En estos días que tanto se habla de hipotecas a la americana, se ha conocido que en eeuu se está extendiendo el uso de otro tipo de préstamos hipotecarios ante la falta de créditos. Se trata de hipotecas entre particulares, y más en concreto, hipotecas entre comprador y vendedor. En ellas, el propietario de la vivienda pacta un plan de pagos con el comprador, que pasa a vivir inmediatamente en la vivienda. El plan suele consistir en una entrada y unos pagos mensuales (que incluyen un tipo de interés como una hipoteca) hasta completar el importe de la vivienda, momento en el que la propiedad pasa al comprador
Este tipo de hipotecas fue popular en los años 80, cuando lo tipos de interés en eeuu alcanzaron el 18%. Ahora están volviendo en algunos puntos del país, especialmente en los que los embargos han golpeado con más fuerza y donde los bancos son más reticentes a prestar dinero a los compradores que hayan atravesado problemas y tengan un historial crediticio desfavorable. Y es que en esta situación, Para algunos es la única forma de cerrar un acuerdo
En eeuu este tipo de financiación suele denominarse "land contract" (contrato de propiedad) o "contract for deed" (contrato para escritura) y permite al comprador tomar posesión de la vivienda inmediatamente y al vendedor mantener la titularidad de su propiedad hasta que termina de pagarse la deuda. La entrada o pago inicial, los intereses y otros tipos de términos son negociados y pactados en el acuerdo. Por ejemplo, suele haber entregas de dinero superiores a la mensualidad al cabo de 5 ó 10 años. Si durante el periodo el comprador no cumple, puede llegar a peder la casa y el dinero abonado
En michigan, donde el paro alcanza el 10,3%, hay 1.600 viviendas que se anuncian en el portal trullia publicitando que aceptarían esta forma de pago. Es el lugar de eeuu con mayor número de ofertas, seguido de california, wisconsin, minnesota y texas. Y es que en el primer trimestre este tipo de contrato se utilizó en 319 ventas (2,4% del total), frente a las 252 ventas (1,2% del mismo periodo del pasado año) y un contrato en el primer trimestre de 2005, según los datos de realcomp ii
Las cifras son modestas, pero crecen con el paso del tiempo. A nivel nacional, en 2010 se cerraron 52.991 compras de viviendas en las que se incluía algún tipo de financiación por parte del propietario de la vivienda, un 56% más que en 2008. Según la firma realtors property resource. Dichas ventas representaron el 1,5% del total de ventas
Riesgo y oportunidad
La balanza de oportunidad en este tipo de acuerdos es clara: el propietario puede vender su vivienda sin necesidad de que el comprador consiga una hipoteca ahora que hay una importante sequía, mientras que el comprador puede comprar una casa pese a que el banco no le conceda una hipoteca. Es un proceso en el que ambas partes aprovechan la debilidad del otro, pero eso mismo provoca que ambas partes adquieran riesgos significativos para aprovechar la oportunidad y pensando que todo va a salir como ellos piensan
Por ejemplo, la vivienda puede estar hipotecada y ser reclamada por el banco si el vendedor no afronta los pagos. Por ello, el comprador tiene poca protección si el vendedor atraviesa dificultades económicas y es embargado durante el proceso. Para el vendedor el riesgo es que está dando una hipoteca a unos compradores a los que el banco no se la daría. Por último, una caída adicional del precio de la vivienda perjudicaría a ambas partes
En cualquier caso, entre compradores y vendedores hay múltiples casuísticas que les hacen desembocar en estos acuerdos y que son fórmulas alternativas a la financiación tradicional en un momento en el que obtener una hipoteca es más difícil que años atrás
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42 Comentarios:
Ese tipo de contratos en España parece imposible. Esos pactos solo se pueden realizar entre "caballeros" para evitar los abusos de la banca y no en un país de pillos donde los particulares son tan ladrones y especuladores como la propia banca (si se les deja).
Señores de idealista. Falta lo más importante en esta noticia. ¿Es valida esta forma de financiación en España?
Esta muy bien saber lo que hacen e EEUU, pero lo primero es lo primero.
¿Alguien sabe si esto tiene respaldo legal en españa?
Es valida y legal. Ya existen hipotecas de particulares lo que pasa es que normalmente son gente que presta a intereses de escandalo. Pero un particular puede hacer una hipoteca perfectamente.
¿Quien protege al propietari frente al impago del comprador?. Te puedes pasar años sin cobrar antes de deshauciarle.
Anda coño eso mismo dicen los bancos ahora jajaja
Sí lo tiene, yo pregunté en otro hilo de este foro, se llama "condición resolutoria" y en otras épcoas también se usaba aquí.
Mejor poner el piso en alquiler
Lo que hay que hacer es alquilar y esperar para vender.
Antes existian las famosas letras, las vendian en los estancos y el estado le concedia un valor legal como respaldo.
Yo recuerdo haber comprado un coche con estas letras sin financieras ni bancos, eso si antes la gente era de otra pasta.
Aqui en catalunya hacer negocios con solo la palabra era suficiente.
Ahora igual que tenemos una gran tecnologia hemos perdido los valores que nos enseñaron nuestros antepasados.
Ya no escuchamos a nuestros mayores porque la publicidad, la tele, las peliculas nos dicen que solo hay que reirse de ellos.
Toalmente de acuerdo con usted. Yo no soy de Cataluña, soy de andalucia y pertenezco a la tercera generación de una familia de empresarios inmobliarios (algunos me llamaran otra cosa), lo que es cierto que yo he visto a mi abuelo y a mi padre hacer tratos dando la mano, y eso iba a misa.
Podia pasar un año y las partes seguian respetando el acuerdo, y si se podia se iba a notaria y sino, se hacia un contrato privado.
Yo, ya vivi la crisis de 92-96, pero la mayor crisis, es la de valores.
Puede, que si los comerciantes empezamos a llegar a acuerdos de caballeros, tal vez no necesitemos tanto a los bancos, donde yo he visto, poner una alfombra roja para entrar y 6 meses despues, no abrirte ni la puerta. Esos, si que nunca han tenido valores.
Saludos y suerte.
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