post 3
en un primer post argumente que el mercado de la vivienda es de tipologia perfectamente competitiva. por ello aplica inevitablemente el mecanismo de oferta y demanda para establecer el precio de equilibrio a pesar de los intentos de cartelizacion ilegal de los promotores (y de los bancos?). Dado el exceso de oferta existente, esto implica una sustancial reduccion de precios.
en el segundo post aplique la microeconomia para obtener una metodologia de calculo del valor real de las viviendas en funcion del precio de alquiler, obteniendo una formula que confirma la inevitable sustancial reduccion de precios.
en este tercer mail (y ultimo) aplicare por ultima vez la microeconomia para concluir que la reduccion de precios puede llegar sin embargo a ser superior a lo antes citado.
ello debido a que la ley de la oferta y demanda no es automatica. Tal y como ha descrito el economista Richardson (mecanismo "cobweb"), en determinados sectores una mezcla de efectos psicologicos y de errores en la determinacion de la demanda futura por parte de los inversores provoca que el precio de equilibrio se consiga solo despues de un proceso de aproximaciones sucesivas en los cuales los precios oscilan tanto por arriba del precio de equilibrio del bien (lo que ha pasado hasta ahora) como por debajo del mismo (lo que puede pasar perfectamente ahora).
en el momento en que se inicien las reducciones de precios (todavia mas por debajo de los actuales), se activaran dos procesos psicologicos en los vendedores: (i) miedo a perder mas, (ii) cuando grupos de vendedores admitan publicamente los descuentos (mas elavados de los actuales) se activara tambien el mecanismo de comportamiento grupal. en el momento en que estos dos efectos rompan el efecto "anchoring" (efecto por el cual los vendedores estan convencidos de que el precio maximo al que llegaron sus viviendas es el precio que por decision divina es el justo) se producira una reduccion subita de precios, incluso por debajo del precio de equilibrio.
conclusion: quien quiera comprar y tenga urgencia que espere a que los precios lleguen a precios de equilibrio (llegaran a no tardar), pero quien no tenga prisa que espere oportunidades del orden del 25-50% por debajo del precio de equilibrio (que tambien llegaran).
post 2
Las sencillas herramientas de la microeconomia se pueden utilizar tambien para calcular el valor de propiedad de la vivienda. Para ello nos basaremos en la conclusion citada en otro post anterior en el cual se argumentaba que el mercado de la vivienda es de tipologia perfectamente competitiva. En este caso el valor de los bienes de este mercado deben estar equilibrados con el valor de bienes sustitutivos, como es en este caso el valor del alquiler de la vivienda. Por ello: valor propiedad vivienda = valor alquiler vivienda.
Como valor de alquiler de la vivienda debemos incluir no unicamente el precio del alquiler anual si no tambien un valor estimado correspondiente a los costos adicionales por mudanzas mas o menos periodicas, por lo cual: valor alquiler vivienda = precio alquiler vivienda x 1,20.
Como valor de propiedad de la vivienda aplicaremos nuevamente la microeconomia y concluiremos que: valor propiedad vivienda = costo mantenimiento vivienda + costo oportunidad (costo que tiene para el propietario el no tener el dinero rentando en otra inversion).
Por costo de mantenimiento podemos estimar un 10% del precio anual de alquiler.
Para el calculo del costo de oportunidad aplicaremos al valor del activo (costo de compra de la vivienda) el rendimiento mas seguro existente, los bonos a largo plazo (en este momento estan aproximadamente al 4,3%). Asimismo, consideraremos que el costo de compra es: precio x 1,10, para tener en cuenta los costos adicionales al proceso de compra (notarios...).
Equilibrando ambas ecuaciones tendremos:
Valor alquiler = Precio alquiler x 1,20
Valor propiedad = 10% x precio alquiler + precio propiedad x 4,3% x 1,10
---> Precio propiedad = 1,0 / 4,3% x Precio alquiler = 23 x Precio alquiler.
Consecuencia: el precio microeconomico, el precio de mercado, el precio que algun dia equilibrara oferta y demanda, es de 23 veces el precio anual de alquiler de la vivienda.
Conclusion: multiplicad el precio anual de alquiler de una vivienda similar a la que buscais por 23 y ese sera el precio de compra que algun dia conseguireis.
sin problema
post 1
Despues de tiempo siguiendo este foro me decido a escribir dado que no entiendo porque miles de ciudadanos, compradores, promotores e incluso el gobierno, todos escriben sobre el precio de la vivienda sin utilizar las elementales herramientas de la microeconomia que rigen inevitablemente los precios del mercado de la vivienda.
Tal como otros comentaristas han citado, la primera herramienta imprescindible es la ley de la oferta y demanda. El mercado inmobiliario es un mercado de perfecta competencia dada la multiplicidad de promotores, la presencia de productos sustitutivos (mercado de vivienda de segunda mano, alquiler) y la ausencia de barreras de entrada. Por ello, y a pesar de las actuaciones (ilegales) de cartelizacion de los promotores, es inevitable que los precios a medio plazo se comporten siguiendo la ley de la oferta y de la demanda.
El equilibrio de oferta y demanda (a mayor oferta, menor precio) provocara un "clearing" de precios, o sea, sera el precio de la vivienda quien conseguira equilibrar los elevados desfases actuales entre oferta y demanda --> inevitablemente reduciendo drasticamente el precio.
Sera posteriormente a este equilibrio en precios cuando el promotor comprobara si sus costos a largo plazo son superiores a los precios de venta a largo plazo, y si en consecuencia tiene o no beneficios. El mecanismo aducido por algun promotor en este foro (segun el cual el establece el precio en base a los costos incrementandolos con un margen empresarial) es el que a todo inversor (yo soy inversor, pero en otro tipo de industrias) le gustaria, pero por desgracia en un mercado perfectamente competitivo el precio a medio plazo lo establece el mercado en conjunto como una suma de demandas y ofertas individuales, y no como resultado de la voluntad de un agente individual.
Otra herramienta de la microeconomia es la relacion entre la produccion a largo plazo y la demanda a largo plazo. Los mecanismos psicologicos que se inducen en los booms de varios sectores (vivienda en nuestro caso, commodities en otros...) induce a los empresarios (y a los compradores!!!) a pensar que este elevado boom continuara eternamente, provocando que algunos inversores poco avezados inviertan en el incremento de produccion sin analizar el crecimiento real de la demanda a largo plazo. Como consecuencia de este incremento de capacidad (problema habitual y recurrente en el sector automovilistico y de la aviacion) los inversores que no se abstuvieron de invertir al ver la irracionalidad del crecimiento del sector estan condenados a un gran batacazo financiero.
Mas mecanismos: "social proof": dado que todos los promotores construian, todos ellos creian que la unica y mejor alternativa era construir. pero al mismo tiempo, dado que todos los compradores compraban, todos ellos consideraban que la mejor alternativa era comprar. Consecuencia --> este mecanismo psicologico heredado de nuestra biologia evolutiva ha provocado este boom... como ha provocado todos los otros.
Como curiosidad, sabeis que en el siglo XX hubo 19 grandes crisis (de todo tipo) asociadas a este tipo de fenomeno? ...y como el hombre es el que es ...otras mas (e imprevisibles) nos esperan.
Consecuencias:
a) los precios de la vivienda bajaran...aunque nadie sabe cuando...pero una buena estimacion del precio final puede realizarse con la microeconomica tradicional (en otro post posterior).
b) los nuevos compradores tendran oportunidades decentes para comprar.
c) los promotores que han sido arriesgados se comeran las viviendas en exceso con elevadas perdidas, y los que han sido precavidos continuaran con su negocio ... como tiene que ser.
Saludos,
post 4
posteare porque me olvidaba el ultimo comentario --> que pueden hacer los usuarios de este blog para que bajen los precios de la vivienda....?.
Tal y como he desarrollado en anteriores posts, el mercado de la vivienda se asemeja a un mercado de competencia perfecta lo cual debe provocar que se cumpla la ley de la oferta y demanda, reduciendo inevitablemente los precios actuales de la vivienda a fin de absorber el enorme stock de vivienda.
pero la hipotesis de que es un mercado de competencia perfecta se basa en el cumplimiento de dos condiciones:
- que existan medios de transmision rapida de informacion sobre los precios del producto asi como de sus caracteristicas, en este caso de la vivienda. esta condicion se cumple perfectamente a traves de paginas como esta de idealista.
- que no existan restricciones a la ley de oferta y demanda. esta condicion no se esta cumpliendo suficientemente, debido a las actuaciones de cartelizacion de los promotores. es de esta ultima condicion de la que querria decir algunas palabras.
no es suficientemente conocido que desde hace tiempo esta totalmente prohibido y penado en nuestro pais y en toda la comunidad europea la realizacion de acciones que puedan evitar los precios no sigan la ley de oferta y demanda. en nuestro pais es el tribunal de defensa de la competencia quien esta encargado del seguimiento del cumplimiento de esta normativa asi como del encausamiento de las empresas o personas que atentan contra el libre cumplimiento de esta legislacion. el objetivo fundamental de esta legislacion es el evitar que se produzcan situaciones de monopolio que provoquen restricciones en cantidad de determinados productos en el mercado o de que sus precios sean excesivos, hoy en dia se considera a esta legilacion uno de los elementos esenciales para el establecimiento de una sociedad equilibrada.
que implica esta legislacion?. pues que cualquier actuacion de promotores, bancos o constructores tendentes a evitar que bajen los precios creando una situacion de oligopolio es totalmente ilegal y esta penada por la ley.
el consumidor de nuestro pais no esta muy acostumbrado a ello, puesto que se considera como actuacion ilegal el mero hecho de que un promotor hable con otro respecto a como pueden conseguir que los precios de sus promociones no bajen mucho. pues si, el mero hecho de que tengan esta conversacion es totalmente ilegal, puesto que la realizacion de la misma puede tener como consecuencia una disfuncion en la ley de oferta y demanda.
por ello, los lectores de estas paginas tienen un mecanismo para acelerar la reduccion de precios, seguramente desconocido o minusvalorado pero que en realidad es extremadamemte potente: denunciar al tribunal de la competencia cualquier actuacion secundada al menor por dos promotores, bancos o constructores para que sus precios permanezcan estables.
tengo la intuicion personal de que hay en este pais numerosas actuaciones de este tipo y que muchos lectores de estas paginas han sido o seran testigos de algunas de ellas....denunciarlas y en poco tiempo se desactivara el mecanismo principal que esta provocando que los precios no bajen como estan bajando otros productos --> la cartelizacion de sus productores.
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