una condicion necesaria para que bajen los precios es que los vendedores necesiten vender.

por ejemplo, un vendedor de fruta fresca en un mercado semanal tiene obligacion de bajar el precio de los productos que no ha vendido al final de la jornada porque si no se pudriran y perdera totalmente la mercancia, por lo que preferira venderlo mas barato que perderlo totalmente.

lo mismo pasa con los pisos. los precios punta del 2008 y los precios de mercado en este momento estan muy por encima del precio natural, pero los precios no bajan mucho porque en promedio los vendedores pueden permitirse no vender.

complementariamente, los que no pueden no pueden permitirse no vender, desde un punto de vista economico, tienen un impedimento psicologico muy potente, pero logico desde el punto de vista humano. este efecto se denomina efecto anclaje. si una persona no sabe como valorar el precio real, natural, de un bien, dara por supuesto que el precio real es el que ve que cobran otras personas, dado que no tiene otra forma de valorar el bien.

por ello, es perfectamente normal que una persona no quiera bajar el precio, aun cuando no consiga vender y necesito el dinero, dado que considera que vender por debajo de lo que les han dicho que vale es perder dinero.

pero este efecto no pasa unicamente a personas individuales, es un efecto logico de como la evolucion ha construido nuestros cerebros. incluso grandes directores de empresa no aceptan vender empresas porque las compraron mas caras, independientemente de lo que valen en este momento e independientemente de si las compraron al precio correcto o por encima del mismo.

por lo tanto nuestros queridos conciudadanos vendedores unicamente asumiran que deben bajar los precios cuando se produzcan varias situaciones, publicamente conocidas, de venta de precios por debajo de sus precios actuales. por ello, repito, es necesario que estas ventas por precios inferiores sean suficientemente conocidas, y que los precios sean de activos comparables.

dado que buena parte de los bancos e inmobiliarias llevan desde el 2008 resistiendose a bajar precios para no encajar en sus cuentas de resultados la minusvaloracion de estos activos, las bajadas masivas de precios unicamente se produciran, si es que se producen, cuando estos bancos o inmobiliarias no tengan mas remedio que vender.

hay indicios de algunas de estas entidades no podran resistir mucho tiempo sin vender masivamente, pero, por desgracia, el futuro siempre es imprevisible y nadie es capaz de prever con exactitud si estas ventas masivas a precio inferior, tal como ya se ha producido en estados unidos, se produciran en nuestro pais o no.

su comentario respecto de su hermana es absolutamente normal. no es racional desde un punto de vista economico, pero, en contra de lo que opinan la mayor parte de los economistas, en las decisiones personales pesa tanto o mas los efectos psicologicos que los meramente economicos.

Se nota que tu banco / caja debe estar reduciendo personal...

me atrevo a realizarle una pregunta, a fin de solicitarle que me aporte conceptos claros en un entorno como en el que estamos en el que todo el mundo habla, pero nadie piensa.

me refiero a la teoria (de irving fischer de inicios del siglo xx) de que las depreciaciones de las tasas de cambio provocan en el medio plazo un correspondiente aumento de las inflaciones del pais que ha devaluado su moneda, por lo que el precio real de los dichos activos en el mercado internacional continua constante (hablando a medio-largo plazo).

a) si su contestacion es que esta teoria es cierta, entonces entiendo que lo que dicen los manuales de economia internacional es incorrectos, o no esta empiricamente demostrado.

b) si su contestacion es que la teoria es correcta, entonces, le agradeceria que me explique porque estados unidos esta iniciando esta masiva QE2. entiendo que si la teoria es cierta el hecho de que devaluen la moneda al imprimir masivamente dolares provoca el efecto inverso quasi-inmediato de incrementar la inflacion de los productos. entonces entiendo que los productos que estados unidos intente vender en el exterior quedaran al mismo precio para los vendedores internacionales, cierto?....no se, pero hay algo que no entiendo en lo que estan haciendo con el QE2.

estimado luisito,

Muchas gracias por tan desarrollada explicacion sobre macroeconomia. francamente siempre me ha intrigado la falta de seriedad de los analisis macroeconomicos, los cuales, en aparente discrepancia de ciertos aspectos de la microeconomia, parece incapaz de realizar predicciones. y como todos sabemos, la mejor forma de saber si un cuerpo de conocimiento es una ciencia es analizando si es capaz de realizar predicciones correctas.

Entiendo por tu explicacion que el keynesianismo asume que cualquier capital invertido conserva su valor previo. es correcto?. implica esto que el keynesianismo asume que todo el capital invertido desde hace tres decadas por los inversores de General motors (el cual ha desaparecido en el aire) realmente conserva su valor?.

si he entendido correctamente tu explicacion, ello implica que el keynesianismo asume como correcta la comun y falaz hipotesis de que el valor de capital contable es igual al valor intrinseco de dicho capital (o sea, a la capacidad de dicho capital invertido de generar flujos de caja futuros)....pues si es asi dejo de respetar a partir de hoy a los defensores del keynesianismo !!!

el que los bancos parezcan resolver con la captación de nuevos depósitos de clientes una situación de pérdida de solvencia (de insuficiente capital) indica que han entrado en una fase de esquema ponzi (o esquema piramidal).

el valor de sus activos en el balance está falsificado lo que hace que también el capital que figura en su balance esté falsificado. hay pérdidas ingentes que no han sido reflejadas en balance lo que hace que parezca que disponen de un capital que no tienen.

en el ejemplo anterior, han resultado irrecuperables créditos por valor de 10 millones lo que ha hecho contraerse el valor de los activos desde 100 hasta 90, ha producido pérdidas por valor de 10 millones y ha contraído el capital desde 20 a 10 millones. si el banquero truca sus cuentas y solo reconoce fallidos por valor de 3 millones, en el balance figurarán activos por valor de 97, pérdidas de solo 3 y una contracción del capital desde 20 hasta 17 (todo ello falso, claro, y todo ello con la complicidad de las autoridades económicas, claro).
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hay un libro delicioso de 1937 del "Dean de wall street" Benjamin graham. tiene dos frases que evidencian por un lado a) los errores conceptuales de la mayor parte de los expertos que analizan empresas actualmente, y b) los graves efectos que tienen las mentiras contables en el valor real del capital de las empresas.

permita que los copie en su version original:

a) "The stockholders' interest (equity) is often said to stand for money owed by the corporation to its stockholders. It may be better to consider the stockholders' interest as representing merely the difference between assets and liabilities".

b) "it is clear that the values ar which assets are carried must not be taken too seriously".

como consecuencia, el valor de libros del capital es poco de fiar dado que se basa en la diferencia de los activos menos los pasivos ... y dado que no hay que fiarse nunca del valor de libros de los activos, por muy auditados que esten, cuando los gestores de las empresas esten compelidos por sus incentivos personales a mentir (situacion habitual cuando las empresas van mal) en dichos casos el valor real del capital se difuminara en el aire cuando quiera accederse al mismo.

por desgracia, en una sociedad capitalista como la actual en donde poca gente es capaz de leer correctamente los estados financieros de una empresa (me gustaria conocer a alguien que sepa interpretar correctamente el valor real de una empresa con un libro de derivados grande, me gustaria tambien conocer a algun analisita que cuando se decia en el 2008 que los bancos de nuestro pais eran los mas solidos de europa saliese con las lecturas de sus estados contables al publico a defender una posicion contraria argumentando que los precios de sus activos no eran reales, etc... ) es muy facil esconder de los inversores las argucias de los gestores de las empresas.

haber leido las clausulas de la hipoteca del banco antes de firmar la hipoteca. no es que sea una exigencia de la legislacion de nuestro pais, es que en el 95% de los casos es como estan redactadas las clausulas de la hipoteca.

en nuestro pais, las hipotecas exigen una doble garantia: la del bien embargado y la personal del hipotecado y por ello cuando el precio del bien bajan por debajo del credito concedido, el banco exige al hipotecado que responsa por la diferencia.

alternativas --> no aceptar firmar contratos de hipoteca con estas clausulas draconianas. el unico problema es que evidentemente si un banco acepta firmar sus hipotecas sin esta garantia personal tendra que cubrir el riesgo adicional de alguna forma....otras garantias...intereses mayores....importes hipotecados inferiores.

tal como dice un refran ingles "there is no free lunch".....

estoy en otro extremo de ud. en esta discusion, dado que personalmente creo que los precios todavia bajaran bastante debido a las fuerzas que genera el desequilibrio actual entre oferta y demanda.

pero por otro lado debo felicitarle por su ecuanimidad en las contestaciones que esta realizando a intervinientes de este foro que desde mi punto de vista no merecen que se les llame personas.....ni merecen que les conteste con tanta educacion.

un saludo,

Hay un libro muy interesante "living within limits" del fenecido garret hardin que desarrolla muy elegantemente las consecuencias de la dicotomia interes compuesto versus crisis economicas.

todas las formas de deuda actuales (sean bonos publicos o similares) crecen siguiendo la metodologia del interes compuesto, con consecuencias faciles de calcular --> que la deuda crece hacia el infinito aun con valores de interes bajos, dado el caracter exponencial del interes compuesto.

por ello es facil de demostrar que una sociedad que basa buena parte de su economia en la deuda inevitablemente llega a ser inestable. aun a pesar de la erosion que sobre la deuda ejerce la inflacion, los montos de deuda se acumulan y acumulan hasta ser insoportables......momento en el cual acaecen las crisis economicas.

por lo tanto, los intereses de los bonos se concilian a largo plazo con cero a traves tanto de la inflacion como de la recurrentes crisis economicas. es inevitable, mientras nuestra sociedad no limite los porcentajes de endeudamiento global a valores absorbibles por e crecimiento economico, los desastres periodicos economicos son inevitables.

EN ESTE FORO SE ESTA HABLANDO REPETIDAMENTE DEL PRECIO REAL DE LAS VIVIENDAS Y SE ESTA COMETIENDO UN ERROR CONCEPTUAL GRAVE.

ES CIERTO QUE LOS PRECIOS DE CUALQUIER PRODUCTO A LARGO PLAZO ESTAN BASTANTE BIEN CORRELACIONADOS CON SU COSTO DE PRODUCCION (A LARGO PLAZO, NO CON LOS COSTOS DE PRODUCCION A CORTO PLAZO). AHORA BIEN, LO QUE NO ES CIERTO ES QUE EL PRECIO A CORTO PLAZO TENGA RELACION CON EL COSTO DE PRODUCCION.

TAL Y COMO ARGUMENTO MUY COHERENTEMENTE EL INICIADOR DE LA TEORIA DE LA MICROECONOMIA, aLFRED mARSHALL, LOS PRECIOS A LARGO PLAZO TIENEN RELACION CON LOS COSTO DE PRODUCCION, PERO LOS PRECIOS A CORTO PLAZO TIENEN RELACION CON EL "TRADE", O A SEA, CON EL JUEGO A CORTO PLAZO ENTRE VENDEDORES Y COMPRADORES, EL CUAL ES INDEPENDIENTE DEL COSTO DE PRODUCCION.

POR EJEMPLO, INDEPENDIENTEMENTE DE CUAL ERA EL COSTO DE PRODUCCION DE LOS PISOS, EN EL PERIODO 2000-2007 TODOS LOS CIUDADANOS DE ESTE PAIS SE HAN LANZARON A COMPRAR PISOS. PORQUE?, PORQUE NADIE MIRO EN ESE MOMENTO LA RELACION ENTRE EL PRECIO DE LOS PISOS Y SU COSTO DE PRODUCCION?. SENCILLAMENTE PORQUE LOS COMPRADORES TENIAN EXPECTATIVAS DE QUE CUALQUIERA QUE FUESE EL PRECIO AL CUAL SE COMPRASE, EN EL FUTURO SE PODRIA VENDER POR UN PRECIO SUPERIOR. IGUALMENTE LOS PROMOTORES ARGUMENTARON QUE DADO QUE SE ESTABA COMPRANDO A CUALQUIER PRECIO, SUS PRECIOS DE VENTA NO TENIAN PORQUE TENER RELACION CON EL PRECIO DE PRODUCCION.

ES IRRESPONSABLE QUERER DAR LA CULPA A VENDEDORES O A COMPRADORES O A LOS BANCOS DE LO QUE HA PASADO....QUIEN SE ATREVE A DAR LA CULPA A UN LEMMING INDIVIDUAL DE LOS SUICIDIOS EN MASA QUE PASAN PERIODICAMENTE A ESA ESPECIE?. SENCILLAMENTE EN SUS GENES ESTAN IMPRESAS UNAS CONDICIONES BIOLOGICAS QUE LOS IMPULSAN A ESTOS SUICIDIOS....POR EL MISMO MOTIVO NO PODEMOS CULPAR NI A LOS VENDEDORES QUE QUERIAN ENRIQUECERSE, NI A LOS COMPRADORES QUE QUERIAN ENRIQUECERSE NI A LOS BANCOS QUE QUERIAN ENRIQUECERSE.

QUE LANCE LA PRIMERA PIEDRA QUIEN ESTE SINCERAMENTE CONVENCIDO DE QUE NO APROVECHARA LAS OPORTUNIDADES EN SU VIDA DE ENRIQUECERSE.....NO HAY QUE SER FARISEOS....LO QUE HAY QUE HACER ES TENER LA CABEZA MUY FRIA CUANDO SE TOMAN LAS DECISIONES (ECONOMICAS) IMPORTANTES DE LA VIDA.

pOR ELLO, TAMPOCO SE PUEDE CULPAR A LOS COMPRADORES AHORA DE QUE QUIERAN COMPRAR A BUEN PRECIO (Y MUCHOS DE ELLOS PENSANDO INTERNAMENTE QUE LO HARAN ASI PARA EN EL FUTURO PODER VENDER A BUEN PRECIO.....Y ENRIQUECERSE). TAMPOCO SE PUEDE CULPABILIZAR A LOS VENDEDORES DE NO QUERER VENDER A LOS PRECIOS ACTUALES Y DE QUERER ESPERAR A FUTUROS MEJORES PRECIOS.

ESTE ES UN MERCADO DE EXPECTATIVAS, ESPALDAS FINANCIERAS Y TEMPLANZA. EL QUE TENGA PACIENCIA ENCONTRARA UN PRECIO ADECUADO, SEA PARA VIVIR COMO PARA ENRIQUECERSE.....Y POR LA PARTE DE LOS VENDEDORES EL QUE TENGA ESPALDAS FINANCIERAS Y PACIENCIA VENDERA ADECUADAMENTE.

El argumento es incorrecto, los precios de los productos no se establecen en base al costo de produccion, sino en funcion de los precios de los productos sustitutivos. si un productor vende a 11 eur porque el producto le ha costado 10 eur y otro productor vende un producto sustitutivo por 6 eur, entonces el precio del primer producto mencionado caera a 6 eur......o no se vendera nada porque los compradores compraran el producto sustitutivo.

el problema que tienen los vendedores actuales es que la vivienda nueva tiene muchos productos sustitutivos: 1) el alquiler, 2) la vivienda de segunda mano por parte de sus actuales propietarios, 3) la vivienda de segunda mano por parte de herederos, 4), la renta de otras inversiones, etc... 5) el producto sustitutivo mas impactante en la oferta y demanda, la espera en el tiempo....sustituyendo el producto actual por un producto futuro en mejores condiciones economicas.

es facil establecer la correspondencia economica entre el precio medio de las viviendas y el precio del producto sustitutivo (alquiler, por ejemplo). es rapido establecer que siendo el importe de compra de la vivienda una inversion que debe rentar, el alquiler deberia ser aproximadamente igual a este coste de oportunidad.

dado que la vivienda es una inversion a muy largo plazo, para la realizacion del calculo anterior debe utilizarse no la rentabilidad de los activos seguros (bonos) a largo plazo, sino la rentabilidad media historica de los bonos a largo plazo. siguiendo esta metodologia es facil estimar que el precio de la vivienda debe ser aproximadamente igual a 20-25 veces el alquiler neto anual de una vivienda. para precios de venta mas caros a una familia le sale mas economico pasarse toda la vida, y la vida de sus hijos y de sus nietos, de alquiler.

esta conclusion, que nunca se menciona, es matematicamente y financieramente exacta. por ello, si los compradores de nuestro pais fueran mas sensatos no se hubiesen comprado viviendas al precio que se han comprado....ni se esperaria que se comprasen una hasta dentro de varias decadas.

por ejemplo, una vivienda por la que se esta pagando 800 eur netos mensuales de alquiler no deberia comprarse por mas de 20 x 12 x 800 = 192.000 eur. cualquier precio por encima de este es antieconomico.

por suerte para ud. los ciudadanos de este pais sufren (sufrimos) de un efecto ampliamente demostrado de la psicologia social: hacemos no lo que nos parece correcto, sino lo que parece que a los demas les parece correcto. dado que parece que a todos nuestros conciudadanos su objetivo vital financiero en la vida es tener una vivienda propia, es inevitable que a pesar de todas las argumentaciones que demos en este blog nuestros conciudadanos continuen especulando con la compraventa de las viviendas en cuanto tengan la oportun. desde ese punto de vista le auguro buenas posibilidades de vender a buen precio si tiene paciencia y espaldas economicas para esperar.....en caso contrario le auguro lo contrario

Adam smith, el decano de la microeconomia, observo hace un par de siglos que en los mercados rurales ingleses los compradores utilizaban como mejor arma para conseguir que los precios bajasen la espera, mientras esperaban los vendedores se desesperaban porque no podian vender sus mercancias....y al final bajaban los precios.

Es evidente que la mejor arma que tienen en este momento los compradores es la espera.

(algunos) de los vendedores llegaran a tener una asfixia de tesoreria si no venden, en cuyo caso tendran que vender deprisa y corriendo para poder sobrevivir....y en ese momento los compradores podran comprar a buen precio.

Hay que diferenciar claramente que las empresas tienen dos prioridades, la primera ante todo es no tener problemas de caja y posteriormente tener beneficios. si una empresa (sea un banco, un promotor o un vendedor individual de segunda mano) se encuentran con problemas de caja sin solucion alternativa no tendran mas remedio que vender, aun cuando en ello pierdan dinero.

Hay que tener en cuenta que las decisiones se toman comparando las diferentes soluciones y escogiendo la mejor o la menos mala. cuando el mercado funciona bien la comparacion es si se gana menos o se gana mas. pero en epocas de crisis la alternativa es si se sobrevive o no se sobrevive.

conclusion: quien mas espere mas se llevara el gato al agua..... nos vemos en el 2015

En tiempos pasados se reconocio por diferentes sociedades el tremendo mal que el exceso de deuda crea en el bienestar de la sociedad, llegandose a prohibir la usuria en diversas religiones.

El origen de ese mal es la confusion intelectual entre deuda y riqueza. la psicologia nos indica que la persona da mas importancia a la actualidad (lo que posee) que al futuro (lo que debera pagar por lo que debe), por lo que se tiende a considerar que lo que uno compra con deuda vale mas que lo que uno debe...craso error.

a ello se une un sistematico uso incorrecto de las probabilidades. dado que en promedio los retornos de numerosas inversiones independientes dan estadisticamente valores superiores a la deuda gubernamental, mas un margen de premium por el riesgo, todos los estamentos del establishment financiero extrapolan incorrectamente que estos retornos cubren adecuadamente los riesgos cuando se dan condiciones diferentes: pocas inversiones y poco independientes entre ellas. Ello provoca que sistematicamente riesgos puntuales provoquen la caida en serie de empresas, financieras o de aquello que se encuentre por delante.

despues de que se haya demostrado que el terremoto financiero del 2009 fue provocado por la excesiva acumulacion de riesgo y apalancamiento, ya estan apareciendo desde hace un par de meses "gurus" financieros diciendo que es el momento perfecto para endeudarse.....increible.

Hay un dicho ingles que resume muy bien lo que pasa en el sector financiero:
"Whose bread I eat, his song I sing", o sea, nunca hay que pedir opinion sobre como invertir a los especialistas cuyas remuneraciones dependen de que compres riesgos elevados...porque te explicaran que esas son las mejores inversiones.

hay que ser sensatos en las decisiones financieras que debemos tomar en la vida...y evitar las decisiones por imitacion de los otros...o la presion que da la avaricia.

facil de decir, pero dificil de cumplir. ha pasado 12-24 meses desde la crisis....y volveremos tener otra crisis financiera ...cuando, no se sabe, pero la tendremos....dado que desde inicios del siglo XiX ha habido un promedio de una crisis financiera cada 5-7 anualidades.

Muy buen resumen de lo que ha pasado (y esta pasando).

por desgracia, crisis financieras similares se producen periodicamente en nuestra economia, debido fundamentalmente a la confusion (que comentan sus mails) entre riqueza y deuda. este error es extensivo en toda la comunidad financiera desde hace mucho tiempo.

ese concepto de que la deuda genera riqueza se discute en las escuelas de negocios actuales como cierto y como una gran contribucion a la riqueza de nuestro mundo. generaciones y generaciones de mba y de economistas estan convencidos de ello.

los "expertos" explican que el "riesgo" de esta deuda queda sobradamente compensado con el incremento de "yield" de la misma...y con ello todos contentos.....hasta que hay recesion....se rompen las coberturas de los pagos de intereses....y todos los prestamistas retiran brutalmente la deuda otorgada....provocando crisis sistemicas. este error basico se produce por una confusion de bachillerato entre dos parametros esenciales de la probabilidad: la media y la variabilidad. todo el mundo analiza el efecto de la media de los riesgos, pero nadie analiza los efectos de la variabilidad puntual de los mismos en empresas que no tienen las caracteristicas de companias aseguradoras (en donde a variabilidad queda sobradamente cubierta por la extension de los clientes asegurados).

esta problematica ha sido analizada repetida y reiteradamente cada decenio (periodicidad aproximada de estas crisis desde hace 2 siglos)....pero nadie la resuelve....y nadie la va a resolver ahora.

todo ello provoca la actual situacion kafkiana de bloqueo. en el caso de la vivienda se incumplen totalmente las leyes de oferta y demanda, dado que la demanda ha caido drasticamente....pero los precios no bajan. coincido con ud. en el que motivo es el bloqueo provocado por bancos y promotores que no pueden reconocer las enormes depreciaciones de activos que dichas bajadas de precios les provocarian.