Ciertos bancos españoles están desarrollando en los últimos meses una nueva práctica comercial. Según ha podido saber idealista news, se trata de comprar a través de sociedades del grupo grandes carteras de hipotecas con problemas a otros bancos con enormes descuentos -del 80% o incluso más- con idea de ejecutarlas a posteriori y vender los pisos a un precio mayor. También se está observando el caso de bancos con pobres estructuras de recobro de hipotecas y equipo de ventas de viviendas que contrata los servicios de otros bancos más potentes en estos campos y trabajan bajo comisión de éxito. Es decir, bancos convertidos en inmobiliarias que venden pisos de otros bancos
La operación es sencilla. Un banco tiene varios miles de hipotecas en España que en algunos casos cuentan con una notable probabilidad de impago. Estos préstamos españoles afean su balance y además suponen un problema llegado el momento de embargar la vivienda porque dicho banco a veces no tiene una estructura ágil para llevar a cabo todo el proceso de ejecución y posterior venta. Por todos estos motivos, decide que lo mejor es liquidarlas por la vía rápida, es decir, empaquetando una gran cantidad de hipotecas y venderlas todas de golpe. Hasta aquí nada nuevo más allá de que actualmente nadie quiere hacerse cargo de dichas hipotecas, salvo... que lleven un gran descuento
La novedad aparece en el lado de los compradores, un coto antes reservado a los fondos buitre (vulture funds) y en el que ahora aparecen unidades de grandes bancos españoles que hacen agresivas ofertas por esas hipotecas. Dichos sociedades adquieren las hipotecas y en ocasiones negocian con el dueño de la vivienda el pago de la hipoteca mientras que otras muchas veces las ejecutan, quedándose con las casas. Aunque en ocasiones se las alquilan a los antiguos dueños, muchas viviendas se ponen posteriormente a la venta a un precio superior al que han comprado. De esta forma se anotan una plusvalía aunque vendan con un descuento del 50% sobre el precio inicial
Otras fuentes también explican que a veces existe una colaboración entre ambas entidades sin intercambio económico de por medio. Es decir, el banco necesitado de vender pero sin una estructura adecuada para realizar el recobro, ejecución y posterior venta contacta con una entidad con departamentos ágiles y potentes en estos campos. Firman contratos de comercialización en los que los bancos más potentes en su canal de venta venden los activos de otros bancos con una comisión de éxito de por medio. Según este patrón, algunos bancos estarían convirtiéndose en inmobiliarias puras y duras cuyos clientes serían otros bancos
Un ejemplo
Poniendo un ejemplo, imaginemos una vivienda que se compró por 200.000 euros en 2007 con una hipoteca al 100% de la que actualmente aún resta por pagar 180.000 euros. El propietario no puede pagar la hipoteca y está provocando al banco "a" varios problemas (morosidad, provisiones, gastos de recobro, etc) y hay un riesgo de más problemas a futuro (ejecución, desalojo, tiempo invertido, gestión de la venta futura, etc). El banco decide cortar el problema de raíz y vender dicha hipoteca a otro banco
Como la situación actual es mala (riesgo, desempleo, caída de precios inmobiliarios...) para encontrar un comprador tiene que transferir dicha hipoteca con un jugoso descuento. Aquí es donde aparece un banco "b" que la compra por 50.000 euros a través de una sociedad especializada en el recobro y/o posterior venta del inmueble. El banco "a" se quita todos los problemas de encima de un plumazo. Deja de figurar como morosa, recupera provisiones y además genera 50.000 euros de liquidez adicional inmediata. Es cierto que por el camino han perdido dinero, pero históricamente siempre ha habido entidades que llegado un momento de impago han decidido tomar ese camino y quitarse el problema de encima
Por su parte, la sociedad del banco "b" desembolsa ese dinero y sigue el camino de la negociación o la ejecución con posterior alquiler o desalojo porque ya tiene una estructura para ello. Además de la compra tendrá que afrontar varios costes, aunque los tiene controlados porque tiene una estructura afinada para todo estos procesos y una plataforma para vender viviendas. Por ello, decide asumir el riesgo y embarcarse en la operación porque sabe que posteriormente podrá vender la casa por una cantidad superior, por ejemplo, 100.000 euros (un 50% de descuento respecto al de hace unos años, pero bastante más de lo que le ha costado)
En resumen, se está produciendo un trading con viviendas como si fuera la bolsa en el que se están moviendo miles y miles de operaciones en los últimos meses
Rentabilidad/riesgo
Fuentes cercanas a estos procesos consultadas por idealista news explican que el riesgo de estas operaciones es actualmente grande, por lo que los compradores de dichas carteras están pidiendo descuentos que rondan en ocasiones el 80%. Además, precisan que actualmente habría en el mercado operaciones por unas 8.000 hipotecas, cuyos créditos hoy figuran en un banco pero cuyas viviendas veremos a la venta en unos meses en el portal inmobiliario o a nombre de otro banco
Además, comentan que el banco que vende con dicho descuento generalmente es extranjero, aunque no siempre, ya que también pueden participar bancos o cajas españoles a los que les interese tener la tasa de morosidad baja, no tengan un equipo de ejecuciones hipotecarias o venta al público pulido o necesiten capital. Con la operación, los bancos extranjeros consiguen eliminar de su balance cualquier rastro de hipotecas y activos españoles, algo que además actualmente no está bien visto por los inversores. Los nacionales buscan mejorar sus cifras de morosidad, activos y capital
En el lado de la compra se encuentran además de los clásicos fondos de inversión -que siempre han estado en estas operaciones- unidades de grandes bancos españoles con total experiencia y dedicación a las ejecuciones, que además tienen portales inmobiliarios o plataformas de venta de pisos de eficiencia probada. Como es normal, no sitúan en estas prácticas a bancos conservadores, sino aquellos que suelen ser más agresivos e innovadores. Tras comprar con un descuento abultado pueden vender, por ejemplo, con un descuento del 50% y anotarse las ganancias, que además les servirían para equilibrar y "maquillar" las cuentas de compraventa de sus propios pisos. Y es que las entidades están vendiendo sus propios pisos embargados con un margen pequeño o incluso a veces con pérdidas, por lo que esta práctica le ayuda a sacar adelante la propia cuenta de resultados y son una semilla de ganancias para el futuro
78 Comentarios:
Una buena opción para q los bancos maquillen las pérdidas de sus propios pisos con la venta de pisos de otros q se los venden a precios de derribo
Está claro, los bancos q tienen cero apego sentimental a las viviendas y comercializan con ellos como cualquier activo (accciones de telefónica, oro, petróleo...) venden con severos descuentos
¡¡¡Echarle huevos y publicar nombres hostias!!!
Esto se ha hecho siempre, con la partícularidad de los ajustes en los descuentos, según anda el mercado.
No son sólo filiales de bancos los que compran créditos, lo puede hacer cualquiera.
Yo no me creo un caso como el del ejemplo del artículo, porque para perder 130 (180-50) sería mas fácil cancelar la hipoteca al 50% con el propio propietario pidiensole que venda, o sea una especie de dación en pago forzada en la que banco y moroso saldrían ganando
Yo no me creo un caso como el del ejemplo del artículo, porque para perder 130 (180-50) sería mas fácil cancelar la hipoteca al 50% con el propio propietario pidiensole que venda, o sea una especie de dación en pago forzada en la que banco y moroso saldrían ganando
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En condiciones normales tu apunte seria valido
Pero en las actuales el dinero urge urgentemente
Pues tienen que devolver ingentes cantidades a los bancos alemanes a vencimientos en fechas
O serian morosos y se descubriria la verdad.... que estan quebrados y corralito español
#8 yo he escuchado ejemplos peores incluso q los del artículo. Carteras de hipotecas vendidas por el 1% de las hipotecas. Claro, era lo peor de lo peor, luego te ibas a rascar y casi todo era irrecuperable. Hay empresas especializadas en recobro y viven de ese tipo de arbitrajes y si pillas hipotecas por 200 millones a precio de 2 millones luego lo que te toca es currar para conseguirlo
Respecto a vender esa hipoteca de 180.000 euros por 50.000 euros (es un ejemplo, pero es más que creible). Ten en cuenta que el banco además de esos 50.000 ya ha pillado por el camino 20.000 del principal y los intereses de 4 años (unos 12.000)
Sumando tienes que es: 72.000 euros
Ellos calculan que la vivienda puede haber caído un 35% y otro 10% como mínimo hasta que se hagan con esa casa. Valor cuando quieran venderla = 110.000 euros
A los 110.000 euros súmale gastos para hacerse con la casa, anunciarla, ponerla decente, venderla y lo más importante: las provisiones que tienen puestas en el banco de España por esa vivienda
Sumando todo, verás como hasta tú darías esa hipoteca por 50.000 euros con tal de quitarte el muerto de encima...
2013 = 90% dto.
Yo originalmente pensaba lo mismo que tú, sólo que hay un problema: la liquidez. El nuevo banco paga inmediatamente, lo que es imposible que haga el antiguo propietario, sobre todo cuando estamos hablando de grandes paquetes de hipotecas. Los bancos se comen la pérdida con tal de evitar la necesidad de lidiar con cada una de ellas.
Muy bueno. Según te constestan otros esto no es posible por las prisas, o sea la liquidez. Pero por lo menos podrían dar la opción al propietario, una especie de tanteo y retracto. Puede que no quieran que la diferencia de precio se quede en las manos del propietario, que no se lo merece, y porque algún interés mas habrá, que algo pillará el de la operación
Vamos, que la banca al final nunca pierde
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