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Autora: Silvia velasco navarro. experta en mediacion de conflictos empresariales e inmobiliarios de la costa del sol.

algunos ayuntamientos como el de getafe y comunidades autónomas como la junta de andalucía promueven sendos proyectos similares para favorecer que con la entrega de la vivienda se den por finalizadas las obligaciones de los hipotecados. en el caso de getafe impulsan la mediación desde 2011 y ha tomado la decisión de adherirse a la resolución de la comisión ejecutiva de la federación española de municipios y provincias, femp, de 22 de febrero del 2011, por la que se propone al gobierno y a los grupos parlamentarios, el análisis de las modificaciones normativas oportunas, para que los procesos legales de ejecuciones hipotecarias iniciados por las entidades bancarias, puedan finalizar con la entrega del inmueble, considerando saldada la deuda en su integridad.

estudios recientes sobre la situación actual de la vivienda en españa denotan la falta de previsión por parte de algunos sectores (banca y promotores) de la decadencia de un sistema financiero, frágil e inestable en la que se asentaban la construcción. no podemos dejar atrás la falta de regulación bancaria, el desconocimiento por parte de los usuarios y ciudadanos de productos bancarios como los swaps, cláusulas suelo, refinanciaciones, moratoria hipotecaria…

ante tal avalancha de desdichas, pocos profesionales han sido capaces de arbitrar de manera privada y con rigor la practica de sistemas alternativos de resolución de conflictos que tuviese en cuenta estos factores, y que además viese esta “contienda” desde un perfil humano, solidario pero al mismo tiempo desde la responsabilidad de todos los afectados, porque incluso la banca esta afectada y con muy mala prensa por cierto debido a los abusos cometidos.

los principios rectores de la mediación están basados en la necesidad de equilibrar estas posiciones a veces tan distante entre banca y usuario. realmente se podría encuadrar esta disciplina como negociación asistida ya que entraría dentro de la mediación civil y mercantil, cuyo proyecto de ley esta a punto de ser aprobada por el gobierno. se plantea pues quien podrá ser objeto de intervención en esta materia y realmente hay multitud de profesionales que podrían apoyar la mediación en procesos civiles y mercantiles a través de formación especifica en mediación y negociación, posiblemente en pocos meses, diversos colectivos se sumarán al carro cuando salga la ley.

existen otras controversias derivadas de la situación actual inmobiliaria que no debemos pasar por alto, entrega de llaves aplazadas, empresas constructoras en concurso con conflictos en los compradores de vivienda, desalojos por impagos de alquiler, embargos hipotecarios.. y un sin fín de situaciones típicas que nos ha dejado la crisis inmobiliaria y que visto desde la perspectiva del derecho no puede dar respuesta ni rápida ni justa a los afectados.

la figura del mediador de conflictos esta siendo impulsada , antes casi inexistente y por esta razón, en la búsqueda de los mismos como expertos en resolver controversias inmobiliarias ahora encaja en un nuevo espacio de mediación, que no de intermediación, esto no da a confusión entre ambos términos, ya que el primero es un facilitador o guía que favorece la aparición de soluciones mas idóneas para los implicados, mientras que el segundo sugiere una labor mercantil con representación de una de las partes.

finalmente deseo subrayar la necesidad de incorporar a nuestras leyes, del mismo modo que lo han hecho por ejemplo en eeuu la figura del mediador en situaciones de dificultad hipotecaria, pues este “consejero de vivienda” podría evitar situaciones de desigualdad y la exclusión social que se esta produciendo. intentaremos hacer llegar esta iniciativa a donde corresponda en los próximos meses mientras discute la subcomisión parlamentaria en el parlamento sobre soluciones para los embargados…

descarga del programa:

http://www.ub.edu/mediacioncivil/imagenes/imprimir.pdf

los próximos días 14 y 15 de junio se celebran unas jornadas organizadas por la universidad de barcelona, donde se expondrán los cambios, soluciones y concienciación sobre la actual problemática de la vivienda y la necesidad de atender el aumento de embargos hipotecarios en españa desde el inicio de la crisis económica.

juristas, representantes del cgpj (consejo general del poder judicial), catedráticos y mediadores tratarán de encontrar algunas salidas institucionales y legislativas para afrontar una de las mayores crisis sociales que afecta a un gran numero de la población.

el pasado mes de abril la generalitat catalana a través de su representante carles sales, secretario de vivienda, hizo público que dentro de su agenda parlamentaria tenían previsto incluir la mediación para los ciudadanos que sufriesen las consecuencias de un embargo hipotecario. una de las propuestas se asentaba en el estudio de crear nuevas vías de arbitraje previa al embargo, y que se podrían aplicar estos modelos de mediación que ya están funcionando en europa entre entidades financieras y ciudadanos.

el tratamiento mínimo al que se le ha concedido hasta ahora en asociaciones de consumidores, por no estar contemplado en esta materia, dejaba en la indefensión a miles de hipotecados, de este modo el carácter obligatorio al que se pretende llegar implicaría cambios normativos tanto en comunidades autónomas como a nivel nacional, motivo por el que se debatirán estas cuestiones en las jornadas mencionadas.

los embargos hipotecarios son un gran paso atrás en los principios que regulan los derechos básicos de los ciudadanos y en la práctica supone un aumento considerable en los gastos de servicios sociales de ayuntamientos sin dejar atrás el daño emocional familiar y la condena a los implicados con deudas hipotecarias al tener que seguir respondiendo de sus bienes presentes y futuros. tratar de llegar a tiempo es muy importante , y claro está la introducción de estas medidas solo se aplicarían en viviendas de primera residencial (vivienda familiar habitual) según declaraciones de carles salas a tv3 esta primavera.

en andalucía se están promoviendo iniciativas similares y en el canal sur el pasado mes se comentaron estas cuestiones en el programa objetivo abierto donde se expusieron las ultimas sentencias sobre dacción en pago, hipotecas a medias en divorcios y expertos del sector analizando la actual situación hipotecaria en españa, tuvimos el honor de compartir como expertos en la materia el programa grabado en sevilla. se adjunta el enlace al programa de canal sur:

http://www.canalsuralacarta.es/television/video/presenta-blanca-rodrigue...

Autora: silvia velasco navarro, experta en conflictos empresariales e inmobiliarios
http://todosobreconflictos.blogspot.com

estos dos últimos meses han sido muy activos en lo referente a la discusión parlamentaria sobre la necesidad de poner a debate la problemática hipotecaria a raíz de las ultimas sentencias judiciales ,la daccion en pago y las cláusulas suelo hipotecarias. por este motivo y tras dos semanas de negociaciones parlamentarias en el mes de abril las deliberaciones de psoe, ciu, pnv, erc-iu-icv y mixto se ha dado luz verde a la creación de la subcomisión prevista para el próximo 4 de junio.

según pere macías, diputado de ciu que preside la comisión de vivienda, ha fijado para el próximo 4 de mayo el debate y votación para dar vía libre a la creación de este órgano parlamentario, que está previsto sea ratificada una semana después por el pleno de la cámara baja.

esta subcomisión tiene entre sus cometidos estudiar los "elementos de mejora" en el sistema hipotecario español y "en particular" respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas "abusivas", con la previsión de que pueda iniciar sus trabajos a partir de junio y tener cerrado un paquete de recomendaciones en diciembre.

la subcomisión tiene 6 meses de plazo para remitir un informe que será elaborado por la comisión de vivienda y se enviará posteriormente al pleno de la cámara para su aprobación y presentación al gobierno por parte de los grupos parlamentarios y todo ello antes de que se acerquen la convocatoria de las próximas elecciones de 2012.

comparecencias a puerta cerrada.

hasta entonces, los grupos recibirán a representantes de todas las partes en una serie de comparecencias a puerta cerrada que tendrán como foco de la discusión la posibilidad de establecer un sistema de dación en pago de las hipotecas, que permita saldar los préstamos sólo con la entrega de la vivienda.

esta idea divide a los grupos parlamentarios, ya que mientras que psoe y pp se muestran en contra por el impacto que tendría en las cuentas del sistema financiero, especialmente en un momento en el que afrontan un complicado proceso de reestructuración y recapitalización, ciu y las minorías de izquierda son favorables a esta posibilidad.

postura del gobierno:

el gobierno considera que la imposición de un modelo de dación en pago en los préstamos hipotecarios, que permitiera saldar la deuda sólo con la entrega de la vivienda, tendría un "impacto directo muy profundo" sobre el sector financiero, al reducir el valor de la garantía inmobiliaria en españa, "tradicionalmente muy cualificada" precisamente porque incluye la garantía inmobiliaria y personal. además, aduce que ese nuevo sistema limitaría "autonomía" de las entidades para decidir "libremente" las condiciones de los préstamos.

mientras tanto, el gobierno afirma que sigue trabajando en la elaboración del informe para cuantificar el impacto de la dación en pago en el sistema financiero que la cámara baja le encomendó el pasado mes de junio, si bien ha superado ampliamente el plazo de tres meses que se le concedió

esto es así por el "principio de autonomía" de la voluntad de las partes, ya que los contratos de préstamo hipotecario son "consensuales" y las entidades financieras "deciden libremente con quién contratan y las condiciones en que lo hacen", según el gobierno.

según declaraciones de jose luis rodriguez zapatero

“ dice estar dispuesto a tomar nuevas medidas para facilitar el pago de la hipoteca a aquellos que sufren las dificultades más "graves" provocadas por la crisis económica, el gobierno considera "suficientes" las ya adoptadas para prevenir y reducir las consecuencias del sobreendeudamiento”

en concreto, señala que se ha actuado en distintos frentes, como son la transparencia, solvencia y procedimientos de ejecución hipotecaria y que todas las medidas "debe conjugarse" con el respeto al principio "de la libertad de contratación", que permite a prestatarios y entidades contratar productos adecuados a sus intereses.

tengamos pues fé en que las actuaciones y deliberaciones parlamentarias abran un nuevo espacio de negociación y se mejore la situación de miles de hipotecados.

lA SOCIEDAD SIENTE AGOTAMIENTO Y CANSANCIO DESPUES DE LOS ABUSOS BANCARIOS, LA ESPECULACION FINANCIERA, LA FALTA DE ACTUACION POR PARTE DEL GOBIERNO, LA FALTA DE PROFESIONALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN HAN LLEVADO A QUE LA MAYORIA DE CIUDADANOS NO ENCUENTRE SOLUCIONES VIABLES A SU VIDA FAMILIAR Y PERSONAL.

ADECUAR LOS PROBLEMAS INDIVIDUALES A CADA FAMILIA, ESTUDIAR VIABILIDAD DE SUS HIPOTECAS, ENSERÑARLES HERRAMIENTAS EFICACES PARA NEGOCIAR CON ENTIDADES BANCARIAS, EN DEFINITIVA, ADAPTARNOS A LOS CAMBIOS REQUIERE DE APOYO PROFESIONAL.
WWW.MEDIADORDECONFLICTOS.COM UTILIZA LA VIDA DE LA NEGOCIACIÓN Y MEDIACION PARA AFRONTAR ESTOS RETOS ACTUALES Y SALVAR FAMILIAS EN APUROS.
eL SIGLO 21 ES EL SIGLO DE LA DIPLOMACIA Y DE LOS ACUERDOS, DE LA BUSQUEDA DE SOLUCIONES CONSENSUADAS QUE PERMITAN DEVOLVER LA DIGNIDAD TRAS EL CRACK FINANCIERO.