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mis dos hermanas y yo hemos heredado el piso de mis padres. ellas no tienen prisa por vender, yo si. que se puede hacer?

respuestas:

para poder comentar debes

realmente nada,ya que al ser las tres titulares de la vivienda si alguna de las partes no quiere hacerlo,esta en su derecho

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es todo lo contrario. usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada

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es todo lo contrario. usted no esta obligado a permanecer en una copropiedad si no quiere continuarla. usted puede ofrecer su participacion a sus hermanas para que se la compren. si ellas no estan interesadas usted puede pedir la subasta judicial y ya vera como ellas cambian de parecer y se acomodan a la venta. si aun continuan obstinadas pues que siga el proceso y usted obtiene algo que es mejor que nada

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por favor, no te molestes en contestar incoherencias, primero informate

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lo más lógico es que tú les vendas tu parte a ellas siempre que acepten. para ello sería bueno llamar a un tasador y que ponga precio. sobre ese valor ya podeis negociar más o menos, pero creo que es la mejor salida

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somos tres hermanas y tenemos el mismo problema, hemos consultado con un abogado y nos ha dicho que un proindiviso, no puede mantenerse indefinidamente.nosotras no podemos comprar su parte y tampoco queremos malvender, cuando nos de la solución la transmiriremos

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dos hermanas una casa una vende otra no

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si eres la propietaria de 1/3 de la vivienda, y asi consta, puedes vender tu parte libremente. aunque suele ser dificil que alguien compre 1/3 de una vivienda.informate de los términos nuda propiedad y usufructo, y de cómo están repartidos en vuestro caso particular. asi sabras qué opciones tienes.eso de que no puedes hacer nada que responde el primer participante es una respuesta sin ningun sentido ni información

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parte 1

no sé si te podré ayudar. vamos a ver…entiendo que sois “propietarios en pleno dominio por tercio proindiviso”, es decir, que cada uno de vosotros posee 1/3 de la nuda propiedad y del usufructo de un proindiviso que es el piso. el mejor sistema para dividir familias

siendo tú propietario de 1/3 y tus hermanas de los 2/3 restantes, y ambas, según dices, con el mismo interés en “vender sin prisa”, estás en clara inferioridad. el peor escenario posible para tus intereses. tienes que contemplar muchas posibilidades, que llevarán en una u otra dirección según sea la relación con tus hermanas, que su interés en no vender ahora por considerarlo mal momento sea cierto, que quieran acorralarte para comprar tu parte con ventaja al saber que necesitas vender…

así, pues, en primer lugar, valora la situación y posiciona correctamente tanto tu interés como el de ellas. además, debes contar con la disponibilidad o no del efectivo necesario para liquidar el impuesto de sucesiones (quizá ya lo habéis pagado), así como del tiempo que disponéis para ello según tus padres dejaran o no testamento.una vez clarificadas en tu cabeza las posiciones de todos, se pueden dar varios escenarios, que siempre pasarán por negociar con tus hermanas o por quitártelas de en medio, según valores (tuyos, de ellas, económicos, morales…)

veamos: 1.- tus hermanas verdaderamente quieren vender, aunque no ahora porque el mercado está mal y creen que mejorará. bueno, vas a necesitar mucha cocina para convencerlas de que eso no sucederá. puedes utilizar ayuda externa (un paseo por inmobiliarias de la zona, un par de tasaciones ajustadas a mercado, muchas noticias económicas…) y las dotes de encantador de serpientes (sin ofender a tus hermanas, que seguro son santas) que vas a tener que desarrollar para conseguir hacerles ver que el ciclo cambió y que es el mejor momento para vender en bastantes años. que el mercado está claramente a la baja, y aunque los que mandan han elegido que caiga suavemente, también las plumas llegan al suelo. todo ello agravado por vuestra situación de “testamentaría” que ahuyenta a muchos compradores, ya que en el inconsciente colectivo testamentaria= mÁs problemas aÚn. sería interesante que reflejaseis por escrito, en un documento privado, redactado por abogado, y por triplicado (un ejemplar para cada firmante), el precio mínimo ajustado a la realidad actual por el que todos estaríais dispuestos a vender. acto seguido, deberías afanarte en buscar un comprador que pudiera y quisiera darlo o que se aproximara lo suficiente para satisfacer vuestras/sus expectativas. esta posibilidad te obligaría a ser muy diplomático y paciente, a remar tú solo para el interés de todos, pero merecería la pena. a priori, descarto la posibilidad de agencia, que supondría una merma en la cantidad recibida por vosotros, y por tanto mayor contrariedad para tus hermanas y mayor dificultad para llevar a buen término la operación

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parte 2

2.- tus hermanas lo que verdaderamente quieren es comprar tu parte.aquí hay dos posibilidades: que quieran comprar con justeza y con justicia, o que usen tu prisa para sacar ventaja.si quieren comprar justamente, podrías ofrecerles tu parte por 1/3 de la cantidad reflejada en el documento de compromiso de venta a que me he referido en el apartado anterior. para ti sería lo mejor.si quieren abusar de su posición de fuerza y tu necesidad, enredar para forzarte y comprar tu parte en condiciones ventajosas para ellas y malas para ti, estamos hablando de otra palabra: guerra

hasta aquí erais tres hermanos intentando obtener el mismo beneficio, era la negociación; ahora serían dos intentando abusar de uno, habría que quitarlas de en medio (figurada y familiarmente) para que no se te llevaran por delante.entonces:

3.- puedes intentar vender tu parte a un comprador exteriorsupuesto complicado, porque tienes que buscar un comprador dispuesto a: - meterse en el proindiviso con tus hermanas, y en minoría, con lo que esto comporta de sometimiento a lo que ellas decidan. - no aprovechar tus circunstancias (que llegada esta situación serían feas) para plantearte un precio de compra irrisorio. debes tener en cuenta que tus hermanas, como copropietarias del piso, lógicamente, serían de mejor derecho que cualquier comprador exterior, por lo que tendrían derecho de adquisición preferente y de tanteo y retracto. esto supone que ellas pueden quedarse tu parte por el mismo dinero que paga el comprador exterior. supongamos que incomprensiblemente aparece un comprador dispuesto a optar sólo a tu parte. entonces, debes mandar notificación fehaciente a tus hermanas informándoles de su oferta, ofreciéndosela a ellas en ese precio. si te dicen que se la quedan, bien! problema resuelto. si no la quieren, procura que te contesten por escrito o que te firmen ante notario que renuncian a su derecho de tanteo y retracto, y procedes a escriturar libremente con tu comprador presentando dicha renuncia. también pueden estar presentes ellas en el momento de la firma de escritura firmando su renuncia en ella.vamos a suponer que tus hermanas no han contestado y que a ti la necesidad te acucia. entonces ve al notario y escritura por el precio exacto que pague tu comprador, ni se te ocurra aceptar negro y escriturar por menos, porque el notario deberá notificar la transacción que se ha producido a tus hermanas, que tendrán un mes para ejercitar su derecho de retracto sobre tu venta, pudiendo quedarse ellas tu parte por el precio señalado en la escritura. si has escriturado por menos, sería lo que ellas deberían pagarte, y tú devolver la diferencia a tu comprador frustrado… o sea, más lío del que ya hay, que no es poco

4.- suponiendo que tu situación es desesperada y tus hermanas se resisten a vender, puedes recurrir a la justicia y solicitar lo que se llama "partición de la cosa común", alegando tu necesidad imperiosa de venta. si el bien es divisible (imagínate un gran piso que se pueda segregar en pequeños apartamentos), el juez podría determinar su partición física, y que cada uno hiciera con su trozo lo que quisiera porque ya serían 3 propiedades independientes.si no es divisible, el juez determinaría la venta del bien en pública subasta, con la posterior adjudicación siempre a terceros. esa sería la forma que tiene la ley de castigaros por no haber conseguido un acuerdo entre vosotros.sin duda, sería la peor opción para los tres, tanto en tiempo, que se alargaría irremediablemente, como en dinero, puesto que a la peor venta tendríais que descontar los gastos judiciales, abogados, procuradores, etc. y la familia rota

sinceramente, mejor un mal acuerdo que un buen pleito.intentad razonar los tres y buscad lo que es mejor para todos.suerte, la vas a necesitar.espero haber sido útil

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¡¡ impresionante, eres un comunicador excelente y muy documentado, he aprendido mucho en tu respuesta, ¡¡ eres genial ...!!

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muchísimas gracias.la relación filial es nefasta, y ellas no tienen ningun interes en comprar mi parte. su vision es esperar lo que sea para vender a precio alto, para mi, poco realista.he pensado que aunque pierda dinero , venderlo a unos compraqdores que compran herencias y partes indivisas para poder desvincularme de la sociedad i de los gastos que sigue generando ese piso.si puedes seguir opinando te lo agradecería.marineta

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hola, estoy en la misma situación que dicen con tu herencia, y te pido por favor que me indiques el numero de teléfono o la página web de esos compradores de herencias y partes indivisas, muchas gracias, mar

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parte 1, otra vez

vaya desastre!no me di cuenta de que eras mujer, lo siento

no conozco tus circunstancias económicas, ni si tu deseo de vender ahora es táctico o responde a una necesidad real de liquidez.en función de ello, yo iría por la vía suav, sin generar enfrentamientos aunque vuestra relación sea fatal, para intentar resolver ese problema que os afecta por igual a las tres, aunque tus hermanas no quieran verlo y actúen como si no fuera con ellas.intentaría jugar mis cartas según lo dicho en el apartado 1: diplomacia, paciencia, implicación personal, trabajo, ayuda exterior, etc., intentando siempre conseguir una buena oferta de compra o que fueran ellas mis compradoras. sin perder nunca los nervios ni el control, sin malas palabras ni malos modos. con dominio de la situación y siempre cargada de razones.para conseguir que vieran la realidad, a veces funciona plantear una reunión con intervención de otras personas de la familia: cónyuges, amigos comunes y de confianza de todas vosotras, o el abogado que llevó vuestra testamentaría… personas en suma que sirvieran para aligerar tensión entre vosotras y dar otros puntos de vista, que si son lógicos deberían ir a tu favor.en esa reunión, con serenidad y determinación, abres el abanico de posibilidades a tu alcance, y el seguro perjuicio que cualquier otra alternativa que no sea la venta inmediata del piso o la compra por ellas de tu parte supondría para todas, particularmente para ellas (tú, digamos que estás desesperada y dispuesta a todo). les haces ver lo mal que les puede pintar si un extraño entra en el proindiviso, sobre todo ese tipo de extraños, profesionales… de ello, cuyo fin es quedarse con la totalidad del bien a muy buen precio. les planteas el punto 4 (partición de la cosa común), haciéndoles ver que una subasta suele terminar en la adjudicación a otro profesional… de ello, llamado subastero, que fuerza la situación para conseguir el bien también a muy buen precio (creo que en 3ª subasta la adjudicación es por lo que quieran dar)…una vez bien espantadas, vuelve a ofrecer la venta inmediata, que tú estarías dispuesta a gestionar para facilitarlo todo, o la venta a ellas

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parte 2, otra vez

mucho cuidado con los compradores de herencias y de partes indivisas: ya sabes cuál es su negocio, y no son precisamente hermanitas de la caridad. a este tipo de gente me refería precisamente cuando te dije que cualquiera que se metiera en este lío ofrecería un precio irrisorio. además, tienen acceso a registros de morosos, lo que les permite hacerse una idea bastante exacta de la situación de los infelices que recurren a ellos, y lo usan a su favor. no se te ocurra firmar nada con ellos sin el plácet de algún amigo/a abogado/a experto/a.sí podría ser interesante que les tantearas y sacaras una oferta en firme. si valorases esta oferta como suficiente para ti, ofrece a tus hermanas tu parte en ese precio. si están tan convencidas de que se puede sacar mucho más dinero debería interesarles el chollo que les ofreces y que vendan más adelante con una fuerte plusvalía (según ellas)

finalmente, no sé si lo habéis planteado, pero… quizá estaría bien alquilar el piso un año para aminorar gastos y mientras tanto controlar el devenir del mercado inmobiliario y su tendencia en vuestra zona. incluso, un alquiler con opción de compra... transcurrido ese año, seguro que verían las cosas de otra forma

lo que no sé es si tú puedes esperar

suerte de nuevo.ya nos contarás

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si quieres vender y ellas no solitcia la disolucion del pro indiviso y tendran que vender por narices y si no les gusta tendran que comprarte

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hola:

muy buenos consejos dados, pero yo no descartaría la intervención de alguna agencia inmobiliria (seria y que tenga mucha experiencia), ya que al ser un tercero, interesado además en que se venda, podrá desde un punto de vista neutral informar de la realidad tanto de precios, como de opciones. deberá ser alguien de paz, y si es conocido de la familia mejor, ya que así no interfiere en alguna de las partes, y dará soluciones globales

las herencias suelen desunir, lo que nuestros padres lograron conseguir con esfuerzo, un patrimonio y una familia. así que lo mejor es buscar alguien tercero de buena fe que sirva de nexo de unión para un acuerdo. los abogados (aun siendo totalmente necesarios) dejarlos para una posible redacción final den cualquier acuerdo, sino acabarán liando algo más el asunto, y ganando ellos de todos modos

en cuanto al precio de venta, no hay ni mejor ni peor momento, si estais de acuerdo comprador y vendedor será su precio, pero permitemé que os aconseje dejar apartados cualquier sentimentalismo o recuerdo que el inmueble conlleve. eso no te lo van a pagar, ya que para ti representa una cosa que probablemente no tenga valor para el que compra

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existe un preocedimiento judicial que se denomina de division de la cosa comun. si el bien es indivisible o con la division desmereciera mucho en su valor, (lo mas probable en un piso), se liquida mediante una subasta publica judicial y se reparte el dinero entre los propietarios.- normalmente un piso se entiende que es indivisible en si mismo, porque ademas para dividirlo puede resultar necesaria la intervencion de la comunidad de propietarios al existir alteraciones de las cuotas de comunidad, e incluso pueden existir prohibiciones urbanisticas de crear mas unidades registrales que las que el pgou de tu ciudad prevé para el edificio donde radica el suelo.- el procedimiento judicial es el mas expeditivo pero puede resultar antieconomico con toda seguridad.- lo suyo es negociar y negociar.- una ultima cosa, si solucionais el problema no hagas nunca escritura de compraventa de las cuotas.- acude a una escritura de exticion de condominio de bien indivisible, del art. 1062 del codigo civil, que esta exenta del impuesto de transmisiones patrimoniales (7%) del valor, (art. 7-2 del texto refundido del impuesto)- lo mas que pagarias seria el 1% de actor juridicos documentados, pero si lo peleas, no pagarás ni eso. por otro lado tambien te podrías escapar del impuesto municipal de plusvalia que cada vez es mas elevado. en cualquier caso, negocia, negocia, negocia.... suerte

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es una lástima tu caso. yo estoy en el caso contrario. yo deseo comprar al otro heredero su mitad y el no desea vender ni hacer nada (por dejadez) ya que piensa que si me vendiese su parte me beneficiaria quedandome con la totalidad (envidia!) y así la propiedad se está degradando rapidamente ya que nadie la utiliza

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hola, tengo exactamente el mismo problema que vd. si diera con alguna solución, por favor, anótelo aquí. gracias

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al hilo de las buenas respuestas dadas y pensando en el caso del anÓnimo de las 14:03 me surge una duda

llegado el caso de la subasta judicial ¿no podrÍa entrar a la subasta uno de los copropietarios? supongo que sÍ, con lo que podrÍa solucionar su caso este Último comentarista comprando al precio en que quedase la puja. en el peor de los casos, podrÍa salir un tercer interesado que le ganase la puja y se quedase el piso, pero entonces se supone que al menos estarÍa vendiendo por un buen precio (mayor en cualquier caso del que Él mismo estarÍa dispuesto a pagar). no sÉ si esto que comento serÍa posible

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tendrias que hacerles ver los gastos en que van a incurrir por mantener el piso. ademas, como tienes derecho al usufructo, debes intimarlas a o bien a alquilar inmediatamente el piso, o que te abonen a ti el tercio de una determinada renta.en definitiva, hacerles ver que si no venden, les va a afectar el bolsillo.por otro lado, yo intentaria conseguir un comprador real, ya que al tener un interesado firme, estarias en condiciones de proponerles a tus hermanas un negocio concreto.humildemente

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soy negociador profesional y experto inmobiliario. todo lo expuesto por "anonimo harto de los bancos" es cierto.necesitas seguramente una persona con experiencia en casos como el tuyo (hay muchos casos así). normalmente la clave es la habilidad del negociador para despertar el interés de hacer "negocio", a tu costa, en tus hermanas.si como dices la relación es nula o casi, creo que es la mejor solución para tí. un intermediario que exponga tus necesidades y todas las opciones posibles para las partes. si, como dices, tus hermanas creen que en el futuro valdrà más, tienes mucho ganado de antemano

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sra. que no le calienten la cabeza con tanto consejo inesperto, permitame indicarle como se soluciona el problema que le representa sus hermanas:

valla ud. a su abogado de confianza y digale que le haga un procedimiento judicial que se llama division de cosa comun, el lla sabe de que va y le explicara perfectamente como concurre todo y vera como es lo mejor para ud. le deseo que tenga mucha suerte

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no, hágale caso al lumbreras que escribe "inesperto", "valla", "lla"...menudo tarugo. a ver si abre un libro de vez en cuando. y, por supuesto, no se atreva a dar consejos con su nivel

sin acritud

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marienta, está claro q necesitas ayuda de un profesional también para no consumirte en una mala relación personal. no lo dejes creyendo que no hay solución, porque probablemente sí la encuentres

un saludo

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yo tuve el mismo problema con una hermana, se lo comenté a mi abogada y me dijo que era cuestión de juzgado y que podían apelar, pero que el juez podía decretar sacar el piso a subasta, ganas menos a repartir, pero por lo menos que no se ría nadie de tí. yo conseguí mi parte amenazándola durante 6 años ( eso sí , sin meterlo a juicio) un abrazo

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yo tuve el mismo problema con una hermana, se lo comenté a mi abogada y me dijo que era cuestión de juzgado y que podían apelar, pero que el juez podía decretar sacar el piso a subasta, ganas menos a repartir, pero por lo menos que no se ría nadie de tí. yo conseguí mi parte amenazándola durante 6 años ( eso sí , sin meterlo a juicio) un abrazo

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nadie está obligado a permanecer como copropietario de una cosa común, o sea que si negociando nose arregla se va al procedimiento judicial de división que ya te han aconsejado otros.suerte

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nuestro caso es un piso que está vendido a falta de formalizar la escritura de compraventa y son 5 herederos y ahora uno de ellos 1/5 se niega a vender. tenemos una señal del comprador. que se puede hacer cuando solo de palabra se estuvo de acuerdo en venderlo. el letrero de la inmobiliaria ha estado 2 años colocado en la fachada. ¿tiene fuerza un heredero contra cuatro que si quieren venderlo?

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