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Filiales de bancos compran hipotecas con descuentos de hasta un 80% para vender posteriormente los pisos más caros

Ciertos bancos españoles están desarrollando en los últimos meses una nueva práctica comercial. Según ha podido saber idealista news, se trata de comprar a través de sociedades del grupo grandes carteras de hipotecas con problemas a otros bancos con enormes descuentos -del 80% o incluso más- con idea de ejecutarlas a posteriori y vender los pisos a un precio mayor. También se está observando el caso de bancos con pobres estructuras de recobro de hipotecas y equipo de ventas de viviendas que contrata los servicios de otros bancos más potentes en estos campos y trabajan bajo comisión de éxito. Es decir, bancos convertidos en inmobiliarias que venden pisos de otros bancos

La operación es sencilla. Un banco tiene varios miles de hipotecas en España que en algunos casos cuentan con una notable probabilidad de impago. Estos préstamos españoles afean su balance y además suponen un problema llegado el momento de embargar la vivienda porque dicho banco a veces no tiene una estructura ágil para llevar a cabo todo el proceso de ejecución y posterior venta. Por todos estos motivos, decide que lo mejor es liquidarlas por la vía rápida, es decir, empaquetando una gran cantidad de hipotecas y venderlas todas de golpe. Hasta aquí nada nuevo más allá de que actualmente nadie quiere hacerse cargo de dichas hipotecas, salvo... que lleven un gran descuento

La novedad aparece en el lado de los compradores, un coto antes reservado a los fondos buitre (vulture funds) y en el que ahora aparecen unidades de grandes bancos españoles que hacen agresivas ofertas por esas hipotecas. Dichos sociedades adquieren las hipotecas y en ocasiones negocian con el dueño de la vivienda el pago de la hipoteca mientras que otras muchas veces las ejecutan, quedándose con las casas. Aunque en ocasiones se las alquilan a los antiguos dueños, muchas viviendas se ponen posteriormente a la venta a un precio superior al que han comprado. De esta forma se anotan una plusvalía aunque vendan con un descuento del 50% sobre el precio inicial

Otras fuentes también explican que a veces existe una colaboración entre ambas entidades sin intercambio económico de por medio. Es decir, el banco necesitado de vender pero sin una estructura adecuada para realizar el recobro, ejecución y posterior venta contacta con una entidad con departamentos ágiles y potentes en estos campos. Firman contratos de comercialización en los que los bancos más potentes en su canal de venta venden los activos de otros bancos con una comisión de éxito de por medio. Según este patrón, algunos bancos estarían convirtiéndose en inmobiliarias puras y duras cuyos clientes serían otros bancos

Un ejemplo

Poniendo un ejemplo, imaginemos una vivienda que se compró por 200.000 euros en 2007 con una hipoteca al 100% de la que actualmente aún resta por pagar 180.000 euros. El propietario no puede pagar la hipoteca y está provocando al banco "a" varios problemas (morosidad, provisiones, gastos de recobro, etc) y hay un riesgo de más problemas a futuro (ejecución, desalojo, tiempo invertido, gestión de la venta futura, etc). El banco decide cortar el problema de raíz y vender dicha hipoteca a otro banco

Como la situación actual es mala (riesgo, desempleo, caída de precios inmobiliarios...) para encontrar un comprador tiene que transferir dicha hipoteca con un jugoso descuento. Aquí es donde aparece un banco "b" que la compra por 50.000 euros a través de una sociedad especializada en el recobro y/o posterior venta del inmueble. El banco "a" se quita todos los problemas de encima de un plumazo. Deja de figurar como morosa, recupera provisiones y además genera 50.000 euros de liquidez adicional inmediata. Es cierto que por el camino han perdido dinero, pero históricamente siempre ha habido entidades que llegado un momento de impago han decidido tomar ese camino y quitarse el problema de encima

Por su parte, la sociedad del banco "b" desembolsa ese dinero y sigue el camino de la negociación o la ejecución con posterior alquiler o desalojo porque ya tiene una estructura para ello. Además de la compra tendrá que afrontar varios costes, aunque los tiene controlados porque tiene una estructura afinada para todo estos procesos y una plataforma para vender viviendas. Por ello, decide asumir el riesgo y embarcarse en la operación porque sabe que posteriormente podrá vender la casa por una cantidad superior, por ejemplo, 100.000 euros (un 50% de descuento respecto al de hace unos años, pero bastante más de lo que le ha costado)

En resumen, se está produciendo un trading con viviendas como si fuera la bolsa en el que se están moviendo miles y miles de operaciones en los últimos meses

Rentabilidad/riesgo

Fuentes cercanas a estos procesos consultadas por idealista news explican que el riesgo de estas operaciones es actualmente grande, por lo que los compradores de dichas carteras están pidiendo descuentos que rondan en ocasiones el 80%. Además, precisan que actualmente habría en el mercado operaciones por unas 8.000 hipotecas, cuyos créditos hoy figuran en un banco pero cuyas viviendas veremos a la venta en unos meses en el portal inmobiliario o a nombre de otro banco

Además, comentan que el banco que vende con dicho descuento generalmente es extranjero, aunque no siempre, ya que también pueden participar bancos o cajas españoles a los que les interese tener la tasa de morosidad baja, no tengan un equipo de ejecuciones hipotecarias o venta al público pulido o necesiten capital. Con la operación, los bancos extranjeros consiguen eliminar de su balance cualquier rastro de hipotecas y activos españoles, algo que además actualmente no está bien visto por los inversores. Los nacionales buscan mejorar sus cifras de morosidad, activos y capital

En el lado de la compra se encuentran además de los clásicos fondos de inversión -que siempre han estado en estas operaciones- unidades de grandes bancos españoles con total experiencia y dedicación a las ejecuciones, que además tienen portales inmobiliarios o plataformas de venta de pisos de eficiencia probada. Como es normal, no sitúan en estas prácticas a bancos conservadores, sino aquellos que suelen ser más agresivos e innovadores. Tras comprar con un descuento abultado pueden vender, por ejemplo, con un descuento del 50% y anotarse las ganancias, que además les servirían para equilibrar y "maquillar" las cuentas de compraventa de sus propios pisos. Y es que las entidades están vendiendo sus propios pisos embargados con un margen pequeño o incluso a veces con pérdidas, por lo que esta práctica le ayuda a sacar adelante la propia cuenta de resultados y son una semilla de ganancias para el futuro

Ver pisos de bancos

 

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78 Comentarios:

15 Septiembre 2011, 9:26

Bueno para que baje el precio de los pisos; malo para la sociedad que haya esta especulación con las hipotecas en apuros

15 Septiembre 2011, 19:01

In reply to by anónimo (not verified)

Este pais no tiene arreglo, solo pueden sobrevivir los chorizos, ladrones, gente sin escrupulos y sinverguenzas....el ultimo en salir, que apague la luz

15 Septiembre 2011, 10:25

---Hasta antes de ayer, España tenía cuatro formas de ingresos a su PIB, que es el que asume el 80 % de la mano de obra[ y el responsable de la elevada tasa de paro]:

-La agricultura: en plena decadencia por los mercados mas baratos del norte de Áfica e Hispanoamérica. La mano de obra en su mayoría es extranjera.

-El sector automoviístico: como no hay dinero circulante [en toda Europa también, no olo en España], no se compran coches. Luego se cierran cadenas de montaje, se despide gente, y no se ingresan plusvalías.

-El turismo: estacional, y fluctuante, dependiente de otros mercados mediterráneos que estén más o menos estables.

-La construcción: hasta hace tres años, ella sola aportaba el 23 % del PIB español, y el 28% de la mano de obra. Actualmente ni la cuarta parte de estas cifras.

Y no hay más. ......ni lo habrá en mucho tiempo.

quevedo
15 Septiembre 2011, 23:14

In reply to by ana (not verified)

---Hasta antes de ayer, España tenía cuatro formas de ingresos a su PIB, que es el que asume el 80 % de la mano de obra[ y el responsable de la elevada tasa de paro]:

-La agricultura: en plena decadencia por los mercados mas baratos del norte de Áfica e Hispanoamérica. La mano de obra en su mayoría es extranjera.

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De ... esto nada monada .. Documéntese bien y no suelte tópicos típicos .Un saludo.

Campeon
15 Septiembre 2011, 10:30

Malabarismo financiero que sigue intentando ocultar lo inevitable. Los pisos españoles no se pueden pretender vender a los precios que se piden. Ni ahora ni al menos en los próximos 15 años. Los bankitos no quieren desatar el pánico por eso bajo bambalinas se bajan las bragas hasta un 80% mientras en ventanilla le dicen al cliente que: -por ser usted, don Venancio, le descontamos 3000€ adicionales y el pisito se le queda en solo 465.000€, ¡Un chollo!, Teniendo en cuenta que está tasado en 515.000 si se venden con ese dto. los compradores pueden estar relativamente seguros de realizar ganancias (salvo fincas en zonas excesivamente multiculturalizadas cuyo valor tiende a 0 a gran velocidad) pero habrá que ver si al ser entidades españolas prosiguen con su devoción a equivocarse y el pisito que adquieren pretenden venderlo a precio-burbuja o con descuentazos del 10-20% Siguiendo el ejemplo, piso de 200k€, pendiente 180k€ y buitreado a 50k€ Si lo quieren vender rápido a 75k€ y bonito margen de ganancia si son la típicamente estúpida unidad inmobiliaria española lo ponen a 190k€ y lo anuncian profusamente como "chollazo, descuentón, ofertón y promoción".

Lo que no se puede pretender es que los pisos en grandes ciudades (>200.000 habitantes), bajen hasta que un mileurista pueda pagarlos con el sueldo de 10 años.

Un mileurista deberia plantearse vivir de alquiler toda su vida o como minimo mientras siga siendo mileurista.

O pretendemos que todo baje a precios de 1995 (y no solo hablo de la vivienda).

...que parece que en los ultimos 15 años lo unico que ha subido es la vivienda.

16 Septiembre 2011, 9:40

In reply to by wicom (not verified)

Lo que no se puede pretender es que los pisos en grandes ciudades (>200.000 habitantes), bajen hasta que un mileurista pueda pagarlos con el sueldo de 10 años.

Un mileurista deberia plantearse vivir de alquiler toda su vida o como minimo mientras siga siendo mileurista.

O pretendemos que todo baje a precios de 1995 (y no solo hablo de la vivienda).

...que parece que en los ultimos 15 años lo unico que ha subido es la vivienda.
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Todo se puede pretender, entiende la idea, todo se puede pretender.
Y si no lo crees repasa lo sucedido en Japón, la mayor burbuja de la historia.
O es que solo se puede aceptar que los pisos se tripliquen de precio y no que bajen.
De donde sacas que no se puede pretender.
Espera unos meses más y seguiras viendo que seguiran bajando a pesar de que no te guste.
Comprar ahora no, es pronto faltan años de ruina para pensar en comprar, ya nos lo han dejado bien arruinado.

¡Uy! Qué comentario más racista, xenófobo y no sé cuantas gilipolleces más, mira que decir que la multiculturalidad conlleva la degradación de la zona y la devaluación de las propiedades, si te oyeran los progres.

¡Uy! Qué comentario más racista, xenófobo y no sé cuantas gilipolleces más, mira que decir que la multiculturalidad conlleva la degradación de la zona y la devaluación de las propiedades, si te oyeran los progres.

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