dación en pago en españa: ¿pagarán justos por pecadores?
a debate la dación en pago en españa
artículo escrito por josé luis ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
en españa más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
en españa, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. de éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. el hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". es una buena regla, un precepto sano. de esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
en los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. los ingresos merman. el paro. la ayuda social. la llamada de auxilio al familiar, al amigo. la colecta. la parroquia. caritas. la exclusión social
dicen algunos que la ley está desfasada. es una opinión respetable. bajo mi punto de vista, equivocada. la responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. la ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. la última vez, en la cercana de 1993-1997. nadie se quejó entonces. no hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿y no se preguntan por qué?
ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. imagínese que ud. tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. el banco le prestó el 70% y ud. puso el resto (el precio es 170.000 € y ud. se endeuda por 120.000). su cuota es de 1.000 euros al mes. de repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. el banco le cambia el plazo a 25 años. su cuota pasa ser de 800 euros. le sigue yendo mal. el banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿que tampoco puede pagar? no pasa nada. liquida la casa. resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
el problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. se le han acabado los comodines. ¿cabe renegociar? muy poco. ¿es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿y cómo es posible que las hipotecas en españa tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en francia o alemania? buenas preguntas. para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. en definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
de hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
pero no sólo eso. se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “españa”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. ellos son sólo meros intermediarios. como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. la dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
recuerden que españa no es venezuela ni argentina. aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. no hay gas ni petróleo. dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
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por fin un artículo con sentido común y no con las fantasiosas pajas mentales pepitiles...
sí, pagaremos justos por pecadores, sin duda.
El artículo es muy razonable y está bien argumentado. aplíquense los mismos razonamientos a la responsabilidad de la otra parte: los bancos. ¿debemos hacernos cargo, con nuestros impuestos, de la imprudencia cometida por los bancos? ¿debemos, como estamos haciendo, cubrir las espaldas de esos bancos, temerarios también?
Insisto: estoy de acuerdo con el artículo, pero me gustaría ver que se critica con la misma energía al poderoso que al débil. Puestos a ayudar a alguien que no lo merece ¿no es más justo socialmente elegir al débil?
Y una vez llegados a esta situación, ¿puede el país permitirse tener a casi un millón de personas condenadas a la insolvencia y a la economía sumergida (que no pagarán impuestos directos) de por vida? ¿no sería más inteligente (aunque no justo) hacer algún tipo de amnistía, aunque fuera parcial, que permitiera a estas personas reintegrarse plenamente en la sociedad? ¿Se hace con los grandes defraudadores y no con los pequeños arruinados?
Es justo hablar de cumplimiento de la ley, pero no podemos perder de vista que la ley debe cumplirse en todos los casos y para todos. el que quiebra, quiebra, pierde sus garantías y aquí paz y después gloria. lo que no puede ser es que los impuestos de todos se dediquen a rescatar a los más ricos, los bancos, dejando de lado a los más pobres, que además arrastrarán esa lacra toda la vida. Puestos a elegir, prefiero que los que asuman las pérdidas sean los bancos hasta el último límite, y luego ya hablaremos. Pero no que los bancos actualicen en balance el precio de la casa, la embarguen a ese precio, manteniendo la deuda en el valor antiguo para seguir recuperando todo lo que puedan durante toda la vida del embargado, pero a ellos inmediatamente se les cubra la pérdida con dinero público. Sinceramente, prefiero un mecanismo en el que buena parte de ese dinero público se destine a cubrir la deuda del ciudadano, porque además significará ahorro posterior en subsidios, asistencia social, etc. por no hablar de costes procesales. así que ni blanco ni negro. en lo que sí estamos de acuerdo es en la falta de inspección, y lo que debe hacerse es eliminar la voluntad política de esa inspección mediante legislación. y desincentivar el beneficio del banco a bajo riesgo, el crédito será más caro, sin duda, pero también más racional, si el banco asume más riesgo al conceder un préstamo solamente avalado por el bien. A que nadie habla de una burbuja de crédito societario. a las sociedades no se les conceden créditos tan alegremente, únicamente cuando se involucra mediante aval hasta la última gota del patrimonio presente y futuro del propietario. limitemos esto, y luego que hable el propio mercado, que mecanismos tiene de sobra para ajustarse.
totalmente de acuerdo con el artículo
Una verguenza de articulo, basado en la ignorancia del vende-libros de ladrillo.Cuando no se tiene ni idea de leyes ni de derecho, se dicen tamañas tonterias. la aplicación de las leyes pueden verse contaminada por la circunstancias, no puede aplicarse de forma literal sin atender a los hechos,para eso está la jurisprudencia que fija los criterios de aplicabilidad o no de una ley en función de existen o no circunstancias extraordinarias, por si no lo sabia, los contratos firmados pueden ser anulados o anulables, Vd. presupone que todos los hipotecados son especuladores cuya idea era hacer negocio, que por cierto,fueron los propios bancos quienes lo propiciaron e incentivaron, y la verdad es que la mayoria de los deshauciados se hipotecaron para vivir bajo un techo bajo el engaño de los bancos que les hicieron creer que la garantia de su hipoteca era la propia vivienda avalada por las propias tasaciones de los bancos hiperinfaldas, e incluso se recomendaba no hacer el tonto de pagar un alquiler pudiendo comprar con ese dinero.
Ya hay algunas sentencias en las que algunos jueces sentencian la dacion en pago en base al engaño sufrido por el hipotecado,porque es lo justo. la mayoria de Los deshauciados a quienes les siguen reclamando la deuda del piso no satisfecha una vez subastado no tienen dinero para responder de la misma, ese piso pasa al banco y al final lo pagaremos los ciudadanos, no el banco, que es responsable de su mala gestión, por tanto no va a cambiar nada si se les aplica la dación en pago salvo que liberaremos a un deudor de una carga que le condenaria a la indigencia de por vida, y restablaceriamos a un consumidor que beneficiará a la economia del pais. esto entronca con la ley concursal,que precisa un cambia para evitar la indigencia de millones de ciudadanos y restablecerlos para fortalecer el futuro economico, q en españa es leonina y en europa (europa,alemania..) permite restablecerse al deudor. lo mismo que en los concursos de empresas se hace responsable tambien a los acreedores con quitas para seguir subsistiendo, SE DEBE HACER CON LOS PARTICULARES CON LAS DEUDAS DE LAS QUE SE LES QUIERE HACER RESPONSABLES SIN LA SUBASTA DE LA VIVINEDA NO LA CUBRE, UNA VERGUENZA COMO LA GENTE QUE PIENSA COMO ESTE SEÑOR QUE VIVE DE ESCRIBIR DEL LADRILLO PERO POCA IDEA TIENE DE DERECHO Y ECONOMIA.
En otros países como Inglaterra, Francia, Alemania y Portugal existe una legislación que permite y/o regula la dación en pago. Siendo el caso más avanzado el de Inglaterra en el que se regula expresamente la entrega de la vivienda como cancelación de la deuda.
yes we can
En el derecho anglosajón la dación en pago -la entrega del piso salda la deuda con el banco- es bastante común.
No estoy para nada de acuerdo con el articulo. los bancos son empresas que tienen como objetivo los beneficios y para ello han de exponer sus activos a ciertos riesgos con el objetivo de ganar, su trabajo es manejar correctamente su capital y rentabilizarlo. Ya obtienen mucha ventaja con la capacidad de generar deuda mediante el dinero fraccionario obteniendo realmente intereses de la nada por lo que es su responsabilidad medir cautelosamente a quien y como presta para obtener intereses.
Estoy de acuerdo en que se ha de respetar la seguridad juridica y no se debe modificar la ley hipotecaria con efecto retroactivo pero se deben modificar las leyes y actualizarlas al contexto actual para equilibrar las partes en esta situacion.
Yo creo que se debe modificar de cara al futuro:
Limitacion de los prestamos hipotecarios a 15 años.
Financiacion del 70 % del valor del bien inmueble tasado por la propia financiera.
Dacion en pago.
prohibicion de suelo y techo en intereses.
y algunas más en esta linea...
No estoy de acuerdo en algunas cosas. Es verdad que todos debemos ser responsables y asumir los riesgos de nuestras decisiones. Pero la banca ¿asume los suyos?. En un contrato hipotecario ellos no asumen nada: siempre ganan. Y porqué no te planteas lo de los impuestos para ayudar a la banca. Si, que injusto que los que pagan asuman los impagos de los que no. Pero también qué injusto que los ciudadanos acaben pagando los desmanes de la banca.
-- La Caixa asume que la vivienda vale la mitad de lo tasado por ellos--
http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/2779803/01/11/La-C...
Lo que estamos haciendo, privatizar beneficios y socializar pérdidas sin exigir responsabilidades ni contrapartidas es un atropello moral, ético y social de consecuencias imprevisibles.
EL DIA QUE CUELGUEN A ALGÚN EMPLEADO O BANQUERO, MÁS DE UNO NOS VAMOS A ALEGRAR
VECINOS DE O ROSAL RETIENEN EMPLEADOS CAIXANOVA
http://www.youtube-nocookie.com/v/tm5RQEKVzeo&hl=en&fs=1&color1=0x001904...
http://www.elorodelosdioses.es/wp-content/uploads/recortes-para-politico...
Un hombre apuñala a tres empleados en una oficina bancaria de Gandia
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2012/02/22/valencia/1329914498_504384.html
rabia-usureros ....fractura social y esto va aumentando
http://www.youtube-nocookie.com/v/bZUmLqefsFE&hl=en&fs=1&color1=0x001904...
Intentan quemar la casa de un concejal con él y su familia dentro
http://www.laverdad.es/murcia/20120420/local/comarcas/ataque-concejal-ci...
Un hombre incendia una sucursal de Caja de Burgos en Sotopalacios
http://www.europapress.es/sociedad/sucesos-00649/noticia-hombre-incendia...
Asi es, mientras en inglaterra, francia,alemania, portugal...dictan leyes que impiden el abuso del acreedor sobre los consumidores y les permiten reestablecerse economicamente en la sociedad (lo hacen por el bien de la economia), nuestros politicos, da igual Psoe que pp, machacan al ciudadano y no solo les condenan a ellos a la indigencia obligandoles a pagar una negligente gestión del banco, sino que tambien condenan a nuestra economia. aqui los unicos temerarios han sido los bancos,dando creditos a gente insolvente sólo con la garantia de la vivienda, y engañando a la gente humilde sin conocimientos para que se hipotequen que es el chollo de su vida. y ojo, que en USA se esta empezando a juzgar a gestores de bancos por conceder creditos irregulares a gente insolvente. encima tenemos que leer estas sofalamas de los que viven del ladrillo,ya sea escribiendo o vendiendo tochos.
La actual legislación que regula las hipotecas en España favorece enormemente al banco y condena a la ruina al hipotecado en el caso de impago.
El banco, en teoría, no tiene ningún riesgo a la hora de prestar ya que el hipotecado va a responder con sus bienes presentes y futuros (siempre que el hipotecado tenga buena fe). Por lo tanto, el banco, en una situación de bonanza económica, presta todo lo que quiere y lo que no tiene, que si las cosas van mal, ellos, con la ley en la mano, no perderán.
Si hubiera existido la dación en pago, los bancos se lo hubieran pensado 2 veces antes de hacer lo que han hecho.
En una hipoteca con opción a dación en pago:
El hipotecado ante el impedimento de continuar con la devolución de la hipoteca pierde lo ya devuelto (suponiendo que los alquileres fueran considerablemente más bajos que pagar cuotas de una hipoteca, perder ese dinero sería algo nada recomendable).
Y por otra parte, el banco debería ser mucho más riguroso a la hora de conceder hipotecas, ya que existe más riesgo de que la totalidad del dinero prestado no se devuelva con la opción de la devolución de la vivienda.
Decir que la regulación de la dación en pago en el actual marco legal español conduciría a una pérdida de confianza de los inversores extranjeros, es una TONTERÍA como una catedral. Sobre todo si tenemos en cuenta que sería una medida que, dada la actual situación económica de muchas familias, ayudaría a reactivar el consumo, haciendo más actractiva la inversión en este país.
es más justo y conveniente que toda persona que se equivoque y lo pierda todo pueda volver a empezar y no se vea ahogado por las deudas el resto de su vida.
Aunque claro, siempre estará la típica picaresca. pero eso, es problema de los bancos. ellos sabrán a quién deben dejar el dinero y a quién no.
Pocas veces he visto un artículo tan cojo como este, ¿no debemos ayudar a los ciudadanos que pidieron préstamos por encima de sus posibilidades pero debemos ayudar a bancos que dieron préstamos por encima de sus posibilidades? Ya cansa tanto hipócrita como el autor de éste artículo con visiones sesgadas y manipuladoras.
Con todos mis respetos para el autor me parece que es una hipocresia del copon culpar a los compradores. Recordemos los precios de ciencia ficción que se puso la vivienda, y no era por capricho, que la gente no se endeudo 30 y 40 años por un duplex en la castellana. Hablamos de pisos de 60 metros a 40 millones en Usera. Que la gente tiene que formar una familia, y estar con los padres hasta los 40 es una condena, no es una "opcion responsable" ni comprar un piso un canto de sirena.
Y los bancos frotandose las manos con los intereses que iban a cobrar (y que cobran). Si no hubierna prestado a todo perro pichichi ahora no estarian con los calzones por los tobillos.
Buenos principios si son universales: también a bancos, a políticos corruptos o insensatos, a directivos... etc, que no sólo no responden con sus bienes presentes y futuros sino que se van de rositas y con los bolsillos llenos, que se embolsan las ganancias (que las tuvieron, y muchas, nunca fueron ongs) y consiguen que los gobiernos ineptos socialicen las pérdidas
Todo lo que dice que se aplique a los bancos, y que se les exija lo mismo, ni más ni menos.
Todo se basa en que la rueda económica funcione. Si desaparece el trabajo, no se puede pagar. ¿por qué, entonces, no aplica usted el mismo razonamiento a la mala gestión de la banca -con sus estafas incluidas- de manera que no sean rescatadas, hipotecando a todos los españoles para saldar deudas de negocios privados, por el gobierno? es de una desfachatez insultante lo suyo. Están ustedes educados en el engaño sistemático a los "no iguales a ustedes" y, tarde o temprano, se les acabará esta patente de corso.
Pedro maria sanchez
hombre, el articulo parece bonito y razonable, pero el autor no puede olvidar que los que no han resistido al canto de la sirena de los bancos son los señores del gobierno (ppsoe). creo que solo con este dato el articulo pierde su validez. saludos.
"no todo el mundo se metió en la rueda. muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios?"
Ya lo estamos haciendo.
Estamos pagando las consecuencias de las temeridades de los bancos.
Dónde estaban sus analistas de riesgos, que ahora funcionan como relojes?
es que no te has enterado de las ayudas a la banca?
es que no te has enterado de las nuevas condiciones para los préstamos que están firmando en goteo, siendo mayormente refinanciaciones en condicines leoninas (diferenciales bestiales, comisiones indecentes, penalizaciones canallescas)
Antes de hablar hay que pensar
pocas veces he visto un artículo tan cojo como este, ¿no debemos ayudar a los ciudadanos que pidieron préstamos por encima de sus posibilidades pero debemos ayudar a bancos que dieron préstamos por encima de sus posibilidades? ya cansa tanto hipócrita como el autor de éste artículo con visiones sesgadas y manipuladoras.
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tu piensa que, si los bancos, estan casi todos quebrados, buena parte de culpa es porque la gente no paga sus hipotecas. en nigun momento dice el articulo que haya que rescatarse a los bancos.
aunque estoy contigo, de que es una desfachatez rescatar bancos, pero no a las personas, el articulo en general es totalmente correcto, tiene mucho sentido comun y no se le puede rebatir nada.
es una pena y una injusticia que el estado se quede sin recursos para ayudar a personas con necesidades primarias , sólo por ayudar a gentuza que se endeudó irresponsablemente .
hay gente que no es tan culpable de sus propios problemas y lo pasará muy mal para llegar a fin de mes o ir al medico, todo por esa cantidad de golfos que se subieron al carro del ladrillo y la especulación
demagogia, y no es pagar entre todos rescatar a los bancos?
LO MEJOR DE ESTE ARTÍCULO ES QUE PARECE QUE A LOS QUE SIGUEN PAGANDO SUS HIPOTECAS CON PUNTUALIDAD NO LES HAYAN ESTAFADO, COMO SI NO HUBIESE VÍCTIMAS QUE NO SON DESAHUCIADAS, como si tener una hipoteca de 300.000 € a 50 años por un piso de 100 m, y pagarla sin problemas, debiera hacerte feliz.
tAMBIÉN PARECE QUE LOS BANCOS NO TUVIERON NADA QUE VER CON EL SOBRECOSTE DE LOS INMUEBLES DURANTE LA BURBUJA, COMO SI FUESE COSA DEL LIBRE MERCADO Y ELLOS SE HUBIESEN LIMITADO A PRESTAR DINERO A UN MÓDICO PRECIO PARA HACER ASÍ REALIDAD LOS SUEÑOS DE PROPIEDAD DE LOS CIUDADANOS... si es que abusan de la buena fé de los bancos... que pillastres, che.
Además ya es la leche que hable de como la dación en pago supone salvar el culo a los ciudadanos ante su propia irresponsabilidad, y sin embargo no se plantee que ya hemos salvado el culo con nuestros impuestos a los bancos de su propia irresponsabilidad, que absorbe la deuda causada precisamente por esa supuesta irresponsabilidad del ciudadano... y que por tanto, queda legítimamente condonada.
En mi opinión, La daccion en pago causaría un quebranto muy importante para los bancos; además de quedarse en sus carteras con pisos devaluados y en muchos casos invendibles, muchos de los compradores solventes devolverían sus pisos al banco al comprobar el valor de la hipoteca que queda por amortizar es superior al valor real del piso.
si esto aconteciese, los bancos necesitarían nuevas recapitalizaciones que al final acabarían siendo repercutidas en todos los ciudadanos vía impuestos, recortes, lo que se traduciría en menos consumo...
El agua ya alcanzó la linea de flotación y como todos sabemos el capitan del barco no va a variar su rumbo instalado en su cómoda mayoría parlamentaria.
¿intentamos salvar a los naufragos inmobiliarios a través de la dacción y que suban al barco, aún a riesgo de que este se hunda?
oigan, a ver si el estado me echa una mano, que compre acciones de telefónica a 18 euros en el 2011 y ahora resuta que están a menos de 10 euracos
que injusto!
´¿o ahora va a resultar que la vivienda es distinto? ¿era un derecho social a 3.000 euros el metro cuadrad en los años del despiporre? "compra, pepe, que te forras" "compra pepe, que sino nunca tendrás nada en la vida" "compra pepe, que alquilar es tirar el dinero"
jajajaaaaa
"es una buena regla para el banco, evitando la picaresca del hipotecado, pero no la picaresca del banco"
zass! en toda la boca del articulista; que antes de escribir no tuvo empatia ajena.
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