Buenos dias: Por eso los españoles que se fueron a trabajar a alemania, vivian en barracones de animales en los que les colocaron unos catres. Como vivirian que los matrimonios no podian ni tener relaciones sexuales, se tenian que ir los domingos a un hotelucho.

Pero lo curioso es que cuando se fueron los trabajadores españoles de los barracones los volvieron a adaptar para animales o los abandonaron hasta su ruina. por cierto en esos reportajes tambien decian que los españoles se refugiaron en centros, porque no eran aceptados en bares y cafeterias por muchos alemanes y tristemente me recordaban como muchos españoles tratan hoy a inmigrantes en nuestro pais

Esto tambien se ha visto en tve.

No obstante estos dias han salido en tv los bloques de trabajadores de la zona oriental, estan demoliendolos o en ruina, tambien cuentan que hay dos alemanias una que vive de los subsidios y otra que esta cansada de pagarlos.

por favor seamos serios y responsables, que eso de "pepe vente a alemania, que aqui atan los perros con longaniza" ya picaron muchos.

bUENOS dIAS: Lo primero que había que conocer es si en esa expresión de con todos los gastos, realmente se incluyen todos los son, que a titulo informativo le recordaré los más representativos:
estudio geotecnico
Proyectos
honorarios de arquitecto, aparejador e ingeniero (en su caso)
Seguridad y salud
honorarios de control de la obra
Honorarios de direccion de obra de arquitecto, aparejador e ingeniero
vigilancia y Seguridad de la obra
honorarios de notaria, registro e impuestos de la compra del solar
honorarios de notaria, registro e impuestos de obra nueva y división horizontal
honorarios de notaria, registro e impuestos del prestamo hipotecario
honorarios de notaria y registro de actas de disposición
honorarios de notaria y registro de acta de finalización
honorarios de tasación y verificaciones periodicas
Comisión de apertura del prestamo
intereses del prestamo
Licencia de obras y tasas
Licencia de vallado y tasas
licencia de instalación de grua y tasas
licencia por ocupación de vias publicas y tasas
licencia de primera ocupación y tasas
Impuesto de actividades economicas
impuesto sobre incremento del valor de los terrenos
instalacion de vallado de obra
seguro decenal
seguro todo riesgo de la construcción
seguro de responsabilidad civil
honorarios de Oficina tecnica de control
gastos por ensayos de materiales
publicidad y propaganda
gastos comerciales y material comercial
oficina comercial
personal comercial
gastos generales de promotora - oficinas, administración, dirección, electricidad, telefono, etc....
primera limpieza de las viviendas
Servicio postventa
etc........

A la valoración de todo eso tienen que sumar el coste de ejecución material y el beneficio del contratista y verán donde se quedan los 900 €, si la obra tiene un mínimo de calidad. Pero no acaba hay, a esa cantidad hay que sumar el valor del terreno, las obras exteriores como son los jardines y piscinas comunes de los edificios o las vallas y aceras en los chalets y a su resultado añadan el beneficio empresarial del promotor y verán cuanto les resulta.

Por si les sirve de ejemplo y meramente de ejemplo yo tengo en el mercado chalet con 250 m2 de parcela y 170 m2 de construcción de calidad y diseño, a un precio de 1.250 € el metro construido de vivienda. Asi que amigo exbancario esta descubriendo la penilicina en 2.009.

No quisiera desilusionar a ningún promotor, pero ¿han visto la cantidad de inmuebles que ya venden los bancos? lo hacen en la página principal de sus webs, con folletos en sus oficinas, o como sea, pero con luz y taquígrafos.
Con lo que yo les pregunto: si un banco tiene pisos embargados y no tiene liquídez, cuando un señor vaya a buscar una hipoteca (posible cliente/comprador) para un piso muy barato que ha encontrado, ¿no ven que le diran que para ese piso no tienen crédito, pero sí para los que venden ellos? de esta manera se quedan igual (siguen teniendo el piso), pero con la diferencia que entonces tendrán otra familia dispuesta a trabajar 30 ó 40 años para ellos. de la otra manera tiene que desembolsar el dinero para otro inmueble como los que ya tienen muchos
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Buenos dias: Si el prestamo del promotor está en otra oficina o entidad, si podria ocurrir eso. ahora bien si esta en esa entidad, ese director deberian mandarle a la calle. le cuento un caso real muy reciente. un promotor lleva a un cliente a su banco para tramitar la subrogación, pasa el tiempo y llama al comprador y le dice que no va a comprar su vivienda, que el director le ha ofrecido una de segunda mano más interesante que la suya. Obviamente el calificativo que merece ese director es de sinvergüenza. El promotor no se ha quedado quieto, se ha puesto en contacto con la dirección general y ha expuesto el caso, el director hoy esta de cajero en un pueblo a 50 km de su anterior sucursal.
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por lo que todos aquellos que tengan líquidez podrán comprar barato, los particulares, y aguantar,
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Aqui tenemos a otro experto, que da consejos faciles cuando el dinero que se juega es el de otro. Sabe ud. eso que dicen los viejos, por sabios --- "mas vale pajaro en mano que ciento volando" -------
Asi que amigo cuidese de dar ese tipo de consejos, si los da en este foro, como no tenemos su nombre y dirección, nadie le podra decir nada. Pero tenga mucho cuidado si se lo da a un cliente, si realmente es ud bancario, porque ese sabrá su nombre y dirección y le podrá decir cuatro cosas.

Buenos dias: Amigo cinico, en esta vida es muy fácil hacer pronosticos gratuitos, cuando el mercado vivia sus años de vacas gordas, todos pensabamos que se acabarian, y se acabaron y por eso no merecemos ninguna medalla.

En estos años de vacas flacas, todos los que tenemos algo de sentido común, sabemos que se acabarán y seguro que se acaban y ud. tambien.

Por tanto sus pronosticos valen poco, si no sabe ud cuando empieza o termina cada periodo.

Como ud. sabe la historia se estudia para saber como enfrentarnos al futuro y si ud. estudia la historia de la vivienda, descubrirá que a largo plazo la vivienda siempre vale más. Por tanto nadie puede esperar ser el más listo del mercado y comprar en el mejor momento, es como en la bolsa, fijese la cantidad de estudiosos y profesionales que hay y nunca saben predecir el futuro, solo analizan el comportamiento de lo ocurrido, pero siempre en pasado y como se ha repetido hasta aburrir, si los analistas financieros fueran tan listos y conocedores, no vivirian de un sueldo, por muy bueno que sea.

Por tanto si un analista financiero con los conocimientos financieros que tiene, dificilmente resulta ser el más listo del mercado bursatil, fijese como vamos a creer a los aficionados que hacen pronosticos sobre la vivienda.

Un saludo

AMigo los nuevos pisos seran mas baratos de entrada porque el precio del suelo tambien se esta desinflando, asi que dejese de milongas.

Los bancos ya estan perdiendo dinero, y todavia tienen que admitir muchas perdidas que estan escondiendo. Lo que si es cierto es que no van a a cometer en muchos anos los errores que han cometido en la ultima decada; es decir, prestar barbaridades a gente sin credito para comprar pisos que no valen 4 duros.

Dejar las casas a medio terminar es una forma de tirar la toalla y asumir perdidas..o compraria usted una casa que lleva 5-6 anos con la obra parada??

A ver cuando nos bajamos del burro...

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Buenos dias: pues mire, yo creo que algunos llevan el burro encima.

Si el negocio lo ve tan facil, forme una cooperativa con sus amigos, compañeros de trabajo, miembros del foro,... compren un solar de esos que hay tan baratos hoy, edifiquen las viviendas sin beneficio, ya que son cooperativisas y cuando acaben nos lo cuentan.

Si tiene la prudencia de investigar en los bancos, verá que hay muchos adjudicados que no son viviendas de promotores, sino de particulares que se metieron a comprar viviendas que no podian pagar.

Por último le digo que los bancos que han financiado obras paradas, están facilitando su terminación y en muchas ocasiones están dando el dinero suficiente a los promotores para terminarlas. Porque los bancos, no son tan tontos como uds. se creen y saben que una obra no finalizada, sufre una degradación muy importante y no les vale para nada.

Buenos dias: Yo me pregunto ¿porque todos estos iluminados no se dedican a edificar viviendas? Si realmente consideran que las viviendas se pueden hacer a esos precios, porque no las hacen, se forrarían.

Asi que Sra Trujillo en vez de sentarse en su escaño y llevarse el sueldo a fin de mes por hacer, creo que bastante poco por este pais, salgase del congreso como otros exministros, constituya una s.l. y edifique pisos en madrid con un precio de venta entre un 30-50% más baratos que el mercado, se los van a quitar de las manos. Ud se sacará una pasta, porque los venderá como churros y habrá realizado un gran servicio a los madrileños. Cuando los termine siga con el resto de municipios con demanda.

Buenos dias: Agradezco vuestra invitación, pero desgraciadamente el día 21 no puedo estar en madrid, ya que cada dos semanas nos reunimos un grupo de amigos en un municipio en los montes de toledo, a unos 100 km de madrid y ese fin de semana nos toca.

Si hubiera alguna alteración ya me podría en contacto con vosotros para que me apunteis. Es una lastima, con las ganas que tenia yo de charlar con algunos de vosotros en vivo y en directo y especialmente con tacita, para que me explique como se capan las ranas.

un saludo

me hace gracia leer al anonimo 1 : me alegro por tu ruina venidera. Con esa mentalidad se lo merece con creces, y no hay que preocuparse porque el sector se hunda, ya vendran otros que ocupen su lugar. lo mismo a este ritmo vendrán empresas extranjeras a hacer pisos normales y "baratos", ya que estos no saben hacerlos. Que pais
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Buenas tardes: celebro que le hagan gracia mis comentarios, me descubre una cualidad que creia no tener --- la de humorista-----

En lo referente a mi ruina venidera, pues mire tengo la certeza de que no ocurrirá, porque uno ya ha pasado dos crisis anteriormente y me habia preparado convenientemente para la tercera.

En cuanto a las mentalidades, ya veremos quien recibe los palos, el tiempo dirá si yo tenia razón o ud. acaba pagando mucho más.

Eso de que vendrán otros, mire ud. para todo hace falta ser profesional y cuando se me meten los no profesionales, pasa lo que pasa.

Sobre lo de los extranjeros, otra vez, salen los traumas nacionales, pues no señor, el sector de la promoción y la construcción en este pais somos de los más avanzados, informese de que prestigio y contratos están consiguiendo las empresas españolas en el mundo y verá. No obstante que se cree que los extranjeros ponen los ladrillos con robot?

Efectivamente que pais

sabe muy bien usted lo que es españa al dia de hoy ...los bancos na dan creditos a nadie !!!( y al que quieren dar no lo necesita que es rico ..conozco varios casos y aunque parece mentira es cierto ) pues de comprar a quien necestia la vivienda (los jovenes sobre todo ) nasti de plasi y los que quieren la vivienda como inversion estos saben esperar
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Buenas tardes: Eso de que los bancos no dan creditos, permitame decirle que es totalmente falso, en lo que se refiere a los de consumo, en esta semana he recibido una llamada de mi banco ofreciendome 60.000 € en un crédito rápido para lo que quiera y otra en la que me ofrecian disponer del saldo no gastado de mi tarjeta de crédito, mi imagino que muchos de uds. Tambien habrán recibido este tipo de llamadas. En lo que se refiere a los prestamos hipotecarios, le puedo garantizar que de todos los compradores que he tenido este año, a todos los han autorizado la subrogación en el préstamo promotor. Lo que la banca no da en este momento, son prestamos por el 100% del valor de la vivienda, más para el iva, los gastos de escritura, la deuda pendiente del coche y como decía otro miembro de este foro, para la operación de pechos de su novia.
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lo puede asegurar que lo que mas ocupa la banca hoy en dia es la refinanzacion creditos dudosos en dia de hoy (que en mayoria de los casos estan perdidos ya y la banca lo sabe muy bien y echa la pelota hacia delante )
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Pues perdone pero conoce poco de la banca, la mayoria de los bancos que no confian en sus clientes, no hacen novaciones, porque saben que tendrán el problema en pocos meses, salvo que las obras no esten finalizadas. En estos casos, amplian el plazo para su terminación, porque saben que una obra no terminada les dará muchos problemas.
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tiempo a tiempo y si no digaselo usted a la caja esta de la castilla ..que en viernes dio ganancia de 300 o 400 miliones y resulta que en lunes tuvo un agujero de 5 mil miliones (y aumentando !!!) por sus excelentes inversiones (prestamos )en sector inmobiliario y constructor ..que piensa que con este unico caso de banca rota terminaremos ????
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Mire ud. Una parte muy importante del problema de CCM, es que se ha metido a promover obras, unas ellos solos a través de la corporación en la que tienen comprados solares por muchos millones, que hoy no valen nada, porque estaban pendientes de calificación. En otros casos han formado sociedades con socios para promover y no han elegido adecuadamente. Pero amigo esto le ha pasado a todo el que no es profesional y se ha metido al calor del negocio. Porque señor mio en este pais, todo el mundo se cree que tiene cualidades para promover viviendas

buenos días:
por favor, cuantas ventas en octubre???
saludos

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bUENAS TARDES: eN OCTUBRE HEMOS FIRMADO 2 VENTAS DE UN STOCK DE UNAS 60 UNIDADES.

hola km: por favor cambia esto: "dos días ahún"

PERO COMO DICES AMIGUETE?¿EL 20 % DEL BENEFICIO SOLAMENTE EL PROMOTOR? AMIGO HOY NO TE HAS TOMADO LA PASTILLA Y POR ESO DICES ESTAS TONTERIAS
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Buenos dias: mire ud las tonterias las dicen los tontos y hasta la fecha no me tengo por tal y no tendría inconveniente en retarle a un test de inteligencia para ver el resultado.

Sobre el beneficio del 20%, tambien le reto y le ofrezco examinar todas las facturas de cualquier de las promociones que dispongo y a venderle la vivienda que desee con un 20%. Eso si ud. tiene que asumir la obligación de comprarla con ese margen del 20%

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con respecto a los empresarios y sus perdidas patrimoniales, anda y que los follen, quien dice que tenga que ganar

Si ud. llega a esas conclusiones, el test de inteligencia le va a dejar en muy mal lugar.
si a los empresarios nos follan, ¿Que cree que les pasará a los trabajadores? Pues como decia un amigo, "que con tal digno instrumento les empastarán la muela del juicio" como poco.

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sabes lo que creo que es un ladrillero en apuros y te quieres creer tus mentiras ... anda y vete a cagar.

Perdone pero yo soy promotor inmobiliario y tengo amigos fabricantes de ladrillo en apuros, alguno que ha tenido que hipotecar su casa para pagar el sueldo y la indemnización de sus trabajadores.

Por cierto, los empresarios tambien hacemos nuestras necesidades vitales con cierta regularidad, ¿ud las hace, o se las come?

Hay que pensar en asumir perdidas de una vez para salir cuanto antes de la crisis y recuperar la actividad económica. además, durante la última decada han ganado muchísimo dinero, no se pueden quejar porque dejen de ganar lo que han estado ganando injustamente durante todo este tiempo. Y para el que de perdidas, pues mala suerte!!!

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Buenos dias: Las ganacias habidas, de injustas no tienen nada, hemos fabricado productos que los ciudadanos nos han comprado libremente y nos traian a su hermano para que le vendieramos otro y nunca hemos puesto una pistola a nadie.

Las ganancias habidas, las hemos invertido en más productos y por eso hay ese parque sin vender, si hubieramos tenido la mentalidad que uds tienen o manifiestan, nos las habriamos guardada y nos hubieramos ido a disfrutarlas al caribe, por decirle algo. Pero no señor las hemos invertido generando más riqueza y más trabajo y ahora nos piden que perdamos todas las inversiones para uds comprar a precio de ganga y quedemos arruinados. pero señor son ud tan cortos que son incapaces de pensar que si todos los empresarios nos arruinamos, quien va a dar trabajo en el futuro, quien va a levantar españa.

le voy a poner un ejemplo, si un empresario ha ganado dinero en los diez ultimos años por su trabajo y su inversión, ud pide que lo pierda ahora en beneficio de los ciudadanos. ¿Ud. estaría dispuesto a devolver lo ganado en los 10 últimos años? para darselo a otros ciudadanos que lo necesiten más que ud.

que cuento mas bonito ....que pena me dais ..voy ahora mismo a comprar 2 o 3 pisos para que podeis seguir tranquilamente con vuestros q7
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Buenos dias: nadie espera vuestro consuelo, ya que no es nuestra intención dar pena a nadie. Lo que pretendemos es simplemente que acabe ese sentimiento que existe en el mercado de "no compre hoy, que comprará más barato mañana" porque eso arruina a un pais como esta arruinando al nuestro, pero señor mio, cuando hay ruina, no es solo para los empresarios, es para los trabajadores y para todos por extensión.
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la banca pierde y muchas veces pierde ...

Perdone que le diga, en mis 32 años de profesión trabajando con innumerables bancos y con muchos familiares trabajando en entidades financieras le puedo garantizar que la banca no pierde tanta veces como ud se piensa y si no esta de acuerdo mire sus balances y verá las cifras y si es un poco más inteligente verá que si ud hace un deposito a plazo fijo en cualquier entidad (sin considerar las internet), verá que por sus ahorros le dan poco más del 1%, ahora bien si compra acciones de los bancos españoles, le dan cerca de un 5% de su inversión en dividendos. Pero no acaba la cuestión los bancos están destinando a dividendos la mitad de lo que ganan ¿digame si eso no es perder dinero?

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y con los pisos perdera mucho dinero ..y no hay mas que hablar ..

Bonito remate de frase, habla el gran experto, el catedratico más documentado, pues no señor, nada de eso ud es el peor alumno. Entre en las paginas de las entidades financieras y busque viviendas y verá los chollos que ofrecen.

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..vosotros entregais a la banca las viviendas ( no podeis bajar los precios ..como tu dices ) y la banca les vendera como pueda ..y si no es asi esto no rulara y españa queda paralizada para varios años mas ..

España rulará cuando los españoles empiecen a consumir y prueba de ello es que actualmente no esta funcionando ningun sector de nuestra economia, fijese en los fabricantes de coches, nadie compraba un coche, ahora ponen una subvención y todo el mundo se lanza a comprar coche. y para comprar muebles, pantalones, camisas, etc... hay que poner tambien una subvención para que se vendan. perdone pero lo del cuento de "pisito a millones se acabo" no deja de ser un cuento, que recordarán muchos de uds. durante muchos años y se tirarán de los pelos por haber aprovechado. Tenga la certeza de que esto pasará y verá como en futuro los pisitos valdrán todavia más dinero. Tiempo al tiempo amigo

mire, los detalles de su actividad, como los de la mía, importan poco o nada. ¿que de qué viven en el futuro? pues eso mismo nos preguntamos todos los profesionales de todos los sectores económicos de este país.
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Buenos dias: Mire ud. un profesional, siempre dispone de los conocimientos de su profesión y por mucha crisis que exista, nunca los va a perder, por lo que cuando tenga una oportunidad encontrará un trabajo y la desarrollará.

Sin embargo un empresario necesita ese conocimiento, como el que tiene un profesional y un patrimonio empresarial y si pierde ese patrimonio nunca podrá ejercer su profesión.

bUENOS DIAS:
Parece mentira que hay personas que puedan pensar que un promotor inmobiliario venda con descuentos superiores al 20%, la inmensa mayoria de las promociones tienen prestamos hipotecarios por el 80% del precio y eso pone de manifiesto que el margen del promotor es del entorno de ese 20%.

Entre los promotores que hay en el mercado, los hay que tienen los prestamos dispuestos en su totalidad, es decir por el 80% del precio. Si estos promotores venden con descuentos superiores al 20%, les supone entregar la vivienda y dinero y como uds. comprenderán esto no ocurrirá nunca. lo más fácil será que esas viviendas acaben en manos de los bancos, que las sacarán a la venta por el valor de la deuda (el 80%) más los gastos que se les ha generado y por mucho que digan, la banca no perderá dinero, si el producto es digno, lo aguantará hasta mejores tiempos.

El otro tipo de promotores, son aquellos que no han dispuesto de la totalidad del prestamo y por tanto tienen invertido su patrimonio empresarial. Si alguien espera bajadas superiores al 20%, no ocurriran, porque supondría entrar en perdidas y consecuentemente perder parte de su patrimonio empresarial.

Si un empresario malvende sus viviendas pierde su patrimonio empresarial y si eso ocurre, se queda sin fondos para continuar su actividad y obviamente, nadie va a asumir esas perdidas que supone dejar su actividad, porque señores ¿como emprende una nueva promoción si ha perdido su patrimonio? ¿de que vive en el futuro?.

Lo expuesto comprendo que no es fácil de llevar a cabo, pero es posible, me ha gustado su respuesta y la respeto igualmente. El tiempo dirá.

Buenos Dias:

Gracias Km, si llevas adelante tu idea y necesitas ayuda, no dudes en comentarmelo, creo tener conocimientos suficientes sobre temas urbanisticos y aunque cada ayuntamiento y cada técnico municipal es un mundo o reino de taifas, intentaré ayudarte, con el unico interés de que la cerveza la pagues tu.

¿ cuando tomamos la cerveza ?

La verdad es que tengo muy abandonada mi casa de alicante, actualmente nos vamos los fines de semana a una vivienda que tenemos en un pueblecito de 60 habitantes en los montes de toledo, donde coincidimos varios matrimonios de edades similares y lo pasamos bomba. Cuando vaya por alicante, ya te lo comunicaré para tomarnos la cerveza y unas almendras.

Cuando tenga un rato, ya que actualmente estoy bastante más ocupado debido al aumento de las ventas, ahora tengo una firma de una venta, te voy a enviar un comentario sobre los valores de mi vivienda en alicante, que la compre a un promotor en el año 2007, en plena ebullición, para que veas como no están tan en las nubes.

En cualquier caso, te envio este articulo, que si recuerdas hace no más de dos meses se debatia en el foro, las previsiones de tinsa y yo contaba el precio de un solar que habia tasado precisamente tinsa, no estaba en consonancia con lo que decian sus propias previsiones, hoy lo confirman ellos mismos.

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=2235616

Que pases buen fin de semana.

Continuamos.

Mira km, en otros comentarios me recomendabas que meditara sobre cambios en la profesión, yo te decia, que en mi vida profesional creo que he sido innovador en muchas cuestiones y por ponerte un ejemplo, esta idea que tu propones yo la experimente en la crisis del 92. Teniamos una obra de chalet independientes y no vendiamos nada, cuando cubrimos aguas, dejamos una sola cuadrilla y ofertamos la venta a medida del cliente, es decir los compradores decidian como se les terminaba la vivienda, decidian la distribución y los materiales y les dabamos el producto a su gusto. Esto funcionó y la cuadrilla no paró, porque a la gente le apetece mucho eso de hacerselo a su medida, como los tiempos eran malos y nuestro proposito era mantener el empleo y sacar producto, los precios eran muy medidos y se vendieron, al principio la cuadrilla no paraba de terminar viviendas, pero luego la tuvimos que complementar con otras dos más. El resultado de la experiencia tuvo partes buenas y malas. La buenas fueron que los compradores tenian la casa totalmente a su gusto, aunque había gustos ....... y nosotros vendimos la promoción. La parte mala fue que del precio base establecido que era bastante bueno, se iba incrementando con el "puesyaque" y el precio final se iba, por lo que los compradores cuando sumaron todas las mejoras no podian pagarlas y muchos se agobiaron. Para la ejecución era un caos, cuando los laborantes entraban a cada casa, se volvian locos, teniamos una pizarra en el salón de cada uno con multiples advertencias y a la minima ponian las cenefas de un alicatado en otro, o un armario donde no lo llevaba una casa y en otra faltaba, etc....

Pero hay algo que la sociedad ya tiene muy asumido y los tecnicos de todos los sectores productivos saben que la economía de escala, da productos de calidad a precios más reducidos, esto es si ud se hace un traje en un sastre o se lo compra en el Corte ingles, etc....

Por tanto amigo km, si el proposito es obtener viviendas más economicas, permitame con todos mis respetos que con esta metodología no lo conseguira.

Saludos

Buenas noches km: Con tu permiso empezare por el final.

Por favor anónimo1, no se preocupe por mi idea, que no puedo contestarle como ahora en el resto de comentarios. Pra mi esta claro y contrastado, si para vd. no está que más le dá, su actividad es promover y vender con viviendas de lujo a su gusto terminadas, el mío es comprar obra nueva con una posibilidad que pocos o nadie a pensado y para mí si es posible.

En efecto a mi me da lo mismo y te he contestado simplemente por intentar ayudarte. Porque como comprenderás mi mercado esta muy lejos de tu zona y aunque he tenido varios ofrecimientos para participar en algun pai, siempre los he rechazado, por distancia. Por si te es de interés te contestaré

Creo que no me entiendes anonimo1, hay dos clases de licencia urbanística ( obra mayor con proyecto en su caso) y la licencia de primera ocupación. Por supuesto que puedes tener el edificio terminado sin vender y mantener la licencia de obras, otorgarte aplazamientos, incluso agotar los plazos y las prórrogas que se concedan, pero mientras el Ayuntamiento no “inicie procedimiento de declarar caducidad de la licencia urbanística”, sigues teniendo licencia urbanística( lo determina el art. 479 del Reglamento de ordenación y gestión territorial y urbanística de la G.V.)

En tu mensaje decias venta, pero salvado el asunto, te digo la licencia de primera ocupación, lo que hace esquematicamente es comprobar el cumplimiento de la licencia de obra y si la obra no esta finalizada no se puede conceder primera ocupación.

En cuanto a la caducidad de la licencia de obra, hay varias cuestiones, la primera es que la licencia se concede a una determinada persona y si cambia la propiedad hay que comunicarlo al ayuntamiento y solicitar el cambio de titular, ahora bien si los titulares son varios, dudo mucho que el ayuntamiento lo acepte. Ademas si consideras que la licencia de obra esta vigente para que dices que hay que obtener licencia de obra menor, esta en contradicción.

yo como Arquitecto Técnico y el Arquitecto, podemos presentar “certificado de final de obras” donde en el apartado descripción, se dira que es un p-a-r-c-i-a-l, donde se hallan completamente terminadas por ejemplo 18 viviendas de 20 viviendas.

Totalmente de acuerdo, se pueden obtener parciales, yo actualmente lo he obtenido muchas veces, actualmente tengo un edificio que tiene locales y oficinas y tenemos final de obra para los locales y pendiente las oficinas. Ahora bien, en el caso que tu propones, el arquitecto y el aparejador tienen que ser directores facultativos de las obras de acondicionamiento de las viviendas y consecuentemente tendrias que contratarlos, ya que habria cambios de propiedad, tantos como propietarios hubiera y eso muy problematico y habría que conocer la opinión de esos técnicos y de los colegios.

No lo ponga tan difícil, que no lo es, se puede ejecutar por medio de licencia de obra menor( si mantengo la distribución y calidades del proyecto) o si cambio la distribución, por medio de “licencia de obras por obra mayor” presentando proyecto básico y de ejecución de la vivienda en particular comprada.

Esto contradice lo contestado en primer lugar, pero ademas km, las licencias de obra son mayores cuando contienen estructura, las obras de cambio de distribución o acabados son licencias de obra menor, pero para concederlas hay que cerrar el expediente de obra mayor del edificio.

Respecto a machacar no se preocupe, que esto es un caso muy particular y especial que muy pocos como yo estarían dispuestos a llevarlo a cabo.

No me preocupo, la preocupación la tendrán uds.

Como le he dicho en el apartado anterior, es un caso para técnicos y profesionales de la construcción, que sepan el proceso a seguir, desde la solicitud de licencias, gestiones con bancos,l notarias, negociación con promotor, subcontratación de los oficios…….etc..(

¿Cuantas personas tienen los conocimientos suficientes para ello?

que tengo claro que luego durante la ejecución del interior de mi vivienda, puedo subcontratar en b, una buena parte o )

amigo km, establecer un sistema de ejecución basado en la ilegalidad tributaria, es algo muy descabellado, irregular y sancionable.

¿vd. contrata todo con IVA al 16% la mano de obra y materiales de sus promociones? ( ja,)

Pues km, ni ja, ni jo, ni ju, yo contrato el 100% con factura y pago todo con iva, por varias razones, la primera por cumplimiento de legalidad vigente y otra muy evidente es porque si tenemos factura, no podemos deducirnos ese importe como gasto. Para su conocimiento, que segun parece no es mucho en estos aspectos, los promotores de viviendas pagamos el 7% por todos los trabajos que supongan intalación (dicho de una forma facil) y el 16%, cuando sean simplemente suministros. pero le digo más los empresarios somos simplemente recaudadores de iva, lo pagamos con una mano y lo soltamos con la otra, si el resultado es positivo, lo ingresamos y si es negativo pedimos su devolución.

No es momento anonimo1, aún ni en la playa ni en el resto de ciudades, estáis por las nubes y tal vez en 2012, os deis cuenta que nos queda de “esta españa mía, esta españa nuestra” y sobre todo en compraventas inmobiliarias, porque las d-e-u-d-a-s se pagan( se ha estafado a mucha gente mal informada y o-t-r-a que se ha subido al tren del pelotazo sin saber que podía ser él el primero en verse hasta el cuello en deudas)

Pues amigo km, espero que en 2012 podamos seguir enviandonos comentarios y ya veremos quien tiene razón, hoy solo podemos hacer pronosticos y el futuro dará la razón a quien realmente la tenga.

En cuanto a que se ha estafado a mucha gente, tengo que decirte, que no me parece adecuada la palabra estafa, mira he mirado en wikipedia y el primer párrafo dice:

" La estafa es un delito contra la propiedad o el patrimonio.

El núcleo del tipo penal de estafa consiste en el engaño. El sujeto activo del delito se hace entregar un bien patrimonial, por medio del engaño; es decir, haciendo creer la existencia de algo que en realidad no existe. Por ejemplo: se solicita la entrega de un anticipo de 500 euros como entrada para la adquisición de una vivienda en un conjunto residencial, inmueble que no existe. "

Por tanto si una persona ha comprado un vivienda y se la han entregado, eso no estafa, asi que amigo kiko cuide su lenguaje, además creo que cuando alguien compra una vivienda lo hace libremente y nadie le apunta con ninguna pistola y encima cuando se encuentra con sus vecinos o compañeros de trabajo se gallardea de ello, lo que evidencia que el acto ha sido decidido con total libertad.

Sobre tu idea, perdona pero tiene muchos problemas para llevarse a termino en la legalidad, ahora si tus pretensiones son realizarlo en la ilegalidad, no solo tributaria, es cuestión personal, pero desde luego en ningun caso para ser recomendada, ni publicada para ser seguida.

Te contesto a continuación para no hacer este demasiado largo, que ya lo es

Por normativa es posible, que aquellos edificios que les falte por vender el 10% de las viviendas en promoción, se vendan sin conceder "licencia de primera ocupación" siempre que estén completamente finalizados los e-l-e-m-e-n-t-o-s c-o-m-u-n-e-s del edificio.

Buenos dias km: Perdona que te diga, pero no existe normativa alguna que requiera que una vivienda este vendida para obtener licencia de primera ocupación. Un promotor puede tener un edificio entero sin vender y disponer de licencia.

Perdona km, pero este comentario tuyo y todo lo que sigue pone en evidencia tus conocimientos como técnico. Entiendo que tu idea es que un promotor agobiado por la falta de ventas, que tenga un edificio parado, venda las viviendas con las zonas comunes terminadas y con las viviendas sin terminar, para ser terminadas por los adquirentes. La idea es totalmente absurda e imposible de cumplir por lo siguiente:

* Ningún Arquitecto, ni Aparejador en su sano juicio emite un Certificado final de obra, con las viviendas sin terminar, ya que certificarian algo falso y asumirian una responsabilidad, que les conduciria a casi la carcel.

*Si no hay certificado final de obra, no hay Seguro Decenal, ni licencia de primera ocupación y ningún banco te va a conceder hipoteca alguna.

* Para acabar las obras interiores, seria una obra permanente, ya que unos propietarios la acabarian en 2010, otros en 2011 y otros en 2020 por decir algo y esas obras molestarian a los vecinos instalados permanentemente, machacarian las zonas comunes, que se tendrian que reparar permanentemente.

* El ahorro pretendido dificilmente se producirá, porque a los particulares les cuesta mucho más caro hacerla que a un profesional y se ejecutan con mayor dificultad que si se hacen conjuntamente por el promotor.

* El disponer de una vivienda sin terminar, no le sirve de nada al propietario, porque no la puede habitar, se desembolsa de un dinero para tener un bien que no puede usar.

*Los compradores tendrían que tener un prestamo para la adquisición y otro para la terminación, cosa nada facil.

* El iva, de la compra de una vivienda sin terminar, por una persona fisica, según tengo entendido es un 16%, cosa que habría que consultar, ya que me lo comento un notario en una ocasión y yo no he investigado, pero en cualquier caso el iva que los propietarios pagarian por la terminación sería el 16%, como cualquier reforma, lo que incrementa la misma un 9%.

Sobre el aspecto economico y relación con el promotor, te podria decir muchas más cuestiones, pero creo que con la evidencia de lo expuesto, tienes más que suficiente para conocer la imposibilidad de llevar a término tu idea.

Si realmente lo que buscas es comprar una vivienda en la playa, aprovecha el momento que no sabemos cuanto durará y más vale pajaro en mano que ciento volando. Si bien estoy de acuerdo contigo que en la playa tardará más tiempo en reactivarse, pero las viviendas con buena localización, las de primera o segundas lineas de playa, se agotarán mucho más rapido.

Un saludo

BUENOS DIAS:

Por favor lean este comentario, es uno más que se apunta al carro, saludos.

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=2234811

En Cajamadrid me sacan unas tablas y me dicen que me cobrarán unos 350€ .
A mí me parece mucho ya que en la ley hipotecaria: anexo 1 Arancel de notarios
número 2 valor hasta 6010€ de hipoteca corresponde pagar 90,15€.
Y además los documentos pienso llevarlos yo al registro, nada de gestoria.
¿pueden cobrar comisiones por emitir el justificante de una hipoteca ya pagada?¿O por tener que ir al notario?
Gracias

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Buenas Tardes: Según mi opinión no le pueden cobrar comisión alguna por la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, ni obligarle a que la misma sea tramitada por una gestoria nombrada por caja madrid.

Lo primero que habria que ver es la escritura de constitución. esta comisión ha aparecido en los últimos tiempos y si la hipoteca es antigua, seguro que no estaba pactada, por tanto caja madrid no puede imponerselo.

Pero no obstante, este verano un cliente mio, no quiso subrogarse en nuestro prestamo y obtuvo uno en otra entidad, entre las comisiones que le impusieron, figuraba la de otorgamiento de cancelación y por expedición de certificados de cancelación. El notario comunicó al representante del banco, que habia una norma que ha entrado en vigor este verano, por la que el banco no puede cobrar cantidad alguna por esos conceptos. Lamento no poder decirle la norma, pero seguro que el notario se lo podrá aclarar.

En cualquier caso a los 90,15 €, tiene ud. que añadir los honorarios del registro. que serán algo menores

Buenos Dias:

Aunque no les guste amigos, en mi modesta opinión la vivienda de nueva construcción ha bajado todo lo que podia bajar, ya que deben de considerar que los que más bajan el precio son los promotores más agobiados y estos despues de dos años de dificultades, han hecho todo lo que podian hacer y son muchos los que están vendiendo por la hipoteca y esperar que te vendan por debajo de ella, es muy díficil y en muchos casos supondría entregarles la vivienda y dinero.

Si el promotor no está agobiado y tiene recursos espera firme en su precio, ya que los intereses actuales, a razón de un 2%, le dan mucho tiempo. Piensen uds. que una rebaja del 10%, suponen los intereses de 5 años y es claro y evidente que el mercado en 5 años se arreglará.

Además si consultan cualquier medio o persona del sector, le dirá que el nivel de llamadas, correos, visitas a pag. web y a pilotos ha crecido notablemente y el número de ventas está creciendo mes a mes.

El problema que plantean uds. de que muchos ciudadanos no pueden comprar, en efecto es cierto con matices, ya que muchos de esos ciudadanos quieren comprar viviendas muy por encima de sus posibilidades y cada cual debe buscar el producto que puede pagar y no el que le gustaria comprar.

Buenos Dias:

En primer lugar debo decirle que en relación a que trato a todo el mundo de ud, para mantener las distancias, permítame decirle que aunque así pueda parecer, no es mi deseo y prueba de ello es, que a ningún miembro del foro le he pedido que me trate de ud y no me ha molestado en ningún momento que me tuteen. Ahora bien, si se siente más cómodo y cercano tuteandole, así lo haré contigo.

En segundo lugar sobre tus consejos a tacitaatacita, me gustaría que hicieras una reflexión y mires los mensajes de este señor, verás como el 80-90% de ellos son contestaciones a los míos y en el resto aparezco en la mayoría, de lo que se desprende que este señor se entretiene persiguiendome (así lo ha llegado a manifestar en alguno) y oponiendose a todos mis comentarios por sistema y no a la inversa como algunos pretenden defender. Tras esa primera reflexión te rogaría hicieras una segunda y leas los insultos que lanza a los promotores y consecuentemente a mi persona, nos llama defraudadores fiscales, delincuentes, niños de teta, niños mimados y los últimos son realmente dolorosos, aunque ha aceptado rectificar tratando de dar la vuelta a sus palabras, sin aceptar lo realmente escrito. Creo que si estas reflexiones las realizas desde un punto de vista neutral, no desde la posición que vienes defendiendo verás como tengo razón.

Como conoces en este foro el 95% de los intervinientes, por poner una cifra, están a un lado del negocio y solo un 5% del otro lado, pero si vemos los promotores participes, creo que estoy yo solo. En mis comentarios trato a todo el mundo con educación, modales y respeto e intento poner en conocimiento del foro cual es la posición y opinión de un promotor pequeño-mediano y como no les gusta, recibo el insulto como contestación. Porque amigo km, a la mayoría de vosotros solo os gusta leer los comentarios que van en vuestra misma cuerda y como comprenderás eso es poco enriquecedor. A pesar de todo ello, sigo en mi línea y tambien molesto por ello, recibiendo nuevos insultos y menosprecios que trato y contesto con el mejor humor y creo recordar que solo una vez me perdieron los nervios, porque uno es humano y tiene defectos y fue precisamente contigo, por diversos motivos que no quiero recordar y que se originaron por la indignación que me produjo tus contestaciones como comprador y no como técnico. En cualquiera de los casos sabes que me dolió decirle aquello y en la primera oportunidad que tuve, te pedí públicamente excusas por mi mala contestación y si todavía te queda malestar no me importa rogarte nuevamente disculpas por esa contestación inadecuada.

En lo que respecta a tacitaatacita le he recordado que en este país tenemos libertad de expresión, pero esa libertad no permite insultar o difamar porque esos son delitos y hay un ordenamiento jurídico para castigarlos y recordar los derechos y deberes de los ciudadanos no es amenazar, sobre todo si considera que él no ha cometido ningún acto impropio, pero mi comentario le rogaba, repito rogaba, pedir excusas y así lo ha realizado y para mi el asunto esta zanjado.

En cuanto a tu voluntad de no contestar mis comentarios, estas en tu derecho y no seré yo quien te pida un cambio de actitud, eres soberano de sus actos y debes hacer lo que mejor consideres. Pero si para ti lo único que le merece consideración son los postulados coincidentes con tu propia opinión es algo que debes valorar y no yo.

En cuanto a los debates con tacitaatacita fíjate los comentarios que se ha llevado discutiéndome el asunto de cómo compra suelo un promotor profesional y con cabeza y que guardado durante algún tiempo, por privacidad, cuando se lo explico para que deje de molestar al respecto, no ha sido capaz de reconocer su error y los consejos que me da, son muy simples y que se le ocurren a cualquiera, ya que se limitan a decirme que rebaje los precios de mis viviendas en la cuantía suficiente para liquidarlas, que las viviendas están en África, que son municipios sin servicios y cuando le cuentas los servicios que disponen los menosprecia, que a ese tipo de viviendas y lugar no se quiere ir nadie, etc..... Esta solución tan simple no es la panacea por muchos motivos. El primero es que el mercado quiere más y más descuentos y a unos niveles imposibles de llegar, salvo para los promotores al borde del abismo que ya no les importa nada porque sus empresas no tienen salvación.

En cuanto a tu recomendación de cambios, te lo agradezco y me vas a permitir que te diga que yo empecé a trabajar en esta profesión en el año 1.978 en una pequeña empresa constructora con unos 25 trabajadores en la que establecí numerosos cambios convirtiéndola en la empresa de referencia en la zona, tanto por sus edificaciones como en las relaciones con trabajadores y proveedores, cuando llegamos a la crisis de los 82-83, muchas empresas medianas caían y nosotros crecíamos hasta llegar a los 250 trabajadores. Establecimos un modelo y forma de operar con el que no podían competir ni las grandes empresas nacionales, llevándonos todos los contratos en los que coincidimos.

En los años siguientes, cambiamos nuestra trayectoria y fuimos convirtiendo a la empresa en promotora y constructora de sus propias obras y nos llegó la crisis del 1992 con un parque importante de viviendas sin vender y una plantilla de unos 200 trabajadores, en un momento que no se vendía nada y tuvimos que cambiar nuestra estrategia, no bajamos el precio de ninguna de nuestras promociones, para respetar los precios pagados por nuestros clientes y para no devaluarlas porque eran muy buenas, las dejamos al ralentí y terminabamos vivienda a vivienda según vendíamos, compramos nuevos solares y diseñamos unas viviendas para crisis, edificios sencillos de construir y con materiales económicos y vendiamos cuando los demás no vendían nada. La estrategia era mantener la plantilla aunque no hubiera beneficio y lo logramos con beneficio, puesto que nuestro producto encajó y fuimos incrementando el precio poco a poco, a lo que se añadió el lento arranque de las ventas de las anteriores promociones.

Tras 20 años en esa empresa constituí una empresa propia y entre las medidas que tomé basadas en aquellos años, las más relevantes fueron: No meternos en proyectos que precisásemos financiación en más de un 50% del valor; crear en los años buenos un fondo de reserva para los malos y contratar toda la ejecución a una constructora o a contratistas para cada oficio, por lo que el personal propio se limitaba a la administración y comercialización, ya que la dirección la llevamos quien suscribe y mis dos hijos, uno con empresariales y mdi y otro arquitecto, por lo que tenemos formación suficiente y experiencia profesional para su gestión.

En el momento actual, la situación es totalmente distinta, ya que los bancos no dan préstamos a promotores para nuevos proyectos, aunque sean para viviendas económicas; en la empresa no tenemos necesidad de producir más, porque no tenemos obligaciones laborales de producción y contamos con un fondo de reserva suficiente para pasar algunos años sin vender ni una sola vivienda, no obstante como estamos materializando algunas ventas, nos esta creciendo ese periodo de supervivencia.

Como puedes comprender no somos el típico promotor nacido ni del calor del boom, ni por ascenso del ejercicio de la albañilería, somos profesionales con estudios, formación y experiencia, aunque tambien les moleste a muchos foreros, y por tanto no operamos a ojo de buen cubero, sino tras haber realizado estudios de viabilidad para los distintos escenarios o caminos que podemos tomar y de su análisis hemos llegado a la conclusión que el mejor camino es el que estamos siguiendo y tras el examen de cómo está afectando a otros colegas que han tomado la opción más sencilla, que es la que de bajar precios hasta donde haga falta, que es la que a la mayoría de la gente se le ocurre, no conduce a nada, porque el sentimiento del mercado es no compres hoy, que mañana comprarás más barato y ante tal fundamento es imposible luchar, porque aunque bajes hoy mucho, los compradores esperan que bajarás más. Ante ello nosotros hemos optado por defender el diseño y la calidad de nuestros productos e incluso mejorarla en lo que sea suficiente y dar seguridad y estabilidad a nuestros precios. De esta forma los compradores nos elegirán por calidad y diseño y no por precio, porque amigo km tal y como están las cosas nunca serás el más barato, siempre saldrá otro más apretado que bajará más.

Esto pasa en muchos productos, como sabes en el corte ingles hay pantalones por 50 € y pantalones por 100 y 200 € y hay personas que compran los 50€, los de 100€ y los de 200€, estamos de acuerdo que posiblemente se vendan más de 50 que de 200, pero como el número de viviendas que tenemos es limitado, no necesitamos un gran número de compradores. Para lo que rapido saltan, te recuerdo que nuestros productos no son para ricos, son chalet que van de los 215.000 a 315.000 € y el más pequeño tiene 165 m2 construidos y 250 m2 de parcela.

Esta estrategia nos está dando frutos y aunque tenemos un grupo de potenciales compradores que nos visitan con cierta periodicidad en la espera de que bajemos los precios y como el producto le desean, van comprando poco a poco y el número de ventas que estamos materializando es muy similar al de otros que venden exclusivamente por precio.

Por último quiero decirte que nosotros estamos en contacto directo con los potenciales clientes y les escuchamos y os agradezco vuestras opiniones y deseo encontrarme con alguna idea que nos haga mejorar y sea buena para todos. Somos una empresa modesta de las muchas que hay en este país y nos esforzamos en cambiar e innovar y en esta línea tenemos preparados proyectos para mejores momentos en los que los desarrollaremos siendo pioneros en ellos en nuestras zonas.

Te agradezco tu paciencia y la de todo aquel que igualmente la tenga en leer este aburrido testamento.

Buenas tardes: Lo de las perdices va en serio, no crea que es decir por decir.