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En nuestro resumen del año pasado comentábamos que esperábamos un año 2012 con “más de lo mismo”, y la verdad es que por desgracia creemos haber acertado, aunque con alguna luz positiva dentro de un clima general dominado por los nubarrones

Veamos punto por punto qué ha pasado en este año:

El volumen de hipotecas formalizadas sigue en caída libre

Hipotecas 2012: una de cal en medio de bancos de arena

Si pensábamos que en 2011 habíamos tocado suelo y que los bancos habían restringido tanto sus criterios de aceptación de nuevas hipotecas que la cosa no se podía poner más fea, nos equivocamos. Varios factores han influido en que este dato muestre una caída brutal, superior incluso a la caída en el número de compraventas de viviendas:

- Los bancos no han variado significativamente su política de concesión de hipotecas, en lo que a criterios se refiere, respecto al año 2011: imprescindible aportar ahorros por un 30% del importe de compra, cálculo estricto de ingresos, solicitud de avalistas…

- La continuada consolidación del sector bancario, el incremento de las tasas de morosidad, requerimientos de capital y desfase entre préstamos y depósitos han implicado que algunas entidades simplemente no den hipotecas (con la excepción de la financiación de sus propios inmuebles)

- La mayor presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, así como la necesidad de tirar de los ahorros para otros fines ha “empobrecido” a la sociedad, por lo que quien antes podría ser aprobado para un préstamo ahora no lo es, o lo es para un importe inferior

- La caída del precio de la vivienda y la necesidad de vender por una parte de la población ha hecho que aparezcan inversores oportunistas que han comprado al contado

La caída del Euribor ha reducido la carga hipotecaria a miles de familias…

Quizás la única noticia positiva del año ha sido la continuada caída del Euribor, índice al que están vinculadas la inmensa mayoría de las hipotecas existentes, por lo que cientos de miles de familias han visto cómo su cuota mensual se ha visto reducida sensiblemente

Hipotecas 2012: una de cal en medio de bancos de arena

Parece que el Euribor cerrará diciembre ligeramente por debajo del 0,55% (mínimos históricos), casi un 1,50% menos que hace un año, y muy lejos del máximo del 5,39% que vimos en julio de 2008

Esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 837€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). En idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso

Por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído tanto, por lo que el ahorro en estos casos será inferior

Pero la subida de diferenciales se ha comido esa ventaja para los nuevos compradores

Seguramente la predicción que más lamentamos acertar es que los bancos han aprovechado esta caída del Euribor para seguir incrementando los diferenciales que aplican tanto a las nuevas hipotecas como a las refinanciaciones de préstamos

Durante los años del boom inmobiliario y crediticio, la guerra por captar clientes y hacer crecer los balances de los bancos llevó a diferenciales medios del 0,50%, habiendo ofertas que llegaron incluso al 0,17%. El año 2011 cerró con diferenciales en torno al 1,50%, escalada que ha continuado en 2012, superando actualmente el 2,10% de media

La mayor caída del Euribor hace que efectivamente la cuota mensual que pagan los nuevos hipotecados es inferior, pero se trata como comentamos anteriormente de una bomba de relojería, pues dada la volatilidad del Euribor, esos altos diferenciales pueden traducirse en incrementos vertiginosos de las cuotas en unos años, aspecto peligroso que se debe tener en cuenta

Los bancos siguen aplicando doble vara de medir: ¿buscas hipoteca para un piso de mi cartera?

Desde que el impacto de la crisis se tradujera en adjudicación de inmuebles y promociones inmobiliarias para los bancos, éstos han priorizado la salida de estos activos de su balance, jugando con la poderosa herramienta de la financiación para limitar el ajuste del precio de venta: si me compras un piso mío a este precio, te lo financio todo, si no…

Casi todos los bancos han seguido aplicando esta “bonificación” para sus inmuebles, lo cual ha provocado una competencia desleal tanto con los profesionales inmobiliarios – que tiemblan cuando tienen que mandar al banco a un cliente suyo para conseguir hipoteca – como con los particulares que quieren vender su vivienda (en muchos casos, para cancelar su hipoteca actual que no pueden pagar)

2013, ¿más de lo mismo, o luz al final del túnel?

Aunque persisten muchas de las incertidumbres económicas que pesan como una losa en el mercado hipotecario (saneamiento de los bancos, carteras de inmuebles adjudicados, morosidad de las familias, pérdida de poder adquisitivo…) vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2013:

- Los bancos van a mantener su política restrictiva de concesión de hipotecas, ofreciendo dinero solamente a clientes solventes y con aportación de fondos. Los bancos intervenidos, al traspasar gran parte de sus activos adjudicados al sareb, mantendrán casi totalmente cerrado el grifo del crédito, quedando la incógnita de quién financiará y en qué condiciones los activos traspasado al sareb

- El Euribor se mantendrá en los niveles actuales, quizá con una ligera bajada adicional, pero no experimentará variaciones significativas. Esto implicará que no tendremos alegrías adicionales en nuestra revisión anual de la hipoteca, pero tampoco sustos

- Los diferenciales para nuevas hipotecas seguirán subiendo, probablemente acercándose al 2,50% o incluso superándolo. El Euribor perderá fuerza como índice de referencia en favor de las hipotecas a tipo fijo (durante toda la vida del préstamo o un plazo relevante), e incluso comenzaremos a ver hipotecas referenciadas al nuevo irs

- El volumen de hipotecas formalizadas dependerá mucho de la evolución de la economía: si como se espera el precio de la vivienda continúa su goteo a la baja, la presión fiscal se mantiene y la economía no se deteriora más, la vivienda se volverá más accesible y por lo tanto con los mismos ingresos y ahorros actuales se podrá contratar una hipoteca para un piso que ahora está fuera de nuestro alcance

En resumen, será otro año difícil, donde los hipotecados actuales apenas verán variaciones en lo que pagan al banco (eso sí, con una carga financiera muy baja) y quienes quieran buscar una hipoteca tendrán que remangarse y hacer bien los números: como decimos siempre, la decisión de comprar una vivienda u otra tiene un doble componente emocional y financiero, pero la hipoteca – más allá de la afinidad / confianza con cada banco – es un ejercicio puramente numérico, donde debemos buscar la mejor hipoteca del mercado. Comparar, entender y negociar bien sigue siendo crítico

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2 Comentarios:

Anonymous
29 Diciembre 2012, 10:31

Las entidades son las que diariamente contribuyen a la determinación del valor del Euribor con lo cual nadie se va a creer que tiran en su contra.

Curiosamente, cada vez que se reduce el Euribor, algo ya habitual desde hace un par de años, las entidades financieras amplían el diferencial a aplicar el mismo, con lo cual el cliente sigue pagando lo mismo pese a las reducciones del Euribor lo que supone que la entidad financiera paga menos por ese dinero y le gana más al diferencial aplicado. Es tan sencillo como ver esto trasladado a un paquete de caramelos. Si un banco vende un paquete de caramelos a 10 euros cuando le cuesta 5 euros, el beneficio para la entidad es de 5. Si el paquete le cuesta ahora 4 euros para ganar lo mismo lo vendería a 9 euros, pero no, lo sigue vendiendo a 10 euros, con lo cual el cliente no ve la reducción del Euribor por ningún lado y la entidad gana más.
¿Quién regula esto? Sencillamente se desprende que la avaricia de las entidades es insaciable y voraz y el caso pasa por exprimir al máximo al usuario de banca. Lo peor es que el que pague sus cuotas mensuales, y ya no hablamos de las hipotecas que tienen suelo, no ve que le quede más dinero en el bolsillo para hacer frente al resto de sus gastos mensuales.
Cualquier ciudadano de la calle, por mucho que nos vendan que las hipotecas y el Euribor baja, tiene hoy más difícil llegar a fin de mes que hace un año y, lo peor, más difícil lo tendrá dentro de un año aunque siga bajando el Euribor.
Comprar un piso hoy en dia por medio de una hipoteca es una autentica locura, por no decir tontuna, si tienes el dinero , genial ahorro, pero una hipoteca a euribor + 2.68 de indice diferencial, me parece que el santander esta por encima del 3, antes de la crisis, este valor estaba entre el 0.45 y el 1, cuando subio el euribor a mi se me encarecio cerca de 400 euros, alguien que ha comprado ahora por hipoteca, a pensado que ocurriria si subiese de nuevo el euribor, si se sale de la crisis, mejor no lo penseis..... los banqueros nunca pierden , (bueno esto es falso , si que pierden pero les rescatan los paganinis y sin rechistar)

Anonymous
31 Diciembre 2012, 18:37

El Euribor medio desde la creación del mismo es de casi un 3%. ¿Comprarías ahora porque el Euribor esté artificialmente bajo en un 0,6%? Eso sin tener en cuenta que el diferencial antes era como mucho un 0,5% y ahora se pide en torno a un 2%

Gráfica de representación del Euribor, del Euribor medio desde la creación del mismo y los tipos de cambio oficiales del bce

Con cifras oficiales se intuye que el ahorro medio para comprar es superior al 30% del precio del piso.

Gráfica de evolución del ahorro necesario para comprar en España

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