¿es más económico comprar la vivienda o hacerla uno mismo?

nuevas formas para autopromover vivienda

artículo escrito por antonio del bosque, arquitecto de mbq myself

desde hace meses venimos defendiendo la autopromoción Inmobiliaria Gestionada como solución alternativa al problema del acceso a la vivienda en nuestro país, habida cuenta que por un lado, los promotores inmobiliarios profesionales se han convertido en una especie en extinción dada la falta de financiación y los múltiples problemas derivados de la crisis que padece, y por otro, la oferta de bienes inmuebles puesta en mercado -principalmente por la Banca-, no parece satisfacer plenamente las exigencias de los posibles compradores tanto en precio como en calidad y situación del producto ofertado

por ello, la extensión de otras formas de promoción inmobiliaria puede ser muy beneficiosa para mejorar el acceso a la vivienda en España, poniendo así punto final al monopolio del desarrollo de vivienda que hemos tenido, fundamentalmente dominado por los promotores inmobiliarios profesionales, y ahora, por la Banca privada

lo cierto es que en nuestro país los regímenes de promoción mediante cooperativas y comunidades de bienes han tenido una presencia marginal pero continua, sobre todo en el desarrollo de vivienda protegida, pero la Autopromoción Inmobiliaria Gestionada, -en la que el interesado en adquirir una vivienda es el propio promotor de la misma, pero delegando todas las funciones al efecto en un equipo técnico especializado, de forma que al mismo tiempo pueda obtener una personalización máxima del producto y no comparta responsabilidades con otros propietarios-, ha sido hasta la fecha la forma de promoción menos extendida, algo que podría empezar a cambiar

para entender los beneficios de la Autopromoción Inmobiliaria Gestionada, realizaremos un sencillo ejemplo comparativo de una vivienda tipo de 200m2 en tipología unifamiliar aislada sobre una parcela de 500m2 en la zona norte de Madrid, tanto en régimen de promoción convencional (en rojo) como en régimen de autopromoción (en azul) para comparar los precios finales de un mismo producto promovido bajo diferentes regímenes de promoción

Partiendo de un suelo de 500m2 valorado en 150.000 euros más Iva, una construcción de calidad (900 euros/m2) en 200m2 construidos, - 180.000 euros más Iva-, y un coste de proyecto y direcciones de obra, incluyendo el estudio geotécnico, de 15.000 euros más Iva, más 10.000 euros de Licencias Municipales, obtenemos un coste básico de 355.000 euros más Iva, que es el precio final de nuestra vivienda unifamiliar aislada de 200m2 sobre una parcela de 500m2 en la sierra de Madrid promovida mediante la Autopromoción Inmobiliaria Gestionada. Si por el contrario, optásemos por adquirir dicha vivienda en el mercado a un promotor inmobiliario cualquiera, tendríamos que añadir un margen básico de beneficio industrial en el entorno del 20/25% del precio final, lo que supondría un encarecimiento en nuestra vivienda de nada más y nada menos que de 125.000 euros, al que habría que sumar los costes de intermediación inmobiliaria, que como mínimo, rondarían el 3% sobre el precio de venta, es decir, unos 15.000 euros más Iva, resultando de todo ello que nuestra vivienda inicialmente con un coste de 355.000 euros pasaría a los 495.000 euros, un 30% más cara en el caso de comprársela a un promotor profesional, y un 15% más cara en caso de adquirirla a una entidad financiera, que tiene que añadir sus gastos de gestión, sus gastos financieros y los costes de la intermediación inmobiliaria si la hubiere

 

Como vemos, existe un más que notable abaratamiento de costes en el proceso de formación de la vivienda mediante la Autopromoción Inmobiliaria Gestionada respecto a la promoción convencional o a la compraventa en una entidad financiera, existiendo también una diferencia de precios respecto a los regímenes de cooperativas y/o comunidades de bienes, dado que en el caso de la autopromoción no existen gastos de gestión como en los dos sistemas mencionados. Y si es cierto que la carga impositiva es mucho mayor -más del 50% de recaudación- en el caso de la autopromoción que en la promoción convencional, (que se beneficia de un Iva superreducido al 4%), también lo es que dicha diferencia es despreciable en el cómputo final, ya que la rebaja de costes con impuestos incluidos de la autopromoción no baja del 20% respecto de la compraventa directa a promotores o sociedades inmobiliarias, con el aliciente de que además, el destinatario final de la vivienda puede controlar todo el proceso de su vivienda, desde la elección del lugar hasta los detalles del diseño y la elección de materiales y acabados

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