoniales

4.  ¿las entregas de viviendas rehabilitadas pueden considerarse primera entrega?

sí, las entregas de viviendas rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción siempre que se cumplan  los  requisitos previstos en el artículo 20.uno.22º.b) de la ley 37/1992:

1º) más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o  tratamiento de elementos estructurales,  fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación

2º) el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo

el  tipo  impositivo  aplicable  a  esta  entrega  de  viviendas  será  el  4%  si  se  produce  en  el periodo comprendido entre el 20 de agosto de 2011 al 31 de diciembre de 2011

5.  ¿es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el real decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición?

no, aunque la entrega del  inmueble estará sujeta y no exenta del impuesto sobre el valor
añadido, el  tipo  impositivo aplicable a esta venta será el 18%  ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda

6.  ¿es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el real decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas en construcción?

no.  si  el  objeto  de  la  entrega  es  una  vivienda  en  construcción,  de  manera  que  el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el 18%

7.  ¿cuándo se entiende que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado “apto” para su uso como vivienda?

cuando  disponga  de  la  correspondiente  licencia  de  primera  ocupación  o  cédula  de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda con  independencia  de  la  finalidad  a  que  lo  destine  el  adquirente.  a  estos  efectos,  se entiende por vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica

8.  ¿para  que  resulte  aplicable  el  tipo  impositivo  del  4%  de  iva  previsto  en  el  real decreto-ley 9/2011 se  requiere que el  inmueble  transmitido sea  la vivienda habitual del comprador?

no.  la  aplicación  del  tipo  superreducido  a  la  entrega  de  viviendas  depende  de  una circunstancia objetiva:  la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente

9.  ¿es aplicable el tipo impositivo del 4% de iva previsto en el real decreto-ley 9/2011 a la entrega de una vivienda que se va a destinar a oficina?

sí,  siempre  y  cuando  el  inmueble  disponga  de  la  correspondiente  licencia  de  primera ocupación  o  cédula  de  habitabilidad  y,  objetivamente  considerado,  sea  susceptible  de utilizarse como vivienda

10. ¿qué se entiende por anexos transmitidos conjuntamente con las viviendas?

por  anexos  se  entienden,  entre  otros,  además  de  las  plazas  de  garaje,  los  sótanos,  las buhardillas o  trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en  la propia parcela  y que se  transmitan simultáneamente con ellos.
para  la aplicación del  tipo  reducido a  las plazas de garaje  (con un máximo de dos) y  los distintos anexos de una vivienda deberán, además de transmitirse conjuntamente con la misma,  estar  situados  en  la  misma  parcela  que  la  vivienda  unifamiliar  o  edificio  de viviendas al que pertenecen

tratándose de viviendas unifamiliares,  los  terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados. no  tendrán  la  consideración  de  anexos  a  viviendas  los  locales  de  negocio,  aunque  se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas

11. ¿es aplicable el tipo impositivo del 4% de iva previsto en el real decreto-ley 9/2011 a  la  entrega  de  tres  plazas  de  garaje  que  se  adquieren  conjuntamente  con  la vivienda?

no. se aplicará el tipo reducido del 4% a las dos primeras y el 18% a la tercera

12. se adquiere en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a  la promotora directamente. vivienda y garaje están situados en el mismo edificio ¿cuál es el tipo impositivo aplicable a la venta de la plaza de garaje?

se aplica un 18% de  iva pues  la entrega de  la vivienda  transmitida en el mismo acto no está  sujeta  al  impuesto  sobre  el  valor  añadido,  sino  al  impuesto  sobre  transmisiones patrimoniales  y  actos  jurídicos  documentados,  por  tratarse  de  una  operación  entre particulares

13. ¿cuál es el  tipo  impositivo aplicable a  la entrega de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública?

permanece invariable en el 4%

14. ¿cuándo se devenga el iva en la entrega de una vivienda?

el  devengo del  iva en  la  entrega  se  produce,  como  regla general, en el momento de  la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. si se hubiese otorgado escritura pública,  la  puesta  en  poder  y  posesión  se  entiende  realizada  en  el  momento  de  su otorgamiento

cuando  de  la misma  escritura  resulta  o  se  deduce  claramente  un momento  distinto  de puesta  en  poder  y  posesión  de  la  vivienda  entregada,  el  devengo  se  producirá  en  el momento  en  que  efectivamente  tenga  lugar  dicha  puesta  en  poder  y  posesión  del adquirente

15. en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto de 2011 por viviendas  adquiridas  en  el  período  comprendido  entre  el  20  de  agosto  al  31  de diciembre de 2011 cuyas entregas  tributen al  tipo superreducido del 4% ¿se deben rectificar las cuotas de iva repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos?

no. el artículo 90.dos de  la ley 37/1992 dispone que el  tipo  impositivo aplicable a cada operación  será  el  vigente  en  el momento  del  devengo.  en  los  anticipos,  el  devengo  del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo impositivo aplicable será  del  8%,  con  independencia  de  que  el  iva  correspondiente  al  importe  restante  del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%

16. en relación con  los pagos de hipotecas efectuados después del 31 de diciembre de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas hayan  tributado al  tipo superreducido del 4% ¿se deben rectificar las cuotas de iva repercutidas al 4%?

no. el artículo 90.dos de  la ley 37/1992 dispone que el  tipo  impositivo aplicable a cada operación  será  el  vigente  en  el momento  del  devengo.  en  las  entregas  de  viviendas,  el devengo del impuesto se produce en el momento en que la misma se ponga a disposición del  adquirente,  por  lo  que  si  esto  se  produjo  en  el  período  comprendido  entre  el  20  de agosto al 31 de diciembre de 2011, el  tipo  impositivo aplicable al conjunto de  la operación será del 4%, con  independencia de que parte del pago se  instrumente a  través de deuda hipotecaria

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