abro el debate...

la verdad es que a mi me parece una buena persona, pero un buen ministro? en los trimestres anteriores en los que hasta el pp le elogiaba me parecía un exceso

cuando estuvo con felipe acabó el país en crisis y ahora también estamos en ella. dónde está su buena gestión?

que alguien me ilumine, pq no lo veo, pero puedo estar equivocada...

se empieza a ver la caída en la obra nueva... estos meses no salían en las estadísticas porque sencillamente escrituraban casas que habían prevendido hace meses sobre plano

ahora ya se les están acabando esas reservas pq están entragando las casas y comienza la travesía por el desierto. además, han dejado de construir y debería notarse...

buenas noches. he encontrado esta opinión en otro foro y me ha parecido fabulosa. espero que los más entendidos del foro nos puedan ilustrar y rebatir, o abrir opinión, quizás distinta. un saludo y felices fiestas a todos.

""""Por fin tengo un rato para abrir el hilo que llevaba pensando desde hace tiempo sobre la posible deflación que caerá sobre España en la próxima década. Espero que os sea útil y que se os haga demasiado largo. He tardado tanto en escribirlo que algunas de las consecuencias ya están pasando, jejeje, pero de todas maneras ahí quedan...

Lo primero, deciros que deflación no es lo mismo que "desinflación", es decir inflación decreciente pero todavía positiva. Con inflación las empresas y los consumidores compran con antelación para anticiparse a esperadas subidas de precios. Ese aumento de demanda presiona a la oferta y los precios suben. Las expectativas se han confirmado, por eso las compras anticipadas se intensifican llevando a más de lo mismo. Deflación es precisamente lo opuesto, siendo también universal y crónica. Los agentes la anticipan y esperan por las bajadas para comprar. El resultado serán las subidas de inventarios en almacén y exceso de capacidad de producción, que llevará los productores a bajar precios. Una vez más, las sospechas se confirman y los compradores forzarán a que el ciclo se refuerce más aun.

La tasa de inflación, a pesar de relativamente alta en los últimos meses, lleva cayendo desde los 80 y es muy posible que siga cayendo hasta llegar a valores negativos. Las fuerzas que están llevando España a la deflación están ya en marcha y, a no ser algún giro inesperado, la deflación que pocos esperan será realidad dentro de poco. Ojo, la deflación no tiene que ser necesariamente el diablo de los años 30. La deflación ha ocurrido en España en el siglo XIX sin colapsos financieros ni hundimientos de consumo y de empleo.

LAS FUERZAS QUE LLEVARAN A LA DEFLACIÓN:

- ESTADO. El gasto del estado, el déficit y la deuda pública están en mínimos históricos. Hay que recurrir a datos de hace más de 100 años para encontrar estos niveles de deuda muy reducida (menos de 40% del PIB, una de las más bajas de Europa), superávit y gasto decreciente del estado en porcentaje del PIB por primera vez en la historia. Menos gasto (o gasto constante) significa menos consumo público y por ende menos inflación. Esto se podría contrariar con más gasto público, más déficit y más deuda para compensar los efectos de la recesión, pero el gobierno tiene muy poco margen en este dominio debido al Pacto de Estabilidad y Crecimiento. Además el Estado ya no es elefante omnipresente de los 80.

recomendación sobre cómo seguir el foro nuevo

llevo días usando el foro y puedo decir q ya lo tengo más o menos controlado, por lo que comparto experiencias y recomendaciones por si le sirven a alguien

1) lo primero que hago al entrar es leer las noticias de la portada y si me interesa alguna la leo y comento

2) para seguir las conversaciones, lo más cómodo es pincha en el menú verde de arriba donde pone foro que te lleva a lo último que ha dicho la gente, sea donde sea

esa sección es como el foro antiguo pero más rápido pq está en la primera página lo último q se ha dicho. aunque parece un lio pq se mezclan comentarios de noticias es mejor q el foro antiguo, pq antes pasaba lo mismo, pero no había referencias a si pepito estaba comendando lo que había dicho juanito sobre las oficinas o estaba respondiendo a joselin en el precio de la vivienda en vallekas

por eso, esa sección es muy interesante y rápida

3) después ya si quiero seguir a alguien pq me interesan sus comentarios, me lo guardo como contacto y sólo tengo que entrar en mi blog, entrar en mis contactos y pincharle para entrar en su blog

digo todo esto por si sirve a alguien. ya os digo, lo general es seguir las noticias de portada (para estar bien informado de todo) y después los comentarios por el foro

Señores, como operador de mercados que soy, negocio todos los dias precios de cosas que nadie sabe a ciencia cierta lo que valen. Algunas operaciones salen hacia delante y otras no. Para aquellos que les interese, comparto con uds. mi experiencia:

El arte de la negociación de precios es como un tango que bailan dos personas.

Si la música es mala, sólo los principiantes bailan.

Si la música es aceptable, ambos bailarines tienen algo que bailar y que demostrar.

Si la música es buena ambos bailarines tienen que ser buenos, ya que si uno de los dos no da la talla, el otro le abandona.

Aquellos que tengan una mala casa en una mala zona, van a tener problemas para encontrar pareja de baile y por ello van a tener que bajar mucho sus precios para conseguir llamar la atención de un comprador y algo más para conseguir que firme.

Aquellos que tengan una casa normal en una zona común, experimentarán bajadas en función de la necesidad real que tengan de mudarse de domicilio. Si el barrio era de especuladores tendrán bajadas fuertes para conseguir comprador y el descuento será importante. Si el barrio tiene su propia demanda interna producida por los cambios generacionales, la bajada no será tan acusada y el comprador tiene que saber conformarse con una rebaja menos llamativa que la que alimentan los titulares.

Aquellos que tengan una buena vivienda en una zona valorada es porque sus actuales propietarios son también bailarines que aprecian y han pagado por tener buena música. El que quiera aprovechar para comprar una buena casa en estos tiempos de crisis, tiene que estar a la altura de la negociación y saber extrapolar que una rebaja del 35% en un barrio malo, quizás corresponda a un 10% en un barrio exclusivo. 

Para todos aquellos que buscan operar en este mercado, no olviden que una mala sensación en la negociación es suficiente para que la operación no salga adelante y tu pareja te abandone en plena pista de baile. El vendedor ha de enseñar sus cartas pero el comprador tiene que saber demostrar que conoce lo que compra para que ambos puedan irse a su nueva casa con la satisfacción de haber bailado un tango en condiciones. 

Las gangas, como siempre estarán en las subastas y en los quebrados... pero que nadie sea tan ingenuo de pensar que, alli donde se pueden encontrar gangas, también se encuentran los profesionales de las mismas. Así que, áquel que piense que las va a cazar simplemente porque es más avispado que los demás, lo primero que tiene que hacer es desconfiar de su propio juicio.

En cuanto a como de largo es este ciclo, eso nadie lo puede saber. Depende completamente de si Occidente es capaz de relanzar una vía de creación de valor pronto o si por el contrario tardará más tiempo. Mi opinión es que Europa en esta ocasión tiene una mejor baza que EEUU, ahora bien, el caso de algunas regiones españolas puede ser peor. En cualquier caso, la vida sigue y como decimos en mercado, "el último duro que se lo lleve otro". Las necesidades de cada uno siguen siendo las mismas y tienen que seguir siendo satisfechas así que cada uno que baile la música que sabe o puede bailar. Porque lo importante en todo esto es que se baile.

Buena suerte a todos!

http://www.newhomessection.com/blog/real-estate/new-homes-sales-and-inventory-decline-average-sales-price-up/comment-page-1/

PD.- Existe un error en el cálculo, que fue realizado para 1.100.000 unidades. Con 100.000 viviendas más de obra nueva, existiría inventario para los próximos 4,62 años.

Por favor, hay que leer lo que firmais. Toda hipoteca dice con que periodicidad se revisa la cuota y cual euribor se usa (o sea, su antelacion). Si toco revisar a finales de noviembre (antes del 20) probablemente se reviso con el euribor de septiembre (5.384) y si fue despues del 20, con el de octubre (5.248). Alguien arriba sugeria que las autoridades deberian intervenir para eliminar el diferencial ??? acaso esperais que los bancos pasen a funcionar como ong y no ganen dinero por prestar dinero ??? el euribor es lo que le cuesta a mi banco el dinero que me ha prestado, y el diferencial es lo que gana mi banco prestandomelo. O sea si mi banco me presta el dinero a un diferencial de 0.45%, cuando el euribor este a 4.5%, la ganancia de mi banco sera un diferencial/euribor=10%, por eso a los bancos les encanta prestar dinero cuando el euribor esta bajo porque mayor es su ganancia.

mi trabajo consiste en analizar la evolución de los diferentes mercados de obra nueva a nivel nacionea e internacional.

Todos sabemos que los datos se pueden maquillar como a uno le da la gana, dependiendo de las necesidades del momento, pero con los datos en la mano puedo asegurar lo siguiente.

1º Corona de Barcelona y Barcelona cierra el año con bajadas entre el 7 y el 10%, con bajadas puntuales de algunas poblaciones cercanas al 13%. Esta al día la oferta, el descuento o el regalo en el cierre de las operaciones. Esto es importante, una cosa es lo que pide el promotor y otra diferente como se acaba cerrando la venta.

2º En Madrid puedo dar como referencia el PAU de Vallecas, será un proyecto que una vez finalzado , equivaldrá a una ciudad de unos 80.000 a 100.000 habitantes,  una vez analizadas un total de unas 5000 viviendas en construcción , aquí cerraremos el año con unas bajadas medias del 8%. El 2007 cerro con un crecimiento de precio 0% con lo cual por el efecto inflacionista equivale tambien a una perdidade valor.

Destaco este PAU, porque la práctica totalidad de grandes promotores nacionales estan comercializando viviendas allí, los que sean de Madrid conocerán muy bien el centro comercial de casetas de ventas que allí hay. Es casi una feria inmobiliaria permanente.

Las ofertas allí estan a la orden del dia y por volumen y presencia de promotores de renombre es un dato muy a tener en cuenta.

En definitiva hemos pasado de la necesidad de bajar los precios de la viviena a maquillar las bajadas, como todo en esta vida los extremos simpre nos alejan de la verdad.

Creo que debido a la escasa oferta de vivienda que se inicie en este año (unas 150.000, cuando España admite unas 500.000.), se puede dar en buena parte de españa un frenazo a la caida de precios, relamente el promotor ya esta tocando suelo en lo que se refiere a bajada de precios y los bajos tipos de interés animarán algo la venta, que esta en estos momentos lamentablemente bajos.

Digo lamentablemente bajos por los despidos que esto esta provocando, en uno de los sectores sociales menos favorecidos, los inmigrantes.

Los excendentes de vivienda siempre han existido, quiero decir que cuando se dice que faltan por vender 800.000 viviendas es un dato sesgado, siempre ha habido al final de año stock de vivienda sin vender, de media entre 250.000 y 350.000, con lo cual no es tanta la vivienda que sobra y además está localizado en determinadas provincias y tipos de producto, como pueda ser el turístico residencial, entre otros.

En otros puntos de España incluso se pueden dar bajadas mas sangrantes, pero no creo equivocarme si ciframos en una bajada de un 6-8% a nivel nacional.

Esto no quiere decir que toda una promoción se ha vendido con ese descuento si no una parte del total de ventas, con lo cual, puede que el descuento final aplicado a  la  obra una vez realizada la media de las ventas sea inferior a los % antes mencionados.

Lo cierto es que un español en estos moentos puede adquirir una vivienda de nueva promoción de media con un descuento del 8 % respecto al año anterior y en casos puntuales pueden llegar hasta el 20 %, hasta cuando durará esto? Creo que después del final del verano del 2009, los precios se estabilizarán.

Hablo con conocimiento de causa, podría citaros obras concretas en casi todas las comunidades autonomas

Con lo cual si alguien se anima a comprar algo y los sres banqueros tienen a bien soltar el dinerito, este sería un buen momento para tratar de dar una última vuelta de tuerca, porque no creo que duré mucho más. Lo logico es que una vez se frene la caida de precios, reemprendamos la senda alzista moderada , pero que nadie olvide que después de las crisis ha venido siempe unas alzas fuertes. Entendería que a lo largo del 2010 recuperaramos todo el terreno perdido y eso representa un crecimiento del 8% mínimo.

Es absurdo desear que las viviendas bajen, porque todos o casi todos tenemos una propiedad, que se ve afectada por estas bajadas y los que no las tienen pueden llegar a heredarlas, porque el sentimiento de propiedad es inusitadamente poderoso en España.

El acceso a la primera vivienda es una problema que no puede solucionarse a costa de cargarse a uno de los sectores fundamentales de la nación. Si hubiera voluntad real de la administración podría haber soluciones.

El limite de las bajadas se esta agotando ya, pensemos que un promotor medio tiene sus viviendas hipotecadas entre un 70 y 80 %, mas allá deja de ser negocio, descuentos que se oyen del 50% son leyenda urbana, yo se de uno  que lo compro, me lo dijo un amigo ,que lo sabe de buena fuente...

Muchos proyectos de envergadura se los estan quedando las entidades financieras que volverán a ser las grandes inmobiliarias del pais. Como años atrás, luego se las vendieron ahora recompran, en fin una rueda que gira y seguirá girando siempre así.

Perdonar el rollo

Me quiero presentar a todos vosotros, como un profesional inmobiliario, que a partir de ahora adquiero el compromiso de escribir regularmente sobre asuntos relacionados con el sector inmobiliario y otros temas que para mí y espero que para vosotros puedan ser de interés.
Os invito a colaborar en el blog con ideas, experiencias y lo mejor de vosotros.

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Quiero empezar el mi blog en idealista news escribiendo sobre el paron en el número de compra ventas de viviendas en España, que en mi opinión ha llegado a un limite insospechado.

El número de transaciones de viviendas de segunda mano en el año 2005 era de 47.000 viviendas mensuales en toda España, según las estadisticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda.

Actualmente, el número de transaciones que se estan realizando es de 19.000 viviendas mensuales, tambien según las estadisticas del Ministerio. En ambos periodos estaban y están incluidas las trasmisiones por herencias, donaciones y permutas que se calculan en 6.000 mensuales.
Puedo afirmar por tanto que el número mensual de compra ventas de viviendas de segunda mano era de 41.000 en el año 2005 y actualmente es de menos de 14.000.

Un dato muy importante y que no se tiene en consideración, es que en ambas estadisticas estan incluidas las adjudicaciones de viviendas que los bancos estan adquiriendo como consecuencia de los embargos judiciales por impago de las hipotecas.

Este dato, el número de adjudicaciones por parte de los bancos y demás entidades financieras, es un dato que curiosamente no se encuentra publicado en ningún sitio, es más, no hay ni tan siquiera una estimación al respecto. Actualmente estoy solicitando información a las entidades y me encuentro con todo tipo de cifras pero ninguna sobre el número de adjudicaciones. El mes pasado acudí a un juzgado hipotecario de Madrid para constatar el elevado número de adjudicaciones que los bancos están padeciendo, y digo padeciendo por el problema que les supone.Los subasteros no acuden a la puja y es el banco el que se adjudica finalmente la vivienda.

Si a las 14.000 compra ventas mensuales le restamos las adjudicaciones de viviendas a las entidades financieras por impago de hipotecas, nos da un panorama desolador, un mercado absolutamente parado donde los españoles que quieren vender su vivienda no obtienen ni tan siquiera ofertas. Lo dicho, el mayor paron inmobiliario de la reciente historia de España

En mi opinión el Gobierno debería de reducir el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales que actualmente es del 7%, muy superior a la media europea y no digamos a EE UU, donde no llega ni al 1% en muchos estados. Además con esa medida fomentaría la movilidad profesional a otra población, muchos ciudadanos no se cambian de residencia porque saben que un cambio de casa les supone un gasto del 9% del valor de su vivienda.

Es imprescindible que con urgencia, las entidades bancarias reduzcan las severas restricciones que mantienen para la concesión de hipotecas, dichas restricciones están ahogando al sector.

Hace dos años, previendo lo que me venía encima, estuve en una “Sell a bration” en Las Vegas, en un viaje excelentemente organizado por UCI. El objeto del viaje, era asistir a unos cursos sobre “Como vender un inmueble en un mercado a la baja”  Contacté con profesionales inmobiliarios americanos con gran experiencia y éxito en la venta de inmuebles en mercados a la baja.

hace unas semanas leí en la revista Inmobiliarios, tambien de UCI, un artículo de Michael Selvaggio, presidente de CRS, sobre “Qué hay que hacer para vender en mercados a la baja”, con el que coincido totalmente.

En España hasta hace poco tiempo los precios subian  prácticamente todos los meses de una manera constante. Una buena estrategia en ese tipo de mercado, el de hace unos pocos años, era poner un precio un poco más alto que el precio de mercado… y esperar a que el mercado lo alcanzara. Un piso alto de precio, en solo unos meses se ponía en precio y se vendía. Es decir, poner un “precio adelantado” al mercado . Si el mercado está subiendo, poner un precio un poco superior al último que se pagó, esperando así a que la demanda lo alcance.

Ahora bien, si el mercado está bajando,  el precio adelantado de venta  hay que fijarlo un poco por debajo del último precio de la última venta. Sí , más bajo.  Algo que era imposible pensar y a lo que no estamos acostumbrados.

En la actual situación en España, bajando los precios y con las  expectativas actuales del mercado, con una clara tendencia a la bajada de precios, los propietarios, si realmente quieren vender su casa…, tienen que ajustar el precio de venta por debajo del último precio de mercado. Si se resisten, como muchos se están resisitiendo, no venderán.  Si en los próximos meses quieren volver a intentar vender su casa obtendran un precio muy inferior al que hubiesen obtenido hoy.

Mis clientes me preguntan: ¿Cuánto bajo los precios…, qué porcentaje…? Mi respuesta es la misma que da el presidente de CRS, ¿Cúando fué la última vez que corristes a una tienda porque había rebajas del 5 %?

El mensaje que doy es:

Si de verdad quieres vender hoy y obtener el mayor precio que admita el mercado, tienes que reducir un porcentaje  importante al precio adelantado.

La siguiente pregunta que me hacen es: ¿Qué porcentaje?

Mi respuesta es:  Con las expectativas actuales el porcentaje tiene que ser muy alto y depende de distintos factores teniendo en cuenta las condiciones objetivas del piso; ubicación, conservación, metros y su distribución, altura, luminosidad… De lo contrario, ten por seguro que no se venderá.
 

por cierto, oigo muchas quejas de que los bancos le están cogiendo datos de meses pasados a la hora de reviasar la hipoteca y no se benefician de la reducción que anuncian los medios

1) no creo que ningún banco lo haga mal, simplemente está firmado. toca esperar un año más

2) si no te quieres cruzar de brazos, conviene que hagas números y te decidas a actuar. me explico:

si tienes una hipoteca de 300.000 euros a 25 años, no es lo mismo estar pagando un año el euribor de noviembre (4.67%) que el de enero (2.65% aprox). en euros estamos hablando de una diferencia de 340 euros al mes o unos 4.000 euros al año

es un dineral, por lo que debes hacer es ir a dos bancos y que te hagan una oferta vinculante para cambiarte. con ellas vas a tu banco y dices que estás dispuesto a cambiarte ya (siempre q te salgan los números)

el de tu banco seguro que mueve ficha, sobretodo si eres buen pagador