parte de sus estimados comentarios nos dijeron:

el c-r-a-s-h inmobiliario, desde el punto de vista estructural, se presenta como el proceso de normalización que resuelve el modelo agotado. por un lado, cesarán la inflación diferencial y déficit por cuenta corriente. por otro, la mejora de la productividad se obtendrá por la vía de la severa reducción de los costes inmobiliarios (suelo industrial gratuito y alojamiento semigratuito para trabajadores) . " ¿qué prefieres que te bajen, el sueldo o el piso?", comienza ya a ser una pregunta-ariete sintética. la competitividad se recuperará; y nacerá otro modelo más complejo e internacionalizado, sin una "locomotora" tan perfilada como la actual y sin tanta presencia de "la banca de la señorita pepis" (las cajitas de ahorro, banquitos públicos de rango subestatal, cuya orgía acabará pagándose con nuestros impuestos) .
como ya hemos dicho en otras ocasiónes, a las que me remito, los efectos negativos sobre el pib se verán compensados, en una primera fase, con la mejora del sector exterior y con la expansión del gasto público financiada con deuda pública. en este sentido, hay cierto margen temporal para que el cambio hacia otro patrón de crecimiento no sea tan abrupto como lo habría sido si hubiera un abultado déficit público. por eso, también somos optimistas en relación con la "administrabilidad" del d-e-s-o-r-d-e-n social que haya una vez que se supere la resistencia bajista (el que haya "resistencia" no quiere decir que haya "rigidez", o sea, "inelasticidad", como nos quieren hacer creer) .

3) ciclo largo inmobiliario:

que los precios no bajen no es axiomático e indemostrable. además, no hay nuncabajista que no acepte en público que, en determinadas circunstancias, sí pueden bajar los precios. y, cuando vienen mal dadas, los que eran los nuncabajistas más recalcitrantes siempre resultan ser los que, desesperadamente, meten el mayor rebajón a lo suyo.

lo que pasa es que, en el ciclo inmobiliario, siempre vamos c-i-e-g-o-s. solo muy a posteriori se reconocen los hechos. la mayor parte de los indicadores de los mercados inmobiliario e hipotecario no ponen ni pondrán nunca de manifiesto anticipadamente ningún cambio de fase:
- valores dados por las tasadoras en el proceso hipotecario (la burbuja se crea, precisamente, con tasaciones falsas o falseadas);
- estimaciones de precios e informes elaborados por empresas interesadas;
- precios de salida para viviendas de segunda mano;
- escrituras públicas;
- préstamos hipotecarios concedidos, sin indicación de la finalidad ni de la fecha de compromiso; y
- datos de los sectores de la promoción e industrial de la construcción (viviendas iniciadas, consumo de cemento, etc.), que, en el mejor de los casos, sólo mostrarán la situación meses después de cambiar las cosas, dada la duración de su ciclo productivo; además, el anuncio de cambios normativos en materia técnica, urbanística, financiera y fiscal, no es neutral en relación con las decisiones económicas de estos agentes, lo que es utilizado por los gestores más cortoplacistas.
en españa, no puede saberse la vivienda nueva que de verdad se vende a consumidores finales, porque infinidad de transmisiones de viviendas nuevas se simulan para vaciar las sociedades promotoras y constructoras y situar contablemente la ganancia allí donde conviene, o, sencillamente, se realizan en adjudicación para el pago de acreedores (el piso que se entrega al contratista como pago de su trabajo en la propia obra), o, en muchos casos, simplemente para devengar el iva, lo que permite deducirse todo el iva soportado en el proceso de producción (inspeccionado por los temibles inspectores de hacienda del estado) y entrar en la órbita del itp al que estaría sujeta la segunda transmisión (inspeccionado por funcionarios de las administraciones regionales) .

pero, el que no dispongamos de inidicadores anticipados no quiere decir que no podamos prever las cosas con otros análisis, como hemos demostrado en este foro, basándonos en el sentido común macro y microeconómico y, en particular, en las expectativas reveladas de los agentes. recuerden cómo ya no se debate públicamente si hay o no burbuja, como sucedía en 2003 y 2004, sino si el aterrizaje, que se percibe como irremediable, va a ser suave o brusco.
como tantas veces hemos dicho, el que se considere que el ciclo inmobiliario tiene 20+4 años es responsabilidad de la ocde, tras analizar todos los ciclos inmobiliarios históricos conocidos hasta la fecha:
enlace
en particular, en la pág. 66, se establece que "housing price crashes differ from equity price busts also in (, ) housing price crashes lasted about four years".
el ciclo largo inmobiliario español encaja perfectamente en el ciclo teórico de módulo 20+4. en efecto, nuestro ciclo actual tiene c-u-a-t-r-o fases:

- 1986-1989 alza explosiva inicial del ciclo en ambiente muy inflaciónista, financiada con el dinero negro movilizado con la ley de activos financieros, que prohibió las emisiones al portador, salvo que tuvieran la "retención en origen" (los famosos "afros"), e impulsada por la entrada en vigor del iva (en sustitución del igte) que obligaba a los realizadores de operaciones exentas a multiplicar operaciones inmobiliarias para engordar su exigua "prorrata" y, así, recuperar parcialmente el impuesto soportado;

- 1990-1997 ralentización y meseta, sin corrección valorativa, tanto en términos nominales como reales, porque lo que se rebobinó en términos reales no fue el alza explosiva precedente (1986-1989) sino sólo los últimos tirones que se produjeron durante la desaceleración y que, a todas luces, sobraban;

- 1998-2006 segunda alza explosiva "en seco", es decir, sin inflación, y con explosión de endeudamiento, en buena parte financiado desde el exterior, durante la cual el nuncabajismo se ha hartado de predicar la resignación ("desengáñate") y aliviar la culpa de los triunfadores del pisito, mientras se extendía la corrupción en el sector, las concejalías de urbanismo y las cajas de ahorro; sin embargo, en 2002 tuvo lugar el "cambio ideológico inmobiliario" auspiciado por el banco españa, y sch vendió vallehermoso y bbva, metrovacesa; el cambio culminó el 2/10/2003, cuando el banco españa publicó que la vivienda estaba sobrevalorada un 20%; en 2006, las operaciones corporativas en el sector energético, que responden a cálculos financieros precisos que comparan los dividendos esperados con los gastos de las estructuras "non recourse debt" en que se ha incurrido, son la prueba de la reorientación radical del riesgo crediticio; el turning point ha sido, pues, "a la vuelta del verano de 2006"; y

- crash 2006-2010, con sus tres subfases, como dijimos el 23/11/2006 en este foro: antes, durante y después de la recesión económica, anunciada por l.a. rojo, para el verano de 2008.

durante la segunda alza explosiva, la demanda ha tenido t-r-e-s partes:

consumidor final ("para vivir", ya sea como primera o segunda residencia, o sea, demandantes de cobijo, como nos gusta decir), inversión a largo plazo ("buy and hold", "buy to let" y situaciones análogas) e inversión a corto plazo ("para pase", mal llamada "demanda especulativa") .

el turning point también puede definirse como el dato de incremento interanual de estimación de precios ("dato mviv") en el que, por razones matemáticas, la demanda para pase desaparece irreversiblemente:
p = i (1 + m) / (1 - r)
llamando:
p = "dato mviv" crítico;
i = nivel de tipos de interés a que se retribuye el capital;
m = margen neto de beneficios;
r = coeficiente de aversión al riesgo, que oscila 0 y 1
la aversión al riesgo es subjetiva y crece cuanto menor es el nivel de renta y cuanto peores son las expectativas (ambiente económico) . considérese, además, que los pases duran, al menos, lo que se demora la construcción
(no menos de 6 trimestres) .
este "umbral de inviabilidad del pase" se produjo con el "dato mviv" publicado a principios del mes de octubre de 2006. el turning point, por lo tanto, sí fue "matemáticamente" oficializado de este modo. no podía ser de otra manera. cuando el gobierno habla de "progresividad" en el ajuste, también, a lo que se refiere es al tiento con el que hay acercarse a cada momento singular de cambio cualitativo en el proceso, de ahí que los ministros concernidos califiquen siempre la situación como "delicada". el "dato mviv" del tercer trimestre de 2006 enterraba las expectativas de los pisopasistas, haciendo desaparecer buena parte de la demanda y dando el pisatoletazo definitivo de salida al mercado para cientos de miles de pisos.

en octubre de 2006, tras 20 años de alza, con una sola "toma de aire" intermedia (que no puede cabalmente calificarse de "corrección valorativa), el ciclo inmobiliario ha comenzado su fase de crash, que no tiene porqué no durar los 4 años, que es lo que, en promedio, han durado las crisis inmobiliarias desde que el mundo es mundo, según nos expuso la ocde, como hemos dicho antes.

que el ciclo inmobiliario sea l-a-r-g-o no nos debe hacer olvidar que, al final del mismo, los precios reales y los precios relativos vuelven a ser los que había al principio. hemos ido muy deprisa a ninguna parte. tras la capitulación final (2010), vendrá el desencanto y el efecto tierra q-u-e-m-a-d-a.

habrá que esperar una generación (15 años) para asistir a la resurrección del interés po lo inmobiliario-residencial, como está sucediendo en japón.