eduardo molet publicaEste año he asistido a los 4 salones inmobiliarios que se han celebrado en Madrid, donde las grandes promotoras e inmobiliarias exponían sus inmuebles de promociones, urbanizaciones, obra nueva, segunda residencia, etc…. Los inmuebles se encontraban ubicados en la costa, comunidades lejanas a Madrid…
En mi opinión el mercado estaba pidiendo a gritos un salón de viviendas de segunda mano donde los particulares puedan ofrecer sus pisos y los compradores comprar un piso, eso si a precios actuales en Madrid.
Para vender esas propiedades es fundamental que el propietario rebaje sus pretensiones entre un 30 y un 40 % respecto al precio que tenía el inmueble en el año 2006. Por lo tanto, los propietarios que quieran exhibir su inmueble tienen que cumplir esa condición. La segunda condición es que la vivienda se encuentre dentro de la Comunidad de Madrid.
La exhibición de las viviendas de los particulares es totalmente gratuita, solamente en el caso de que se efectué la venta, se cobrará un 5% de honorarios de intermediación.
eduardo molet publicaHIPÓTESIS DE PARTIDA
1. Tipos de interés: Se prevé que el Banco Central Europeo siga los pasos de la Reserva Federal de Estados Unidos en materia de tipos de interés y situará en los próximos meses el precio oficial del dinero alrededor del 0.5 %, manteniéndose esos tipos mínimos durante largo tiempo. No obstante los bancos continúan con las severas restricciones en la concesión de hipotecas, endureciendo las condiciones para acceder al crédito hipotecario. Los particulares actualmente obtienen difícilmente la financiación.
2. sistema Financiero: Gracias al Banco de España y sus exigentes dotaciones anticíclicas, el sistema financiero ha mantenido hasta ahora un elevado nivel de solvencia con exceso de provisiones sobre la morosidad, que cada vez es más elevada. Las principales entidades bancarias confirman que la morosidad se está disparando, las cajas se llevan la peor parte con morosidades superiores al 4%. El sector financiero ha aguantado el primer embate sin coste para el contribuyente pero no es inmune al deterioro económico y financiero. No obstante, el gobierno español ya ha adelantado que las entidades incapaces de mantener su solvencia serán absorbidas por otras, intervenidas o el que el propio Estado temporalmente adquirirá capital de la entidad bancaria.
3. Confianza: El sector inmobiliario es uno de los más sensibles a las expectativas económicas. Las expectativas sobre la economía española se han desplomado en los últimos meses y han reducido la confianza de los compradores. No obstante las últimas medidas del Gobierno de EE UU, concretamente el plan de rescate del Programa Público-Privado de Inversión, (consiste en que el denominado “banco malo” se queda con los activos tóxicos o inmobiliarios que nadie quiere). Además el aumento en febrero del 5,1% en la venta de viviendas de segunda mano en EE UU (señal inequívoca de la mejora del mercado en aquel país). Todo ello y la política monetaria internacional, hacen posible que se prevea que las expectativas mejoren en los próximos meses. Existe un atisbo de esperanza de haber llegado al fondo de la crisis.
MERCADO DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO
Después de ocho años (1997 a 2004) de fuertes subidas de los precios de las viviendas, a partir del año 2005 se produce una moderación de los precios.
En el segundo semestre del año 2006, coincidiendo con unas muy exigentes restricciones crediticias del Banco de España, se produce un descenso en el número de transacciones y se inicia una tendencia de bajada de precio de los inmuebles.
A partir del segundo semestre del año 2007 se apreció una importante bajada de precios y del número de transacciones.
En el año 2008 se produce el mayor “parón” inmobiliario de la historia de España
y una importante bajada de precios que se está manteniendo en el primer trimestre del año 2009.
En el año 2006 el número de transacciones de viviendas que se realizaban en España era de 50.000 mensuales. En esta cifra estaban incluidas las herencias, donaciones y permutas que se pueden calcular en 4.000 viviendas mensuales en España. Por tanto el número de compra ventas era de 46.000 viviendas mensuales.
Actualmente el número de transacciones es de menos de 18.000 viviendas mensuales.
En esa cifra también están incluidas las herencias, donaciones y permutas (4.000 viviendas mensuales). Por otra parte ahora las entidades bancarias se están adjudicando 5.000 viviendas mensuales procedentes de embargos por impago de hipotecas. Por tanto, el número de compra ventas es de 9.000 viviendas mensuales en España frente a las 46.000 viviendas que se vendían en el año 2006.
No existen datos fiables del número de pisos de segunda mano a la venta en España. Con riesgo a equivocarnos, en nuestra opinión, son más de 1.300.000 las viviendas de este tipo a la venta, en un parque de más de 25 millones de viviendas en España.
Desde el cambio de ciclo, los inversionistas han desaparecido del mercado, los posibles compradores han descendido notablemente, la cantidad de pisos a la venta ha aumentado, los tiempos de venta se alargan. El posible comprador es mucho más selectivo, tiene mucho más donde mirar, donde elegir, teme cometer un error, pospone su decisión de compra. Al final muchas veces desiste y no compra.
El propietario es muy reacio a asumir su pérdida. Hace tres años la venta se efectuaba finalmente con una rebaja del 2-3 % del precio de salida o de las pretensiones iniciales del propietario. Actualmente esa bajada de pretensiones iniciales está entre el 30 y el 40%. Si no hay una importante bajada el piso no se vende. La bajada de pretensiones está muy relacionada con la verdadera necesidad de venta que tiene el propietario.
Hoy si el propietario sale, como muchos están saliendo, con un precio excesivamente alto, “para probar un tiempo” o piensan “que siempre hay tiempo para bajar” se encontrará que su casa tendrá muy pocas visitas, se alargará el plazo de venta en exceso y no venderá hasta que baje el precio a nivel de precio de mercado. Además perderá a todos los “primeros compradores” que están esperando a ver los pisos que acaban de salir a la venta para poder ser los primeros en aprovechar las oportunidades.
Estará perjudicando la venta de su casa, “quemará el piso”, después… todo es más difícil teniendo en cuenta la situación actual del ciclo del mercado. Dentro de unos meses obtendrá menor importe por su inmueble.
ESTIMACIONES
Después de analizar profundamente la situación actual del mercado, de los inmuebles que se venden y de los que no se venden, hemos llegado a las siguientes conclusiones:
1. El número de compra ventas de viviendas de segunda mano se ha desplomado, se encuentra en mínimos históricos. Actualmente se venden 9.000 viviendas mensuales en toda España.
2. Los tipos de interés continuarán bajando y las entidades financieras mantendrán a corto y medio plazo las severas restricciones y endurecimiento en las condiciones para la concesión de crédito hipotecario.
3. El sector inmobiliario es muy amplio. Existe una tendencia a vincular el sector con el mercado residencial, pero hay otros segmentos dentro del mismo como son centros comerciales, industriales, logística, hoteleros, residencias de tercera edad…. Tampoco el mercado de obra nueva es el mismo que el mercado de vivienda de segunda mano.
4. Dentro de los inmuebles de segunda mano, el mercado tiene una reacción diferente y un recorrido también diferente según el tipo del inmueble al que nos referimos: varía mucho según la zona en que se encuentre, metros cuadrados, tipo de vivienda, piso, chalet, oficina…
5. El exceso de oferta que existe en el sector inmobiliario no afecta por igual a todo el mercado. Hay zonas y productos inmobiliarios donde no existe ese exceso de oferta. En zonas en expansión donde se han construido muchas viviendas y no se han vendido, los precios bajan notablemente. En zonas donde está todo construido (por ejemplo el centro de algunas capitales de provincias) los precios bajan en menor medida.
6. En zonas de bajo nivel adquisitivo, donde los compradores necesitan el 80-90% de financiación, el desplome de los precios es más que sobresaliente.
7. En muy determinadas zonas del centro de algunas ciudades, no hay un exceso de oferta de los pisos situados en plantas altas o áticos, soleados, bien distribuidos, exteriores, con vistas… esos inmuebles se defienden mejor de la bajada de precios.
8. En algunas ciudades existe una demanda sostenida para viviendas de dos dormitorios.
9. Los pisos grandes, de cuatro o más dormitorios tienen pocos posibles compradores. Si el inmueble es “bueno” se alargará el tiempo de venta y se venderá con bajada de precio. Si esos inmuebles grandes, se encuentran situados en pisos bajos, primeras plantas, son oscuros, con mala distribución… no tienen demanda, simplemente no se venderán (a un precio razonable).
10. Locales: No hay exceso de oferta de los situados en excelentes zonas comerciales, que mantendrán los precios. Los demás bajarán de precio. Los situados en zonas poco comerciales no se venderán a precio razonable.
11. Las entidades bancarias están acumulando un importante número de inmuebles procedentes de embargos por impago del préstamo hipotecario y adquisición de promociones de promotores morosos. En los próximos meses las entidades los sacarán al mercado a precios muy bajos aumentando la oferta y produciendo una bajada de precios.
12. Actualmente ya aparecen las grandes oportunidades de compra.
13. Disponiendo de liquidez o crédito, ahora es el mejor momento para comprar por tres razones:
a) Primera razón: Hay mucha oferta. Actualmente hay muchísimos pisos a la venta. Ahora se puede elegir, se puede elegir un piso alto, soleado, un ático con vistas, bien distribuido… y antes el comprador se tenía que conformar con lo que había (interiores, oscuros…) si compraba por zona.
b) Segunda razón: los propietarios llevan con su piso mucho tiempo a la venta. Últimamente tienen pocas llamadas y visitas. Ante esa situación están dispuestos a rebajar sus pretensiones hasta un 40 %.
c) Tercera razón: Muchas familias no pueden pagar la hipoteca si uno de sus miembros se queda sin empleo. Se ven obligados a vender a unos precios muy inferiores al precio de mercado. Han aparecido verdaderas oportunidades.
CONCLUSIONES FINALES
El ciclo inmobiliario, a diferencia de otros sectores, es de muy larga duración. Una importante particularidad del ciclo actual es que la fase de descenso ha sido muy rápida e intensa con fuertes caídas de precios, por lo que su duración y recuperación se producirá en un tiempo menor.
El ajuste de precios en los inmuebles, que es fundamental, es ya una realidad. Para el presente año se prevén bajadas de precios entorno al 40 %.
Un atisbo de esperanza: El Programa Público Privado de Inversión, el aumento en febrero del 5,1% en la venta de las viviendas de segunda mano en EE UU y la política monetaria internacional hacen posible creer que podemos estar llegado al fondo de la crisis internacional. Dentro de unos meses lo comprobaremos. Si es así y si se mantienen los bajos tipos de interés, las entidades bancarias empiezan a conceder hipotecas y la confianza se empieza a recuperar… estaremos en condiciones de iniciar una larga carrera a la normalización del sector, que siendo cualquier cálculo arbitrario, es muy probable que pasen cuatro años hasta que veamos una recuperación consistente del sector.
RECOMENDACIÓN AL PROPIETARIO QUE QUIERE VENDER:
En España hasta hace tres años los precios subían prácticamente todos los meses de una manera constante. Una buena estrategia en ese tipo de mercado, el de hace tres años, era poner un precio un poco más alto que el precio de mercado… y esperar al que el mercado lo alcanzara. Un piso alto de precio, en unos pocos meses se ponía por sí solo en precio y se vendía. Es decir, poner “un precio adelantado” al mercado. Si el mercado está subiendo, poner un precio un poco superior al último precio que se pagó, esperando así a que la demanda lo alcance.
Ahora bien, si el mercado está bajando, el precio adelantado de venta hay que fijarlo un poco por debajo del último precio de la última venta. Sí, más bajo. Algo que era imposible pensar y a lo que no estamos acostumbrados.
En la actual situación en España, bajando los precios y con las expectativas actuales del mercado con una clara tendencia a la bajada de precios, los propietarios, si realmente quieren vender su casa, tienen que ajustar el precio de venta por debajo del último precio de mercado. Si se resisten, como muchos lo están haciendo, NO VENDERÁN. Si en los próximos meses quieren volver a intentar vender su casa obtendrán un precio muy inferior al que hubiesen obtenido hoy.
eduardo Molet
Presidente de RED EXPERTOS INMOBILIARIOS
Madrid, 24 de marzo de 2009
la de zgz hola zgz, enhorabuena si tienes visitas a patadas, por lo que cuentas tu piso tiene movimiento y si tiene muchas visitas y ofertas en precio... en mi opinión todo indica que tienes el piso en precio y pronto lo venderas. ya me contarás... un saludo
tienes razón en tu planteamiento, las bajadas de precios en el sector son muy lentas y constantes, de todas forma el ajuste, es una realidad, ya se está realizando poco a poco. Hoy los propietarios que tienen necesidad de vender no les queda otra que bajar, y bajadas de más del 20%, de lo contrario no van a vender . en los próximos meses obtendrán un precio inferior al que hubiesen conseguido hoy.
Respecto a la ignorancia en que vivimos... en mi opinión los propietarios "no quieren saber" o mejor dicho "parece que no saben.." lo que vale su vivienda... pero solo tienen que ponerla a la venta y ver como le responde el mercado. No tienen ofertas, muy pocas visitas y pocas llamadas...
en Alemania... no sé lo que pasa... pero seguro que tambien tienen sus cosas un saludo.
hola rokmad, vale, de acuerdo con el "no" sinonimo... vamos al fondo. obviamente no hay estadisticas. si preguntas a los profesionales que participan en la intermediación te dirán que son excepciones los inmuebles que se escrituran por debajo del precio de compraventa pactado. Hace años comprador y vendedor se preguntaban con normalidad sobre "el precio de escrituración" hoy es muy raro escuchar esa pregunta. es una excepción escucharla y otra todavía más... aceptarla.
hola afcm, el mercado está muy tocado objetivamente. la vuelta atrás creo que ya no es posible, el tiempo que falta para la normalización del sector no lo sabe nadie... dependiendo del óptimismo o pesimismo de cada persona... tiene una previsión.
Estoy de acuerdo contigo que es un buen momento para coger el tren si se dispone de liquidez, solvencia y te esfuerzas un poco en negociar un excelente precio. saludos
muy acertado tu comentario, el mercado está corrigiendo los desequilibrios, la bajada de precios y la bajada de las pretensiones de los propietarios es ya una realidad. mucho mayor que la que reflejan las estadisticas. los últimos dos meses del año han vuelto a confirmar aún más los pocos pisos que se venden en españa.
gracias por la bienvenida y de ilustre nada de nada
de exigir nada de nada, no soy nadie para exigir nada, solamente es una sugerencia que creo beneficiosa para el actual momento.
Qué tiene de malo organizar capeas para captar clientes...?. feliz año
perdona pero el banco de españa es una de las mejores institucionesque tenemos y modelo para otros paises mucho más desarrollados.
otra cosa es el sector financiero que además de mantener los superbeneficios que tu dices al final del ejercicio reparten dividendos a sus accionistas sin ninguna limitación.
totalmente de acuerdo contigo con que el estado se lleve un 7% de cada trasmisión...
hola km, si es cierto que los propietarios de inmuebles quieren obtener el máximo precio que admite el mercado, independientemente del precio que le costó. es más, los promotores de vivienda nueva mantenian la misma estrategia de venta. ponian los precios de las viviendas teniendo en cuenta el precio más alto que admitía el mercado independientemente de sus costes.
Hace años, en tiempos de bonanza, se ponía un precio superior al precio de mercado y se esperaba unos meses hasta que el precio de mercado lo alcanzase. En mi opinión es algo totalmete lícito.
Respecto a pedir subvenciones las costructoras, inmobiliarias y la banca y ayudas de acuerdo contigo, creo que es el mercado con la oferta y la demanda el que debe regularse.
otra cosa es la bajada del itp que en mi opinión si debería bajarse.
en contestación a tu pregunta te diré que hoy los inmuebles no se venden al "precio ajustado" que tenían hace solo unos meses. los propietarios que venden tienen que reducir sus expectativas entre un 20 y un 30% de lo contrario no venden. además es importante la ubicación, altura, distribución, calidades, etc, etc ... un piso primero, interior, con poca luz, de grandes dimensiones, mal distribuido... hoy no se vende a ningún precio. ningún precio razonable quiero decir.
respecto a la vivienda nueva, muchos promotores ya han bajado sus precios. el problema lo tienen con la cartera de pre-ventas (los que ya han comprado a precio antigüo) que si son conocedores de una bajada de precios solicitaran al promotor la nueva rebaja o desistiran de la operación
gracias por tu bienvenida, de acuerdo con que muchos estaban interesados en que el boom creciese y creciese... el itp en mi opinión debería de bajarse, fomentaría la movilidad profesional, se ajustarian los tipos a otros paises de nuestro entorno, etc, etc... además hace años los inmuebles se escrituraban muy por debajo del precio real, del contrato privado de compra venta, el estado era consciente de ello y "se dejaba engañar" a cambio, para compensar aplicaba un tipo impositivo muy alto. hoy los inmuebles se escrituran casi en su totalidad por el precio real, el estado debería bajarlo.
respecto a la bajada del precio de las viviendas ya es una realidad, los propietarios de pisos de segunda mano que venden, tienen que reducir sus pretensiones ya ajustadas entre un 20 y un 30 %, de lo contrario no venden. muchos propietarios no quieren reconocer perdidas y se encuentran con el piso sin vender durante años, digo bien años, ya que hay muchos propietarios con el piso en venta desde hace más de dos años... algo impensable hace tiempo
las entidades bancarias mantienen severas restricciones para conceder hipotecas, quieren reducir el número de hipotecas de forma radical. han pasado del vale todo a no vale nada, en mi opinión claro que deben aflojar ya que estan causando graves problemas a propietarios que tienen necesidad de vender y no pueden. De acuerdo contigo que el sistema era insostenible y los precios de las viviendas y las pretensiones de los propietarios ya están bajando muchisimo más que lo que reflejan las estadisticas del ministerio de la vivienda
yo veo que estamos en un foro muy crítico en general, por mi parte quiero aportar la experiencia de estar en primera línea del sector y analizar la situación de una forma totalmente independiente.tambien creo que puedo aprender de muchos de vosotros.
Gracias cristina por la binevenida cordial, confío en aprender de todos y aportar mi experiencia en el sector
eduardo molet publicaMe quiero presentar a todos vosotros, como un profesional inmobiliario, que a partir de ahora adquiero el compromiso de escribir regularmente sobre asuntos relacionados con el sector inmobiliario y otros temas que para mí y espero que para vosotros puedan ser de interés.
Os invito a colaborar en el blog con ideas, experiencias y lo mejor de vosotros.
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Quiero empezar el mi blog en idealista news escribiendo sobre el paron en el número de compra ventas de viviendas en España, que en mi opinión ha llegado a un limite insospechado.
El número de transaciones de viviendas de segunda mano en el año 2005 era de 47.000 viviendas mensuales en toda España, según las estadisticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda.
Actualmente, el número de transaciones que se estan realizando es de 19.000 viviendas mensuales, tambien según las estadisticas del Ministerio. En ambos periodos estaban y están incluidas las trasmisiones por herencias, donaciones y permutas que se calculan en 6.000 mensuales.
Puedo afirmar por tanto que el número mensual de compra ventas de viviendas de segunda mano era de 41.000 en el año 2005 y actualmente es de menos de 14.000.
Un dato muy importante y que no se tiene en consideración, es que en ambas estadisticas estan incluidas las adjudicaciones de viviendas que los bancos estan adquiriendo como consecuencia de los embargos judiciales por impago de las hipotecas.
Este dato, el número de adjudicaciones por parte de los bancos y demás entidades financieras, es un dato que curiosamente no se encuentra publicado en ningún sitio, es más, no hay ni tan siquiera una estimación al respecto. Actualmente estoy solicitando información a las entidades y me encuentro con todo tipo de cifras pero ninguna sobre el número de adjudicaciones. El mes pasado acudí a un juzgado hipotecario de Madrid para constatar el elevado número de adjudicaciones que los bancos están padeciendo, y digo padeciendo por el problema que les supone.Los subasteros no acuden a la puja y es el banco el que se adjudica finalmente la vivienda.
Si a las 14.000 compra ventas mensuales le restamos las adjudicaciones de viviendas a las entidades financieras por impago de hipotecas, nos da un panorama desolador, un mercado absolutamente parado donde los españoles que quieren vender su vivienda no obtienen ni tan siquiera ofertas. Lo dicho, el mayor paron inmobiliario de la reciente historia de España
En mi opinión el Gobierno debería de reducir el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales que actualmente es del 7%, muy superior a la media europea y no digamos a EE UU, donde no llega ni al 1% en muchos estados. Además con esa medida fomentaría la movilidad profesional a otra población, muchos ciudadanos no se cambian de residencia porque saben que un cambio de casa les supone un gasto del 9% del valor de su vivienda.
Es imprescindible que con urgencia, las entidades bancarias reduzcan las severas restricciones que mantienen para la concesión de hipotecas, dichas restricciones están ahogando al sector.
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