"y los bancos aguantarán lo que les echen"

claro, como el BBVa... que no ha provisionado más pérdidas por ladrillo porque no tenía de donde, pero que aún así las que ha hecho se quedarán cortas.

aquí el problema es que un préstamo hipotecario no es tal... es un préstamo personal con garantía hipotecaria. esto hará que toda una generación sea esclava de los bancos. da igual que les quiten la casa, tendrán que pagar con su esfuerzo pasado (ahorro) y futuro su mala decisión de comprar a sobreprecio.

pero... y dónde queda la responsabilidad del banco por haber sobrevalorado la garantía y prestado más de la cuenta a una persona que no se lo podía permitir?? creo que en otros países, simplemente te dan la llave del piso y se acabó... y entonces los bancos se la tienen que pensar "algo" más antes de conceder un crédito.

¿qué dice la legislación española sobre quiebras personales? creo que pronto veremos muchas de éstas y los bancos a tragarse los pisos con patatas.

bueno... el chiste es que pretendan vender a ese precio!

he hecho un ejercicio.
investigando en internet, en diversos foros de construcción y páginas web donde se ofertan terrenos, he intentado ver cuál sería el coste de construcción por m2 más barato en la comunidad de madrid.
Asumiendo un coste de 600 €/m2 (calidades super cutres, cero lujos) y de terreno de 400 €/m2 (hay muchos incluso bastante por debajo de este precio), me sale para una parcela de 1000 m2 edificable hasta 4 plantas un coste por m2 de 863 €/m2.
ahora, he buscado en la base de idealista ofertas alrededor de este precio y solo he encontrado zulos a punto de desplomarse. de obra nueva nada de nada. la obra nueva (de reventa) a partir de 1200 €/m2 en los rincones más apartados que se pueden imaginar. esto es un margen del 50% sobre el coste! realmente ¿¿¿esto es así??? o me estoy equivocando mucho en mis cálculos.
Vamos que en otros países el margen del constructor nunca supera el 20% como mucho.
si mis cálculos son correctos, no parece mal negocio construir con estos números, vender a €1000-1100 el m2 a unos 25-30km de madrid (aprox) y ganar unos "míseros" 750.000 pavos... me tengo que estar equivocando en algo...

creo que el problema de propietarios (¿inversores?) como cuatro socios es que se creen que llevan la batuta de la oferta en este mercado... ¡cuanto se equivocan!
quienes realmente tienen la batuta de la oferta son los bancos y cajas que:
. primero, se están quedando con los ladrillos de las constructoras que entran en suspension de pagos (un güevo), además que el banco de españa les anima a terminar para reducir los requerimientos de provisiones
. segundo, se están quedando con los ladrillos de los pringuis que se pasaron de rosca a la hora de "invertir" en una vivienda y que ahora no consiguen pagar
. tercero, se quedarán con muchos ladrillos de otro gran segmento que ahora están pagando a duras penas (con un euribor a 1,6%) pero que sufrirán mucho con el aumento del paro y el incremento del euribor (muy previsibles ambos)
así que amigo "cuatro socios", ya podéis quedaros con vuestras propiedades, que los bancos no piensan igual que vosotros, principalmente porque tienen muchos ojos mirándolos (reguladores, acreedores, accionistas y analistas varios) que no tienen la paciencia o la ingenuidad de la que hacéis gala e inevitablemente llevarán a los bancos a hacer algo al respecto. como por ejemplo, quitarse el muerto de encima antes de que comienze a pudrirse.

Sí, sí... muchos números... pero yo quiero la casa para vivir no para especular...
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vamos a ver, que yo tambien quiero comprar la casa para vivir, no para especular... pero una cosa es sacrificar 10... 15 años de ahorro para luego tener un techo en propiedad, que tener una "esclaviteca" que pagar durante toda mi vida laboral y sacrificar no solo mi juventud sino mi madurez... vamos que no hay casa que valga tanto!!
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además, yo tambien fui propietario de mi vivienda habitual y tuve la visión (y la suerte) de venderla en el mejor momento y ahora me siento libre con un ahorro en la cuenta corriente importante y el alquiler pagado de los intereses de mis inversiones (para los que digan que al jubilarme no tendré techo donde vivir!!)
así que ese argumento de que la "casa para vivir" es para los pringaos que no les queda otra que justificar sus malas (--pésimas--) decisiones pasadas.

he hecho el mismo ejercicio comprando hoy... y suponiendo que el precio ya no bajará más, entonces la comparativa entre comprar y alquiler sale como sigue:
. a 5 años, sale mejor alquilar por €9.800
. a 10 años, salen empatados (una diferencia de menos de €1.000)
. a 15 años, sale mejor comprar por €11.329
conclusión, es cierto que a 15 años sale mejor comprar, pero la verdad es que es tan poca la diferencia (menos del 10% del valor de compra) que prefiero esperar un poco a ver que pasa, que lo más probable es que los precios sigan bajando y luego veré si compro o no.

matu, tienes toda la razón en tus comentarios y análisis.... en cuanto al colega que argumentaba lo de la tributación del plazo fijo (que es al 18% fijo, no entra en la escala pues no son rendimientos del trabajo) y la desgravación de la hipoteca, pues entonces:

teníamos:
si comprasTE EN 2005 y vendes hoy:
. EUR -210.000 Compra de la casa a precios de máxima burbuja
. EUR +168.000 prestamo hipotecario por el 80% de la casa
. EUR -21.000 gastos de compra de la casa
. EUR -5.000 ibi Y OTROS GASTOS MANTENIMIENTO 5 años
. EUR -48,580 cuotas HIPOTECA en 5 años al 4% y 30 años
. EUR +7,200 DESGRAVACIÓN MÁXIMA EN 5 AÑOS AL 15% (20% EL PRIMER AÑO)
. eur +160.000 VALOR de la casa a precios de hoy (con suerte!)
. EUR -151.780 SALDO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
TOTAL = -101.160 euros

SI HUBIERAS IDO DE ALQUILER EN 2005, ENTONCES:
. EUR -36.000 ALQUILER 5 AÑOS (a 600 euros de alquiler, que ya es mucho decir)
. EUR +7.350 intereses al 3,5% en 5 años por los 42.000 de inicial (20%) + gastos
. eur -1.320 IRPF por los intereses al 18%
total = -29.970 euros

es decir, que el que se fue de alquiler en 2005 ha dejado de palmar 101.160 - 29.970 = 71.190 euros!!!

ante la aplastante evidencia de los números solo queda por decir... "no hay peor ciego, que el que no quiere mirar"

pero que dice este señor... si al stock actual de viviendas terminadas sin vender están por incorporarse otras 100.000 viviendas provenientes de promociones sin acabar, que están en cartera morosa de los bancos y cajas, y que ahora serán terminados por sus acreedores para acogerse a la nueva normativa del banco de españa que les permite liberar provisiones (hasta un 70%) siempre y cuando la vivienda esté terminada. No soy economista pero sí sé que a mayor oferta e igual demanda, el resultado es una disminución de los precios. y de ambas alternativas, de venta y de alquiler pues la oferta se incrementará en ambos casos.

Ninguno de nosotros tenemos una bola de cristal para predecir el futuro... pero sí sabemos las lecciones básicas de economía: si no hay dinero, no hay demanda, y cuando no hay demanda, ya todos sabemos lo que pasa con los precios.
Da igual si el euribor está por los suelos (eso está bien para los hipotecados) pero para los que quieran entrar, eso les da lo mismo si el banco no les suelta la pasta. En todo caso creo que las grandes decisiones de bajada de precios no las veremos en casos puntuales de particulares ahogados (que alguno habrá), creo que las veremos en los casos de las grandes promotoras, que, o están ahorcadas, o preferirán contar con liquidez para seguir invirtiendo en otras actividades o mercados más fructíferos que el alquiler (que en España solo genera un mísero 3% anual de rentabilidad).

es curioso... antes decían "la vivienda nunca bajará".
ahora el discuro es "nunca bajará un 30%".
¿Cuál será el discurso de aquí a un año?

Solo una pregunta km... ¿de dónde se va a obtener todo el dinero que se necesita para "terminar de u-r-b-a-n-i-z-a-r" y "terminar de e-d-i-f-i-c-a-r" todos los megamunicipios nuevos?
Me refiero a la compra de materiales, alquiler de maquinaria, herramientas, etc.etc. para realizar estas tareas. No solo es mano de obra lo que se necesita. Sin olvidarnos además de papá gobierno que se queda siempre con un pedazo del pastel (impuestos, tasas, etc.)
Quien va a cargar con la finalización de estos megaproyectos: los pocos vecinos que viven en la zona? los especuladores que probablemente estén muy pillados con la apuesta del piso? o que si no lo están no estén dispuestos a poner un duro más en el desarrollo de estas zonas por considerarlo una pésima inversión? el resto de personas que pagamos impuestos y que no tenemos nada que ver con estos super desarrollos a medias?
Me refiero a seseña, paracuellos, los paus, etc.etc.etc. Ni que decir de los desarrollos urbanisticos en zonas costeras "con campo de golf (sin acabar) y a solo 5min del mar (en helicóptero, claro)"
Basta con darse una vuelta por estas zonas y uno se da cuenta de los bajísimos niveles de 1. construcción y 2. ocupación de lo terminado.
a lo mejor suena muy duro el tema de la demolición, sobre todo para la gente honesta que compró para vivir (pero siempre con la esperanza de que el piso nunca bajaría y seguiría subiendo, oiga) pero me queda cada vez más claro que esas zonas no se van a terminar nunca y que cuando por fin haya dinero para hacerlo estarán tan deterioradas y descuidadas que la propuesta de demolición no sonará tan disparatada...

lo que no termino de entender es "¿por que un joven tiene que (por narices) tener la posibilidad de comprar un piso?"... al menos en mi caso, yo tuve que romperme el lomo trabajando, progresar en mi empresa, tener un buen ingreso y además ahorrar para comprar mi primera casa. Y eso fue a los 36 años.
Mientras tanto, todo ese tiempo estuve de alquiler.
Porqué un niñato de 25 años recien egresado tiene que tener la posibilidad de comprar una casa? Me parece que en cualquier parte del mundo las cosas no son tan fáciles para nadie.
Primero se vive de alquiler (o arrimado con sus padres, si lo aguantan) y después uno ahorra para la inicial de la casa... pero parece que aquí queremos que nada más saliendo del bachillerato tenga la posibilidad de comprarse el piso... pero esto que es? a mí me huele a comunismo encubierto... el que quiera una propiedad, que trabaje y que ahorre, como ha sido siempre.

me refiero a las centrales de riesgo de particulares.
no a las agencias clasificadoras de riesgo, que eso es otra cosa.

el interés total que el banco cobra en los 25 años de la hipoteca al 3,75% es €100.500

sin embargo el banco incurre tambien en un coste por financiar este dinero... vamos que nadie deja su dinero (dinero importante, digo) sin recibir a cambio un tipo de interés. en el mercado interbancario, ese tipo es justamente el euribor. si le quitas el euribor, entonces el margen que gana el banco en 25 años es €20.100

esto es, si todos pagamos nuestras cuotas rigurosamente. pero tienes después el riesgo de impagos. si suponemos que en toda la vida del crédito (ojo que son 25 años!!!) sólo un 5% son incobrables (ni ejecutando la garantía) entonces el banco no cobrará 180000 x 5% = € 9.000 de los 180000 prestados.

Si además le sumas los costes operativos de la operación durante 25 años (otros €3000 aprox a €10 por mes), entonces el margen para el banco real es de € 8.100 euros.

Si sube la morosidad, entonces el banco se puede quedar sin margen e incluso perder dinero con la operación. Por ello es que se piden otros productos que generan ingresos adicionales al banco. Se gana poco con la hipoteca, pero se compensa con las tarjetas, seguros, etc.etc.

El tema es que los diferenciales que se aplicaban en España en la época del boom eran realmente ridículos, suponían que la vivienda nunca bajarían y por lo tanto el banco nunca tendría problemas para recuperar la deuda aunque el cliente no pagase pues vendía el piso y ya está. Además de una competencia feroz entre los bancos, donde la única forma de competir era ofreciendo diferenciales igualmente ridículos que la competencia.

Creo que al final bajarán los precios de venta y mucho, pero estos diferenciales de euribor + 0,25 no los volveremos a ver. Tendremos que vivir con diferenciales de euribor + 2,00 o 2,50 pues el riesgo será mayor.

pero si este es el mismo joya que salió a declarar que era inconstitucional que un banco denegase un crédito hipotecario...!!! este colega desde luego no tiene desperdicio...

cómo será la siguiente propuesta?? que el constructor venda con un margen "razonable" de un 10-15%, y que del precio total, el comprador ponga un 50%, el estado un 30% y ya puestos que el banco ponga el 20% restante!!! Galindo, apúntate esta para tu próxima rueda de prensa...

buenas

yo tambien recuerdo las previsiones super optimistas que se veían por todos lados.... eran tan buenas que de verdad costaba creérselas.

Una pregunta a los foreros...

España tiene alguna industria, o recursos naturales, que puedan realmente tomar el relevo del ladrillo... Algunas claves : tienen que ser industrias realmente competitivas a escala global

La tarta global se reduce, entonces tenemos que comernos una porción cada vez mayor y dejar fuera a nuestros competidores... será la única manera de salir del paro.

recordar que lo fácil es siempre decir... la calidad se paga. esto solo se cumple en epocas de bonanza, cuando hay crisis nos apretamos el cinturón

Por cierto, aún no veo de parte del gobierno un plan de apoyo a alguna industria donde podamos como país tener una ventaja competitiva global importante y que nos permita salir del hoyo. Solbes no se cansa de repetir que el 2010 se acaba la crisis, pero.... ¿por qué en 2010? ¿por qué no en 2012? o ya puestos en 2020? ¿que elemento mágico nos va a sacar de ésta... la industria del ladrillo?....¿¿??? Los yankis por ejemplo están apoyando fuerte a su industria automotriz... es la clave de su desarrollo (y aquí??)

de calaix... en primer lugar siento mucho que pases por el trance del paro... bienvenido al club.

lo de pedir prestado para pagar deudas... mejor echale morro y dile al que le debías en primer lugar que se jorobe y que te espere.

Lo de obligar a los bancos, te pido que pienses bien lo que estás afirmando... quieres que un banco te preste los ahorros que otra persona ha confiado en esta institución??? le prestarías tú dinero tuyo a una persona en paro, por más decente, honrada, maja y chachiguay que sea? a ver señores, que los bancos tienen una responsabilidad con sus depositarios, no lo olvidemos.

No me gustaría ver un corralito como el de Argentina, donde el gobierno echó mano a los ahorros del pueblo para financiar sus déficits (y que recientemente lo han repetido con los fondos de pensiones)

Un saludo

es que la casa que vendí también estaba en villanueva del pardillo (o villanueva de a tomar... como dicen algunos)

así que, como ves, me quedé en el mismo pueblo donde ya tenía hecha mi vida, mis amistades, las de mis hijas, etc.

ahora mismo creo que hay muchas casas en alquiler en esta zona... además es notorio como las que ponen precios de "pagame la cuota con el alquiler" llevan varios meses anunciando pero sin alquilar (y la soga al cuello apretando cada vez mas), mientras que los que ponen alquieres razonables (como el mío) duran muy poco tiempo en el mercado.

como dijo algún forero, cuando hablaba de qué tanta rebaja era necesario para atraer al consumidor "dime la última vez que fuiste corriendo al corte inglés por una rebaja del 5%" 

estimada vendedora

saludo su iniciativa... las buenas ofertas son siempre bienvenidas...

sin embargo siento ser quien le comunique la realidad.... pero en el SAN, tenemos ofertas a empleados de pisos nuevos en la zona de av. de américa, con unos acabados de cuasilujo, de 60m2 al mismo precio que lo que ud. pide, además financiados a 40 años a unas condiciones estupendas... si le cuento los precios de los de segunda mano que vienen de adjudicaciones, a precios aún menores.

la competencia es dura...

pues amigo... el parquet, las ventanas climalit, el aire acondicionado, las puertas de madera, la calefacción individual a gas, la vitrocerámica.... todo esto en muchas partes del mundo son considerados como acabados de lujo... y aquí cualquier pepito pretende tenerlo en su casa como mínimo!!!

a lo mejor las viviendas de 40K, 80K ó 100K no deberían tener tanto lujo y ser más viviendas con lo básico.

Y otra cosa... esto de los albañiles que se os ríen en la cara... seguro que ahora no se ríen tanto y más bien agradecen la oportunidad de tener un trabajito para sobrellevar el mes. con la cantidad de gente en el paro... es que tambien han estado muy mal acostumbrados, a que un trabajo de muy poco valor agregado (vamos, que no es necesario un máster para ser albañil) se remunere tal alto como hasta hace solo dos años.