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el camino y el objetivo de las tasaciones
el camino y el objetivo de las tasaciones

lo que debes saber sobre las tasaciones para hipotecas

escrito por: idealista.com hipotecas

tasar la vivienda a adquirir es un requisito indispensable a la hora de pedir una hipoteca. en este artículo te vamos a contar en qué consiste una tasación hipotecaria y qué aspectos afectan específicamente a tu solicitud de hipoteca

por tasación se entiende la valoración de un objeto, ya sea una vivienda, una joya, etc.  si nos referimos a tasaciones inmobiliarias, hablamos de un informe destinado a determinar el valor de los inmuebles en el mercado, tomando como referencia la oferta y la demanda en un determinado momento

las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. los informes de tasación los elaboran sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de españa

la valoración de la vivienda es realizada por un arquitecto o arquitecto técnico, que además cuenta con formación específica en materia de valoración. este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida. dentro de sus obligaciones está el analizar aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor. además, el  tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades, que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración

por regla general se toma como valor de tasación el valor de mercado, salvo que el inmueble esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal (módulo vpo)

el valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta del inmueble (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación

para calcular el valor de mercado de un bien,  existen varios métodos:

método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. la normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo

método residual: si no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo se suele utilizar este método que se basa que consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado

método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. es un método para la valoración de grandes negocios

método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. consiste en calcular el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración

las comprobaciones que se realizan en las tasaciones incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales: se localiza la vivienda, se compruebe que realmente existe, se inspecciona ocularmente por un técnico competente, que comprueba su superficie, distribución, número de dormitorios baños, calidades constructivas, instalaciones visibles, su estado de conservación aparente, su estado constructivo (si está o no terminada), la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor… además, el técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral, así como el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita y si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor. también se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente

factores que los tasadores tienen en cuenta para tasar

- ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación

- superficie: el tamaño del bien, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda

- antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico

- conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc

- materiales de construcción, instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc

- edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc

- entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación

- transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. no es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos

una vez realizada la tasación, ésta tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión, a efectos hipotecarios. aunque la tasación es un requisito imprescindible para la aprobación del préstamo hipotecario, es sobre todo una forma de valorar la vivienda que vamos a comprar, por lo que es recomendable aplicar los conceptos de análisis aquí descritos para decidir si la vivienda se adecua a nuestras necesidades, y además, si estamos pagando un precio adecuado por la misma

idealista.com es el único portal inmobiliario español que facilita en numerosos anuncios información online gratuita sobre seis valores de referencia hipotecaria aportados por sociedad de tasación para aportar transparencia al mercado a través de un link que está debajo de los mapas de algunos anuncios (ver imagen) y que da acceso a dichos valores

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comentarios

"además, el tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades, que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración"-----------------------------------eso es lo que debería haber sido, para evitar las tasaciones del 150% para que el banco/caja diera la hipoteca por el 120%.pero a ver como consigues que sean independientes cuando la tasadora pertenece al banco/cajay los compradores buscando como locos el banco que les aseguraba la tasación del 150%

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"además, el tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades, que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración"

----------------------------------

jajaja, jajajaja, que descojone.que me parto.independientes, si si, son de empresas teoricamente ajenas, algunas o muchas participadas por bancos y cajas.y otras "bajo amenaza" o este precio, o encargo las tasaciones a otra

independientes, jajajajajaja

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"jajaja, jajajaja, que descojone.que me parto.independientes, si si, son de empresas teoricamente ajenas, algunas o muchas participadas por bancos y cajas.y otras "bajo amenaza" o este precio, o encargo las tasaciones a otra

independientes, jajajajajaja"pues yo me he descojonado tanto que me he quedado impotente

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jajajajajajajajapedirles reponsabilidades es lo que deberian hacer

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cuando se dice que tasar la vivienda es un "requisito indispensable" ¿se refiere a "necesario legalmente" o más vien a "no deberías dejar de hacerlo"? es que creo que tal como está redactado puede generar confusión

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la tasación solo es un requisito legal si la hipoteca se va a titulizar

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"bien" con b, perdón

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me uno a la carcajada colectiva: ¿independientes? jajajaja

si compraste un piso en 2006 ahora que la tasadora te diga por qué tu piso no vale ni el 60% de lo que dijeron

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ya independientes............por eso ahora pasa lo que pasa y el valor de tasación de las viviendas está casi en la mitad de lo que estaban hipotecadas y pone en el la nota del registro tasada para subasta ........ no me lo inventoresponsabilidades es lo que deberían exigir ya que hasta ahora no las han exigido,más de uno se ha hecho rico con la juerga

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rodríguez aterrizó en españa el 6 de septiembre de 1996. obtuvo papeles, trajo a su esposa y a sus tres hijos. vivieron de alquiler en aluche, al oeste de madrid, por 375 euros al mes. a principios de 2006, había ahorrado 36.000 euros en diez años de trabajo. entonces "todo el mundo compraba. los anuncios decían: '¡no regale el alquiler! ¡sea propietario!". hizo el mismo cálculo que cientos de miles de españoles.en una oficina de la inmobiliaria tecnocasa expuso su situación. tenía dinero y quería un piso. ya no había que decir más. en la financiera de al lado le dijeron que su contrato indefinido de 850 euros al mes como mozo de almacén en h&m no era suficiente, pero podía sumar la nómina de su hermana, de 1.100 euros al mes como teleoperadora. ella aceptó participar.el 23 de febrero de 2006, julio césar rodríguez firmó la escritura de su casa en san blas. medía 80 metros cuadrados. no tenía ascensor y tenía más de 40 años de antigüedad. la compró con un crédito de 283.000 euros del guipuzcoano, más 12.000 del crédito personal de caja madrid, para cubrir todos los gastos. el piso estaba tasado por la empresa tecnitasa tasaciones en 354.000 euros, diez millones de pesetas más del precio. es decir, que le vendían un duro a cuatro pesetas. pagaría 892 euros mensuales por el préstamo hipotecario más 250 por el préstamo personal.hace dos años, rodríguez se quedó en paro.tras la subasta de la casa, el banco se la quedó por la mitad de su valor de tasación, es decir, 177.000 euros. con la ley hipotecaria española, la deuda no se acaba ahí, sino que el deudor responde con su patrimonio hasta saldar el total. la situación de julio césar es que debe la mitad del piso según su tasación, más las costas judiciales de su desahucio, más los intereses, más las costas judiciales del procedimiento contra sus avalistas, que son su hermana y su cuñado. julio césar rodríguez, ecuatoriano en paro de 48 años que trabajó hasta ahorrar 36.000 euros y quiso comprarse una casa, debe hoy 325.000 euros

cada vez hay mas en la situacion de rodriguezhttp://www.elpais.com/articulo/reportajes/Ciudadano/subprime/elpepusocdm.

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"... el 23 de febrero de 2006, julio césar rodríguez firmó la escritura de su casa en san blas. medía 80 metros cuadrados. no tenía ascensor y tenía más de 40 años de antigüedad. la compró con un crédito de 283.000 euros del guipuzcoano, más 12.000 del crédito personal de caja madrid, para cubrir todos los gastos. el piso estaba tasado por la empresa tecnitasa tasaciones en 354.000 euros, diez millones de pesetas más del precio. es decir, que le vendían un duro a cuatro pesetas. pagaría 892 euros mensuales por el préstamo hipotecario más 250 por el préstamo personal ..."

- piso de mas de 40 años- sin ascensor- 80 m2- situado en uno de los barrios mas deprimidos de madrid, barrios de realojo chabolista

tasacion de los "expertos" de tecnitasa tasaciones: 354.000 euros

para quitarse el sombrero; pueden felicitarles en:tecnitasa tasacionesav. de europa, 26 edif. 5 2ºd28224 pozuelo de alarcontlf.: 902 060504atencionalcliente@tecnitasa.es

jose antonio muro calero, el director general de tecnitasa, debe de estar muy orgulloso de su trabajo. se lo han currado. todos debemos de estarles agradecidos

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tecnitasa tasacionesav. de europa, 26 edif. 5 2ºd28224 pozuelo de alarcontlf.: 902 060504la banca agradecida

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de idependiente nada cuando yo tase mi piso yo puse el precio que necesitaba y el tasador firmo y no dijo que no era algo habitual es mas te preguntaba por cuanto lo necesitamas tasar

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lo que debes saber:

1.- lo que explica idealista, era la norma a cumplir y aplicaban las sociedades de tasación homologadas por el banco de españa y cada banco tenía sus propias soc. tasación homologadas. el director del banco era el que fijaba el precio. estos directores son los verdaderos responsables de las tasaciones que no firmaban , firmaba el tasador. todo un montaje creado por los propios bancos con tal de sacar 300-600 euros por cada tasación, de donde el tasador cobraba entre 60-120 euros

2.- ejemplo.- el tasador tasa un bien inmueble por 120.000 euros, pasa a su sociedad de tasación, que es la que contactaba con cada director de banco. el director de banco quería otorgar una hipoteca de 180.000 euros, que cubría el precio de compra, más el 10% de impuestos, más el importe de coches o muebles, viajes...y te decía que no te preocupases que los " pisos nunca bajan". entonces se devolvía al tasador, para que tasase el bien inmueble por 180.000 euros o más. donde el tasador no tenía más remedio que tasar por 180.000 euros o más

3.- hoy los bancos cobran la tasación igual al cliente. le ponene todos los requisitos a cumplir, nómina, avales, seguros, ingresar su nómina...y le pregunta al potencial comprador ¿ por cuanto va a comprar el bien inmueble ? por 100.00 euros y le contesta tiene que aportar en e-f-e-c-t-i-c-o el 20% + 10% de gastos , es decir, 30.000 euros.¿ quién tiene el 30% del precio de compra ? casi nadie de los que realmente necesitan un piso para vivir.le contesta el banco:a) lo sentimos, no podemos financiar para comprar un piso particular, por no tener el 30% en efectivo...b) le podemos financiar el 100% del precio, si nos compra un piso del stock de los pisos embargados. vendiendo hasta el día de hoy, los " pisos basura" a precios sobre valorados y exigiendo avales y garantías, para que el comprador se le otorgue con préstamo hipotecario, pero siga atado de pies y manos

lo fuerte de todo esto, es que los buenos bienes inmuebles, se los siguen llevando los directores y afiliados de confianza al banco, que pueden pagar en efectivo a precios ridículos del 50% del precio que compró el embargado que se ha quedado sin vivienda.conozco casos de gente que compró por e-j-e-m-p-l-o en el 2005, 2006 por 240.000 euros, despues de 3-4 años de pagar intereses, se le ha embargado por no poder pagar y lo ha conseguido un cliente del banco que se le facilita " información privilegiada" por 140.000 euros y el banco se quita el muerto de encima

se puede contar mucho más...tenga claro que si compra al banco con financiación del 100% le están timando

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lo fuerte de todo esto, es que los buenos bienes inmuebles, se los siguen llevando los directores y afiliados de confianza al banco, que pueden pagar en efectivo a precios ridículos del 50% del precio que compró el embargado que se ha quedado sin vivienda.conozco casos de gente que compró por e-j-e-m-p-l-o en el 2005, 2006 por 240.000 euros, despues de 3-4 años de pagar intereses, se le ha embargado por no poder pagar y lo ha conseguido un cliente del banco que se le facilita " información privilegiada" por 140.000 euros y el banco se quita el muerto de encima

se puede contar mucho más...tenga claro que si compra al banco con financiación del 100% le están timando.-------------------------------------------totalmente de acuerdo, y por cierto me parece bien redactado.los bancos se estan olvidando de los propietarios de pisos, que tambien son sus clientes.son unos veletas, ahora que les den a los propietarios y ayudamos a los compradores, eso si, de nuestros zulos-pisos y caros, muy caros, y las cositas buenas se quedan en su circulo.tenemos una banca de mierda, y ellos lo saben. antes los empleados de banca lo decian con orgullo, y ahora algunos de ellos ya no tienen tanto orgullo al decirlo.son igualitos a los controladores, miran por su bien y no por el interes general, que a la larga les beneficiaria mas.y no me digais que todos hariais lo mismo, porque no hablo de vuestra empresa o trabajo, hablo de banca

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¿cÓmo no va a ver indignados?, si es que por donde mires hay abusadores, los dÉbiles estÁn indefensos y somos la mayorÍa. lo de sol no sorprende ¿verdad?

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la verdadera finalidad de la tasación a efectos de hipoteca es recuperar la deuda si el hipotecado no paga, es decir estimar el valor en caso de subasta, dado que dicha subasta tarda 2 ó 3 años a contar desde la presentación de la documentación en los tribunales, podemos decir que las tasaciones por encima del precio de compra estaban justificadas porque de producirse una subasta (como muy pronto 3 años después de la firma de la hipoteca) los precios habrían subido al menos un 40%

con la situación actual, y por el mismo razonamiento, hay tasaciones por debajo del precio de compra porque el valor esperado dentro de 3 años es inferior al valor de ahora

otra cosa es que en este país haya muy poca cultura financiera y haya personas que interprete las cosas al revés, cuando valoraban por encima del precio de mercado se pensaban que había comprado un choyo y que su piso valía un 40% más, ahora que valoran un 15 ó 20% por debajo se creen que les han timado y que su piso vale un 15 ó un 20% menos, son los "daños colaterales" de ponerse a juzgar y a opinar sobre lo que no se sabe, deporte nacional de españa

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los profesionales competentes para tasar son los agentes de la propiedad inmobiliaria. los arquitectos no conocen el mercado, no saben porque no estudian para eso. sus cálculos no toman como referente el mercado. ademas valorar es no decir nada porque es un dato empirico, lo que hay que decir es el precio y eso solo lo saben quienes están en la calle. comprar y vender es un acto cambiante en función de circunstancias, por eso las tasaciones son en la mayoria de los casos una forma válida solo para "documentar" una hipoteca. quien no conoce el mercado no puede tasar. la tasación de un sello, un cuadro requiere de profesionales entendidos y experimentados. pero estos mismos profesionales no pueden tasar una casa. los arquitectos pueden decir los costos y en función de ellos valorar, pero no llegan a ninguna parte porque lo único que cuenta es el mercado

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las tasadoras oficiales son de los bancos.-por qué no se habla de lo que cuesta formalizar una hipoteca?por qué no se habla de los impuestos de las administraciones.-para qué necesitamos una tasación, de quienes no tienen ni idea del mercado?por qué las plusvalías municipales son de los últimos veinte años, o desde la última transmisión?por qué nadie habla de los cazos que se han cobrado a las empresas por la concesión de préstamos?por qué nadie denuncia las malas prácticas y los consejos de los banos?por qué las cajas de ahorros están en manos de políticos, realizando operaciones bancarias, sin repartir dividendos, al carecer de accionistas?por qué?, por qué?, por qué?... porque el barsa es lo más.-p.d. "el sistema financiero no puede quebrar".- si fuesen empresas privadas, estarían en concurso de acreedores.- otro día más.- miguel

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y yo digo, por que un funcionario público con su mujer trabajadora con contrato fijo, no le quieren conceder una hipoteca, con un convenio que no interesa? y digo yo si firmas un convenio atente a las consecuencias no? pues señoras y señores el banco me ha dicho que desde la central les han dado la negativa.y mi cuestión es? funcionario, con convenio en el banco (0,35 diferencial) incluidos avales, esposa con contrato fijo, nóminas considerables. ¿como cojones son capaces de darme una excusa tan rastrera, bajera, (todos los adjetivos calificativos posibles)..,y quedarse tan tranquilos? .esto deberia llevarlo al supremo. es como el que esta en la cola del kiosko pide el periodico y le dicen que no quedan, llega el de detras tuyo y le pide el mismo y se lo da, ¿con que cara os quedariais?. si no fuese funcionario público me marchaba de este país. un saludo a todos

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la unica sociedad independiente (pero realmente independiente, ¡eh?) es sociedad de tasacion, s.a

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por favor que alguien me ayude con esta pregunta

quien es el responsable de la tasacion el banco que mando a la tasadora que ellos quisieron, o yo

si en la tasacion han mentido diciendo que hay mas metros de los que tiene , que la vivienda tiene cinco años en vez de 15, que tiene piscina cuando no hay ninguna etc. etc.esto lo hicieron en la segunda tasacion para subir el precio, porque en la primera tasacion el precio era mas bajoes esta practica legal o un timo puede alguien aclararme esto por favor

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la tasacion es totalmente necesaria para poder solicitar una hipoteca, yo pienso que lo mejor es poder realizarla con una entidad externa ya que el mismo banco que otorgue la hipoteca puede llegar a dar una valoracion inclinada a su favor

comparto con ustedes una entrada que puede aportar mas informacion al tema: tasacion para hipotecas

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me tasaron hace 6 años una vivienda muy por encima del valor real de la vivienda, esto hace años por que se ha visto era algo muy normal, pero lo que no es normalque me tasaran la vivienda 60000 euros mas alta siendo esta vpo, que en la tasación por supuesto no se menciona en ningún momento, puedo denunciar esto?que consecuencias puede traer?, debo denunciar a la tasadora solo o también a la financiera que me concedió el crédito?me gustaría mucho su consejo un saludo

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felicitaciones, excelente post me sirvió mucho para informarme sobre la tasación online gratis ya que la propiedad que quiero comprar lleva mucho tiempo de antigüedad pero tiene un entorno de lujo

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hola a todos, ciertamente hay que escoger bien el lugar donde realizar la tasación de tu vivienda y más ahora que se puede realizar online. obtener el valor de marcado de tu inmueble es posible sólo con el estudio de los mejores profesionales del sector, os dejo el enlace de una gestoría online que siempre me ha funcionado muy bien y son totalmente independientes http://goo.gl/kYfrtT , espero que os sirva de ayuda. saludos

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