Así utiliza el banco tu hipoteca para financiarse

Da igual qué entidad te haya concedido el préstamo hipotecario y en qué condiciones lo hayas firmado: de una forma u otra, tu banco lo utiliza para conseguir más dinero y aumentar su rentabilidad. Y es que, entre los numerosos instrumentos que tiene el sector para captar financiación, se encuentra la emisión de títulos vinculados a las hipotecas de los clientes, como las cédulas o los bonos de titulización, que consisten en agrupar paquetes de hipotecas y venderlos como productos de inversión a los grandes inversores.

“Un banco es un intermediario financiero. Su única misión es pedir dinero a unos para prestárselo a otros y cuando no tiene suficientes recursos internos como para satisfacer la demanda de crédito, no tiene más remedio que acudir a los mercados de capitales a buscarlos. Dentro de esa dinámica es donde entran en juego todas las hipotecas de los clientes”. Con estas palabras resume Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, cómo utiliza la banca a sus clientes para conseguir dinero, prestarlo después y seguir generando negocio.

Entre los numerosos instrumentos de financiación que la banca tiene al alcance de su mano para encontrar capital nuevo que prestar se encuentran los denominados títulos hipotecarios que, como su propio nombre indica, están vinculados a las hipotecas (para vivienda, locales, oficinas…), han sido una de las fuentes de financiación más usadas por la banca española en los últimos años y se dividen en dos tipos: las cédulas y los bonos de titulización de activos (BTA).

Estos conceptos, tan extraños para el común de los mortales, están a la orden del día en los mercados internacionales. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el saldo vivo de los títulos hipotecarios (esto es, cédulas y titulizaciones) se situó a finales de junio en 374.600 millones de euros, una cifra que representa una tercera parte del PIB de España y aproximadamente el 55% del crédito hipotecario que gestiona la banca doméstica. Esta proporción supera en más de dos veces a la que existía hace una década.  

En qué consiste cada alternativa

A pesar de que tanto las cédulas como los bonos de titulización son títulos hipotecarios, existen grandes diferencias entre ambos. Como explica Irene Peña, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), “las cédulas son activos de renta fija (ofrecen un interés concreto) que solo pueden emitir las entidades de crédito (esto es, el sector bancario), que son los más seguros y cuya garantía son todos los préstamos hipotecarios de la entidad”.

Dicho de otro modo, las cédulas son activos que ofrecen una rentabilidad determinada a los inversores, están vinculados a las hipotecas más seguras que tiene un banco y, por si fuera poco, tienen el respaldo de toda la cartera hipotecaria de dicha entidad. “Las cédulas tienen doble garantía: por un lado, la del emisor (es decir, el banco que las vende) y, por otro, la de su propia cartera hipotecaria. Gracias a ello, los tenedores de cédulas tienen derecho preferencial de cobro sobre el resto de acreedores en caso de quiebra”, añade Peña.

Ahora bien, las entidades no tienen vía libre como para emitir todos los títulos de este tipo que quieran: la Ley del Mercado Hipotecario establece unas condiciones muy concretas. “Lo que se emiten son los valores más seguros, ya que deben cumplir requisitos como ser la primera hipoteca del cliente, no superar el 80% del valor de la vivienda (si es un local u otro inmueble, el límite es el 60%), contar con una tasación, tener un seguro de daños o tener un plazo de amortización máximo de 30 años. Una vez que el banco calcula cuánto volumen de su crédito cumple estas directrices, debe hacer una segunda criba: como mucho, puede emitir el 80% de todas estas hipotecas buenas”, puntualiza Gregorio Arranz, secretario general de la Asociación Hipotecaria Española.

Toda esta batería de condicionantes, en cambio, no se tiene que cumplir en las emisiones de los bonos de titulización, que son valores con garantía hipotecaria que el banco traspasa a un fondo para que sea éste quien los emita. En el traspaso, el banco saca de su balance estos títulos y, por tanto, jurídicamente hablando, se desvincula de ellos. “En las titulizaciones vale todo. Se puede emitir cualquier cosa y solo se obtiene el respaldo de lo que se ha emitido, por lo que en caso de que surjan problemas el tenedor no puede ir contra el resto de activos del banco, sino que se tiene que conformar con los activos incluidos en ese vehículo de emisión concreto”, asegura Arranz.

Como consecuencia de estas diferencias y, sobre todo, de las menores garantías que ofrecen los bonos de titulización frente a las cédulas, los inversores reciben una rentabilidad más elevada por comprarlos. “Cuanto más seguro es un producto, menos rentabilidad te llevas por invertir en él. Así funciona el mercado y, por eso, las cédulas están ofreciendo unos tipos de interés más bajos incluso que la deuda pública española”, añade Ignacio Victoriano, analista de renta fija de Renta 4.

Por tanto, independientemente de la entidad con la que hayas firmado el préstamo hipotecario y de las condiciones del acuerdo, tu hipoteca le está sirviendo para conseguir dinero barato en los mercados y, así, seguir aumentando su rentabilidad. Si cumple las condiciones necesarias, puede formar parte de una emisión de cédulas, mientras que si no lo es, o bien sirve de respaldo a dicha emisión o puede llegar al mercado en forma de bono titulizado.

¿Qué se emite más?

Hasta que estalló la crisis, los bonos de titulización eran un instrumento de financiación muy utilizado por la banca pero, una vez que empezaron las turbulencias económicas y financieras, las cédulas han concentrado la mayor parte de las emisiones.

“Antes de la caída del banco Lehman Brothers se titulizó mucho, pero la crisis de las hipotecas subprime (se vendieron paquetes de hipotecas de todo tipo, algunas de ellas tóxicas) estigmatizó mucho a este tipo de activos”, nos recuerda el secretario general de la AHE.  En cambio, puntualiza el experto de Renta 4, “en los peores momentos de la crisis, cuando ningún inversor se fiaba de España, ni de nuestra banca, lo único que podían emitir las entidades eran cédulas hipotecarias, porque era lo único que los inversores estaban dispuestos a comprar por la gran protección que tienen”.

autorizado

Así, mientras que entre 2012 y 2013 se emitieron unos 130.000 millones de euros en cédulas, apenas se colocaron 12.500 millones en titulaciones con garantía hipotecaria. En cambio, en 2008 se llegaron a vender en los mercados más de 70.000 millones en titulizaciones, frente a los escasos 14.150 millones en cédulas.

¿Y en qué escenario nos encontramos ahora? Sin duda, lo que más se está vendiendo este año son cédulas. En 2015 toda la banca e incluso algunas cajas han colocado títulos de este tipo y, en apenas dos meses, Bankinter, Popular, Santander y Kutxabank han captado cerca de 5.000 millones de euros en los mercados ofreciendo a los inversores unos tipos de interés muy reducidos. En cuanto a las titulizaciones, destaca la emisión de Banco Santander en junio, cuando levantó 450 millones en la primera titulización de hipotecas residenciales en España en ocho años. Estas emisiones millonarias son, según los expertos, una muestra más de que el mercado inmobiliario español está mejorando, de que la recuperación económica es una realidad y de que la confianza de los inversores está aumentando.

“Si los bancos lo están colocando bien entre los inversores (en su inmensa mayoría extranjeros) significa que el riesgo de impago es cada vez menor. La percepción es que la economía mejora, que las hipotecas se van a pagar porque los tenedores cada vez son más solventes y los inmuebles que poseen, aceptables”, argumenta Antonio Díaz-Barceló, responsable del sector inmobiliario de ONE to ONE Corporate Finance.

Así pues, gracias a la mejora de la economía, del sector inmobiliario y al programa de compra de activos del Banco Central Europeo, todo apunta a que veremos más emisiones de títulos hipotecarios. “Lo positivo del asunto es que poco a poco los bancos se están abriendo al mercado porque se está normalizando, por lo que lo lógico es que se produzcan más emisiones de cédulas y bonos de titulización”, concluye el responsable de idealista hipotecas.