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acuerdos de pagos entre particulares para esquivar la sequía de hipotecas
acuerdos de pagos entre particulares para esquivar la sequía de hipotecas

hipoteca de vendedor a comprador: vuelven productos de los '80 ante la falta de crédito

escrito por: equipo

en estos días que tanto se habla de hipotecas a la americana, se ha conocido que en eeuu se está extendiendo el uso de otro tipo de préstamos hipotecarios ante la falta de créditos. se trata de hipotecas entre particulares, y más en concreto, hipotecas entre comprador y vendedor. en ellas, el propietario de la vivienda pacta un plan de pagos con el comprador, que pasa a vivir inmediatamente en la vivienda. el plan suele consistir en una entrada y unos pagos mensuales (que incluyen un tipo de interés como una hipoteca) hasta completar el importe de la vivienda, momento en el que la propiedad pasa al comprador

este tipo de hipotecas fue popular en los años 80, cuando lo tipos de interés en eeuu alcanzaron el 18%. ahora están volviendo en algunos puntos del país, especialmente en los que los embargos han golpeado con más fuerza y donde los bancos son más reticentes a prestar dinero a los compradores que hayan atravesado problemas y tengan un historial crediticio desfavorable. y es que en esta situación, para algunos es la única forma de cerrar un acuerdo

en eeuu este tipo de financiación suele denominarse "land contract" (contrato de propiedad) o "contract for deed" (contrato para escritura) y permite al comprador tomar posesión de la vivienda inmediatamente y al vendedor mantener la titularidad de su propiedad hasta que termina de pagarse la deuda. la entrada o pago inicial, los intereses y otros tipos de términos son negociados y pactados en el acuerdo. por ejemplo, suele haber entregas de dinero superiores a la mensualidad al cabo de 5 ó 10 años. si durante el periodo el comprador no cumple, puede llegar a peder la casa y el dinero abonado

en michigan, donde el paro alcanza el 10,3%, hay 1.600 viviendas que se anuncian en el portal trullia publicitando que aceptarían esta forma de pago. es el lugar de eeuu con mayor número de ofertas, seguido de california, wisconsin, minnesota y texas. y es que en el primer trimestre este tipo de contrato se utilizó en 319 ventas (2,4% del total), frente a las 252 ventas (1,2% del mismo periodo del pasado año) y un contrato en el primer trimestre de 2005, según los datos de realcomp ii

las cifras son modestas, pero crecen con el paso del tiempo. a nivel nacional, en 2010 se cerraron 52.991 compras de viviendas en las que se incluía algún tipo de financiación por parte del propietario de la vivienda, un 56% más que en 2008. según la firma realtors property resource. dichas ventas representaron el 1,5% del total de ventas

riesgo y oportunidad

la balanza de oportunidad en este tipo de acuerdos es clara: el propietario puede vender su vivienda sin necesidad de que el comprador consiga una hipoteca ahora que hay una importante sequía, mientras que el comprador puede comprar una casa pese a que el banco no le conceda una hipoteca. es un proceso en el que ambas partes aprovechan la debilidad del otro, pero eso mismo provoca que ambas partes adquieran riesgos significativos para aprovechar la oportunidad y pensando que todo va a salir como ellos piensan

por ejemplo, la vivienda puede estar hipotecada y ser reclamada por el banco si el vendedor no afronta los pagos. por ello, el comprador tiene poca protección si el vendedor atraviesa dificultades económicas y es embargado durante el proceso. para el vendedor el riesgo es que está dando una hipoteca a unos compradores a los que el banco no se la daría. por último, una caída adicional del precio de la vivienda perjudicaría a ambas partes

en cualquier caso, entre compradores y vendedores hay múltiples casuísticas que les hacen desembocar en estos acuerdos y que son fórmulas alternativas a la financiación tradicional en un momento en el que obtener una hipoteca es más difícil que años atrás

 

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comentarios

ese tipo de contratos en españa parece imposible. esos pactos solo se pueden realizar entre "caballeros" para evitar los abusos de la banca y no en un país de pillos donde los particulares son tan ladrones y especuladores como la propia banca (si se les deja)

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señores de idealista. falta lo más importante en esta noticia. ¿es valida esta forma de financiación en españa?esta muy bien saber lo que hacen e eeuu, pero lo primero es lo primero.¿alguien sabe si esto tiene respaldo legal en españa?

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es valida y legal. ya existen hipotecas de particulares lo que pasa es que normalmente son gente que presta a intereses de escandalo. pero un particular puede hacer una hipoteca perfectamente

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¿quien protege al propietari frente al impago del comprador?. te puedes pasar años sin cobrar antes de deshauciarle

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anda coño eso mismo dicen los bancos ahora jajaja

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sí lo tiene, yo pregunté en otro hilo de este foro, se llama "condición resolutoria" y en otras épcoas también se usaba aquí

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mejor poner el piso en alquiler

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lo que hay que hacer es alquilar y esperar para vender

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antes existian las famosas letras, las vendian en los estancos y el estado le concedia un valor legal como respaldo

yo recuerdo haber comprado un coche con estas letras sin financieras ni bancos, eso si antes la gente era de otra pasta

aqui en catalunya hacer negocios con solo la palabra era suficiente

ahora igual que tenemos una gran tecnologia hemos perdido los valores que nos enseÑaron nuestros antepasados

ya no escuchamos a nuestros mayores porque la publicidad, la tele, las peliculas nos dicen que solo hay que reirse de ellos

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toalmente de acuerdo con usted. yo no soy de cataluña, soy de andalucia y pertenezco a la tercera generación de una familia de empresarios inmobliarios (algunos me llamaran otra cosa), lo que es cierto que yo he visto a mi abuelo y a mi padre hacer tratos dando la mano, y eso iba a misa

podia pasar un año y las partes seguian respetando el acuerdo, y si se podia se iba a notaria y sino, se hacia un contrato privado

yo, ya vivi la crisis de 92-96, pero la mayor crisis, es la de valores

puede, que si los comerciantes empezamos a llegar a acuerdos de caballeros, tal vez no necesitemos tanto a los bancos, donde yo he visto, poner una alfombra roja para entrar y 6 meses despues, no abrirte ni la puerta. esos, si que nunca han tenido valores

saludos y suerte

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yo también compré en los 80 mi primer apartamento, con letras. y así se hacían las cosas, y cualquiera (o casi cualquiera) podía acceder a una propiedad sin permiso de sus santidades los bancos

golfos los ha habido siempre, pero ahora con el ejemplo de la clase política y la perversión de las leyes que suelen dar la razón a los fuertes (administraciÓn, banca, grandes empresas...), el ciudadano queda desprotegido

habrÍa que indagar en las posibilidades de cualquier manera de esquivar las garras de los bancos

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los contratos entre particulares son legales en españa:

http://barajarota.blogspot.com/2010/10/prestamos-de-dinero-entre-particulares.html

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en este blog las noticias siempre suelen ser interesantes.... ¿pero de verdad era necesario abolir el uso de las mayúsculas?

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"en este blog las noticias siempre suelen ser interesantes.... ¿pero de verdad era necesario abolir el uso de las mayúsculas?"

si conocieses idealista desde hace más tiempo, sabrías que aquí nunca se ha podido escribir con mayúsculas. no es que me encante escribir todo con minúsculas, pero agradezco no tener que leer algunos comentarios de gente que suele escribe todas las palabras y letras en mayúscula

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ya antes del próximo paquete de recortes "zapatero 2":

los funcionarios denuncian un nuevo tijeretazo a sus sueldos

el recorte, apuntan, afectaría a las pagas extras probablemente eliminando el complemento específico, y además sería indefinido, según el sindicato

uso añade que el gobierno quiere ocultar esta propuesta hasta que pasen las elecciones de 22 de mayo y que mientras niega en público cualquier recorte de los funcionarios. pero independientemente de que haya un recorte adicional, lo que fuentes del ministerio de hacienda niegan, abc ya denunció que los presupuestos de 2011 incluían una trampa que supone un recorte adicional al 5% aprobado en el ejercicio pasado

o sea un coletazo del año pasado (entre el 1% y el 1'4% según el artículo) más lo que esté en cocina en moncloa

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ya antes del próximo paquete de recortes "zapatero 2":los funcionarios denuncian un nuevo tijeretazo a sus sueldosel recorte, apuntan, afectaría a las pagas extras probablemente eliminando el complemento específico, y además sería indefinido, según el sindicato.uso añade que el gobierno quiere ocultar esta propuesta hasta que pasen las elecciones de 22 de mayo y que mientras niega en público cualquier recorte de los funcionarios. pero independientemente de que haya un recorte adicional, lo que fuentes del ministerio de hacienda niegan, abc ya denunció que los presupuestos de 2011 incluían una trampa que supone un recorte adicional al 5% aprobado en el ejercicio pasado.o sea un coletazo del año pasado (entre el 1% y el 1'4% según el artículo) más lo que esté en cocina en moncloa.----------------------------si todavia no se han implantado medidas de control del gasto, ni medidas de politica economica, que van a hacer estos inutiles mentirososs????pues como en las elecciones pasadas, mentirlo todo, negar la crisis.ahora iran a lo facil y cogeran el dinero de las multas, los recortes salariales de los funcionarios y pensionistas, etc

pero siguen dando subvenciones a los sindicatos, y a los amiguetes, no vaya a ser que no les voten

pues hala a votarles, que luego no vale eso de a mi no me lo dijo nadie

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demoledor!

«pero, ¿por qué no puedo devolverle la casa al banco?»

la burbuja inmobiliaria estalló, pero muchos se quedaron dentro. cada vez son más los que quieren devolver la casa al banco y cancelar así una hipoteca que no pueden pagar, pero la ley en españa no lo permite. cálculos realizados por asociaciones de consumidores y clientes de banca estiman en alrededor de 300.000 los hipotecados en apuros en españa. según datos del consejo general del poder judicial, las ejecuciones hipotecarias se han triplicado, pasando de 58.000 a 180.000 en apenas dos años.la plataforma de afectados por la hipoteca denuncia que la voracidad de la banca propició «el sobreendeudamiento de las familias españolas, llegando a financiarse hasta el 120% del valor de las viviendas». desde esta asociación, se afirma que «estas actuaciones, alentadas o al menos consentidas por los poderes públicos, fueron el producto de una relación simbiótica entre notarios, tasadores y entidades financieras e inmobiliarias». todo un entramado que se sostenía sobre las espaldas de quien está debajo, el deudor. el presidente de la asociación española de banca (aeb), miguel martín fernández, recordaba que cualquier modificación en las condiciones legales de garantías de los préstamos «repercutiría gravemente en la solvencia de las entidades de crédito», en un contexto además en el que estas son escrutadas con lupa por agencias de calificación y organismos supervisores.en un momento en el que las entidades financieras están en el punto de mira internacional, la dación en pago significaría la quiebra directa de la mitad del sistema financiero español y un aumento descomunal de la prima de riesgo-pais.muchas veces se ha comentado la imposibilidad de rescate de españa debido a su gran volumen de endeudamiento. el euro entraría en peligro y por tanto el sistema financiero internacional

la dación en pago no es una opción y según aumente más y más el euribor, la sangre va a empezar a brotar por las calles

lo dicho: demoledor!

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«pero, ¿por qué no puedo devolverle la casa al banco?»

la burbuja inmobiliaria estalló, pero muchos se quedaron dentro. cada vez son más los que quieren devolver la casa al banco y cancelar así una hipoteca que no pueden pagar, pero la ley en españa no lo permite

cálculos realizados por asociaciones de consumidores y clientes de banca estiman en alrededor de 300.000 los hipotecados en apuros en españa. según datos del consejo general del poder judicial, las ejecuciones hipotecarias se han triplicado, pasando de 58.000 a 180.000 en apenas dos años

la plataforma de afectados por la hipoteca denuncia que la voracidad de la banca propició «el sobreendeudamiento de las familias españolas, llegando a financiarse hasta el 120% del valor de las viviendas». desde esta asociación, se afirma que «estas actuaciones, alentadas o al menos consentidas por los poderes públicos, fueron el producto de una relación simbiótica entre notarios, tasadores y entidades financieras e inmobiliarias». todo un entramado que se sostenía sobre las espaldas de quien está debajo, el deudor

el presidente de la asociación española de banca (aeb), miguel martín fernández, recordaba que cualquier modificación en las condiciones legales de garantías de los préstamos «repercutiría gravemente en la solvencia de las entidades de crédito», en un contexto además en el que estas son escrutadas con lupa por agencias de calificación y organismos supervisores

en un momento en el que las entidades financieras están en el punto de mira internacional, la dación en pago significaría la quiebra directa de la mitad del sistema financiero español y un aumento descomunal de la prima de riesgo-pais.muchas veces se ha comentado la imposibilidad de rescate de españa debido a su gran volumen de endeudamiento. el euro entraría en peligro y por tanto el sistema financiero internacional

la dación en pago no es una opción y según aumente más y más el euribor, la sangre va a empezar a brotar por las calles

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basta ya de meter miedo a la gente. los que nos dedicamos a esto profesionalmente estamos cansados de personajes anunciando debacles que nunca llegan. lleváis años prediciendo el apocalípsis y aquí sigue todo normal

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basta ya de meter miedo a la gente. los que nos dedicamos a esto profesionalmente estamos cansados de personajes anunciando debacles que nunca llegan. lleváis años prediciendo el apocalípsis y aquí sigue todo normal

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espérate un par de añitos a que el euribor se ponga al 4% y las letras de miles y miles de hipotecados superen los 1000€ al mes, en un país de mileuristas donde además están bajando los sueldos por aquello de la competitividad y la reducción del deficit.además el paro se va a mantener o aumentar dentro de dos años, el consumo interno estancado y el stock de viviendas subiendo cada día más por los embargos en curso.vete mirando qué oficina del inem te corresponde si es que realmente de dedicas al temita de los pisitos, majito

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veo mas oscuridad que luz tanto para comprador y vendedor; demasiados riesgos pudiendo acudir a la formula del alquiler. el principal creo que es que si el banco no se fia de prestarle al comprador seguramente es pq no puede asumir los pagos mensuales que dudo sean mayores que si se hace entre particulares

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excelente noticia!! thx x la informacion facilitada, y seguir asi ya que es una pagina estupenda y gracias a ella estamos al dia

pd: visita y conoce las mejores ofertas adsl vodafone,salu2

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recuerda un poco al alquiler con derecho a compra, fórmula de la que se ha oido hablar alguna vez ( suena hasta a leyenda urbana ) y que parece haber desaparecido... por lo menos en barcelona, donde vivo

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buena noticia, pero...impuestos indirectos?una hipoteca... pagas el 8% de iva de la compra-venta, mas los impuestos locales, pero, en caso de tu realizar la financiación al cliente, hacienda que tipo de impuesto debes aplicar?, si es como en alquiler con opcion de compra... pagas 18 de iva y 19 de irpf, un super negocio para el estado

un saludo

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buena noticia, pero...impuestos indirectos?una hipoteca... pagas el 8% de iva de la compra-venta, mas los impuestos locales, pero, en caso de tu realizar la financiación al cliente, hacienda que tipo de impuesto debes aplicar?,si es como en alquiler con opcion de compra... pagas 18 de iva y 19 de irpf,un super negocio para el estado

un saludo -------------

tb está la "condición resolutoria" o "precio aplazado", sin bancos de por medio, entre particulares, firmado ante notario y registrado en el registro de la propiedad.generalmente se incluye en la escritura de compra.otro saludo

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probablemente el autor del artÍculo desconoce que en espaÑa era prÁctica habitual hasta no hace muchos aÑos la compraventa de viviendas con pago aplazado, mediante la firma de letras de cambio que se reflejaban en la escritura como condiciÓn resolutoria: el riesgo era mÍnimo, pues el impago de una - o dos, segÚn se pactara - de las letras implicaba la plena resoluciÓn del contrato

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en efecto, nuestra legislacion sigue admitiendo la compraventa con precio aplazado, dandole a la falta de pago el caracter de condición resolutoria explícita. por cierto, una hipoteca es perfectamente posible entre particulares, ya que es una garantía real, que si es válida para el banco, es válida para un particular. el impedimento a su generalización es que el vendedor no recibe el precio sino de forma aplazada, con lo cual no tendría liquidez, sino un derecho de crédito, eso sí muy bien garantizado, frente al comprador. pero visto lo visto, todo ello volvera a ser moneda común: hipotecas entre particulares, compraventa con condición resolutoria, alquileres a largo plazo....los bancos han creido que tenían la sartén por el mango, y lo único que tienen son unos activos que valen poco, y que cada vez valen menos

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me parece la mejor idea ante una situacion en la que los bancos no quieren asumir ningun tipo de riesgo. ademas, en el caso español, seria mas beneficioso que en el americano, ya que aqui con un banco te juegas todo tu patrimonio, presente y futuro. alguien sabe si esa figura es posible en el mercado español?gracias,pablo

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me parece la mejor idea ante una situacion en la que los bancos no quieren asumir ningun tipo de riesgo. ademas, en el caso español, seria mas beneficioso que en el americano, ya que aqui con un banco te juegas todo tu patrimonio, presente y futuro. alguien sabe si esa figura es posible en el mercado español?gracias,pablo

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¿esto no es igual a lo que aquí ya tenemos, y que se llama contrato de alquiler con opción de compra?

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idealista, ¿existe algÚn contrato tipo? si se incumpliera algun plazo podria ser automaticamente resolutorio sin esperar a desahucio?

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respeten la ortografía y el buen uso de las mayusculas.peor aun, en el cuadro de comentario como el que estoy usando, no deshabiliten el uso a mayusculas, obligando a quien le quiere criticar por el uso exclusivo de minúsculas a violar las reglas mas elementales de ortografía.tienen el derecho a ser originales, pero no atropellando la ortografía

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respeten la ortografía y el buen uso de las mayusculas.peor aun, en el cuadro de comentario como el que estoy usando, no deshabiliten el uso a mayusculas, obligando a quien le quiere criticar por el uso exclusivo de minúsculas a violar las reglas mas elementales de ortografía.tienen el derecho a ser originales, pero no atropellando la ortografía.------------a ver academico mayusculas lleva acento o no, miratelo y lo corrijes

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zapatero el rey del paro, la crisis, la mentira y el despotismo estos sociolistos o siciopatas, eso es lo que son, llevan toda la vida igual, y los trabajadores cada vez con menos privilegios, hemos retrocedido más de 80 años con estos sinvergüenzas, 4,9 millones de parados, familias enteras sin sueldo,ahora con los nuevos contratos, otro varapalo en lugar de 45 días por año en el despido 33 días, ya no existen las dos pagas extras, sueldos de 800 euros, horas extras por un tubo y no pretendas cobrarlas que vas a la calle, y eso sí, los banqueros y políticos tramando el futuro de la chusma del pueblo que eso es lo que somos para ellos, y a los sindicatos compraditos y bien pagaditos bajo cuerda por mucho que digan, hay que tener a la plebe bajo control y de eso se encargan estos últimos, los banqueros con contratos blindados, una ministra socialista cobra de tres ministerios cada mes, 60.000 euros, y la gente sigue y sigue votando, y cuando se acerquen las elecciones metiendo miedo, rememorando fantasmas del pasado, aunque la oposición no son mejores tampoco. y eso sí, pocas manifestaciones la juventud, sólo para el botellón, es para lo único que se movilizan, habría que salir a la calle y liarla cada día, pero ahora toca la feria de abril y luego el rocío, y etc, etc ah y mucho fútbol para mantener a la gente distraída.. y de libertad de expresión de eso nada, según que cosas no las digas, que te denuncian.. ya nos han domesticado bien ya, los sociólogos y pedagogos han hecho muy bien su trabajo, lo que hace falta a este país es rebeldía... y esto de las ayudas pues como todos comentáis, otra mentira, te doy 4 pero te quito tres como bien decís por ahí, y cuando se lo dices a los políticos, te mirarán raro y te dirán no no, que son cuatro que no lo ves.. zapatero zparo ha roto la economia, la moral y la etica, dejando un estado totalmente quebrado y desquebrajado. elecciones yaaaaaaaaaaa llevo advirtiendolo casi cuatro aÑos

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cuanta pìtonisa..... cuanto economista......cuanto licenciado en derechooooo!!!!!!!!

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que no se le ocurra a nadie vender su vivienda a algún particular con un contrato de pagos aplazados por mucho interés que se ofrezca ya que en caso de impago se tardará varios años en desahuciar al comprador. además el vendedor tiene que declarar las cantidades que se perciben de la venta y los intereses

en los años 80 lo que se hacía es vender a cambio de firmar letras de cambio las cuales se descontaban en el banco, este tipo de transacción las realizaban las contructoras y las promotoras

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yo compré mi casa así, en el año '87, estaba sola, los intereses eran.............usura;claro, los vendedores eran gente conocida en el barrio, y a mi también se me conocía.que lástima que nuestra propia falta de honestidad nos haya echado en manos de los grandes ladrones,

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esto no funcionaría en españa de ninguna manera. la propiedad que se vende según este mecanismo, sigue estando bajo la titularidad registral del vendedor hasta que el comprador le haya liquidado el 100% del precio al cabo de un plazo muy dilatado. total, una fiesta para esa jauría de administraciones estatales, autonomicas, provinciales, locales, etc prestas a embargarte al mas leve tropezón, como no pagar una multa de estacionamiento

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por supuesto que es legal cualquier contrato en el que se articulen condicionesno leoninas, lo que sería ílicito y por tanto en caso de poner un interés más elevado que el que establece la banca, conllevaría la nulidad de los pactos del contrato de compraventa. vease el código civil español. de todos modos el problema reside en las garantías que el comprador vaya a ofrecer para una compra aplazada y de la solvencia de ambos, porque si el vendedor tiene hipoteca, habría que examinar el montante de la misma. me parece una idea para desarrollar en españa dada la situación de cierre del grifo bancario y la pasividad de las administraciones que están todas, todas, en bancarrota!.personalmente he utilizado hasta ahora la fórmula de alquiler con opción de compra

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esto no lo han descubierto los americanos, esto lo llevamos haciendo en españa hace ya varios años que es la llamada alquiler con opción a compra, que por cierto es rentable y rápida. ojala fueran todos alquileres con opción a compra

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el problema del alquiler con opción a compra es que hay que pactar el precio de compraventa al comienzo del contrato de alquiler, no? o se puede revisar cuando se hace efectiva la opción a compra? porque en este momento no están las cosas para fijar precios que se van a apgar en un par de años.

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alivia saber que la gente (no sólo son jóvenes los indignados) hay ancianos, de mediana edad y, por supuesto, jóvenes, no están por el botellón y sí por hacer una gran piña para que david luche contra goliat con civismo, sin violencia pero con mucha fuerza y mucha gente. seguramente somos más los que no podemos ir pero nos solidarizamos contra la corrupción, los abusos y los poderes absolutos contra los débiles, los abusos de los bancos y de sus servidores, los recortes a los más pobres y la ruina de millones de familias. parece que el movimiento se ha hecho internacional y veremos como acaba todo. espero que los que viven de nuestros tributos pasen las mismas necesidades que provocan a los más débiles

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