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las preguntas más frecuentes que se le hace a un notario sobre vivienda
las preguntas más frecuentes que se le hace a un notario sobre vivienda

las preguntas sobre vivienda más frecuentes a un notario (4a entrega)

escrito por: equipo

en la penúltima entrega del consejo general del notariado sobre las preguntas más frecuentes que se suelen hacer a los notarios sobre vivienda, destacan dudas sobre cancelaciones anticipadas de hipotecas o sobre viviendas heredadas

37. en las cancelaciones anticipadas de una hipoteca, ¿es imprescindible algún tipo de documento notarial que refleje la cancelación?

los reembolsos anticipados, totales o parciales, de un préstamo o crédito hipotecario pueden hacerse directamente con la entidad acreedora en forma privada. pero si usted quiere que la hipoteca desaparezca del registro y que su finca aparezca libre de cargas, será preciso otorgar una escritura de cancelación de hipoteca y presentarla en el registro de la propiedad para que se inscriba dicha cancelación

38. hace tres meses he cancelado una hipoteca que tenía suscrita con una entidad bancaria por compraventa  de  primera  vivienda  de  protección  oficial.  ¿qué  pasos  debo  seguir  para  la inscripción registral de dicha cancelación? ¿es necesario un documento notarial? ¿está obligado el banco a realizar la gestión? ¿qué impuestos debo pagar?

para cancelar formalmente la hipoteca es necesaria la escritura pública de cancelación (así lo exige el artículo 3 de la ley hipotecaria), que deberán otorgar los representantes del banco con facultades suficientes para ello a petición de usted

la escritura se cobra por un arancel, con importantes reducciones para estos casos. posteriormente se debe realizar la autoliquidación del impuesto de actos jurídicos documentados (en el plazo de 30 días hábiles), que está exenta de impuestos. finalmente se debe inscribir la escritura en el registro

el banco no está en absoluto obligado a realizar la gestión. la puede hacer usted o la gestoría que designe. además, y a diferencia de lo que sucede al constituir la hipoteca, al banco le es indiferente cuándo y cómo se realice la inscripción registral de la cancelación. tampoco es el banco el que debe elegir el notario ante el que se hace la escritura, sino usted, que es quién lo va a pagar. si quiere ahorrar costes y esfuerzos, puede solicitar al notario que realice todos los trámites. de esta forma, únicamente con acudir a la notaría podrá encargar que el notario haga la liquidación telemática del impuesto y la inscriba, también telemáticamente, en el registro. supondrá un importante ahorro de tiempo y dinero

39. mi mujer y yo tenemos una casa en cuya escritura hemos puesto el usufructo a mi suegro. me gustaría solicitar un crédito hipotecario, pero en un banco me dicen que mi suegro debe renunciar a ese usufructo y en otro banco no me dicen nada. en la escritura se afirma que tenemos la nuda propiedad. ¿podemos solicitar un crédito sobre ese bien?

no es necesario que su suegro  renuncie al usufructo  (lo que estaría sujeto a  impuesto); basta con que preste su consentimiento a la hipoteca, personándose en el acto de la firma de la escritura. en este caso, la hipoteca afectaría tanto al derecho de usted y su mujer , como al de su suegro

40. ¿si se adjudica un inmueble a uno de los herederos, están obligados a responder los demás del préstamo hipotecario concedido sobre el mismo?

teóricamente puede adjudicarse el bien a uno de los herederos y asumir otro el pago del préstamo garantizado con hipoteca sobre dicho bien. en cualquier caso, asuma o no el adjudicatario la deuda, la entidad acreedora no queda vinculada por dicha asunción de deuda mientras no preste su consentimiento a la misma, pudiendo dirigirse contra cualquiera de los coherederos

41. tenemos un piso escriturado a nombre de dos personas, con un préstamo hipotecario a ambas. queremos cambiar esta situación y poner a nombre de una de ellas tanto la escritura como el préstamo. por un lado, la entidad bancaria que posee el préstamo nos aconseja realizar una compraventa de la mitad de uno de los dos, lo que supone, además, una cancelación y apertura de hipoteca. sin embargo, otra entidad bancaria, nos aconseja realizar una donación de la parte correspondiente a uno de los dos sin tener así que cancelar la hipoteca y abrir una nueva. ¿qué opción  resultaría más conveniente  tanto económica como  fiscalmente? ¿existe alguna otra posibilidad que sea más ventajosa?

hay varias maneras de conseguir lo que pretenden, y en ninguna es preciso cancelar la hipoteca que ahora tiene la vivienda y constituir otra nueva. ello conllevaría unos gastos que, sencillamente, no son necesarios y han de ser evitados

si las dos personas propietarias no están casadas entre sí, y por tanto el inmueble no es ganancial, cabe la posibilidad de venta de la mitad indivisa de uno a otro, o también la fórmula más económica, desde el punto de vista de los impuestos, de la disolución de comunidad, en aplicación del artículo 1.062 del código civil. si no hay dinero en la operación, podría instrumentarse como donación de la mitad, que fiscalmente sería más caro. pero nunca es necesario cancelar la hipoteca, sea compraventa, donación, cese de comunidad, etc. lo que ocurre simplemente es que uno de los dos deudores del préstamo hipotecario deja de serlo porque la deuda la asume por completo el otro al convertirse en pleno propietario. el préstamo queda con las mismas condiciones, y la hipoteca queda intocada, únicamente se ha reducido el número de deudores. lo mismo ocurre con el número de propietarios del piso hipotecado. es muy importante tener en cuenta que la entidad financiera debe prestar su expreso consentimiento a esta operación, ya que, desde su punto de vista, está "perdiendo" un deudor. no se precisa cambiar la hipoteca más que en ese dato concreto

parecida fórmula se aplicará en caso de que se trate de un matrimonio y el inmueble sea ganancial

42. me gustaría crear un negocio dedicado a productos artesanales con mi padre. él me cedería un  local comercial de su propiedad, mientras mi aportación sería económica. llegados a este punto me surgen varias dudas sobre el  tipo de sociedad a crear. ¿cuál sería el más adecuado para este caso?  

es importante decidir el  modelo de sociedad más adecuado según el tipo de actividad a  desarrollar y la responsabilidad patrimonial de los socios. si no se desea limitar la  responsabilidad, se responde frente a los acreedores con el patrimonio de los socios; mientras que en el caso de limitarla, se responde con lo que se aporte a la sociedad
en el primero de los casos se puede constituir una sociedad colectiva (s.c.), una sociedad comanditaria simple (s.com.) o una sociedad comanditaria por acciones (s.com.p.a.) frente a la sociedad anónima (s.a.) o sociedad de responsabilidad limitada (s.l. o s.r.l.) en el segundo de los supuestos

para actividades, como en las que se prevea la participación de pocos socios, para sociedades familiares, o para desarrollar negocios con un pequeño desembolso  inicial,  la opción recomendada es  la s.l. esta opción permite abaratar los costes de funcionamiento de la sociedad ya que tan solo es necesario un capital mínimo de 3000 euros para su puesta en marcha

su notario le podrá informar del contenido de los estatutos sociales, así como de las estipulaciones que ha de contener la escritura de constitución, o de cualquier duda que le surja en el camino

43. estoy pensando en adquirir un traspaso de un pequeño local de copas con un grupo de amigos. todos somos asalariados de distintas empresas y ninguno trabajamos como autónomos. nuestra primera duda es qué tipo de sociedad deberíamos constituir. el actual dueño del local nos ha comentado que él y su socio  tienen constituida una sociedad de bienes. ¿qué ventajas o desventajas presenta frente a otras alternativas?    

la sociedad de bienes no existe en el ámbito empresarial y seguramente se refería a una comunidad de bienes, que no es más que una situación de cotitularidad ordinaria entre varias personas que por razones fiscales solicitan a hacienda un tratamiento tributario unitario, con un único nif , libros de comercio y contabilidad

digamos que es la forma más rudimentaria de organizar un negocio en común, por ser la más sencilla y barata, pero también la más arriesgada ya que la responsabilidad de las personas que participan en la comunidad de bienes es ilimitada,  es decir, responden  ante  las deudas  con  su propio patrimonio. por otro  lado,  la  comunidad  carece de personalidad jurídica, por lo que toda actuación debe realizarse por todos los comuneros

44. ¿qué resulta más económico, aportar un inmueble unos particulares a una s.l. o vendérselo?

son operaciones con efectos sustantivos distintos. en la aportación, el aportante recibe participaciones sociales, con lo que varía la composición y participación de los socios (podría tributar al 1% por el impuesto de operaciones societarias)

en la venta, el vendedor recibe dinero (generalmente tributa entre el 7% y el 8% por el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas). en todo caso, tenga presente lo dispuesto en el artículo 108 de la ley del mercado de valores

45. mi pregunta es sobre el régimen de gananciales y de bienes separados. quisiera saber qué diferencias  existen  entre  ambos  y  qué  debo  hacer  para  acogerme  al  régimen  de  bienes separados. además, he comprado un piso en construcción y aún no se ha hecho escritura pública. se hará después del matrimonio. quisiera que, aunque los bienes sean gananciales en dicho matrimonio, constase que ese piso es mío puesto que yo  lo he comprado. ¿es esto posible? si lo es, ¿qué he de hacer previamente al matrimonio?

el régimen de gananciales supone la existencia de una masa común de bienes, que son del marido y de la mujer, frente a los bienes privativos de cada uno de ellos, que les pertenecen en exclusiva. son bienes gananciales, en general, los comprados durante el matrimonio por cualquiera de los cónyuges, los que sustituyan a otros gananciales o los que se adquieran con el  trabajo de marido y mujer. son bienes privativos  los adquiridos por herencia o donación,  los que sustituyan a otros privativos o los que les perteneciesen antes del matrimonio

para vender o hipotecar bienes gananciales es necesario el consentimiento de ambos cónyuges. al fallecimiento de uno de los esposos se liquida la sociedad de gananciales. esto es, los gananciales se reparten entre el viudo y los herederos del fallecido

el régimen de separación de bienes consiste en que, a efectos patrimoniales, es como si no se hubiese contraído matrimonio. cada uno de los esposos sigue siendo titular de su patrimonio y no hay bienes comunes. de las deudas de cada cónyuge responden exclusivamente sus bienes, y no los del otro. solamente se presume que les pertenece a ambos por mitad aquel bien cuya pertenencia a uno u otro no conste. esta es  la  idea general, aunque existen muchas especialidades y precisiones

si no es usted catalán, valenciano o balear y no pacta otra cosa al casarse, su matrimonio se  regirá por el régimen de gananciales (o el sistema aragonés, navarro o vizcaíno, muy parecidos). si quiere optar por otra cosa debe hacerlo en una escritura pública de capitulaciones matrimoniales ante notario. si solo quiere que conste el piso como suyo, su mujer puede confesar que el dinero empleado es de su exclusiva pertenencia y así se inscribiría en el registro de la propiedad como privativo suyo. pero con una limitación: los acreedores de su esposa y sus hijos podrían considerarlo como ganancial a efectos de perseguir el bien para cobrar los primeros o calcular las legítimas  los segundos. si quiere hacer extensiva esta  idea de exclusividad no solo al piso, sino  también a  los demás bienes que vayan adquiriendo, entonces pacte en capitulaciones matrimoniales el régimen de separación de bienes

tenga en cuenta que cualquiera que sea el régimen económico de su matrimonio puede cambiarlo en cualquier momento, de acuerdo con su cónyuge, en capitulaciones matrimoniales
los honorarios del notario varían según se trate tan solo de cambiar el régimen económico del matrimonio, que es un acto sin cuantía, o si, además, conlleva la liquidación del régimen anterior, lo que subiría el coste dependiendo del valor de los bienes que se adjudiquen los cónyuges

46. estoy comprando una vivienda con mi pareja. yo he puesto 96.000 euros y mi novio, y ahora marido, 18.000 euros. yo no quiero hacer separación de bienes pero quiero que conste en la escritura pública las cantidades de dinero que ha puesto cada uno. me dicen que si hago un proindiviso tengo que hacer separación de bienes. ¿qué posibilidades tengo?

es conveniente que hable con su notario desde el primer momento; no lo deje para el final, cuando ya está todo pactado y firmado. si el matrimonio está en régimen de separación de bienes, los cónyuges compran en proporción a la parte del precio que entrega cada uno (si uno pone 10 euros y el otro 90 euros, el primero adquiere el 10% y el segundo, el 90% de la vivienda). si están en régimen de gananciales, los dos compran conjuntamente por igual porque se presume que  todo  lo que hay en el matrimonio es común salvo prueba en contrario. sin embargo, existe una excepción: si los cónyuges prueban fehacientemente que el dinero entregado pertenece con carácter privativo a cada uno, o así lo declaran ambos en la escritura de compraventa, entonces podrían comprar en proindiviso con carácter privativo proporcionalmente al dinero aportado por cada uno, sin necesidad de cambiar el régimen de gananciales por el de separación de bienes. expóngalo directamente a su notario

47. con mi pareja estamos en ese momento en que  todo son dudas. queremos casarnos pronto y ya tenemos un contrato de arras para la compra de un piso. queremos pagar la cuota de la hipoteca a medias, pero el capital inicial no es el mismo ya que uno tiene mucho más ahorrado que el otro  (aproximadamente 70%-30%). ¿se puede hacer constar esta situación  sin  hablar  de  separación  de  bienes?  en  caso  de  separación,  ¿cada  uno recuperaría su parte proporcional, que sería variable con el paso del tiempo debido al pago de  la  hipoteca  a  medias?  ¿puede  esta  situación  complicar  otros  trámites  como  la declaración de la renta?

hay que distinguir entre titularidad de la vivienda y pago del precio. la vivienda será propiedad de ustedes en los porcentajes que ustedes mismos declaren ante el notario en la escritura de compraventa. ese porcentaje de propiedad o titularidad no se modifica por el hecho de que posteriormente se hagan pagos del precio aplazado en un porcentaje distinto del señalado. dichos pagos solo producirán, en su caso, un derecho de reembolso en favor del cónyuge que pagó más de lo que le hubiera correspondido por su porcentaje de propiedad. por tanto, ustedes tienen, en principio, tres alternativas:

1º) comprar en proporción a la parte del precio (no de los intereses) que calculan que acabarán pagando cada uno al final del préstamo

2º) comprar en proporción a la aportación inicial de cada uno y modificar los porcentajes de propiedad al final del préstamo, de acuerdo con lo pagado efectivamente por cada uno

3º) comprar en proporción a la aportación inicial y reembolsar la diferencia en metálico si resulta que al final alguno pagó de más

posiblemente la solución más correcta sea la primera, haciendo constar en la misma escritura de compraventa que se fija ese porcentaje de adquisición porque existe el compromiso entre ambos de abonar a medias las cuotas del préstamo. de este modo, si alguno deja de pagar no habrá ninguna duda, sean cuales  fueren  los  términos del préstamo, de que el otro podrá exigir el reintegro de la mitad de las cuotas (aunque la titularidad del piso no se vería alterada por ello; sería una simple cuestión de reclamación de dinero)

a efectos del irpf, si hacen declaración separada cada uno podrá deducirse, dentro de los márgenes permitidos por la ley, el porcentaje de las cuotas que efectivamente haya pagado, siempre que no supere su porcentaje de titularidad (si adquirió el 30% de la vivienda, solo podrá deducirse como máximo el 30% de las cuotas)

por último, tengan en cuenta que, si se casan en régimen de gananciales, los salarios e ingresos obtenidos por cada uno serán comunes al 50%, aunque solo trabajase uno de los dos

48. mi novia, separada legalmente y con un hijo de 13 años, y yo, soltero, pensamos adquirir una vivienda financiada de forma desigual y en proporción a las posibilidades económicas de cada uno. ¿qué consecuencias acarrearía una ruptura o mi fallecimiento en los siguientes casos: a) en  la situación actual, b) si hay matrimonio e hijo común, c) matrimonio sin hijo común?

al no estar casados, ustedes carecen de derechos sucesorios forzosos o legales entre sí, aunque pueden nombrarse herederos el uno al otro o  legarse determinadas propiedades,  incluida  su parte de  la  vivienda. en consecuencia, suponiendo que estén sujetos a la legislación común:

a) si usted fallece en la situación actual, serán herederos las personas que usted hubiera designado en su testamento (sin perjuicio de las legítimas que pudieran existir), y, en su defecto, sus herederos legales

b) si se casan pero no tienen hijos comunes, su mujer será su heredera legal a falta de nombramiento de heredero en testamento, siempre que no vivan los padres de usted (que tienen preferencia sobre el cónyuge). además, tendrá derecho en todo caso al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia si concurre con sus padres, o de dos tercios en los demás casos

c) si se casan y tienen descendencia común, sus hijos comunes serán los herederos legales, a falta de heredero testamentario, sin perjuicio de los derechos legitimarios que la ley les reconoce. su cónyuge tendrá derecho en todo caso al usufructo vitalicio de un tercio de la herencia. aparte de todo esto, las posibilidades de integrar en la sociedad de gananciales (si optan por este régimen económico matrimonial) cualquier bien que les pertenezca son bastante amplias, y gozan de diversas exenciones de impuestos

 

todas las entregas disponibles

las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (1a entrega)

las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (2a entrega)

las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (3a entrega)

las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (4a entrega)

las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (5a entrega)

 

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comentarios

tengo un piso comprado por mi marido y mi madre , mi marido ya falleció hace años y tuvimos que hacer la declaración de herederos hasta ahí está todo correcto, mi pregunta es: mi madre falleció hace 5 años hizo el testamento a favor mío, ya que soy la única hija,¿ que tengo que hacer para ponerlo a mi nombre'? y si no lo hago ¿cuándo yo fallezca tendrán problemas mis hijos?. esperando ser contestada reciba un saludo

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hola , tengo muchas dudas en cuanto a la situacion que tengo actualmente, me explico, soy pareja de hecho desde hace seis años , pero no estoy registrada civilmente, ya que mi pareja y yo pensabamos casarnos, pero desgraciadamente el pasado dia 30 de septiembre fallecio por lo que no hemos podido realizar nuestro sueño,ahora claro, esta el tema de la vivienda,que actualmente es propiedad de el , y tampoco hay testamento ni herederos legales , a los que me refiero niños en comun ni sus padres, por lo que si no entiendo mal recaeria sobre sus hermanas, dos que tiene, pero mi preocupacion es que claro me gustaria hacerme yo cargo de esa vivienda ya que he invertido mucho en ella y luego es la vivienda familiar habitual, ademas de que hemos pasado seis años juntos en ella , yo y mi hija estamos empadronadas en la misma, mi hija es menor de edad, la vivienda actualmente tiene hipoteca , pero aun asi me gustaria hacerme cargo yo , es posible esto???? como tengo que hacer???

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mi papa desde hace 15 años en sus escrituras de casa solo le pusieron francisco y mas sus apeidos cosa que el se llama jose francisco como le podemos hacer para poner bien sus 2 nombres correctos

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mi papa desde hace 15 años en sus escrituras de casa solo le pusieron francisco y mas sus apeidos cosa que el se llama jose francisco como le podemos hacer para poner bien sus 2 nombres correctos

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hola me llamo michel y tengo una duda..mi padre fallecio hace dos meses y mi madre tiene un piso con hipoteca y quiere poner el piso a su nombre , pero mis padres no hicieron testamento.mi hermana esta de acuerdo pero yo tengo dudas sobre el préstamo que tienen,y a mi me gustaría saber que puedo hacer

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tengo un piso comprado hace 5 años,llebamos 2años casados con separacion de bienes,mi marido tenia una empresa que ha dado en quiebra,quiere ponerme el piso solo a mi nombre,se puede hacer esto,si no puede poner su mitad a mi nombre porque me encuentro desempleada en este momento,puede poner su mitad a nombre de sumadre,

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quiero vender una buhardilla y no tengo escrituras,solamante recibos de contribución,puedo realizar la venta?

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quisiera saber si se puede hacer una sesion de derecho antes de terminar una hipoteca bancaria comose haria

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quisiera saber si se puede hacer una sesion de derecho antes de terminar una hipoteca bancaria como se haria magui_vargas@hotmail.com

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