jones lang lasalle: "las viviendas nunca serán como los coches, a largo plazo siempre ganarán valor"

pregunta nº 1: Comienzo

respuesta: Buenos días y bienvenidos a este encuentro digital. Durante la próxima hora trataré de contestar al mayor número posible de preguntas. Empezamos!!

pregunta nº 2: Es buen momento para comprar una vivienda dedicandola al alquiler de estudientes dado los bajos intereses bancarios? Muchas Gracias

respuesta: Podemos decir que sí, siempre que se cumplan las siguientes características: que el alquiler sea superior a la cuota hipotecaria, que la ubicación tenga más demanda que oferta, que la podamos financiar al 100%, etc.

pregunta nº 3: ¿llegarán las viviendas a ser como los coches, es decir, a que su precio caiga de forma constante durante toda su vida?

respuesta: No me parece comparable, ya que el coche nunca es una inversión (salvo algunos de coleccionista); se deteriora con el tiempo de manera significativa. La vivienda es un "activo inmovilizado" que a largo plazo siempre gana valor (salvo situaciones excepcionales, claro).

pregunta nº 4: ¿Bajará el gobierno el ITP ?

respuesta: Actualmente dudo mucho que se baje cualquier impuesto ...

pregunta nº 5: Todo el mundo dice que ahora es el mejor momento para comprar un piso en Madrid ¿es así, o se espera que los precios bajen algo más?

respuesta: Podemos decir que sí, aunque habría que matizarlo por zonas...

pregunta nº 6: un piso de lujo en Salamanca capital (calle toro proximo a Plaza Mayor) con tasación a fecha de mayo de 2011 y rebajado en febrero de 2012 en un 17% de esa tasación oficial es una buena oferta???. gracias

respuesta: Necesitaría ver las tasaciones para poder opinar.

pregunta nº 7: Es esperable el final del ajuste en precios a corto plazo (con un resultado de ajuste de unos 5 años) o nos enfrentamos a una decada o mas perdida al estilo Japon ?

respuesta: Creo que estamos a tres años de tocar fondo en precios, sin olvidar que a partir de finales de este año, empezaremos a ver una cierta actividad de promoción, aunque sólo en primera vivienda y en determinadas zonas.

pregunta nº 8: La superficie de vivienda: ¿La tendencia será a incrementar la superfie?

respuesta: Esto ya está sucediendo; en algunas zonas hay una clara escasez de viviendas de 3 y 4 dormitorios, lo que está generando una demanda insatisfecha.

pregunta nº 9: Buenos días, ¿cree que los bancos deberían bajar todavía más los precios de sus activos e incrementar las facilidades de financiación? Gracias

respuesta: De hecho los están bajado, aunque ya han ajustado mucho, por lo que las bajadas, salvo excepciones, no van a ser grandes.

pregunta nº 10: Qué opinion tienes de la absorbción neta de viviendas en España durante los próximos años, dado la evolución demográfica, emigración de inmigrantes, edades de población, tendencia de migración a poblaciones más grandes, etc

respuesta: Las previsiones, teniendo en cuenta las variables que mencionas, nos hacen pensar que la absorción, una vez se normalice el mercado financiero, laboral e inmobiliario, se situará en el entorno de las 250.000 viviendas anuales, lo que está lejos de las 350.000 de los últimos quince años.

pregunta nº 11: ¿Cree que la vivienda en costa está siendo el salvavidas del mercado inmobiliario español?

respuesta: Actualmente es evidente que no, ahora la costa es un gran problema...

pregunta nº 12: i los bancos siguen subiendo los diferenciales de las hipotecas, aunque caigan los precios de la vivienda, habrá demanda?

respuesta: La experiencia me está demostrando que si el precio y la financiación son los adecuados, hay ventas.

pregunta nº 13: ¿Qué pasará cuando los bancos vendan como se dice todos sus activos a fondos buitre?

respuesta: Ignoro quién dice eso, y no estoy de acuerdo.

pregunta nº 14: Cuando se apliquen las nuevas medidas del ministro de Guindos, se supone que puede haber una quita del 35 % de la hipoteca concedida a las viviendas de obra nueva terminada. Según su opinión, ¿esa quita se reflejará también en el mercado de segunda mano?

respuesta: Gran parte de esta quita la vienen aplicando los bancos desde hace tiempo, unos más que otros, dependiendo de las políticas que hayan seguido. De todos modos, entiendo que cualesquiera que sean los efectos de la reforma financiera en los precios de la vivienda, no se notarán hasta finales de este año. Antes, los bancos estarán (ya lo están) más ocupados en las fusiones que van a acometer.

pregunta nº 15: ¿Recomendaría algún tipo concreto de producto inmobiliario en inversión?

respuesta: Si se trata de pura inversión, aquellos que tengan buena localización, buen inquilino y buena rentabilidad.

pregunta nº 16: Entrando en su web he observado que tienen viviendas en venta por toda España, ¿que método de comercialización es el que emplean? ¿tienen oficinas en todas esas ciudades?

respuesta: Tenemos oficinas en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, y delegaciones de residencial en prácticamente todas las zonas incluido Canarias. Trabajamos mayoritariamente con personal propio, y también con colaboradores externos. En cuanto a los medios de marketing, utilizamos muchas páginas web, anuncios en prensa local, etc. Nuestro sistema consiste en captar a todos a los que les pueda interesar una vivienda que comercializamos, y una vez captado, tratarle de manera personalizada para poder ofrecerle el mejor servicio.

pregunta nº 17: Es el momento de ¿comprar/vender ó alquilar?

respuesta: Depende mucho de las necesidades y querencias de cada uno. En esto se pude incluir que depende también de las zonas de que se trate. A la hora de tomar una decisión, podemos fijarnos en los siguientes puntos: ¿se trata de una zona donde hay mucha oferta en venta?, ¿qué diferencia hay entre la cuota hipotecaria y el alquiler?, ¿qué más nos beneficia fiscalmente?, etc. Como norma general, si no hay importantes diferencias económicas (incluyendo las fiscales, claro), aconsejo comprar.

pregunta nº 18: Algunos medios apuntan a que el 2011 fue el peor año para la construcción residencial, ¿estás de acuerdo Carlos? Gracias

respuesta: Sí, no hay más que ver las estadísticas. A la crisis en general, se unió el hecho de ser año de elecciones Generales, lo que motivó inactividad por la cantidad de interrogantes que se planteaban (medidas del nuevo gobierno). Cuando hay mucha incertidumbre, no se suelen tomar decisiones.

pregunta nº 19: Recientemente WWF proponía rehabilitar 3,3 millones de viviendas en España para reducir en más de ocho millones de toneladas las emisiones de CO2 hasta 2020 y generar 150.000 empleos estables a largo plazo., ¿cree que puede ser una buena idea?

respuesta: Todas estas iniciativas son fáciles de plantear en un dossier o informe, pero hay que ver su rentabilidad en una situación económica como la que estamos viviendo.

pregunta nº 20: ¿qué medidas no se han tomado y serían necesarias para reactivar el mercado inmobiliario?

respuesta: Creo que algo que estamos esperando, es la vuelta a la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual, y en las mismas condiciones que tenía antes de suprimirse.

pregunta nº 21: ¿qué pasará con todas esas viviendas inhabitables (por su pésimo estado) que tienen los bancos en sus balances?

respuesta: De una manera u otra se irán colocando en el mercado

pregunta nº 22: Tengo unos ahorros y me gustaría invertir en un piso para alquilar, hago oferta ahora o espero 6 meses o 1 año?? Gracias

respuesta: Si encuentra la vivienda adecuada no espere; haga la oferta ya. Hay oportunidades que pueden no volver. Asegúrese que está comprando en una zona donde hay mercado de alquiler, claro.

pregunta nº 23: ¿Cree que será exitoso el pau de Valdebebas o que habrá problemas como en otras cooperativas?

respuesta: A largo plazo, Valdebebas lo tiene todo para "triunfar". Me explico. Está en la zona norte de Madrid, donde actualmente, en términos de vivienda, hay más demanda que oferta. Pienso que su "gran momento" llegará cuando se normalice el mercado financiero. Actualmente no hay más promociones en desarrollo por dos motivos fundamentales; los precios de repercusión del suelo siguen estando por encima de los de mercado, y no hay financiación de los bancos a nuevos proyectos.

pregunta nº 24: ¿Por qué cree usted que el mercado de alquiler residencial en España está menos desarrollado que en otros paises de Europa? Gracias

respuesta: Creo que se han dado varios motivos. Por una parte, los españoles en general hemos tenido dos conceptos muy enraizados: la unión familiar y la no movilidad laboral. Ambas nos han llevado a utilizar la vivienda como esa hucha de unos ahorros que han asegurado la economía familiar a largo plazo. Esto está cambiando mucho. No hay que olvidar también aspectos tan importantes como los beneficios fiscales que siempre ha tenido la compra.

pregunta nº 25: Buenos dias, los visados de obra nueva cayeron un 14,6%% en 2011 marcando un nuevo mínimo, ¿cúal es la explicación a este dato? Gracias

respuesta: Por que no hay nuevos proyectos. Lo cual es lógico ante la falta de financiación.

pregunta nº 26: Borja Mateo cifra la bajada de los precios de los pisos en un 38% desde mediados de 2006: que le parece esa afirmacion?

respuesta: No anda muy desencaminado...

pregunta nº 27: Ha leido el libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español?" Que le parecen las conclusioens a las que llega su autor?

respuesta: Lo siento; no he leído el libro, por lo que no puedo opinar. Intentaré leerlo en Semana Santa.

pregunta nº 28: Segun Borja Mateo existen mas de 5,8 millones de pisos en construccion, a la venta o vacios: que opinion le merecen estos datos?

respuesta: Me gustaría saber cómo ha llegado a esas cifras.

pregunta nº 29: Una pareja sin ahorros, puede olvidarse de comprar piso que no sea de la banca en los próximos años?

respuesta: Desde luego lo tienen muy difícil.

pregunta nº 30: Despedida

respuesta: Muchas gracias a todos por vuestras preguntas, me ha encantado pasar este rato con vosotros. Lamento no haber podido contestar a todas, en unos meses organizaremos otro encuentro, os espero!!

Un saludo a todos y que tengais buen dia

Carlos