de el suplemento de el mundo

La bajada del precio del suelo propicia un buen momento para las cooperativas

LOS EXPERTOS CREEN QUE LA ACTUAL SITUACIÓN DEL MERCADO HACE QUE EL COOPERATIVISMO SEA UNA BUENA OPCIÓN PARA LA ADQUSICIÓN DE UNA VIVIENDA, PERO ACONSEJAN AL COMPRADOR QUE SE INFORME BIEN DE TODOS LOS PASOS QUE HAY QUE SEGUIR

BENITO MUÑOZ
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/579/1238108407.html

En estos tiempos de crisis en los que mirar para otro lado no sirve de nada, las soluciones para ayudar a los hogares a la compra de una vivienda empiezan a agotarse ahora que todo el mundo espera que el precio siga bajando y que las entidades financieras concedan créditos hipotecarios.

Sin embargo, si bien pensar que podrían ponerse de moda es excesivo sí se puede llegar a un puerto distinto para que el comprador emprenda su particular viaje: el puerto de las cooperativas.

¿Son una buena solución para estos momentos económicos? Los expertos consultados miran con buenos ojos cualquier iniciativa que «esté bien hecha».

«Las cooperativas de viviendas bien gestionadas han demostrado hasta la fecha ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las familias que lo necesitan», afirma José Baglietto, director de Operaciones de Claves de Gestión Urbana y profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

Beneficios para todos

«En el actual momento de crisis, el uso de un sistema que procura beneficios a todos los que participan en la promoción inmobiliaria es una buena solución», añade.

«Es una buena etapa para comprar suelo, porque es más barato, y venderlo a los cooperativistas. Las cooperativas no ganan nada ahora con la revalorización porque no hay, pero sí con la gestión», dice al respecto Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona.

El profesor del IPE abunda en sus reflexiones y explica pormenorizadamente el buen momento para las cooperativas.

«Por un lado, los socios cooperativistas obtienen un ahorro al eliminar el margen del promotor -son ellos los auto-promotores-, a lo que debemos de sumar el ahorro en beneficios fiscales, como es la exención en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados».

Las confusiones que en otro tiempo aportaron escándalos de cooperativas fraudulentas ya no existen. Así, el mismo experto habla de los otros beneficios de los cooperativistas: «Mediante el 'paraguas de seguridad' que la actual legislación obliga en las promociones de cooperativas de viviendas (seguro de cantidades, cuenta especialmente intervenida, auditoría externa), los proveedores de la cooperativa (constructor, técnicos.) tienen asegurado el cobro de sus trabajos».

No olvida otro cabo suelto fundamental, el de los terrenos para edificar: «El propietario de suelos, cuya estrategia actual es reducir su 'stock', paralela a la eliminación de riesgos financieros, encontrará en las cooperativas un cliente interesante».

«Lo bueno de una cooperativa es que se hace todo a la medida del cliente. Hay menos posibilidades de beneficio, pero el riesgo es mucho más bajo que en las promotoras habituales», señala Bernardos.

También hay que tener cautela. En este sentido, Luis Gámir, catedrático de Política Económica de la Universidad Complutense de Madrid, apunta como parte positiva: «Sí es una buena solución siempre que esté muy bien calculado lo que realmente vale la vivienda, lo que puede tener el cooperativista, etc.». Y recuerda más que advierte: «Una cooperativa de viviendas sigue teniendo los problemas de la vivienda en general, como el crédito; pero tiene la dificultad añadida de que la vivienda es un bien que puede bajar de precio, y que si el propietario lo tiene que llegar a vender sabe que el mercado está muy difícil».

Captar socios

En opinión de José Baglietto, el factor más claramente en contra de las cooperativas es «el esfuerzo de captación de los socios». Y añade que hay que «diseñar productos que encajen con la realidad del mercado actual».

A pesar de que una vivienda media de una cooperativa puede ser muy barata hay que preguntarse si los precios son más bajos aún que los del mercado libre, que están cayendo, según todas las estadísticas oficiales.

El profesor del IPE responde: «Analizando las partidas del Presupuesto de Inversión de una cooperativa de viviendas, nos daremos cuenta que, manteniendo la inexistencia del margen promotor, y del disfrute de los beneficios fiscales, existen partidas a negociar y cerrar que unidas a una optimización del diseño arquitectónico nos ayuda a obtener un beneficio adicional que disfrutarán los cooperativistas».

«El problema es lanzar un edificio que se ha terminado y no se ha vendido a nadie. En las cooperativas el riesgo de quedarse el producto invendible es mucho menor. Puede haber impago de cuotas, pero, en general, el cooperativista tiene claro que compra más barato», concluye Bernardos.

A TENER EN CUENTA

1. Lo primero que debe hacer un cooperativista que decide dar el paso con objeto de conseguir una casa a buen precio es «informarse», según apunta el experto José Baglietto, profesor del IPE. «El derecho a la información de los socios es fundamental en la vida de la promoción bajo el régimen de cooperativa de viviendas».

2. Un usuario debe comprobar que la cooperativa está legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas.

3. Es fundamental también cerciorarse de que sus aportaciones económicas están aseguradas por una compañía de seguros.

4. Igualmente es clave que exista un calendario que establezca las fechas de los pagos y un programa de financiación.

5. El suelo. Es fundamental asegurarse de que la cooperativa tiene un derecho sobre un suelo en el que se ubicarán las casas.

6. Conocer la situación urbanística del suelo debe estar al alcance de todos los cooperativistas. Eso da la tranquilidad y confianza necesarias.

7. El proyecto. Debe existir un proyecto técnico básico o un anteproyecto del desarrollo de las viviendas.

8. El plazo. Otra de las claves a tener en cuenta es que existe un plazo estimado para la ejecución de las obras.

9. Salvo las ayudas fiscales, el cooperativista debe saber que no hay prácticamente ayudas de las administraciones públicas.

del suplemento de vivienda de el mundo

¿Son las cooperativas una solución para las familias que quieren comprar casa?

LA LIQUIDEZ DE LAS COOPERATIVAS LES PERMITE SEGUIR CONSTRUYENDO PESE A LA CRISIS

BENITO MUÑOZ | CARMELO PÉREZ

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/579/1238108409.html

La necesidad de vivienda es algo que nunca va a dejar de existir. Otra cuestión es, y más aún en la actualidad, cómo conseguir comprar una casa a un precio razonable y que la transacción la pueda realizar el mayor número posible de familias que realmente demandan cuatro paredes para vivir dignamente.

¿Es el momento de las cooperativas para posibilitar la adquisición de una vivienda digna? Los expertos consultados por este suplemento han mostrado su apoyo de forma mayoritaria a esta idea. Su respuesta general es clara: sí es una buena opción. Algunos, eso sí, recuerdan a los usuarios, e incluso aportan sus esclarecedores consejos, que hay que informarse bien antes de lanzarse a comprar una casa en régimen de cooperativa.

«Las cooperativas de viviendas bien gestionadas han demostrado hasta la fecha ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las familias que lo necesitan», asegura José Baglietto, director de Operaciones de Claves de Gestión Urbana y profesor del Instituto de Práctica Empresarial.

Las cooperativas, por su parte, lo tienen claro: «Éste es nuestro momento. Cuando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) cobra protagonismo, lo hacen también las cooperativas, porque es su espacio natural», considera Alfonso Vázquez, presidente de la Confederación de Cooperativas de España (Concovi).

Y 'para muestra, un botón': «Al PAU [Plan de Actuación Urbanística] de Los Ahijones lo vamos a hacer 'arrancar' las cooperativas. Digo más, será antes de un mes», adelanta Juan Carmona, director general adjunto de Tau Promociones. La clave de tal optimismo se encuentra en la liquidez de que gozan las cooperativas que gestiona la empresa en este momento, lo que les ha permitido llegar a acuerdos con otros propietarios de suelo para que le cedan sus derechos a construir VPO. «A cambio urbanizamos la zona para que ellos puedan construir», explica.

Los responsables del funcionamiento de las cooperativas no son ajenos al malestar que destilan muchos socios, casi siempre por el incumplimiento de los plazos de finalización. «Las gestoras hemos engañado a veces a los clientes porque a nosotros nos han engañado. Lo que nos cuentan el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid (CAM) y las juntas gestoras de los PAU a veces es falso», reconoce Carmona. Más rotundo es el presidente de la Concovi: «En Madrid, la CAM y el Ayuntamiento están 'a la' 'greña' y esto ocasiona problemas burocráticos que se traducen en grandes retrasos», explica.

«Al PAU [Plan de Actuación Urbanística] de Los Ahijones lo vamos a hacer 'arrancar' las cooperativas. Digo más, será antes de un mes. La solución ha sido llegar a acuerdos con otros propietarios de suelo que no podían urbanizar por falta de liquidez. Nos venden su derecho a construir vivienda protegida y nosotros, a cambio, urbanizamos la zona para que construyan la libre». El nuevo desarrollo inmobiliario al que se refiere con tanto optimismo Juan Carmona, director general adjunto de Tau Promociones, está ubicado al sureste de Madrid y, como tantos otros de la misma zona, no pasa por su mejor momento.

La empresa que representa Carmona es una de las decenas de entidades que, entre otras actividades, se ha especializado en la gestión de cooperativas inmobiliarias. Sólo en Madrid, se han constituido 2.325 cooperativas desde el año 1911, 313 de las cuales tienen actividad en este momento. El número de casas construidas mediante esta modalidad es de 268.849, mientras que 44.499 se encuentran en promoción y otras 44.323 están en proyecto, según los últimos datos disponibles en la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España (Concovi).

Un buen momento

Su presidente, Alfonso Vázquez, no duda de que éste es un momento propicio para el cooperativismo inmobiliario. «Cuando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) cobra protagonismo, lo hacen también las coo pe rativas, porque es su espacio natural», matiza. «La época del 'boom' fue de un egoísmo brutal, con pocas viviendas sociales y unos precios del suelo irracionales. Ha llegado el momento de que las economías más modestas se beneficien», considera Vázquez en referencia al cliente tipo de las cooperativas: familias con ingresos bajos y medios, parejas jóvenes e inmigrantes. Todos con posibilidades de un ahorro 'modesto', pero no de conseguir financiación.

«Algunos propietarios están dispuestos a aceptar, incluso, que les paguemos el suelo a plazos. Quien no se agarre ahora a una cooperativa se quedará sin terreno cuando comience un nuevo 'boom'», sentencia el representante de Tau Promociones.

Los responsables del funcionamiento de las cooperativas no son ajenos al malestar que destilan muchos socios en este momento. Una de las principales causas de descontento es el incumplimiento de los plazos de finalización anunciados, con acusaciones de fraude de por medio. «Es cierto. Las gestoras hemos engañado a veces a los clientes porque a nosotros nos han engañado. Lo que nos cuentan el Ayuntamiento [de Madrid], la Comunidad de Madrid (CAM) y las juntas gestoras de los PAU a veces es falso. Son proyectos sin base real», reconoce Carmona.

Más rotundo se muestra el presidente de la Concovi: «En Madrid, la CAM y el Ayuntamiento están 'a la greña' y se ponen pegas continuamente sobre competencias y actuaciones burocráticas y esto ocasiona grandes retrasos», explica.

Mientras, el sufrido cooperativista ha de seguir pagando. «¿Que dónde está el dinero? Es fácil: en el suelo, literalmente, invertido en la compra de terrenos. Si alguien se quiere ir, la cooperativa no le va a entregar un trozo de suelo a cambio de sus ingresos. Hay que esperar a que otra persona ocupe su lugar», declara el director adjunto de Tau Promociones, quien explica que el efectivo de una cooperativa se encuentra depositado en cuentas bloqueadas, sin que se pueda disponer de él si no se acredita que su destino está relacionado con los fines de la organización.

«Es el riesgo que supone ser cooperativista. Un socio no es un comprador de casa sino, al mismo tiempo, promotor y beneficiario de la promoción, alguien que acepta correr con los riesgos del mercado, con los imprevistos... En las promotoras se registran muchos más engaños», insiste Alfonso Vázquez, quien apunta que muchas promotoras, «algunas muy importantes y conocidas», han puesto en marcha ya una división de cooperativas en su estructura. «Ganarán menos, pero es la única manera ahora de mantener la actividad. ¿Sus nombres? Publicitarlos es cosa de ellas», añade el dirigente nacional.

«Después de arrancar en Los Ahijones, en Los Berrocales queremos hacer lo mismo», declara Carmona. ¿La luz al final del túnel para miles de cooperativistas o un nuevo desengaño? Una vez más, el tiempo tiene la palabra.

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http://www.idealista.com/news/archivo/2009/03/24/058129-hipotecas-vpo-du...

el interés de la vpo para 2009. muchos somos los que seguimos esperando al consejo de ministros

la duda es qué tipo de interés me aplicarán si compro una vpo en 2009 y abro una hipoteca de vpo en 2009

foro afectados hipoteca vpo

yo ayer llamé al ministerio de vivienda y me lo dejaron claro

1) el plan nuevo no se va a aplicar al antiguo. cada plan es cada plan

2) en teoría en un par de semanas se daría el nuevo dato de tipo de interés de las hipotecas 2005-2008

ya he abierto el foro de afectados de hipotecas de vpo

está en este link:
http://www.idealista.com/news/gente/hipoteca-vpo/blog/afectados-hipoteca...

podemos ya ir dejando dudas, preguntas, ánimos y noticias que sepamos al respecto

un saludo y ánimo!

con el nuevo plan, los que tenemos una hipoteca de vpo de 2005-2008 salimos muy perjudicados

llevamos tiempo con este miedo, pero en esta noticia se resume todo bastante bien:

http://www.idealista.com/news/archivo/2009/03/24/058129-hipotecas-vpo-du...

abro este blog por las numerosas personas que estamos afectadas por los tipos de interés que aplican a las hipotecas de vpo del plan de vivienda 2005-2008, los llamados tipos de interés concertados en préstamos convenidos

tenemos un montón de dudas y miedos sobre el próximo tipo de interés que nos harán pagar por nuestras hipotecas de vpo

en lugar de tener muchos foros dispersos, os animos a todos a poner vuestas opiniones, dudas y noticias que tengamos aquí para ayudarnos entre todos y unirnos

la unión hace la fuerza!