¡Una alegría verte por aquí! Justamente estuve tratando hace unos días sobre el método del krigeado, a partir de una información que encontré de forma casual sobre una empresa que ofrece valoraciones de viviendas contando con unos pocos datos (insuficientes, según mi modesta opinión).

Hola amigo!

Esos pocos datos pueden ser suficientes para interpolar. Ten en cuenta que no se interpola porque sí, sólo considerando los puntos de los extremos, sino que se toma en cuenta algún modelo. En el caso de los datos topográficos, se tiene en cuenta que la gravedad (y el tiempo a escala geológica) impone una cierta forma y no cualquiera.

Una idea podría ser "modelar el terreno" partiendo de datos del INE, de forma que pueda crear una malla que partiendo de datos por interpolación, y tras posterior corrección, logre que esa malla tenga un "volumen" (es una operación de cálculo sobre la malla) equivalente a la población española dentro de diferentes territorios. Son datos que podemos sacar a partir del padrón.

Esto puede llegar a ser bastante exacto, ya que el padrón se complementa con los datos de límites municipales y provinciales descargables aquí:
enlace a Ministerio de Fomento (sección "descargas de datos")

Una vez que tienes una malla tridimensional en donde la distribución de volumen es proporcional a la densidad de población a diversas escalas (municipal, provincial, etc..), porque fuerzas a que así sea, es cuando empieza la magia, mi estimado amigo, ya que:
- Puedes poseer otras mallas correctoras de tendencia como, por ejemplo, la que por municipios indica el nº de personas por vivienda, o el nº de casas vacías, ambas estadísticas del INE. También tienes flujos de migración y flujos de pisitos, para hilar más fino.
- Alguna correlación tendrá todo esto con los precios. Se puede crear un modelo, una especie de "gravedad" local para el comportamiento de precios, o, al menos podría servir para que no nos tomen el pelo con unos datos precocinados porque fueran claramente contra el mas cutre de los modelos.
- Una vez que tienes un modelo, y el mío contiene densidad de población y necesidad habitacional, cada dato añadido de precios hace disminuir la incertidumbre, pues corrije las desviacione locales del modelo que tomas por general.

Posiblemente, esto no llega a ninguna parte pero ¿Y lo que me voy a divertir?.

Esto me lleva a una reflexión: la progresiva implantación del I+D supondrá la eliminación de millones de puestos de trabajo. Sabemos, y para ello tenemos ejemplos por todo el mundo, que la solución no pasa por crear una economía con un Sector Servicios descomunal ... a menos que podamos alcanzar una balanza comercial con saldo netamente positivo. El asunto no se resuelve evidentemente abriendo bares, como uno de los protagonistas de 'Los lunes al sol'.

No te preocupes. La solución puede estar en una mayor productividad femenina. Al parecer "ellas" tienen que trabajar(¿remar?) el doble para demostrar su capacitación y sacar el país adelante. Al parecer nos han escaqueado la mitad de su productividad y la ministra las va a hacer entrar en razón. Debo confesar que sospecho que esa no era la intención de la ministra:
Salgado: A España le pasa como a las mujeres, tiene que trabajar el doble

Un saludo.

Nota: Los gráficos 4D-GIS no tienen ningún modelo especial de interpolación ideado por mí, pese a lo escrito en este post. La interpolación es "B-Spline" conforme al proyecto SAGA GIS. En otras ocasiones usaré triangulación.

Os presento mi Proyecto 4D-GIS.

GIS = Geographic Information System
4D = Cuatro dimensiones. Dos dimensiones georeferenciadas, una dimensión de altura representando el valor y la dimensión tiempo.

La información 4D-GIS se distribuye como un archivo de extensión *.KMZ que se abre con Google Earth.
Instalación de Google Earth

enlace a imagen con instrucciones

Captura de pantalla

El valor a representar de cada dato toma un color codificado según una tabla de transferencia valor/color y transfiere a su entorno su valor por interpolación. Los datos son tratados de la misma forma que los topógrafos tratan sus datos.

Se dispondrá de 3 capas:

- Capa de datos: Contiene los valores de la serie de datos, que se traslada a pantalla como un "pin" con el nombre de la localidad y el dato a representar.

- Capa "raster". Contiene la interpolación de valores con su codificación de color.

- Capa de líneas de nivel. Para el seguimiento de los datos, tenemos curvas de nivel que facilitan el reconocimiento de expansiones o achicamientos de los valores en su evolución temporal.

Recuerden: Pueden moverse en el tiempo con la barra superior. Pueden darle a "play" o parar en el tiempo.

Los datos 4D-GIS que inician este proyecto son:

Del Ministerio de la vivienda (MVIV).

Precios de la vivienda (€/m2) para viviendas hasta dos años en poblaciones de más de 25000 hab.:
enlace

Idem, para más de dos años:
enlace

Idem, cualquier antigüedad de vivienda:
enlace

Número de tasaciones de vivienda hasta dos años en poblaciones de más de 25000 hab.:
enlace

Idem, para más de dos años:
enlace

Idem, cualquier antigüedad de vivienda:
enlace

Lo que tengo es una herramienta que, dados unos datos posicionables en un mapa, crea toda esta estructura tan vistosa en el formato de Google Earth.

Conforme vaya añadiendo más series de datos de distintas fuentes, las iré publicando para que las comenteis.

muuuuuuuuaaaack (monik)
un saludo a km, caribdis, dr. knife y demás omitidos pero no olvidados

" NADIE ME CONTESTA SI LO DEL SUELO O TECHO SE PUEDE DENUNCIAR EN ALGUN SITIO
PUESTO QUE SOMOS MUCHAS PERSONAS LO QUE LO PADECEMOS.
ES COMO UNA ENFERMEDAD PARA MUCHOS AÑOS YO TENGO SUELO 3 Y TECHO 18
CASI NA ,CLARO MAS 0.60.

CAJA RURAL NAVARRA"

No se puede denunciar porque no es denunciable. Te pasaron un papel, estabas de acuerdo y firmaste.
En tu banco no te van a poner pegas. Te vas con el dinero de la hipoteca, cancelas la deuda pagando el interés por amortización anticipada y ya está, libre de tus cadenas.

Encima de pobres, delicados.

Un 3% es una ganga. Lo que pasa es que la deuda es enorme y por eso la letra abulta, pero como interés, una ganga.

Manda webos la carga leña!

En toda empresa hay una serie de gastos fijos a cubrir. Cuando las ventas bajan, esos gastos fijos siguen ahí.

Yo veo normal las cláusulas de interés mínimo. Tienen lógica. Lo que es ilógico es no tomarse unas horas para leerte una hipoteca o no decidir echarse atrás en la compra cuando claramente el producto financiero es una carga insoportable.

¿A qué jugaban todos estos hipotecados? Es que es sorprendente. Podía más algun otro factor que les llevó a firmar y la "culpa" en este caso no es de la banca. El ajuste debía venir por el precio de la vivienda, que permitiría tener condiciones financieras más asumibles, pero eso era asumir que la vivienda podía bajar y eso sí que no.

Parece que de las tres partes que componen los pagos de una cuota, principal, compensación al prestamista por inflación y ganancia del prestamista, el primero debía ser compensado con creces por crecimientos infinitos, el segundo es usura o un fallo del propio prestamista (desprecio al dinero que viene de la memoria histórica por una moneda inflacionaria que ya no está) y el tercero, es considerado un robo a pesar de que vivimos en un sistema capitalista. Es absolutamente incoherente.

Todos inocentes y la casa sin barrer:

- Los hipotecados, llorando unas condiciones que firmaron con un uso de razón al que nunca renuncian en su argumentación, a la que añaden necesariamente la usura y el engaño para que cuadre.

- La banca, también se exculpa. Dicen que atendían solícitamente una demanda. No parece haber una estructura jerárquica cuyos directores tuvieran una visión a vista de águila, a escala macroeconómica, de todo el escenario financiero. Parecen decirnos que la situación es la suma de decisiones locales y que era inevitable, por éstas, llegar a la actual situación de todo el panorama financiero nacional.

- El banco central, despachaba el crédito, que iba a parar a sus distribuidores minoristas. Tampoco éstos parecen asumir ninguna responsabilidad. Daban lo que se les pedía y que no nos falte de ná.

Todos acorazados frente a la crisis, aterrorizados por las consecuencias e incapaces de otra cosa más que de exculparse y poner a otros de paganos de decisiones del pasado.

Yo quiero unos hipotecados responsables, un banca que no sea una suma de dummies cortoplacistas indolentes y un banco central sin trampas contables y absolutamente implacable con aquellas entidades que provocan la falta de confianza en el sistema. Pero parece que es pedir mucho.

"Hay dos cosas que van contra el instinto natural:
a) bajar los precios, si lo haces las fieras no se conforman con eso, la prueba está en los comentarios de este foro."

Vaya hombre! Los depredadores resulta que somos nosotros, pobrecicos.

"1) aliviar el pago a los hipotecados
2) permitir volver a tener acceso al crédito"

Lo que propones:
- Que te cueste menos vivir bajo techo. Podrías ponernos a los alquilados también. No pensamos ayudaros, nosotros también tenemos problemas. El paro nos acecha por igual sin distinciones sobre el cobijo. Todos moros o todos cristianos
- Lo normal es vivir con lo que uno gana y tener a crédito sólo la vivienda. Vivir enganchado al crédito no es normal. Hemos pasado de tener créditos a la vivienda a tenerlos por el coche (yo me compro los vehículos a tocateja) e incluso por electrodomésticos. Yo que tú cambiaba de costumbres, con un 10-11% que se están cobrando por los préstamos a consumo cada cosa comprada a crédito tiene un sobreprecio innecesario.

"supongo que si 45.000!!! crees que esos pisos no van aser absorvidos ? cuando mejore el credito? 1 piso de obra nueva por cada 375 habitantes!!!!"

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1 por cada 375. 1 por cada 200 habitantes productivos tirando por lo bajo. Lo llevan crudo para venderlos.

Atendiendo a que la construcción en la economía viene a ser en torno al 15%, dando trabajo a unos 2 empleados por pisito, tenemos que ha desaparecido prácticamente 1 de cada 6 empleos en esa zona y los otros 5 empleos no creo que estén por la labor de endeudarse a largo plazo ni creo que los bancos estén por prestar alegremente a una economía tan cochambrosa capaz de perder semejante cantidad de empleo en ese plazo tan corto.

Por supuesto, quizás es una exageración todo el párrafo anterior, pero es que sus "análisis" son demasiado sesgados y pestos a sesgar, otros sabemos hacerlo con igual éxito. En la foto general de la situación los ofertantes de vivienda no salen tan bien parados.

Claro que si bajan los precios suficiente es posible que ya cuadre todo e incluso repunte la actividad. A ver quien aguanta más, si la tozuda realidad o los que creen que es más importante la necesidad de vivienda en propiedad que la estabilidad económica y vivir sin aprietos con una deuda a largo plazo asequible.

La mejora del crédito es la panacea que siempre se menta. La mejora del crédito es la mejora del ratio de solvencia. Esto se consigue antes con un ajuste de precios que atiendan a la capacidad real de pago de los salarios que con una nuev orgía de crédito que no va a llegar.

"La banca encarece el crédito pese a la drástica caída del Euríbor"
El tipo interbancario baja del 2% y se acerca a su mínimo histórico - Las entidades cargan diferenciales hasta de 2,5 puntos en préstamos nuevos .

Ya ha salido el dato que aporta la banca a la estadística del BDE. El euribor pasa a ser referencia sólo para los tratos entre bancos e incluso ni eso, ya que en el interbancario no se prestan y acuden directamente al banco central.

Los contratos con euribor como referencia mayormente están blindados a la baja y para los nuevos créditos está aumentando el diferencial.

Tenemos que esperar un par de meses al menos para poder tener datos acerca de cuales son los intereses efectivos tras el descalabro financiero del último trimestre de 2008. Todo apunta a que es más influyente la necesidad de primas de riesgo por morosidad que la caída de los intereses que soporta la banca para financiarse.

La versión escrita de este artículo contiene un gráfico muy interesante que no está en la versión web. Señores, los créditos al consumo están por encima del 11% en Enero y los hipotecarios, muy por encima del 4.5%. Ambos con tendencia a la baja, por eso digo de esperar a ver la evolución.

Dejemos de llamar a la compra por la baratura del precio del alquiler del dinero frente al precio de alquiler de tocho ajeno. Lo primero, la baratura del crédito, aún no ha sucedido y si encuentran algún caso, es anecdótico, no generalizado o tiene letra pequeña. De momento, para la compra de segunda vivienda, la banca está financiando sólo el 60% en muchas entidades. Eso deja fuera mucha demanda puesto que no hay muchos bolsillos con capacidad para soltar casi el 50% del importe de una segunda vivienda.

A mí me gustaría, y es petición que viene muy de antiguo, que Idealista nos soltara la verdadera carnaza estadística. Dani ¿nos sueltas el precio medio de las viviendas que desaparecen de vuestras bases? Ya sabemos que las que permanecen son invendibles, ¿Pero cuál es el precio de las que desaparecen? Se que no vais a soltar ese dato, pero te lo pongo como ejercicio que prueba la existencia de doble mercado, el real y líquido y el pretendido e ilíquido. Existiría un gap entre la media de los precios de oferta permanentes y la de los precios de la vivienda desaparecida y presumiblemente vendida. Algún día soltareis el dato, si es que os estais tomando la molestia de hacer una "foto fija" de vuestras bases cada cierto tiempo para poderlas comparar en el futuro. Si no lo estais haciendo se está perdiendo una información de enorme valía para el futuro estudio de la burbuja.

"la hipoteca se va a mantener estable entre los 1800 y los 2400€, durante toda la duracion del crédito, que serán, 2400€ dentro de 15 años? y dentro de 25? y dentro de 50? pues dentro de 50 les dejaria una cuota que en euros de hoy en dia sería el equivalente a 400 € a cambio de un pedazo de patrimonio."

Si tu debes al banco 400.000€ y los intereses son mayores que la inflación (un 4% sobre una inflación del 3%, por ejemplo) puedes dar por seguro que cuando termines de pagar tu deuda has pagado esos 400.000€ expresados en euros equivalentes actuales y además un plus de ganancia para el banco.

Si la vivienda dentro de esos años vale el equivalente a los 400.000 actuales, estarás en paz, pero no puedes saber ahora si va a valer entonces más o menos. Puede que el que se fuera de alquiler y tuviera el mismo nivel de ingresos que tú y capacidad de ahorro tenga el equivalente a 400.000€ actuales y te compre tu vivienda por el equivalente a 200.000€ actuales. No lo puedes saber, y la demografía no ayuda a preveer que tanto cobijo para tan pocos nuevos demandantes se pueda mantener en el mismo precio que cuando los baby-boomers salimos en tropel a emanciparnos.

No cuentes con la inmigración. Los inmigrantes van a donde hay trabajo. Sólo vendrían con vivienda ultrabarata y ese escenario es mejor que ni lo pienses si has comprado en los últimos 5 años.

"Pues si, y un gran favor que les haré, mi piso que ahora puede valer despues de las bajadas unos 700.000€ , con una hipoteca de unos 400.000 dentro de 50 cuanto valdrá, tirando por lo bajo, con un incremneto solo del valor de la vida al 3,5% salen unos 3.500.000€, que será el equivalente de los 700-750.000 de hoy en dia, pero tendrá un capital pendiente de pago a lo sumo de 50.000€!!!! NO le estoy haciendo ninguna putada a mis hijos o nietos!!!"

Te tu círculo más cercano, cuenta el número de adultos mayores de edad y el número de menores. Y se sigue construyendo. Hemos vivido una época de crecimiento de población adulta. Ya no. Una vivienda sobrante será lo más común dentro de quince años e incluso será un engorro porque estará cargadita de impuestos.

La burbuja ha supuesto cargar sobre las espaldas de la juventud una deuda enorme. Este modelo no encontrará nuevas jóvenes espaldas a las que adosar deuda. Yo voy a heredar 1 y 1/4. Ni siquiera tengo que esperar a que mueran mis padres (que larga vida tengan), basta con que, por razones naturales, casquen los de su generación y suelten todo lo acumulado a un mercado que no tendrá las necesidades de cobijo que hemos tenido estos últimos años.

Ya no habrá más ciclos. Nunca en la historia reciente de este país se ha dado esta situación. No hay material para un nuevo ciclo. Ni siquiera son capaces de inflacionar para diluir deuda. Bendito Euro! Ya no me pueden robar mis conciudadanos endeudados a base de devaluaciones, como con la pesetilla. Las deudas se pagan, y en moneda del hombre blanco.

"me estoy metiendo ahora en este tema,pero eso es justo lo que he pensado al leer ese post, que la desgravación al menos compensa los impuestos aunque aún no me he parado a calcular en qué medida."

Partiendo de la tesis de que los precios que se alcanzan son aquellos que corresponden a una cuota asequible, la desgravación está ya incluida con creces en el precio.

No sólo no compensa ningún otro gasto, sino que es perjudicial.

Si los precios de la vivienda se formaran de otra forma sí se podría hablar de la desgravación como una ventaja de la compra.

Esa desgravación no es más que una partida de los presupuestos generales del estado. No es ningún derecho. Lo pueden suprimir mañana y hacerse efectiva esa supresión para 2010 en la declaración que hagamos en mayo del 2011. Que nadie se engañe. El Estado tiene muchas presiones de tesorería y esa desgravación es mal vista en Europa.

Hola amigos!

He creado un estilo para la visualización del foro.
Es este: Estilo de foro como el antiguo (más o menos).

Este estilo mejora mucho la visualización de la página para los que usan el foro:

- El color, ya no deberás usar gafas de sol, es más oscuro.
- El texto está en negrita, para hacerlo más legible sobre un fondo más oscuro.
- El texto marcado con [em] [/em] pasa de itálica a tener color granate, mucho más visible.
- Los talibanes ortográficos podrán venir a escribir, ya no hay conversión de las mayúsculas a minúsculas.
- Desaparece la separación en columnas y podemos ocupar todo el ancho de la pantalla.
- Algunos bloques desaparecen.

Para instalarlo son necesarias dos cosas:
- Que useis Firefox, Opera o Greasemonkey.
- Que instaleis el complemento Stylish, se hace, para Firefox, en esta web:
Descargar Stylish

Cuando esté instalado podeis instalar el estilo desde el enlace que os he puesto.

El estilo sólo se aplicará en esta web, el resto de páginas las vereis igual.

Un saludo.

Estos chicos de Idealista se lo han currado. Creo que es necesario agradecer el esfuerzo. No cuesta nada y es gratificante.

Es necesario aplaudir lo bueno de este nuevo formato y no sólo criticar lo malo.

Yo quisiera que aquellos mensajes off-topic que eran borrados antes, permanezcan, aunque no salgan más que en los blogs particulares.

Hay mucho material que estaba relacionado con temas de economía o directamente con psicología y sociedad que fueron en su día censurados en base a que no estaban en línea con el tema. Espero que ahora se abra más la mano, porque si no, me parece que los cuidadores de este sitio no han entendido la operativa de un blog y lo necesario que es salirse del tema que supuestamente centra el blog.

Lo dicho, enhorabuena y gracias por el esfuerzo.

Un poco lioso sí que es .. ..

"Decía Quevedo que de necios es confundir valor y precio. El valor de algo como un inmueble o cualquier otro objeto es una medida sujetiva, es mas no es ni siquiera medida, no tiene parámetros ni referencias, en definitiva es una abstracción particular según lo entienda cada cual."

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Te estás equivocando completamente. Se pueden sumar los inputs de mano de obra y materiales, aplicar un beneficio razonable y salirte un precio objetivo de la vivienda. La madre del cordero está en el precio del suelo, pero ese ya está cayendo a plomo.

Lo que no puede ser es ir fijándote en la gran cantidad de parcelas y viviendas cerradas a cal y canto y pensar que sus propietarios están haciendo una gran inversión cuando en realidad están en la pole position para perder patrimonio en valor de liquidación por venta con la que se viene encima en materia demográfica.

No hay ninguna abstracción particular. A la que tu vecino pega el rebajón, el nuevo dato de venta real se difunde y todas las propiedades cercanas quedan tasadas a efectos de pedir un crédito hipotecario.

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"Dicen "no compro porque está caro". Cuando baja el precio "no compro porque puede bajar, o puede bajar mas". En fin nunca comprarán.

La vivienda es una necesidad y se compra "ya", osea cuando se necesita."

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Recomiendo a todos los vendedores que no usen el verbo "necesitar". En una negociación, el que necesita parte en desventaja.

No se debe predisponer en contra a tu comprador diciéndole que es un inferior al sugerir que "tu necesitas mi producto" al inicio de la negociación. También el vendedor necesita. Algunos vendedores tienen bancos detrás, sangrando intereses. Un poco de seriedad por parte de los vendedores y un poco de sentido común. Con millón y medio de viviendas buscando comprador está claro quién necesita más.

También recomiendo a los bancos un respeto a la gente con ahorros que sale a comprarse un piso. Actualmente intentan colar como extra la subrogación de la hipoteca del promotor.

Vamos a ver. Si el comprador tiene ya el precio negociado y tiene para pagar la mitad de la vivienda, no se puede subrogar por el total de la hipoteca del promotor, sólo por la parte que le quede de hipoteca. Pero no sólo eso, es que después de subrogarte, para quitarte hipoteca te cobran comisión también, en concepto de amortización anticipada.

Los vendedores y los bancarios, que se bajen de la nube. Ni el comprador es un ser necesitado frente a pudientes proveedores, ni el ahorrador debe aguantar desprecios a su esfuerzo por parte de los que han estado otorgando hipotecas como si el dinero cayera de los árboles.

"si te preguntas quien soy, solo tienes que hacerte eco de alguna de tus "disputas" creoq que desde el respeto que siempre tengo a quien no es prepotente y no te considero para nada eso..."

Así no me das juego, con lo belicoso que soy. Tienes que simular estar enfadao y hacerte eco de tu enfado. Después se perdona todo, eso sí.

Para entender este mensaje en su contexto hay que tener en cuenta que es repetido y que procede de un hilo abierto en B urbu ja .info por mí. Una vez publicado, me fui a iniciar una guerra dialéctica muy fructífera y a levantar el hilo "Más ir-" en ese foro, para darle vidilla.

Este es un resumen:

- Ir-, también conocido como pisitófilos creditófagos, defiende el perdón de la deuda incobrable de la banca a costa del erario público, quiere el terrón de azúcar a estos chicos por haber hecho bien su trabajo (repartir crédito a diestro y siniestro, orgiásticamente) y encima, quiere que al pepito (que nunca se librará de la porra de la banca), lo denostemos.

Lógicamente, surgió el Bancaculpismo, del que era el único adalid visible hasta que se han sumado los medios y el propio profesor García Montalvo. Es tan evidente que la banca es culpable de alimentar la burbuja o, por lo menos, culpable en el periodo 2004-2007, cuando la sobreoferta era evidente, que no tiene ningún mérito declararse abiertamente anti-bancaexculpista. Esta guerra tenía que ser en ese foro y no en este.

Mi ausencia del foro se debe también a que estoy preparando una web sobre la historia de la burbuja. Una web de "economía para los dummies", una especie de acercamiento de las variables y el timing a los que menos saben, para que entiendan el porqué y no hagan el borrego.

Un saludo.