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¿Qué precio de venta le pongo a mi casa? El precio adelantado

Hace dos años, previendo lo que me venía encima, estuve en una “Sell a bration” en Las Vegas, en un viaje excelentemente organizado por UCI. El objeto del viaje, era asistir a unos cursos sobre “Como vender un inmueble en un mercado a la baja”  Contacté con profesionales inmobiliarios americanos con gran experiencia y éxito en la venta de inmuebles en mercados a la baja.

hace unas semanas leí en la revista Inmobiliarios, tambien de UCI, un artículo de Michael Selvaggio, presidente de CRS, sobre “Qué hay que hacer para vender en mercados a la baja”, con el que coincido totalmente.

En España hasta hace poco tiempo los precios subian  prácticamente todos los meses de una manera constante. Una buena estrategia en ese tipo de mercado, el de hace unos pocos años, era poner un precio un poco más alto que el precio de mercado… y esperar a que el mercado lo alcanzara. Un piso alto de precio, en solo unos meses se ponía en precio y se vendía. Es decir, poner un “precio adelantado” al mercado . Si el mercado está subiendo, poner un precio un poco superior al último que se pagó, esperando así a que la demanda lo alcance.

Ahora bien, si el mercado está bajando,  el precio adelantado de venta  hay que fijarlo un poco por debajo del último precio de la última venta. Sí , más bajo.  Algo que era imposible pensar y a lo que no estamos acostumbrados.

En la actual situación en España, bajando los precios y con las  expectativas actuales del mercado, con una clara tendencia a la bajada de precios, los propietarios, si realmente quieren vender su casa…, tienen que ajustar el precio de venta por debajo del último precio de mercado. Si se resisten, como muchos se están resisitiendo, no venderán.  Si en los próximos meses quieren volver a intentar vender su casa obtendran un precio muy inferior al que hubiesen obtenido hoy.

Mis clientes me preguntan: ¿Cuánto bajo los precios…, qué porcentaje…? Mi respuesta es la misma que da el presidente de CRS, ¿Cúando fué la última vez que corristes a una tienda porque había rebajas del 5 %?

El mensaje que doy es:

Si de verdad quieres vender hoy y obtener el mayor precio que admita el mercado, tienes que reducir un porcentaje  importante al precio adelantado.

La siguiente pregunta que me hacen es: ¿Qué porcentaje?

Mi respuesta es:  Con las expectativas actuales el porcentaje tiene que ser muy alto y depende de distintos factores teniendo en cuenta las condiciones objetivas del piso; ubicación, conservación, metros y su distribución, altura, luminosidad… De lo contrario, ten por seguro que no se venderá.
 

Comentarios

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Buenos días. Gracias por sus aportaciones. Sólo dos apuntes sobre UCI.

http://www.uci.com/ficheros/UCI_Diciembre_2008.pdf

Long-term arrears in the portfolios backing UCI 14, UCI 15, UCI 16, and UCI 17 are rising at a faster rate than earlier cohorts of deals from this originator. Arrears greater than 90 days reached 6.66% in UCI 14, 7.84% in UCI 15, 9.02% in UCI 16, and 7.41% in UCI 17 at the last interest payment date.

Los últimos informes trimestrales de la serie UCI abarcaban el periodo 18/06/08 al 18/09/08. No han sido actualizados. Quizás la concepción de mercados a la baja de Michael Sevaggio no interpreta adecuadamente la realidad presente y la gripe botiniana no se cure en un par de trimestres.  

http://www.cotizalia.com/cache/2009/01/12/noticias_92_espana_enfila_recesion.html 

Un saludo.

si todo el mundo pusiera el precio adelantado la caída sería más rápida y llegaríamos antes al fondo. lo ideal sería que mañana amaneciéramos en el suelo, ya que así sólo nos quedaría subir

pero la resistencia de la gente a poner en precio las casas está provocando esta lenta agonía que nos está matando poco a poco

los españoles hemos sido víctimas de un timo, la vivienda, y ahora toca darnos cuenta de que nuestras casas no valen lo que hace años, pero como pensamos que sí, seguimos vivienda en la ignorancia

así no luce el pelo. somos los más radicales del mundo. radicalizamos la subidas y prolongamos las bajadas. debe ser que seguimos creyendo en la cultura del pelotazo antes q en la del trabajo

esto en alemania nunca pasaría...

tienes razón en tu planteamiento, las bajadas de precios en el sector son muy lentas y constantes, de todas forma el ajuste, es una realidad,  ya se está realizando poco a poco. Hoy los propietarios que tienen necesidad de vender no les queda otra que bajar, y bajadas de más del 20%, de lo contrario no van a vender . en los próximos meses obtendrán un precio inferior al que hubiesen conseguido hoy.

Respecto a la ignorancia en que vivimos... en mi opinión los propietarios "no quieren saber" o  mejor dicho "parece que no saben.." lo que vale su vivienda... pero solo tienen que ponerla a la venta y ver como le responde el mercado. No tienen ofertas, muy pocas visitas y pocas llamadas...

en Alemania... no sé lo que pasa... pero seguro que tambien tienen sus cosas un saludo.

"Respecto a la ignorancia en que vivimos... en mi opinión los propietarios "no quieren saber" o  mejor dicho "parece que no saben.." lo que vale su vivienda... pero solo tienen que ponerla a la venta y ver como le responde el mercado. No tienen ofertas, muy pocas visitas y pocas llamadas..."

Pues yo pensaba como alguien me dijo por aqui que la gente mirar mira mucho pero no compra,que no se quien habia tenido 200 visitas y ninguna oferta.En que quedamos,no hay ni llamadas ni visitas o hay visitas pero no hay ofertas?

Porque yo visitas de momento en poco tiempo sigo teniendo a patadas,ayer 2,mañana otra,el sabado que viene otra...Y ayer un intento de compra frustado por el banco,y desde el primer momento estuvieron de acuerdo con el precio.Que no todo el mundo intenta sangrar al vendedor señores.

hola zgz, enhorabuena si tienes visitas a patadas, por lo que cuentas tu piso tiene movimiento y si tiene muchas visitas y ofertas en precio... en mi opinión todo  indica que tienes el piso en precio y pronto lo venderas. ya me contarás... un saludo

Ok don eduardo,eso es lo que yo pensaba,pero como ya me habian dicho por aqui que visitas hay muchas pero ofertas ni una,a ver si ahora iba a resultar que lo normal era que todo el mundo viniera simplemente a cotillear...

En cuanto al precio lo tengo en 200.000 euros,precio de salida 225.000,precio de compra 250.000,y precio maximo al que rebajo al que realmente este interesado 180.000,para mi suficiente rebaja y ya hago buen esfuerzo.Para medio foro supongo que carisimo pero bueno,es lo que hay.Un piso de calidad no se puede vender por dos duros,el que lo quiera barato que se lo compre para reformar y se gaste 10 kilos en una buena reforma y suba a patita a casa si no tiene ascensor.

Bueno,me voy a terminar de recojer que a las 4 tengo una visita,la primera que viene por agencia.Ya os contare.Deseadme suerte! : )

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Este post no lo he escrito yo(pasmada).  Algún problema técnico desvio este post de su autor original a mi nick.

Hola,no tengo muy claro si dices que el piso te costó 250000 euros y que lo venderias por 180000 (70000 euros menos de lo que pagaste por el),pero si es eso no me lo creooooooooooooooo.

Pues si guapa,me costo 250.000 (pague el primo por agencia,eso si),ahora lo tengo en 200.000,bueno exactamente 198.000 (33 millones),y mi tope minimo son los 180.000.

Te doy mas datos si quieres,me queda de hipoteca 215.000 (si no te salen las cuentas es que teniamos ahorrado en efectivo para la entrada),asi que todo lo que baja de ahi me tengo que pedir un prestamo personal para pagarlo.

Yo es que flipo con vosotros,exigis bajadas del nosecuantos por cien,y cuando las hacemos no os lo creeis...

Te crees que me gusta venderlo a ese precio,pues lo mas minimo,mi ilusion era simplemente venderlo por lo que queda de hipoteca y punto,pero por intentar venderlo pronto hago ese esfuerzo,pero ya esta.Ahora que no me venga uno diciendo,uy,lo tienes en 200.000 rebajame un 40% mas.Pues como que no...

no se que lios pasa con el nick de pasmada que sale por todos lados...

Ah,por cierto,la visita fue muy bien,les gusto mucho.Y ayer me volvieron a llamar y hoy tengo otra mas.Digo yo que entre unos y otros alguno tocara.Ah,y para los incredulos,cuando vienen a casa las visitas,si quieren les enseño el recibo de la hipoteca para que vean que no miento en el precio,y asi la verdad que nadie me ha pedido bajar mas.

Gracias por lo de guapa,ahora ya lo he entendido ,pero te aconsejo que si quieres vender bajes el precio a 160000 (bajada del 20%) ahora mismo(luego tendrá que ser mucho más) ó por muchas visitas que recibas nadie creo que lo vaya a comprar.

P.d      siento que pierdas dinero pero las cosas funcionan asi,a veces se gana y otras se pierde.

Ya estais con las bajadas del 20% sea lo que sea el dinero que os pidan,vaya actitud.Y precisamente si lo vendo en 180.000 ya lo bajo un 20% del precio inicial,exactamente (lo puse de primeras en 225.000).Si te hago caso y lo pongo en 160.000 vendra un listo como tu y me dira que se lo rebaje otro 20% y asi lo ponga al precio que lo ponga hasta que valga 20 euros o que...

Yo te digo que ahora esta mas que ajustado a precio de mercado de mi ciudad y de mi zona.Vente por mi barrio a ver que birria de pisos de hace 50 años,enanos y todos para tirar encuentras por 150.000 euros.O te crees que no miro la competencia.Hay muchiiiisimos pisos iguales e incluso bastante peores que el mio (no hay mas que ver las fotos) por mas de 200.000 euros,asi que te aseguro que el precio esta de sobras ajustado al mercado.

Ah,y no te he comentado que la reforma de mi piso vale mas de 60.000 (ponte ha hacer cuentas para una reforma integral de calidad,todo primeras marcas).Te aseguro que sale mucho mas barato comprar mi casa que comprar un cuchitril y pegarse meses con la reforma (porque no veas que coñazo hacer una reforma integral...)

Tú no debes de ser tan listo como yo, cuando te niegas a ser realista,si quieres vender tienes que poner una oferta muy por debajo de tú zona.150000€,160000€ máximo y eso ahora mismo, porque el tiempo corre en tú contra y despues será mucho menos.

P.d       es lo que hay(como las lentejas,ya sabes).

Porque soy realista y como debo 215.000 al banco,si lo vendo en 150.000,pasaria a deberle 65.000 y sin piso ni nada,asi que lo siento pero no me convence el cambio.Te aseguro que con los años que me costaria pagar un prestamo personal de 60.000 € (eso en caso de que me lo dieran) que son mucho mas caros que los hipotecarios,me sale mas a cuenta pagar la hipoteca durante los dos proximos años (y mas con la bajada del euribor)y ya lo vendere,y si no mientras lo alquilo,me pago la hipoteca,me baja la deuda y ya vendran tiempos mejores...

Pues yo considero que tus argumentos son muy válidos y que venderás el piso pronto. Hay personas que parecen disfrutar lastimando al propietario, pero deben pensar que ese propietario fue comprador... por supuesto que hay que estar a precio de mercado y ser realistas, pero ¿por qué razón el piso de uno tiene que ser el chollazo?. Los chollos se venden ya, pero los pisos de buen precio también. Ánimo!

fuerte ok

 

Hola yo tengo mi piso a la venta desde hace 5 meses y os puedo decir que llamadas las puedo contar con los dedos de la mano. El precio siempre les digo que lo podemos negociar " dando un precio de inicio por mi parte" . Visitas 2. Que mas podemos hacer? Pero ya no es que esté mal las visitas luego los Bancos son otra cosa... Te ponen 1000 y una pega, Ahora estoy yo con los papeles de una vivienda que me compré hace 5 años' que me la entregan el mes que viene. y os digo que eso es otro problemón , moviendome por todos los bancos, ( tengo tiempo me he quedado en el paro) Algunos no te invitan ni a sentarte, y eso que tengo ya entregado el 20% de mi vivienda nueva y la otra libre de cargas, porque ni pensar que te den más del 80% , si a eso le tenemos que sumar todos los gastos ,comisiones y un etc de cosas que te pide el banco, REAL MENTE QUIEN VA A COMPRARME M PISO? Ah y sin hablar de las tasaciones porque eso en caso aparte... Ahora me direis que más podemos hacer los vendedores?

¡que país de extremistas! el precio de un piso depende de muchos factores, comenzando por la propia calidad del piso y servicios y terminando por la zona en que se encuentre. No tiréis los precios.

Ahora mismo hay un problema de desconfianza general y es complicado que la gente se meta en inversiones fuertes a largo plazo como la compra de un piso cuando no confía en lo que va a ingresar a medio plazo. A esta desconfianza se le une la resistencia de los bancos a asumir más riesgos de los estrictamente necesarios en la concesión de créditos.

No es un buen momento para la venta de pisos por todas estas condiciones, no es tanto el precio de la vivienda el problema de que no se vendan pisos actualmente, es la falta de confianza en nada. Todos tenemos un bombardeo continuo de que la cosa está mal y nuestra actitud está siendo la de aguantar el temporal como se pueda.

No creo que tirar los precios de las viviendas sea la solución del mercado inmobiliario. Simplemente asumir que por o menos hasta 2.012 no se habrá recuperado la confianza para que las familias se planteen comprar una nueva vivienda.

Un dato interesante, parece que hay un movimiento de los bancos hacia la dación en pago para la cancelación de deuda. Los que estéis muy agobiados y os quede prácticamente toda la hipoteca planteadla al banco. Ello os permitirá volver a empezar de cero.

Suerte!!

15 febrero 10:49 anónimo responde a eduardo molet ¿Qué precio de venta le pongo a mi casa? El precio adelantado

Un dato interesante, parece que hay un movimiento de los bancos hacia la dación en pago para la cancelación de deuda. Los que estéis muy agobiados y os quede prácticamente toda la hipoteca planteadla al banco. Ello os permitirá volver a empezar de cero.

¿conoces casos mas alla de caixa cataluña?

ya se que igual no puedes aportar nombres de entidades, pero aun no he leido nada mas que la famosa noticia de caixa cataluña, que si es cierto que vovlvio a salir ayer en las noticias de tve.

gracias

 

15 febrero 10:49 anónimo responde a eduardo molet ¿Qué precio de venta le pongo a mi casa? El precio adelantado

Un dato interesante, parece que hay un movimiento de los bancos hacia la dación en pago para la cancelación de deuda. Los que estéis muy agobiados y os quede prácticamente toda la hipoteca planteadla al banco. Ello os permitirá volver a empezar de cero.

¿conoces casos mas alla de caixa cataluña?

ya se que igual no puedes aportar nombres de entidades, pero aun no he leido nada mas que la famosa noticia de caixa cataluña, que si es cierto que vovlvio a salir ayer en las noticias de tve.

gracias

Para que vendáis vuestras viviendas lo único que tenéis que hacer es ofrecerlas a prec io de mercado, esto es, un 30% o 40% menos de lo que pedís. Que es una vergüenza que muchos las comprasteis por 15 o 20 millones y ahora pedís 60. No os lo va a dar nadie.

los descuentos en estos momentos son del orden del 30-40 % con respecto a los "picos" de la burbuja, dentro de 6 meses es probable que ya estemos hablando del 50 % y dentro de 6 meses más..., ni se sabe

acabarás esperando tiempos mejores y sino tienes prisa te aconsejo que guardes el piso al menos por 10 años o más que se recupere esto, si lo tienes puesto en 225.000 dudo mucho que la máxima oferta pase de 186.000€ e irá empeorando según pase el tiempo, compradores y bendedores no hablamos el mismo idioma es por eso que no hay ventas

El problema del comprador suele ser que no tiene dinero para comprar el piso que le gusta, y por eso necesita que se lo rebajen. Lo que pasa que al comprador le reconforta pensar que está muy alto de precio. Cuando se habla de "si lo tienes en tanto tienes que bajarlo tanto para que te lo compren" es un absurdo. A veces sí y a veces no. Habrá locos que creen ser propietarios de palacios y te piden un pastizal y gente que se ha currado el cálculo de lo que puede pedir por su casa y es realista. Si tu precio es acorde a lo que ofreces y al mercado, el que te pida una rebaja del 20% es que tiene delirios de grandeza y falta de solvencia. Nada más. Y seguro que vendes el piso sin problemas. Yo compré un piso del que me enamoré y no batallé a muerte por el precio. Y he vendido el mío en 2 meses porque me ajusté a lo que ofrecía.

el principal problema son los precios   ....ni en alemania con los sueldos dobles no hay estos precios... no se que pensais.... si somos la segunda liga de ue y de donde nunca debiamos salir....y si las culpas de engaño son de los ayuntamientos o de quien sea da igual....ha sido un engaño enorme y nada mas...

Realmente lo siento muxo por aquella gente que se compro un casa en los dos ultimos años, esto ha sido una subida continua, todos han intentado entrar en el juego con la excusa de que si no puedes pagar siempre podras venderla y sacarla un par de millones, no siento lastima por quien se metio pensando eso, siento pena por quien realmente necesitaba un hogar y se vio en esta situacion, ha pagado una casa de 40 millones, y tiene 1300 euros de hipoteca.

Sintiendolo muxo, esto no es culpa de los que queremos comprar casa ahora, no tenemos culpa de que vosotros compraseis casa a ese precio, ahora se ha cortado el juego, las casas bajaran, queramos unos y no queriendo otros, pero bajaran , lo siento por las familias pero no debemos de caer todos en esa situacion. Toda crisis tiene sus victimas y este caso son los que compraron casas en los ultimos años.

Lo siento

Este artículo es del año 2009, ¿no?. El 12 de enero de 2009. hay que ver lo que es leer las cosas con la perspectiva del tiempo. ¿La del pisito por 180.000 euros lo vendió?. me temo que no.