el precio medio del pie cuadrado (12, 88 pies = 1m2) edificado en Madrid pasa de 81,33 reales en 1860 a 172,55 reales en 1863.
A partir de 1866 el mercado inmobiliario madrileño ofrece un claro desfase entre oferta y demanda: se ha construido demasiado y muy caro para las escasas posibilidades de consumo de una sociedad como la madrileña; por otro lado, la especulación con terrenos en el ensanche ha llegado al máximo, de tal forma que los precios del suelo inician una caída lenta a partir de 1865 que se transforma en desplome en 1866 y 1867: de 144 reales/pie cuadrado en 1865 se pasa a 89 reales en 1866, alcanzando el mínimo en 1867, con 73,5 reales.

el inversor que más dinero ha ganado con el desplome inmobiliario

John Paulson (52 años) tenía un hedge fund desde 1994 cuyas principales inversiones eran las quasi seguras fusiones corporativas. en 2006 y cuando su carrera comenzaba a languidecer dedidió apostar contra el mayor alza de precios de la vivienda jamás visto en estados unidos. para ello contó con la ayuda de su analista Paolo Pellegrini, que desarrolló una teoría que le hizo concluir que la vivienda debería bajar un 40% para volver a su media histórica. además, estadísticamente cuando el mercado inmobiliario ha bajado se ha llegado a situar incluso por debajo de esa valoración histórica

Pregunto:

¿Existe alguna razón coherente para que no suceda lo mismo con España 2007?

Coste de la construcción según el Boletín económico de la construcción. Tercer trimestre de 2009. Estos precios incluyen el beneficio industrial de los constructores y los gastos generales. no incluye valor del solar ni honorarios de arquitecto y aparejador.

Buenas tardes meseto,
No veo ningún inconveniente en registrarse, te lo aconsejo cordialmente.

TE HECHABAMOS DE MENOS!!!!!!!!!!!!

y los pisos mantendran su valor y seguiran subiendo. no tan rapido como en los años de antes, pero subiran como siempre lo hacen. ¿te parecen pocos argumentos, listillo?

pues mira. doy mas argumentos que tu, listillo troll burbujista

tu te crees muy lista, susanita. pues que sepas de que este es un foro de vivienda y no de caligrafia. pero claro. tu de economia no tienes ni idea y de inmobiliario tampoco. asi que mejor estas calladita que no diciendo chorradas. no les interesa a nadie tu rollo de bibliotecaria sabionda. por que no das argumentos como hacemos los demas, sabandija?????

¿A que nivel de precios se sitúa la demanda?

Hace poco tiempo se hablaba de una demanda latente importante y pensaba escribir algo sobre el tema, pero últimamente no se oye tanto sobre esta supuesta demanda latente.
La idea de “Km.” de crear “un estudio del precio medio de la demanda, es decir, aquellos precios por los que la demanda está dispuesta a comprar” me hizo pensar de nuevo al tema de la demanda y a la problemática de cuantificarla.

En las primeras clases de economía se enseña el grafico de la oferta y la demanda,
grafico oferta - demanda + nociones basicas de economía
Aconsejo a todos abrir el link porque está escrito de forma bastante simple (dentro de lo que cabe) y muy bien resumido.
Se puede ver como la curva de la demanda descendente (cuadro nº 1) cruza la curva de la oferta (cuadro nº 2) en el punto de equilibrio del mercado (cuadro nº 5).

En el ejemplo utilizado en el link, tenemos:
Por un precio de 2, la cantidad demanda es de 8, la ofrecida de 0
Por un precio de 4, la cantidad demanda es de 6, la ofrecida de 2
Por un precio de 6, la cantidad demanda es de 4, la ofrecida de 4
Por un precio de 8, la cantidad demanda es de 2, la ofrecida de 6
Por un precio de 10, la cantidad demanda es de 1, la ofrecida de 8

Tu idea, km., si te interpreto bien, es intentar definir la curva de la demanda o como mínimo intentar encontrar “el precio medio de la demanda”, en este caso sería 6 y las compraventas de 4.

El problema con la vivienda es que no es un producto único, son muchísimos productos diferentes que no tendrán el mismo valor según el barrio, calidad etc., lo que hace casi imposible definir una curva de demanda general.

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Afortunadamente, pienso que podemos extrapolar mas o menos donde se sitúa la demanda en términos de precios relativos comparado a los precios de la oferta actual.
Antes de hacerlo, es importante entender sobre todo que estas curvas de demanda y oferta no son estáticas. Se mueven continuamente, tanto una como la otra.
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La teoría económica nos enseña que las fuerzas del mercado, sobre todo si se trata de un mercado en estado de “competencia perfecta” harán que se ajustarán estas curvas para llegar al punto de equilibrio donde más intercambios se pueden hacer, o sea ventas.

Esta claro que en plena burbuja, la curva de la demanda era mucho más alta que ahora y el punto de equilibrio era mucho más alto. “El precio medio de la demanda” por consecuente, también lo era. El volumen de ventas, intercambios, era mucho mayor (veces mayor) que ahora. Aunque parezca una paradoja, el mercado tenía todas las características de un mercado en equilibrio. Cogiendo el ejemplo del link como representativo de un barrio “alto” en concreto, podemos decir que se vendían 4 unidades (viviendas) por 6.000€ m2. (6*1.000)

La curva de la oferta (precio publicado) ha bajado un mínimo 15% de media, pero a pesar de esto, hay muy pocas ventas en comparación con hace 3 años. No es un problema de falta de producto, hay un stock enorme, no hay penuria ni real, ni subjetiva. No sé si la cantidad ofertada de hoy a este nuevo precio es superior o no a la cantidad ofertada hace 3 años. Para simplificar admitiremos que es igual, si no lo hacemos tendríamos que empezar a hablar de cambios en la pendiente de la curva. Podemos decir que ahora se ofrecen (precio de llamada) 4 viviendas a un precio de 5.100€ m2 (6.000€ * (1-15%)) pero como tampoco se venden muchos, quiere decir que el mercado no ha encontrado su equilibrio y que la curva de la demanda ha bajado aún más.

La curva de la demanda ha bajado más del 25% (15% de la bajada de la curva de oferta publicada más un mínimo de 10% de “negociación”). Admitiendo que la cantidad demandada sigue igual (para simplificar, lo admitiremos), quiere decir que en este barrio, no hay ahora ni siquiera 4 compradores a un precio de 4.500€ (6.000€ *(1-25%) cuando antes si los había a 6.000€ m2.

La curva de demanda real (hoy), como estamos a niveles de ventas tan bajos, tiene que estar un mínimo de 10% por debajo de la antes mencionada, probablemente hasta 25% en algunas localidades, para tener la misma cantidad de compradores. Para encontrar 4 compradores en este barrio, el precio tiene que bajar como mínimo a 3.900€, 35% más bajo (25%+10%) que los 6.000€ de hace 3 años.

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Conclusión:

La demanda actual esta esperando una bajada medía del 35%-50% comparado con los precios tope de la burbuja.
La oferta actual ha ofrecido hasta ahora un bajada real del 25% más o menos comparado con los precios tope de la burbuja.
Tenemos una diferencia del 10%-25% hoy que se puede resolver, teóricamente, de cualquiera de las maneras (subida de la curva de la demanda o bajada de la curva de la oferta, o ambas cosas)

Todas las variables racionales que ayuden a definir el precio de la vivienda (stock disponible, economía, demografía, financiación, ratio precio / sueldos, rentabilidad del alquiler) apuntan hacía una bajada de la curva de la oferta.
Solo los tipos de intereses muy bajos y el final próximo de las ayudas, amortiguan la bajada de la curva de la demanda, pero son 2 factores de carácter temporal. El nivel actual de los tipos esta cerca de su mínimo factible, solo puede subir. El “shoot” del final anunciado de las ayudas tendrá exactamente el mismo efecto que un “plan renové” para coches; se venden más durante el plan pero después, cuando se acaba, se venden menos durante meses.

Por consecuente, todo apunta a que sea la curva de la oferta que tendrá que moverse hacía abajo, esperando que durante el proceso, la curva de la demanda no se siga desplazando todavía más hacia abajo, sobre todo a partir del 2011 por culpa de la subida probable de los tipos de intereses y de la perdida de ventas excepcionales atribuibles al final de las ayudas.

Gracias km. por hacerme pensar.

Un cordial saludo.

Martes, 3 Noviembre 16:50 adriana dice
que porqueria!!!!!!!!!!! esas casas de madera no sirven para nada. alto standin. me da la risa. como el ladrillo no hay nada. despues viene un temporal y se te lleva contigo dentro. ademas no son nada acogedoras. vamos que ami no me convencen estas modernidades. prefiero el estilo rustico


Martes, 3 Noviembre 16:57 a.fr responde a adriana
A mi también me entra la risa cuando veo a suecos o canadienses, países que no conocen ni el frío, ni los temporales que conocemos por aquí, intentar ensañarnos como construir de forma mas eficaz y ecológica…

Miércoles, 4 Noviembre 22:45 anónimo responde a a.fr
tu eres tonta o que? como que no conocen el frio? has estado en canada o suecia?
no creo,pues no tienes ni idea del frio q hace.ahora solo falta que seas del sur de España.

cuanto mas altos son los euribors mas hay que pagar por la hipoteca. eso lo sabe cualquiera. lo demas son mentiras para que la gente no compre

tienes razón, lo sabe cualquiera, es el problema.